Obsah (13)

§ 338§ 309§ 313§ 325§ 271§ 113§ 334§ 197§ 186§ 198§ 200§ 337§ 201

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Kädi Vaker Otsuse tegemise aeg ja koht 02.veebruar 2026, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-25-104159 Hagi ese Vindex Management OÜ

) § 113² lg 2 p 2 alusel 3x40), millele lisandub viivis alates 24.03.2025 kuni tasumiseni

-s sätestatud määras. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.

1. Kostjad ei tunnista esitatud nõudeid ja vaidlevad hagiavaldusele vastu. Kostjad on välja toonud, korteri valdus anti üle 03.08.2023 (dtl 174, ajamärge 00:08:59).19.08.2025 seisukohas märgivad kostjad, et üürileping lõpetati kostjate ettepanekul 03.08.2023 (dtl 180). Korteri üleandmisel kahjuks keegi kahjustusi ei näinud. 06.08.2023 teatas hageja kahjustustest köögis kraani kõrval ja toas, lisades fotod. Kuigi kostjad ei nõustu kahjuga, pakkus kostja I välja, et kahjustused võiks katta üürilepingu sõlmimisel kostjate poolt tasutud tagatisest. Kostja I olevat välja pakkunud kahjustuste likvideerimist isiklikult või Tlt (kellel on remondi tegemise kogemus). 10.08.2023 teatas hageja, et T ei võta nii väikest tellimust, mille maksumus on 20 eurot, töösse. Kostja I mõistis, et hageja nõustus variandiga, et tellib ise teenuse ja see kompenseeritakse tagatisraha arvelt (dtl 99-102). Kostjad tunnistasid, et kostjatel jäi tasumata üür perioodi 23.07.-22.08.2023 eest summas 500 eurot (dtl 118, p 5), kuid korteri üleandmisel leppisid pooled suuliselt kokku, et üürisumma tasutakse tagatisest. Hagejale jäi ka mulje sellest, et lisaks arvestatakse tagatisrahast maha tasumata kommunaalkulud. Kuni 11.01.2025 ei saanud kostjad hagejalt teateid võlgnevuse ja remondi finantseerimise kohta. Kostja I avaldas, et ei tasunud 2023.aastal 20 päeva eest üüri 171 eurot ja kommunaalkulusid 74,61 eurot, mille kohta saatis hageja meeldetuletuse 15.08.2023 ja 27.08.
2. Kuivõrd kahjustused olid väikesed, olid kostjad veendunud, et tagatis on piisav kõikide kulude katmiseks (dtl 93). 17.01.2025 saatis hageja kostjale II arve nr 2501Õ036-102/1B kogusummas 571,70 eurot - kahjuhüvitis 400 eurot, võlg seisuga 21.12.2024 111,19 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 30.11.2024 seisuga 56,99 eurot ja viivis perioodi 01.-31.12.2024 eest 3,52 eurot (dtl 98). Hageja selgitas 11.02.2025 kostjate päringule vastates, et tagatisraha on tasaarvestatud 20.10.
3. 400 eurot on arvestatud kahju hüvitamiseks ja 100 eurot on arvestatud viivise, majandamiskulude ja üüri katteks (dtl 106-107). 14.02.2025 saatis hageja kostjale I uue arve nr 2502Õ036-102/1 summas 614,75 eurot, mis sisaldas 120 eurot sissenõudmiskulusid, võlgnevust 31.01.2025 seisuga 468,70 eurot, sissenõutavaks muutunud viivist seisuga 31.12.2024 summas 24,77 eurot ja arvestatud viivist perioodi 01.-31.01.2025 eest summas 1,28 eurot. Arvel on selgitus, et „Üürileandja nõustus üürniku 4.02.2025 kirjas välja toodud argumentidega, et tagatisraha arvel kaeti korteri kahjustamise hüvitist. Sel juhul jäi maksmata üüri püsi- ja muutuv osa suuruses täiendavalt 400 eurot, mis on ka kajastatud antud arvel.“ (dtl 128). 11.06.2025 täiendavas vastuses on kostjad nõus nõudega 58 eurot juulikuu kommunaalkulude eest ja viivisega 20,18 eurot perioodi 23.08.203-23.03.2025 eest (dtl 120, p 10). Kostjad viitavad korteri kahjuhüvitise nõude aegumisele (

§ 338

). Kostjate hinnangul oleks saanud kahjustused likvideerida väiksemas ulatuses (dtl 200202). KOHTU SEISUKOHT 3. Lihtmenetlus Hageja esitas kohtusse hagi, milles palub kostjatelt solidaarselt välja nõuda võlgnevuse üüri eest 500 eurot, millele lisandub sissenõutavaks muutunud viivis 183,30 eurot ja viivis alates 24.03.2025 kuni 500 euro täieliku tasumiseni 0,06% päevas. Hageja palun kostjatelt solidaarselt välja nõuda kommunaalkulude võlgnevus summas 58 eurot, millele lisandub sissenõutavaks muutunud viivis 20,18 eurot ja viivis alates 24.03.2025 kuni 58 euro täieliku tasumiseni 0,06% päevas. Hageja kohtuvälised sissenõudmisekulud on 120 eurot (meeldetuletuste saatmine (dtl 61-68; 73-81) võlaõigusseaduse (

) § 113² lg 2 p 2 alusel 3x40), millele lisandub viivis alates 24.03.2025 kuni tasumiseni

-s sätestatud määras. Seega, kohus lahendab asja TsMS § 405 alusel lihtmenetluse sätete kohaselt. Kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt TsMS § 444 lõike 4 esimeses lauses sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga. TsMS § 405 lg 1 punkti 5 kohaselt võib kohus lihtmenetluse korral kalduda kõrvale tõendite esitamise ja kogumise vorminõuete kohta seaduses sätestatust ja tunnustada tõendina ka seaduses sätestamata tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all. Maakohus ei pea lihtmenetluse asjas tehtavas kohtuotsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poole mõne väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta (Riigikohtu 04.05.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-16, p 16). Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks (TsMS § 442 lg 10).

1. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: - hageja ja kostjad sõlmisid 22.08.2022 tähtajalise üürilepingu kestusega kuni 22.08.2023, millega hageja andis korteri asukohaga XXX, Tallinn kostjatele üürile. - Kostja II tasus 22.08.2022 500 eurot üüri ettemaksuks ja 500 eurot tagatiseks. - Korteri valdus anti kostjate poolt üle 03.08.
2. - Hageja teavitas 06.08.2023 korteris tuvastatud kahjustustest. - Hageja esitas 17.01.2025 arve nr 2501Õ036-102/1B kogusummas 571,70 eurot kahjuhüvitis 400 eurot, võlg 21.12.2024 seisuga 111,19 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 30.11.2024 seisuga 56,99 eurot ja viivis perioodi 01.-31.12.2024 eest 3,52 eurot. - 14.02.2025 saatis hageja kostjale I uue arve nr 2502Õ036-102/1 summas 614,75 eurot, mis sisaldas 120 eurot sissenõudmiskulusid, võlgnevust 31.01.2025 seisuga 468,70 eurot, sissenõutavaks muutunud viivist seisuga 31.12.2024 summas 24,77 eurot ja arvestatud viivist perioodi 01.-31.01.2025 eest summas 1,28 eurot. - Kostjad ei ole tasunud üüri perioodi eest 23.07.-22.08.2023 summas 500 eurot ega kommunaalkulude eest perioodi eest 01.07.- 22.08.2023 summas 76,23 eurot. Üürilepingu kestus
3. Poolte vahel sõlmitud lepingu puhul on tegemist üürilepinguga võlaõigusseaduse (

) § 271 mõttes. Pooled sõlmisid 22.08.2022 üürilepingu tähtajaga kuni 22.08.2023 (üürilepingu p 1) ja selle üle pooled ka ei vaidle. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostjad andsid korteri valduse hagejale üle 03.08.

1. Samas on kostjad esitanud menetluses erinevaid seisukohti lepingu lõppemise osas. Vastuses hagile märgivad kostjad, et kostja I lõpetas lepingu 02.08.2023 (dtl 92). 19.06.2025 menetlusdokumendis väidavad kostjad, et kostja I nõudel lõpetati leping ennetähtaegselt 03.08.2023 (dtl 118, p 2). 06.08.2025 istungil selgitasid kostjad, et kostjad ei öelnud lepingut erakorraliselt üles, kokkuleppel hagejaga andsid kostjad korteri hagejale üle 03.08.
2. Kostjad on möönnud, et üürileping lõpeb 22.08.2023 (dtl 173, ajamärge 00:00:03). Kostjad lisasid, et nad ei soovi tõendada, et üürileping lõppes 03.08.2023, vaid nad soovivad üksnes öelda, et nad vabastasid korteri (dtl 174, ajamärge 00:08:59). Hoolimata 06.08.2023 avaldatust väidavad kostjad 19.08.2025 menetlusdokumendis uuesti, et kostjate ettepanekul lõpetati üürileping 03.08.2023 (dtl 180). 6.

§ 309

lg 1 esimese lause järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

§ 313

lg-d 1 ja 2 sätestavad, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige

§-des 314– 319 nimetatud asjaoludel.

§ 325

lg 1 järgi võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

1. Seega tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peavad olema täidetud nii materiaalsed, kui ka formaalsed eeldused. Kohus ei tuvasta, et kostjad oleksid hagejaga sõlmitud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks esitanud ülesütlemise avaldust, millest nähtuks, millisel põhjusel on tähtajaline üürileping erakorraliselt enne tähtaja saabumist üles öeldud. Seega ei tuvasta kohus, et üürileping oleks ennetähtaegselt üles öeldud.
2. Kostjad küll kohati viitavad kokkuleppelisele üürilepingu lõpetamisele, kuid kohtu ette ei ole toodud asjaolusid ega neid tõendavaid tõendeid, mille alusel saaks tuvastada, et pooled leppisid kokku, et üürileping lõpeb juba 03.08.
3. Hageja esitatud sõnumist nähtub, et poolte vahel on olnud juttu sellest, et kui hagejal õnnestub pärast korteri valduse saamist 03.08.2023, kuid enne 22.08.2023 leida uued üürnikud, siis kostjad ei peaks lepingujärgseid kohustusi täitma (dtl 169-170). Kostjad ei ole tõendanud, et hageja oleks enne 22.08.2023 leidnud korterisse uue üürniku. Pigem nähtub kostjate poolt esitatud VN kirjalikust kinnitusest, et 2023.aasta septembris kohtus ta hagejaga, kelle sõnul ei ole ta senini leidnud korterisse uut üürilist (dtl 149-153).
4. Tuginedes eeltoodule tuvastab kohus, et üürileping kehtis kuni 22.08.
5. Üüri- ja kommunaalkulude võlgnevus
6. Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri) (

§ 271

).

292 lg-te 1 ja 1 ¹ kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine.

1. Üürilepingu p 2 ja 3 järgi kohustusid kostjad üürnikuna korteri kasutamise eest tasuma üüri 500 eurot kuus ette hiljemalt iga kuu
2. kuupäevaks. Üürilepingus leppisid pooled kokku ka kommunaalkulude maksmises vastavalt korteriühistu poolt väljastatud arvele (dtl 51-53). Kostjad on avaldanud, et kostjatel jäi üür perioodi eest 23.07.22.08.2023 tasumata (dtl 118, p 5). Kostjad ei ole tõendanud, et nad oleksid ka tasunud kommunaalkulude eest perioodil 01.07.- 22.08.
3. Vastuses hagile on kostjad toonud välja, et kostja I ei tasunud kommunaalkulusid summas 74,61 eurot (dtl 93). Kostjad on 11.06.2025 menetlusdokumendis aktsepteerinud kommunaalkulusid summas 58 eurot (dtl 129, p 10). Nimetatud summa vastab hageja nõudele, millisel ulatuses kostjate tasutud tagatis 500 eurot hageja kommunaalkulude kogunõuet summas 76,23 eurot tasaarvestamise tulemusel ei katnud. Kuivõrd kostja vastuväited kommunaalkulusid puudutavas osas on seotud pigem viivise arvestusega (kostjad ei teadnud väidetavalt kommunaalkuludest, sest hageja ei saatnud korteriühistu arvet), siis võib sellest järeldada, et kostjad ei väida nagu nad oleksid kommunaalkulude eest perioodil 01.07.-22.08.2023 tasunud.
4. Kohus tuvastab, et kostjatel on täitmata üürilepingust tulenev kohustus tasuda üüri perioodi eest 22.07.- 22.08.2023 summas 500 eurot ja kommunaalkulude eest perioodil 01.07.- 22.08.2023 kokku summas 76,23 eurot (2023.aasta juuli eest 49,46 eurot (dtl 56) ja 2023.aasta augustis 20 päeva eest summas 26,77 eurot (dtl 57)). Viivis üüri- ja kommunaalkulude võlalt
5. Hageja nõuab kostjatelt üürivõlalt 500 eurot viivise tasumist alates 22.07.2023 kuni 23.03.2025 (dtl 69), mis oli 23.03.2025 seisuga 183,30 eurot, ja alates 24.03.2025 kuni kohustuse täitmiseni 0,06% päevas. Hageja nõuab kostjalt ka kommunaalkuludevõlalt 58 eurot viivise tasumist alates 23.08.2023 kuni 23.03.2025, mis oli 23.03.2025 seisuga 20,18 eurot, ja alates 24.03.2025 kuni kohustuse täitmiseni 0,06% päevas (dtl 48). 14.

§ 113

lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

1. Üürilepingu punktis 4 on pooled leppinud kokku, et üüri tasumisega viivitamisel peab üürnik maksma viivist 0,06% päevas. Pooled kinnitavad, et viivise määr on eelnevalt eraldi suuliselt läbi räägitud ja ei ole tüüptingimus (dtl 51, p 4). Arvestades, et üür koosnes nii põhiosast (üür) ja muutuvast osast (kommunaalkulud), tuvastab kohus, et pooled oli leppinud kokku, et kui kostjad viivitavad üüri ja/või kommunaalkulude tasumise kohustuse täitmisega, on hagejal õigus arvestada täitmata kohustuselt viivist 0,06% päevas.
2. Kohus ei nõustu hageja viivise arvestusega üürivõlgnevuselt 500 eurot. Hageja on alustanud viivise arvestust 22.07.2023, kuid vastavalt üürilepingule kohustusid kostjad tasuma üüri ette hiljemalt iga kuu
3. kuupäevaks. Seega tuleks viivist arvestada alates 23.07.2023 ja hagiavalduse esitamise ajaks oli sissenõutavaks muutunud viivis üürivõlgnevuselt summas 183 eurot.
4. Vastuses hagile märgivad kostjad: „Kuni 11.01.2025 ei saanud kostjad hagejalt mingeid nõudeid ega teateid võla kohta, sealhulgas remondi kompenseerimise kohta. Kostja I ei tasunud augusti 2023 rendimakset 20 päeva eest summas 171,00 eurot ja kommunaalkulusid summas 74,61 eurot. 15.08.2023 kell 23:32 saatis hageja WhatsAppi kaudu kostjale nõude tasuda rendimakse lepingu lõpptähtajani — 171,00 eurot. Sarnane meeldetuletus saadeti 27.08.
5. Kostja teatas, et palub selle summa arvestada ette makstud 500 euro suurusest tagatisrahast, mis on hageja käsutuses. Kokku summa 245,61 eurot. Kuna kahjustused olid väikesed (mida tunnistas ka hageja), olid kostjad õigusega arvamusel, et tagatis on piisav kõigi kulude katmiseks.“ (dtl 93; 99-102). 11.06.2025 menetlusdokumendis märgivad kostjad seevastu seda, et hageja ei saatnud neile 2023.aasta juuli kommunaalkulude arvet, mis ei olnud veel korteri valduse üleandmise ajaks laekunud, kuid pooled olid kokku leppinud, et kõik teated, arved jms edastatakse vaid e-posti teel.
6. Üürilepingu punktis 13 on pooled kokku leppinud, et kui üürnik ei tea, kui palju maksta (KÜ arved pannakse trepikojas korteri postkasti), peab ta sellest üürileandjale teatama kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis. Kui üürnik ei teata sellest nimetatud vormis, loetakse, et üürnik teab oma kohustuse suurust (dtl 52, p 13). Üürilepingu punktis 10 on pooled kokku leppinud selles, et avaldused, informatsioon, pretensioonid ja nõuded loetakse üürniku poolt kättesaaduks (sh ka peale üürisuhte lõppemist), kui see on saadetud üürnikule 1, või 2, või 3 antud lepingus märgitud e-posti aadressile. Iga kaasüürnik võib esindada üürileandja ees teisi kaasüürnikke. Loetakse, et tahteavaldus ühelt nendest on tahteavalduseks kõikidelt (dtl 52, p 10).
7. Seega tulenes üürilepingust, et kommunaalkulude arve pannakse postkasti ning kui kostjad ei tea, palju tuleb tasuda, peavad nad hagejat sellest teavitama. Pooled ei vaidle selle üle, et korteri valdus anti üle 03.08.
8. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et 2023.aasta juuni kommunaal- ja juulikuu majandamiskulude arve on väljastatud 11.07.2023 maksetähtajaga 31.07.2023 (dtl 58),
9. aasta juulikuu kommunaal- ja augustikuu majandandamiskulude arve on väljastatud 10.08.2023 maksetähtajaga 31.08.2023 (dtl 56) ja 2023.aasta augusti kommunaal- ja septembrikuu majandamiskulude arve on väljastatud 12.09.2023 maksetähtajaga 30.09.2023 (dtl 57).
10. Kostjad on esitanud pooltevahelise sõnumivahetuse ja selle tõlke. Kuigi kostjate tõlkele vastavat originaalvestlust ei ole kohtule esitatud (üksnes osaliselt, st dtl 99-102), ei ole hageja kostjate sõnumivestluse sisule vastu vaielnud. 27.08.2023 vestlusest nähtub, et kostjad on 2023.aasta juuni arvest teadlikud, kuid viitavad sellele, et tagatisraha peaks selle katma. Hageja on seepeale vastanud, et hageja ei ole veel tasaarvestust teinud ning seni kuni ei ole võlgnevust tasutud, lisandub võlgnevusele viivis (vt dtl 100). Seega arvestades, et juulikuu arve tasumise tähtaeg oli 31.08.2023, ei nõustu kohus hagejaga, et nimetatud kommunaalkulude viivise arvestus algab 23.08.
11. Kohtu arvestuste kohaselt on sissenõutavaks muutunud viivis summalt 49,46 eurot alates 01.09.2023 kuni hagi esitamiseni 23.03.2025 summas 16,92 eurot.
12. Kuigi hageja esitatud teavitustest ei nähtu, et hageja oleks pärast 2023.aasta augustikuu arve väljastamist (12.09.2023) seda kostjatele edasi saatnud, sest kostjad ei vallanud enam selleks ajaks korterit (vt dtl 61-68, 73-81), tulnuks kostjatel ise hagejaga ühendust võtta. Kohtu arvestuste kohaselt moodustas viivis 22 päeva eest 2023.aasta augusti arvest summas 26,77 eurot alates 01.10.2023 kuni 23.03.2025 summas 8,67 eurot.
13. Seega kokku oleks tasumata kommunaalkuludelt arvestatud viivis 25,59 eurot. Kuna hageja taotleb kostjatelt sissenõutavaks muutunud viivise väljanõudmist summas 20,18 eurot ja kostjad on samas ulatuses viivist tunnistanud, lähtub kohus hageja nõudest ja loeb sissenõutavaks muutunud viiviseks kommunaalkuludelt 20,18 eurot. Sissenõudmiskulude hüvitis
14. Hageja nõuab kostjatelt solidaarselt sissenõudmiskulude hüvitamist 120 euro suuruses summas, millele lisandub viivis alates hagi esitamisest 24.03.2025 kuni kohustuse täitmiseni. 24.

§ 113

² lg 2 p 2 järgi võib pärast lepingu lõppemist majandus- või kutsetegevuses tegutsev võlausaldaja nõuda tarbijalt tarbijaga sõlmitud lepingu alusel ja lisaks iga solidaarvõlgniku või tagatise andja kohta sissenõudmiskulude hüvitist kogusummas kuni 40 eurot, seejuures võib esimese tarbijale saadetava tasulise meeldetuletuskirja eest nõuda kuni 20 eurot ning kummagi järgmise kahe kirja eest kuni 5 eurot, kui võlausaldaja nõue on üle 500 euro ja kuni 1000 eurot.

§ 113

² näol ei ole iseseisva nõude alusega, vaid piirab sissenõudmiskulu hüvitamise nõude ulatust tarbijast võlgnikult. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on selgitatud, et kui võlausaldaja nõuab sissenõudmiskulude hüvitamist kahju hüvitamise sätete alusel, peavad kulud olema reaalselt kantud ja võlausaldaja peab neid ka tõendama. Lõike 3 eesmärk on tagada, et meeldetuletuskirju ei saadetaks üksteise järel väga lühikese aja jooksul, saamaks selle eest lihtsalt seaduses sätestatud ülempiiri ulatuses hüvitist (

I kom.väljaanne, lk 581, p 7.1, 7.2).

1. Hageja esitas väljavõtte saadetud meeldetuletustest (dtl 61-68, 73-81), millest nähtub, et alates lepingu lõpetamisest on hageja saatnud elektronpostiaadressile xxx ja xxx 16 korral meeldetuletuskirju. Kohus leiab, et hageja sissenõudmiskulude nõue summas 120 eurot on põhjendatud ja kostjad ei ole sellele ka vastu vaielnud. Hageja nõuete ja kostja nõude tasaarvestus
2. Hagiavalduse kohaselt tasaarvestas hageja korteris tehtud remondikulu 481,82 eurot kostjate poolt tagatiseks tasutud 500 euroga. Hageja tuvastas pärast korteri üle valduse saamist 06.08.2023, et kõige nähtaval seinal oli 30 cm pikkunine sügav kriimustus, millest hageja teavitas kostjaid 06.08.2023 (dtl 55). Hageja pakkus korduvalt kostjatele võimalust ise kahju likvideerida, kuid kostjad seda ei teinud.
3. Kostjad on vastuses hagile kirjutanud, et kostjatel tekkis mulje, et hageja nõustus pakutud variandiga (hageja tellib ise teenuse ja see kompenseeritakse tagatisraha arvelt) ja korraldab remondi. Kostjad hagejalt enam mingeid nõudeid ei saanud ning hageja tagatisraha ei tagastanud, mistõttu jäi kõikidele mulje, et hageja lasi seinakahjustused likvideerida ja võttis maha ka kostjate poolt tasumata jäänud üüriraha (dtl 93). Kuigi menetluses on kostjad hakanud ka väitma, et kahjustust tegelikult üldse ei olnud, on kostjad siiski tunnistanud, et kahjust teadasaamisel, ei ole nad sellele 2023.aasta augustis vastu vaielnud. Kostjate enda esitatud sõnumivahetuse tõlkest (dtl 99-100) on näha, et kostjad on pidanud võimalikuks, et kahjustus võis tekkida mööbli transportimisest. 28.

§ 334

lg 2 järgi vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.

§ 334

lg 2² kohaselt võivad eluruumi üürilepingu korral pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Käesoleva lõike esimeses lauses sätestatu ei kohaldu asjadele, mille üürileandja on andnud koos ruumidega üürniku kasutusse. Üürilepingus on pooled kokku leppinud, et korteri tagastamisel peab see olema vähemalt samas seisundis, mis lepingu alguses, samuti puhas, lõhnatu ja koristatud. Selle kohustuse rikkumisel tellib üürileandja koristuse ja remondi üürniku kulul (dtl 52, p 12).

1. Kostjad on esitanud kirjalikud selgitused korteri seisukorra kohta (dtl 149-167), kuid need ei tõenda, et hageja väidetud kahjustused oleksid olnud korteris üürilepingu sõlmimise ajal, so 22.08.
2. Tuginedes poolte sõnumivahetustele ja seinakahjustuse piltidele ning asjaolule, et kostjad ei vaielnud vastu hageja 06.08.2023 teatele korteris esinevate kahjustuste kohta, tuvastab kohus, et hageja lasi teha remonttöid.
3. Hagiavalduse kohaselt kulus remonttöödele 481,82 eurot (dtl 59) ja hageja tasaarvestas oma kahjuhüvitamise nõude kostjate tagatisega summas 500 eurot 20.10.2023 (dtl 106-107). 31.

§ 197

lg-d 1 ja 2 sätestavad, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti.

1. Eelnevalt kohus tuvastas, et hagejal oli kahjunõue ja kostjatel oli õigus saada tagasi tagatiseks makstuD summa ning tegemist on samaliigilise kohustusega, on täidetud tasaarvestamise eeldused. Pooled vaidlevad selle üle, kas remonttöödele kulunud summa oli mõistlik või oleks saanud hageja likvideerida kahjustuse odavamalt.
2. Riigikohus on oma lahendites leidnud, et kui tasaarvestuse üle tekib vaidlus, tuvastab kohus kohtulahendi põhjendustes tasaarvestuse kehtivuse ja sellega kaasneva nõuete lõppemise (

§ 186p 2) kattuvas ulatuses, jättes hagi selles osas rahuldamata.

Resolutsioonis ei ole tasaarvestust vaja märkida, õigusjõu tekkimiseks piisab, kui tasaarvestus nähtub kohtulahendi põhjendustest (

1. aprilli 2024 otsus tsiviilasjas nr 2-217518/93, punkt 18;
2. juuni 2024 määrus tsiviilasjas nr 2-21-2998, punkt 10).
3. Kostjad on toonud välja, et hageja on arvel nr 2501Õ036-102/1B (dtl127) ja arvel nr 2502Õ036-102/1 (dtl 128) kajastanud remondile kulunud hüvitise summaks 400 eurot. 19.08.2025 menetlusdokumendis kostjad selgitavad, et kostjad olid saanud maalriga kokkuleppe, et kahjustus likvideeritakse ja värvitakse üle ning töö maksab 20 eurot (dtl 99-100). Kostjad viitavad puudustele hageja esitatud hinnapakkumisele, kuna sellel puuduvad remonditavate pindade mõõdud. Kostjad küsisid kolm hinnapakkumist analoogse sanitaarremondi tegemiseks ja see summa jääb vahemikku 100-250 eurot (dtl 200-202). Hageja ei ole kostjate 19.08.2025 menetlusdokumendile vastanud, kuigi kohus määras 06.08.2025 istungil hagejale vastamiseks tähtaja (dtl 178).
4. Kohus leiab, et eluliselt ei ole usutav, et kahjustuste likvideerimise maksumus oleks saanud olla 20 eurot nagu kostjad viitavad. Tutvudes poolte vahel toimunud sõnumivahetusega (dtl 99), siis on hageja sellele ka vastanud, et kui kostjad saavad kahjustuse likvideerida 20 euro eest, siis on neil võimalus ise kahjustuse likvideerimisega tegeleda. Kostjad seda ei teinud. Hageja on hagis selgitanud, et pakkus kostjatele esialgu kompromissi korras hüvitada remondi eest 400 eurot, kuid kostjad sellega ei nõustunud (dtl 45, p 1.4.4). Tutvudes arvetega nr 2501Õ036-102/1B ja 2502Õ036-102/1 ei nähtu, et hageja oleks arvetel viidanud kompromissile nagu hageja on hagis selgitanud. Arvel nr 2501Õ036-102/1B on selgituseks lisatud, et seina parandamise eelarve on 400 eurot, millest 100 eurot on materjalikulu ja 300 eurot töötasu (dtl 127). Arvestades, et seinakahjustuse korral tuleks terve sein, kui mitte kõik sama ruumi seinad üle värvida lähtub kohus kostjate esitatud pakkumiste ning hageja poolt arvetel 2501Õ036-102/1B ja 2502Õ036-102/1 kajastatud remontöödele kuluva summa keskmisest ning leiab, et mõistlik ja põhjendatud kulu kahju likvideerimiseks on 235,50 (=400+100-250+192/4).
5. Pooled selle üle ei vaidle, et kostjad olid arvamuses, et kahjuhüvitis tasaarvestatakse kostjate tagatise tagastamise nõudega. 37.

§ 198sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele.

Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine.

1. 27.08.2023 seisuga ei olnud hageja enda nõuet kostjate tagatise tagastamise nõudega veel tasaarvestanud (vt dtl 100 hageja 27.08.2023 kell 12.29 vastus kostjatele „Me ei ole veel tasaarvestust teinud.“). 11.02.2025 e-kirjas on hageja märkinud, et hageja tasaarvestas nõude 20.10.2023 (dtl 106). Arve nr 2501Õ036-102/1B tasaarvestust kahjuhüvitisega ei kajasta (dtl 127). Hageja on 01.07.2025 selgitanud, et kostjate nõudel parandas hageja arve nr 2501Õ036-102/1B arvega nr 2502Õ036-102/1 (dtl 128), et oleks kajastatud 2023.aasta oktoobris toimunud tasaarvestus (dtl 133). Hageja ei ole esitanud tasaarvestuse avaldust.
2. Eeltoodule tuginedes loeb seega kohus tasaarvestusavalduse esitamiseks hagiavalduse esitamist, sest hagiavalduses on hageja selgeks toonud välja, et tasaarvestab enda kahju hüvitamise nõude kostjate tasutud tagatisega.
3. Kostjad on viidanud kahju hüvitamise nõude aegumisele.

§ 338

lg 1 järgi üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. Tulenevalt sama paragrahvi lõike 2 esimesest lausest algab üürileandja hüvitusnõude aegumistähtaeg asja tagasisaamisest. 41.

§ 200

lg 2 kohaselt võib tasaarvestav pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ka juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist. 42. Seega, kuna kostjatel oli õigus nõuda tagatise tagastamist (

§ 337

) ja kuivõrd hageja õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne hageja kahjuhüvitise nõude aegumist (03.02.2024), oli hagejal õigus tasaarvestada hagiavalduses nõue, mis oli aegunud. 43. Hageja ja kostja nõuded teineteise vastu tuleb seega tasaarvestada. Kostjate nõue hageja vastu on väiksem (500,05 eurot (=500 eurot tagatis + aastane intress 0,05 eurot) kui hageja nõuded kostja vastu (kahjuhüvitis 235,50 eurot, üürivõlgnevus 500 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis tasumata üürilt 183 eurot, kommunaalkulude võlgnevus 76,23 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis kommunaalkulude summas 20,18 eurot, sissenõudmiskulud 120 eurot). Kuna hageja on hagiavalduses avaldanud, et tasaarvestab ka kommunaalkulude võlgnevuse, loeb kohus

§ 201

lg 1 ja 2 alusel hageja nõuetest tasaarvestuse tulemusena esmalt tasutuks kahjuhüvitise 235,50 eurot, kommunaalkulude võlgnevuse 76,23 eurot ja üürivõlgnevuse summas 188,27 eurot. Tasaarvestuse tulemusena jääb hageja nõueteks kostjate vastu üürivõla nõue summas 311,73 eurot sissenõutavaks muutunud viivis kokku 203,18 eurot (=183 + 20,18) ja sissenõudmiskulud 120 eurot, mis tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista. 44. Samuti tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista üüri maksmisega viivitamise eest

§ 113lg 1 ja Ts

MS § 367 alusel viivis alates 24.03.2025 kuni nõude täieliku tasumiseni 0,06% päevas. Hageja on taotlenud ka sissenõudmiskuludelt viivise väljamõistmist alates 24.03.2025 kuni kohustuse täitmiseni

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kohus rahuldab ka selle nõude. 45. Menetluskulude jaotus Ts

MS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja nõuda võlgnevuse üüri eest 500 eurot, millele lisandub sissenõutavaks muutunud viivis 183,30 eurot ja viivis alates 24.03.2025 kuni 500 euro täieliku tasumiseni 0,06% päevas. Hageja palun kostjatelt solidaarselt välja nõuda kommunaalkulude võlgnevus summas 58 eurot, millele lisandub sissenõutavaks muutunud viivis 20,18 eurot ja viivis alates 24.03.2025 kuni 58 euro täieliku tasumiseni 0,06% päevas. Hageja kohtuvälised sissenõudmisekulud on 120 eurot

§ 113

² lg 2 p 2 alusel, millele lisandub viivis alates 24.03.2025 kuni tasumiseni

-s sätestatud määras. Kohus pidas põhjendatuks mõista kostjatelt hageja kasuks välja üürivõlgnevuse 311,73 eurot, sissnõutavaks muutunud viivise kokku 203,18 eurot, viivise summalt 311,73 eurot alates 24.03.2025 kuni 311,73 euro tasumiseni 0,06% päevas, sissenõudmiskulu 120 eurot ja viivise sissenõudmiskuludelt alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni seaduses sätestatud määras. Seega kohus rahuldas hageja nõude ca 72% ulatuses algselt nõutust. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel jätta 72% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning 28% ulatuses hageja kanda. Kohus määrab menetluskulud TsMS § 174 lg 4 alusel seega kindlaks pärast otsuse jõustumist. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Kädi Vaker kohtunik