Obsah (9)

§ 163§ 657§ 652§ 232§ 654§ 651§ 171§ 177§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Siret Siilbek, Liis Arrak, Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 04.09.2025, Tallinn Kohtuasja number 2-21-110196 Kohtu

§ 163lg 2 alusel hageja kanda.

3.

1. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudus vaidlus selles, et pooled sõlmisid 23.01.2013 üürilepingu (võlaõigusseaduse (VÕS) § 271) ja pikendasid seda kokkuleppel kuni 31.12.
2. Vaidlust ei olnud ka selles, et kostja jättis hagejale 01.01.2018–30.04.2018 maksmata üüritasu 4 kuu eest kokku 5940 eurot ja võlgnes tasumata kõrvalkulude eest 1338,26 eurot. 3.
3. Maakohus asus seisukohale, et pooltevaheline üürileping lõppes kostjapoolse korralise ülesütlemisavalduse alusel 30.04.2018 ning kostja üürihinna 50% ulatuses alandamise avaldus tuli jätta tähelepanuta. 3.
4. Pooled vaidlesid tagatisrahaga seonduva üle. Maakohtu hinnangul oli tõendatud, et kostja on hagejale tagatisena tasunud kokku 3375 eurot ja hageja ei ole tagatisraha väidetava üürivõla katteks tasaarvestanud. 3.3.
5. Tõendamata jäi hageja väide, et ta on kostja poolt tasutud tagatisraha poolte kokkuleppe alusel kasutanud kostja võla kustutamiseks aastaid enne üürilepingu lõppemist. Hageja väite lükkas ümber ka 19.01.2017 e-kiri, millest nähtus, et osaliselt ei olnud hageja
6. a alguseks kostjale veel tagatise tasumise arveid väljastatud ega kostja tagatisraha tasunud. Seega oli hagejal võimatu kasutada tagatist väidetava üürivõla katteks. 3.3.
7. Hageja 22.11.2024 menetlusdokumendis esitatud väide, et kostja esitatud tõendid ei tõenda tagatisraha tasumist, oli maakohtu hinnangul esitatud hilinemisega. Hageja ei toonud menetluses selgelt esile, et ta eitab tagatisraha saamist. Hageja oli senise menetluse kestel positsioonil, et ta on kostja tasutud tagatisraha tasaarvestanud. 3.3.
8. Kostja esitatud arvetelt ja maksekorraldustelt nähtus, et kostja on tasunud hagejale tagatist kokku 3375 eurot. Kostja esitatud 17.03.2017 arvelt nr 20170317-3 summas 1187,50 eurot ja 13.02.2017 arvelt nr 20170213-3 summas 1187,50 eurot nähtus, et arvetele on teenuse sisuna märgitud „tagatis 23.01.2013.a.üürilepingup.3.7alusel“. Kuigi kostja ei esitanud 3 2-21-110196 29.01.2013 maksekorraldusega nr 11/11 tasutud 25.01.2013 arvet nr 20130125-3 summas 1000 eurot, oli see summa tasutud vastavalt üürilepingus kokkulepitud tähtajale (15 kalendripäeva jooksul lepingu sõlmimisest). Seda, et kostja on enne
9. a 1000 eurot tagatisena tasunud, kinnitas hageja 19.01.2017 e-kiri. 3.3.
10. Kostja esitas 21.10.2021 menetlusdokumendi lisana hageja 17.03.2017 arve ekslikult kaks korda. Maakohus võttis vastu kostja 29.11.2024 kohtule esitatud 13.02.2017 arve nr 2070213-3, kuivõrd hageja esitas lõppseisukohas väiteid, mida senises menetluses ei olnud arutatud. Hageja käitus menetluses vastuoluliselt, kuna ei olnud varem selgelt esile toonud, et vaidleb vastu tagatisraha tasumisele. 3.
11. Seoses kostja 11.04.2018 tasaarvestusavaldusega leidis maakohus järgmist. Kostja tõi esile, et esitas hagejale 11.04.2018 tasaarvestusavalduse (VÕS § 197 lg 1), kuid avaldust kohtule ei esitanud. Kostja esitas kohtule e-kirjad, mille manuses on kostja raamatupidamise käibeandmikud, millel on teadmata isiku käsikirjalised märked – tagatisraha. Maakohtu hinnangul ei olnud nimetatu käsitatav tasaarvestusavaldusena, kuivõrd isegi kaaskirjast ei nähtunud, et kostja soovib teha tasaarvestusavaldust. Isegi kui lugeda 11.04.2018 e-kiri piisavalt selgeks tasaarvestusavalduseks, ei saanud kostja tasaarvestusavaldust hagejale esitada, kuivõrd sellel ajal ei olnud tal veel nõuet hageja vastu. Kuivõrd maakohus tuvastas, et üürileping lõppes 30.04.2018, ei olnud 11.04.2018 kostjal veel sissenõutavaks muutunud nõuet hageja vastu. Seega ei olnud 11.04.2018 tasaarvestusavaldusel asjas tähtsust. 3.
12. Vastuseks kostja üüri- ja kõrvalkuludele aegumise vastuväitele, selgitas maakohus, et üürilepingust tulenevad üüri- ja kõrvalkulude nõuded on tehingust tulenevad nõuded, mille aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat. TsÜS § 147 lg 3 teisest lausest tulenevalt on nõude sissenõutavus seotud arvete esitamisega. Seega algas üüri- ja kõrvalkulude aegumistähtaeg 01.01.2019 kell 00.00 ja lõppes 31.12.2021 kell 24.
13. Kuivõrd hagi esitati kohtule 13.04.2021 ja nõude suurendamise avaldus 21.06.2021, ei ole hageja nõuded aegunud. 3.
14. Kostja esitas menetluse kestel hagejale 18.03.2022 menetlusdokumendis alternatiivse tasaarvestusavalduse juhuks, kui kohus peaks hageja nõude rahuldama. Maakohus tuvastas, et kostja on hagejale tasunud tagatisrahana 3375 eurot ja hageja ei ole seda kostjale tagastanud. Kuna hageja ei ole tagatisraha arvel kostja võlga vähendanud, rahuldas maakohus kostja tasaarvestusavalduse. Maakohus ei nõustunud hageja vastuväitega, et kuivõrd kostja on 11.04.2018 tasaarvestusavalduse esitanud, ei saa ta seda uuesti teha. Kuna kostja 11.04.2018 tasaarvestusavaldus oli toimetu, ei lõppenud kostja nõue hageja vastu. 3.
15. Kostja tasaarvestas üürilepingust tuleneva tagatisraha tagastamise nõude hageja samast lepingust tuleneva üürivõla nõudega kohtu poolt hageja nõude rahuldatavas osas. Kuivõrd hageja põhinõue 7278,26 eurot oli maakohtu hinnangul põhjendatud, tuli sellest maha arvata tagatisraha 3375 eurot ja kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhinõudena 3903,26 eurot. 3.
16. Maakohus leidis, et viivisenõue tuleb rahuldada osaliselt, s.o rahuldatud põhinõude 3903,26 eurot ulatuses. 4 2-21-110196 Apellatsioonkaebus
17. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis hageja kasuks välja mõistmata 2375 eurot (põhivõla 1187,50 eurot ja viivise 1187,50 eurot) ja menetluskulude jaotuse osas, ning teha selles osas uue otsuse, millega mõista täiendavalt kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg 1187,50 eurot ja viivis 1187,50 eurot ning jätta maakohtumenetluse menetluskulud 82% ulatuses kostja kanda ja 18 % ulatuses hageja kanda või täies ulatuses kostja kanda. Apellatsioonimenetluse kulud palub hageja jätta kostja kanda. 4.
18. Hageja nõude osaliselt rahuldamata jätmine on rajatud tõendile, mille menetlusse võtmisel rikkus maakohus oluliselt menetlusõiguse norme. Maakohus luges tõendatuks asjaolu, et kostja maksis hagejale tagatisraha kokku 3375 eurot. Mh leidis kohus, et kostja poolt hagejale 16.02.2017 maksekorraldusega nr 18601/6 tasutud 3099,21 eurost moodustas osa tagatisraha (1187,50 eurot). Kuna kostja 16.02.2017 maksekorraldusel ei olnud märgitud makse alust, vaid üksnes viidati arvete numbritele, rajaneb kohtu järeldus tagatisraha tasumise kohta hageja 13.02.2017 arvel nr 20170213-
19. Kostja esitas viidatud tõendi (arve) hilinenult. Sellele vaatamata võttis kohus kostja esitatud tõendi vastu, kuid menetlust ei uuendanud, millega jättis hageja ilma õigusest vaielda kostja esitatud tõendile vastu ja mh esitada selle kohta võltsituse vastuväide. Seejuures ei väitnud kostja, et 16.02.2017 tasutud raha puhul oli (osaliselt) tegemist tagatisrahaga. Maakohus tuvastas selle omaalgatuslikult. Kui jätta arvestamata 13.02.2017 arve nr 20170213-3 ja sellega lahutamatult seotud 16.02.2017 maksekorraldus nr 18601/6, on kostjal õigus tasaarvestada nõudeid üksnes 2187,50 euro ulatuses, kuna muid tõendeid tagatisraha 1187,50 eurot tasumise kohta toimikus ei ole. 4.
20. Vaatamata sellele, et kohus rahuldas suurema osa hageja nõudest, jättis kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda

§ 163lg 2 alusel, ületades sellega ilmselgelt diskretsiooni piire.

Kulude jaotus on otsuses põhjendamata jäetud. Arusaamatu on maakohtu seisukoht, et hageja ei nõustunud kostja kompromissettepanekuga. Maakohtu loogika kohaselt tuleks sel põhjendusel jätta menetluskulud kostja kanda, kes hageja pakkumisega ei nõustunud. Menetluse kestel arutati erinevaid kokkuleppeid, mistõttu peab kostja ebaõigeks lähtuda

§ 163lg 2 kohaldamisel menetluse lõpufaasis tehtud kompromissipakkumistest.

4.3. Menetluskulud tuleb jaotada

§ 163lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldatud ulatusega.

Kostja poolt tasaarvestuseks esitatud vastunõude põhjendatud suuruseks on otsusest nähtuvalt 3375 eurot. Seega poolte põhjendatud nõuete suuruste suhe on tulenevalt otsuse järeldustest 3375 / 11 181,52, s.o 30% / 70%. Juhul, kui kohus rahuldab apellatsioonkaebuse, muutub põhjendatud nõuete suuruste suhe (3375 – 1187,50) / (11 181,52 + 1187,50) 18% / 82%. Vastustaja seisukoht 5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 5 2-21-110196 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta

§ 657lg 1 p 1 järgi muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

Apellatsiooniastme menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. 7.

§ 652

lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidluse lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Samuti on maakohus vaidluse lahendamisel kohaldanud õigesti asjakohaseid materiaalõiguse norme. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt olulist menetlusnormide rikkumist. Ringkonnakohtu arvates on maakohus õigesti

§ 232

lg 1 järgi hinnanud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust tõendite pinnalt teha maakohtust erinevat järeldust. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, mistõttu neid käesolevas otsuses

§ 654lg 6 järgi ei korrata.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus lühidalt järgmist.

1. Pooled ei vaidle, et hageja andis 23.01.2013 üürilepingu alusel kostjale kasutamiseks Tallinnas Pärnu mnt 23-6 asuvad bürooruumid, pooled pikendasid 03.08.2015 kokkuleppega üürilepingut kuni 31.12.2018 ning kostja jättis hagejale 01.01.2018– 30.04.2018 maksmata üüritasu 4 kuu eest kokku 5940 eurot ja võlgnes tasumata kõrvalkulude eest 1338,26 eurot. Maakohus leidis, et kostja üürihinna 50% ulatuses alandamise avaldus on õigusliku toimeta. Maakohus tuvastas ja pooled ei vaidle enam selle üle, et pooltevaheline üürileping lõppes kostjapoolse korralise ülesütlemisavalduse alusel 30.04.
2. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes üksnes 1187,50 euro ulatuses tagatisraha tasumise ja sellega seonduvalt viivise ning nõuete tasaarvestuse üle (

§ 651lg 1).

1. Maakohtu hinnangul oli tõendatud, et kostja tasus hagejale tagatisraha kokku 3375 eurot ja hageja ei ole tagatisraha kostjale tagastanud ega väidetava üürivõla katteks tasaarvestanud. Kuna hageja tagatisraha arvelt kostja võlga vähendanud ei olnud, arvestas maakohus kostja 18.03.2022 menetlusdokumendis esitatud tasaarvestusavaldust. Hageja leiab, et kostjal on õigus tasaarvestada nõudeid üksnes 2187,50 euro ulatuses, kuna puuduvad tõendid tagatisraha 1187,50 eurot tasumise kohta. Vaidlus on eelkõige selles, kas maakohus võis otsuse tegemisel arvesse võtta 13.02.2017 arvet nr 20170213-3, kuna hageja hinnangul esitas kostja eelnimetatud arve tõendina kohtule hilinenult.
2. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidluse lahendamisel kostja esitatud tõendi (13.02.2017 arve nr 20170213-3) vastuvõtmisel menetlusõiguse norme oluliselt rikkunud ja on õigesti 13.02.2017 arve nr 20170213-3 ja sellega seotud 16.02.2017 maksekorralduse nr 18601/6 alusel tuvastanud kostja poolt tagatisraha maksmise 1187,50 euro ulatuses. 10.
3. Maakohus võttis kostja 29.11.2024 esitatud tõendi vastu, kuivõrd kostja esitas 21.10.2021 menetlusdokumendi lisana hageja 17.03.2017 arve dubleerivalt, mistõttu jäi 13.02.2017 arve ekslikult menetlusdokumendile lisamata. Toimikust nähtub, et hageja on küll esitanud üldsõnalise vastuväite, et ei võta tagatisraha tasumist omaks, kuid samas on kinnitanud, et tasutud tagatisraha on juba varasemalt tasaarvestatud. 03.06.2024 kohtuistungil on hageja avaldanud, et jääb väite juurde, et tagatisraha on juba varasemate võlgnevuste katteks tasaarvestatud (ajamärk 00:14:02). Lisaks 6 2-21-110196 selgitas hageja, et ta ei saa varasema tasaarvestuse kohta tõendeid esitada, kuna pärast üüriasjadega tegeleva inimese lahkumist ettevõttest on tekkinud segadus ja dokumente ei ole võimalik üles leida (ajamärk 00:14:05). Seega tõid menetluse hilises faasis tõendi esitamise vajaduse kaasa hageja enda vastuolulised väited. 10.
4. Maakohtu järeldus, et tagatisraha oli tasutud, on kinnitatud ka asjas esitatud muude tõenditega, mitte üksnes kostja lõppseisukohtadega esitatud arvega (dtl 443). See on kooskõlas hageja esindaja e-kirjaga (dtl 330), mille kohaselt on seisuga 09.01.2017 tasutud tagatisraha üksnes 1000 eurot ning tasumata on 2150 eurot. Ühtlasi pakub hageja, et võib soovi korral puuduoleva osa jagada osadeks selliselt, et ühel kuul tekkiv finantskoormus ei oleks liiga suur. Asja materjalidest nähtub, et hageja esitas igal kuul kostjale arveid numbritega, mis kattusid arve väljastamise kuupäevaga ning arve üüri eest kandis lisanumbrit -1 ja kõrvalkulude arve laiendit -
5. Hageja esitas kostjale tagatisraha arved, mis kannavad laiendit -3 (dtl 106, 109). Muu hulgas on kostja tõendanud, et ta on 17.03.2017 arve nr 20170317-3 (dtl 109) alusel tasunud 1185,50 eurot (dtl 108). Kostja esitas menetluses maksekorralduse (dtl 106), millest sai maakohus järeldada, et ka arve 13022017-3 alusel makstud raha oli tagatisraha. Maksekorraldus (dtl 106) sisaldab viiteid arvetele 13021017-1, 13021017-2 ja 13021017-
6. Pärast eelviidatud ülekannete tegemist hageja enam kostjalt tagatisraha ei nõudnud (dtl 122–124). 10.
7. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga ka selles, nagu ei oleks kostja menetluses väitnud, et 16.02.2017 tasutud raha puhul oli (osaliselt) tegemist tagatisrahaga ja maakohus tuvastas selle omaalgatuslikult. Kostja on nii 09.06.2021 vastuses hagile (p 2.1), 21.10.2021 vastuses hagile (p 2.3) kui ka 29.11.2024 menetlusdokumendis (p 3.5) esile toonud ja tõendanud tagatisraha tasumise asjaolud, sh 16.02.2017 tasutud 1187,50 euro osas. Seega väitis kostja alates menetluse algusest, et arve nr 130210173 alusel tasus kostja tagatisraja 1187,50 eurot, esitades selle tõendamiseks koos kostja vastusega ka maksekorralduse. Hageja ei ole menetluses esitanud väiteid selle kohta, et 16.02.2017 maksekorralduses kajastatu on 1187,50 ulatuses makstud mõne muu kohustuse kui tagatisraha katteks. Hageja apellatsioonkaebuse väide, et hagejal ei olnud kohustust ümber lükata kostja (esitamata) väiteid enda poolsete sellekohaste faktiväidetega ja tõenditega, ei ole põhjendatud. Kostja esitas juba koos esimese kostja vastusega menetluses väite, et ta on 16.02.2017 tasunud tagatisraha 1187,50 eurot ning järgmise menetlusdokumendiga ka maksekorralduse, mille alusel nähtub vastava rahasumma ülekandmine hagejale (dtl 106). 10.3.
8. Seega on maakohus õigesti tuvastanud, et kostja on hagejale tasunud tagatisrahana kokku 3375 eurot ja hageja ei ole seda kostjale tagastanud, ning kuna hageja ei olnud tagatisraha arvelt kostja võlga vähendanud, leidis maakohus õigesti, et kostja on tasaarvestanud hageja nõude tasutud tagatisraha ulatuses.
9. Eeltoodut arvestades jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
10. Maakohus on tuginenud menetluskulude jaotusel

§ 163

lg-le 2, mis võimaldab hagi osalisel rahuldamisel sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, jätta kulud tervikuna poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Maakohus rahuldas hagi 7806,26 euro ulatuses (põhivõlg 3903,26 eurot ja viivis 3903,26 eurot) ja märkis, et läbi peaaegu kogu kohtumenetluse kestnud pooltevaheliste läbirääkimiste käigus oli kostja pakkunud hagejale tema nõude rahuldamiseks just selles suurusjärgus summat, kuid hageja ei võtnud kostja pakkumist vastu. Sellest tulenevalt jättis maakohus 7 2-21-110196 menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et arvestades hagi rahuldamise ulatust ja poolte tehtud kompromissiettepanekuid, tulnuks menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja nõudis põhivõlga 7278,26 eurot, sissenõutavaks muutunud viivist 7278,26 eurot ning lisaks ka viivist kuni põhinõude täitmiseni (hagi hind on 18 552,28 eurot). Hageja tegi kompromissiettepanekuid vahemikus 8500–9750 eurot, millele lisaks nõudis hageja kostjalt kõigi menetluskulude hüvitamist. Lisaks poolte omavahelistele ettepanekutele tegi maakohus pooltele 03.06.2024 istungil kompromissiettepaneku (7000 eurot), millega kostja nõustus, aga hageja mitte. Maakohus selgitas, et menetluskulud võivad otsusega jääda kompromissist keeldunud poole kanda. Kirjeldatud olukord vastab

§ 163

lg 2 mõttele, mistõttu jättis maakohus põhjendatult kõik menetluskulud hageja kui kompromissiga mittenõustunud poole kanda. Maakohtu otsust ei ole kulude jaotuse osas järelikult alust muuta. 13. Seoses sellega, et hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb

§ 171lg 1 alusel menetluskulud ka ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka ringkonnakohus. Pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist määrab mõistliku aja jooksul

§ 177lg 2 järgi menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus.

14.

§ 178

lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) 8