VIRU MAAKOHUS KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-25-13594 Määruse tegemise aeg ja koht 05.02.2026, Narva Kohtunik Kohtuasi Menetlusosalised esindajad ja Heleen Jääger Sillamäe linn, Kajaka tn 22 korteriüh

) § 519 lg-d 1 ja 2, § 660 lg 1, § 661 lg-d 1 ja 2). Määrus toimetatakse menetlusosalistele kätte. Avaldaja nõue ja põhjendused

1. Sillamäe linn, Kajaka tn 22 korteriühistu (avaldaja) esitas 20.08.2025 Viru Maakohtule avalduse O M (puudutatud isik) varale hoolduse seadmiseks, hooldaja määramiseks ning korteriomandi võõrandamiseks loa andmiseks. Avalduse kohaselt kuulub alates 26.08.2022 O M korteriomand xxx. Puudutatud isik elab Venemaa Föderatsioonis. Puudutatud isik maksis kuni
2. aastani majandamiskulusid kolmandate isikute kaudu. Viimane makse laekus avaldajale 20.03.
3. O M võlgneb majandamiskulude eest 31.07.2025 seisuga 2765,70 eurot. Avaldajale teadaolevalt ei ole puudutatud isik alates
4. a sügisest Eestis viibinud. Naabrite hinnangul ei ole korteris kedagi elanud
5. a suvest alates. Puudutatud isik avaldas avaldajale telefoni teel, et ta ei saa tasuda korteri eest sanktsioonide tõttu ning tal ei ole võimalik Eestisse tulla, kuna tal puudub viisa ja elamisluba. Samuti avaldas puudutatud isik, et ta ei soovi korterit ise müüa ja korteriühistu võib pöörduda kohtusse. Korteriomandi säilimisega kaasnevad igapäevased majandamiskulud ja võlgnevus suureneb. Kortermajas on vaid 8 korterit, mistõttu on juba ühe korteriomaniku poolt rahaliste kohustuste täitmata jätmine korteriühistut ja teisi korteriomanikke oluliselt koormav. Olukord ohustab naaberkortereid, tekitab korteriühistule teenuste pakkujate ees võlgnevusi ja piirab oluliselt korteriühistu võimalusi, s.o laenu ja toetuste saamiseks, remonditööde tegemiseks. Avaldajal puudub alus arvata, et korteriomanik tuleks Eestisse oma vara eest hoolitsema ning kannaks korteriomandiga seotud kohustusi. Avaldaja palub end määrata korteriomandi hooldajaks ja anda luba selle võõrandamiseks. KOHTU PÕHJENDUSED I
6. Avaldaja peab O M äraolijaks. Ta soovib seada varale hoolduse, määrata varale hooldaja ning saada luba vara võõrandamiseks.
7. Avaldus vastab

-s sätestatud nõuetele määral, et see menetlusse võtta. Avaldaja on vastavalt riigilõivuseaduse § 59 lg 1 p-le 5 tasunud riigilõivu 50 eurot.

§-s 371 sätestatud avalduse menetlusse võtmisest keeldumise aluseid ei esine. Kohus võtab Sillamäe linn, Kajaka tn 22 korteriühistu avalduse menetlusse (

§ 476lg 2). 2

§ 198lg 1 p 2, lg 3 ja § 519 lg 1 alusel puudutatud isikuks O M .

II

1. Kohus rahuldab avaldaja avalduse.
2. Kohtu hinnangul on võimalik avaldus lahendada kohtuistungit pidamata ja puudutatud isiku seisukohata. O M kohta puuduvad andmed rahvastikuregistris. Kohtul ei õnnestunud saada temaga ühendust avalduses märgitud telefoninumbril. Arvestades korteriomandiga seotud võlgnevust korteriühistu ees, võib eeldada, et puudutatud isik ei ole pikka aega korteriomandist huvitunud. Avaldaja sõnul on puudutatud isik olnud nõus, et korteriühistu müüb korteri võla tasumiseks. Avalduse aluseks olevad asjaolud on selle lahendamiseks ka kohtuistungi korraldamiseta piisavalt selged.
3. Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 18 lg-st 1 võib kohus seada huvitatud isiku taotlusel hoolduse varale, mis kuulub isikule, kes asjaolude tõttu ei saa oma vara eest hoolitseda või seda käsutada. Äraolija varale hoolduse seadmise menetluslik kord on sätestatud

52. ptk-s.

§ 516

lg 1 p 2 kohaselt määrab kohus varale hooldaja, kui on vaja hoolitseda vara eest, mis kuulub isikule, kelle viibimiskoht on teada, kuid kes ei saa tagasi pöörduda või muul põhjusel ei saa oma asjade eest hoolitseda. Seega eeldab varale hoolduse seadmine, et isik on äraolija TsÜS § 18 lg 1 mõistes, st isikul ei ole võimalik korraldada vara kohast hoolitsust põhjusel, et ta viibib eemal ega saa tagasi pöörduda või muul põhjusel ise vara eest hoolitseda, ning on vajadus vara hoolduse järele. Praegu on need tingimused täidetud.

1. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on korteriomandi xxx (registriosa nr xxx) omanikuks O M alates 26.08.
2. Avaldaja on puudutatud isikuga kontakti saanud telefoni teel, kuid puudutatud isik on avaldajale kinnitanud, et ta ei saa Eestisse tulla ega võlgnevust tasuda. Samas ei soovi puudutatud isik korteriomandit müüa. Eelnevat arvestades võib puudutatud isikut pidada äraolijaks TsÜS § 18 lg 1 mõistes. Korteriomandiga seotud võlgnevus on 31.07.
3. a seisuga 2765,70 eurot, mis suureneb igakuiselt. Puudutatud isik on Venemaa Föderatsiooni kodanik, kellel puudub Eestis kehtiv elamisluba ja viisa. Vara eest on samas vaja hoolitseda, kuid äraolija seda ei tee. Puudutatud isik ei ole korraldanud vara hooldust eemalviibimise ajal. Selline olukord takistab korteriühistul oma ülesannete täitmist ja piirab oluliselt korteriühistu võimalusi. Seega on põhjendatud varale hoolduse seadmine. 9.

§ 516

lg 3 järgi märgitakse hoolduse seadmise määruses isik, kelle varale hooldus seatakse, samuti isik, kes määratakse vara hooldajaks. Avaldaja on palunud määrata end puudutatud isikule kuuluva korteriomandi hooldajaks. Kohtule ei ole teada asjaolusid, mis välistavad avaldaja korteriomandi hooldajaks määramise. Võib eeldada, et avaldaja on võimeline täitma TsÜS § 18 lg-tes 2 ja 3 sätestatud kohustusi. Avaldajal on küll puudutatud isiku võlausaldajana eelkõige huvi täita tema enda ees olev võlgnevus, kuid korteriühistu liikmena on ka puudutatud isiku huvides, et korteriühistu täidaks enda ülesandeid, ning vähendaks võlgnevust võlausaldaja ees. Kohtul puudub alus arvata, et võlgnevuse kujunemisel oleks arvesse võetud põhjendamatuid kulusid, vara ei müüda kõrgeima võimaliku turuhinnaga või et pärast võlgade tasumist järelejäävat raha ei deponeerita notari juures. Üksiti teeb kohus hooldaja tegevuse üle järelevalvet. Seetõttu määrab kohus puudutatud isikule kuuluva korteriomandi hooldajaks avaldaja. 10. Vara hooldaja õigused ja kohustused on sätestatud TsÜS § 18 lg-tes 2 ja 3. Muu hulgas maksab hooldaja äraolija võlad. Hooldaja võib äraolija vara vallata, kasutada ja käsutada kohtu määratud tingimustel. Kinnisasjaõigust võib hooldaja käsutada ainult kohtu loal (vt 3

§ 516lg 4).

Avaldaja ongi taotlenud kohtult luba, et korteriomand võõrandada . See taotlus on põhjendatud.

1. Puudutatud isik ei ole maksnud korteriomandist tulenevaid majandamiskulusid. Samuti ei ole ta korraldanud korteriomandi valitsemist ajal, kui ta ise viibib sellest eemal (vrdl korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32). Puudutatud isik on avaldajaga telefoni teel kontaktis olnud, kuid ei ole näidanud üles huvi enda kohustuste täitmiseks, s.o võlgnevuse tasumiseks või korteri korrasoleku eest hoolitsemiseks. Majandamiskulude tasumata jätmine takistab korteriühistul enda ülesannete täitmist ning mõjutab negatiivselt sama kortermaja elanikke, raskendades kortermaja haldamist, korrashoidmist, toetuste saamist ja remonditööde tegemist. Võlgnevus on kasvanud väga suureks. Ettenähtav ei ole, millal ja kas üldse on puudutatud isikul võimalik võlgnevus tasuda või korteriga tegeleda. Kohus annab seetõttu avaldajale loa võõrandada puudutatud isikule kuuluv korteriomand asukohaga xxx.
2. Hooldajal tuleb esitada kohtule ühe kuu jooksul pärast korteriomandi võõrandamist ja müügihinna tasumist kirjalik aruanne ja dokumendid tehingute ja kohustuste täitmise kohta (vt

§ 4772lg 1).

Kohtule tuleb esitada ostu-müügilepingu koopia, millest peavad nähtuma lepingu olulised tingimused, nagu müügihind, teave ostja kohta, ning andmed varaga seotud kohustuste täitmise kohta. 13. Varale hoolduse seadmise ja hooldaja määramise osas hakkab määrus kehtima ja kuulub täitmisele teatavakstegemisega hooldajale. Tehingu tegemiseks nõusoleku andmise määrus kuulub täitmisele alates jõustumisest (

§ 478lg 4).

Määrus jõustub, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata (

§ 466lg 3).

14. Kohus jätab

§ 172lg 1 alusel menetluskulud avaldaja kanda.

15. Kooskõlas

§ 317

lg-tega 1 ja 3 toimetab kohus määruse puudutatud isikule kätte avaldamisega väljaandes Ametlikud Teadaanded. Avaldada tuleb määruse resolutsioon ja edasikaebamise kord.

§ 317

lg 5 kohaselt loeb kohus menetlusdokumendid puudutatud isikule avalikult kättetoimetatuks 15 päeva möödumisel alates väljavõtte ilmumise päevast. (allkirjastatud digitaalselt) Heleen Jääger kohtunik 4