Obsah (5)

§ 227§ 228§ 201§ 225§ 68

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Anna Liiv Kohtujurist Lii Zerel Otsuse tegemise aeg ja koht 20. november 2024, Tallinn Tsiviilasja number 2-24-11771 Tsiviilasi A-VARAHAL

§ 227

lg 1 kohaselt isiklik kasutusõigus elamule koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Tegemist on teisi välistava õigusega, st õigustatud isiku õigus välistab vastava elamu või vastava(

1. te)elamuosa(
2. de)kasutamise omaniku poolt (Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne, § 227 kommentaar 3.1). 21. Väär on hageja järeldus, et kostja isiklik kasutusõigus ei tähenda automaatselt omanikule asja kasutamise ja valdamise keeldu. Ebaõige on ka hageja järeldus, et isiklik kasutusõigus küll piirab omaniku absoluutset õigust kasutada ja vallata, kuid piirdub vaid sellega, et omanik peab õigustatud isikul võimaldama asja kasutada. Hageja on seisukohal, et see ei välista omanikul endal omandiõigusest tulenevat õigust asja kasutada ja vallata, kuid see käsitlus on seadusega vastuolus. 22. Isiklikule kasutusõigusele, mis on seotud valdamisega, kohaldatakse

§ 228

järgi kasutusvalduse sätteid.

§ 201

lg 1 kohaselt koormab kasutusvaldus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasutus kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju.

1. Tõlgendus, mille kohaselt annaks isiklik kasutusõigus selle omanikule õiguse kinnisasja vallata ja kasutada üksnes kinnisasja omaniku kõrval, oleks vastuolus hea usu põhimõttega ning piiratud asjaõiguse olemusega.
2. Veel enam,

§ 225

lg 2 kohaselt määratakse isikliku kasutusõiguse ulatus kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku ulatusele. Käesolevas vaidluses isikliku kasutusõiguse ulatuses kahtlust ei ole. 27.05.2014 lepingu punkti 4.9 kohaselt võib kostja kasutada korterit elamiseks. Seega on isikliku kasutusõiguse ulatus kasutada korterit koduna. On ilmselge, et isikul on vääramatu põhiõigus valida, kus ja kellega isik koos elab. Hageja käsitluse jaatamisel, mille kohaselt on omanikul ilma vastava kokkuleppe olemasoluta isikliku kasutusõiguse omajaga õigus koormatud kinnisasja samuti kasutada ja vallata, tekiks olukord, kus isikliku kasutusõiguse omanikul puudub kontroll selle üle, millised võõrad isikud tema kodus elavad või kui tegemist on juriidilise isikuga tegutsevad. Selline lähenemine kujutaks 4 2-24-11771 endast intensiivset Põhiseaduse §-st 33 tulenevat põhiõigust, mille kohaselt kodu on puutumatu ja kellegi eluruumi tungida ei tohi. Vastukaaluks tuleb arvestada, et kinnisasja omaniku õiguste piiramine isikliku kasutusõiguse kui piiratud asjaõigusega toimub alati kinnisasja omaniku nõusolekul – kinnisasja koormamiseks on vajalik omaniku nõusolek. Koormatud kinnisasja omandamisel on omanik aga teadlik kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõigusest ning avaldab soovi kinnisasi sellisel viisil koormatuna omandada. Seega on omaniku õigused tagatud läbi selle, et omanikul on võimalik kas mitte anda nõusolekut kinnisasja piiratud asjaõigusega koormaiseks või mitte omanda koormatud kinnisasja. Seega erinevalt hageja väidetest on isikliku kasutusõiguse seadmise eesmärk see, et ilma lisakokkuleppeta kaotab omanik õiguse asja kasutada ja vallata. 25. Vastuseks hageja väitele, justkui tuleneks hageja õigus isikliku kasutusõigusega koormatud kinnisasja kasutamiseks ja valdamiseks 27.05.2014 isikliku kasutusõiguse seadmise kokkuleppe punktist 4.11, mille kohaselt müüja ei tohi laiendada oma õigusi korteriomandi kasutamisel määrani, mis ületavad kinnisasja omaniku õigusi, märgib kohus järgmist.

§ 68

lg 1 kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.

§ 68

lg 2 kohaselt omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Isiklik kasutusõigus annab

§ 225

lg 1, § 227 lg 1 ja § 214 lg 1 koostoimes kostjale õiguse asja vallata ja kasutada. Kostja õigused ei ületa seega hageja kui omaniku õigusi. Hageja kui omaniku õigused on aga

§ 68lg 2 kohaselt kostja õigustega piiratud.

1. Iseenesest ei ole ebaõige hageja väide, et pooled võivad lepinguga kokku leppida kasutusõiguse tingimustes, mis muudavad ühe või teise lepingupoole seadusest tulenevaid õigusi või kohustusi. Vaidlus puudub, et hageja ei ole kostjaga isikliku kasutusõiguse lepingut sõlminud. Seega hindab kohus, kas 27.05.2014 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingust tulenevad kokkulepped, mis muudaksid isikliku kasutusõiguse tingimusi võrreldes seaduses sätestatuga.
2. Vaidlusalune 27.05.2014 leping on selgelt osadeks jagatav ning üks lepingudokument sisaldab mitut teineteisest sõltumatut lepingut. Isikliku kasutusõiguse seadmise leping sisaldub lepingudokumendi punktis 4 ja selle alapunktides. Nimetatu tuleneb ühemõtteliselt ka vastavast kinnistusraamatu kandest isikliku kasutusõiguse kohta.
3. Vaidlus puudub ja kohus tuvastab, et lepingudokumendi punktis ja selle alapunktides 4.1 kuni 4.16 (dtl 89 kuni 99) ei sisaldu kokkuleppeid, millest tuleneks, et isikliku kasutusõiguse tingimuseks on kaaskasutus või kaasvaldus omanikuga.
4. Hageja tugineb 27.05.2014 müügilepingus (lepingudokumendi p 6) sisalduvale avaldusele, mille kohaselt on müügilepingus antud kinnitus, et korteriomand jääb müüja ostja kaasvaldusse ja kaaskasutusse. Kohus asub seisukohale, et tulenevalt 27.05.2014 lepingudokumendis sõlmitud erinevate lepingute väga selgele eristatavusele, puudub alus lugeda 27.05.2014 lepingu punktis 6.4 sisalduvat kokkulepet, milline on selgelt osa korteriomandi müügilepingust (lepingudokumendi p 6, dtl 29), mitte isikliku kasutusõiguse seadmise kokkuleppest (lepingudokumendi p 4, dtl 28), osaks isikliku kasutusõiguse seadmise kokkuleppest.
5. Kuid isegi kui tõlgendada 27.05.2014 lepingudokumenti selliselt, et müügilepingu punktis 6.4 sisalduv kokkulepe oleks isikliku kasutusõiguse seadmise osa ning seadusest kõrvalekalduv kokkulepe vastava lepingu sõlmitud T. P., J. P. ja kostja vahel (eksitõlgenduste 5 2-24-11771 vältimiseks rõhutab kohus, et vastav lepingupunkt 6.4 ei ole osaks isikliku kasutusõiguse seadmise kokkuleppest).
6. Niisugused võlaõiguslikud kokkulepped, kui need ka oleks sõlmitud, kehtiksid aga vaid lepingupoolte vahel. Kolmandate isikute suhtes kehtivad kasutusõiguse aluseks olevast võlaõigussuhtest tulenevad õigused ja kohustused kinnisasja omandi või isikliku kasutusõiguse üleminekul, uue omaniku või kasutaja suhtes aga vaid juhul, kui need kanti neile üle või on kantud kinnistusraamatusse (RKTKo 3-2-1-106-08, p 11).
7. Vaidlus puudub, et kinnistusraamatus mistahes väidetavate võlaõiguslike kokkulepete kohta kandeid ei ole. Ainsaks kandeks, mis sätestab isikliku kasutusõiguse tingimused, on viide 27.05.2014 lepingu punktile 4 ehk isikliku kasutusõiguse seadmise tingimustele.
8. Seega kohus tuvastab, et kui 27.05.2014 lepingu punktis 6.4 ka sisalduks isikliku kasutusõiguse suhtes seadusest kõrvalekalduv kokkulepe, ei kehti see hageja suhtes, sest vastavat kokkulepet ei ole kinnistusraamatusse kantud. Kinnistusraamatusse on ühemõtteliselt kantud üksnes 27.05.2014 lepingu punkt
10. Vastuseks hageja väidetele, et justkui ei saanud kostjale tekkida õigusi juurde seoses omanikuvahetusega, selgitab kohus järgmist.

§ 227

sätestab ühemõtteliselt isikliku kasutusõiguse ulatuse ja kõik õigustatud isiku õigused, sh selle, et õigus välistab omaniku õiguse samaaegselt elamut kasutada. Sellesisuline õigus on seega kostjal seadusest tulenevalt. Vastava õiguse piiramiseks võib sõlmida kokkuleppeid. Kokkulepete kehtimiseks omanikuvahetuse korral on vaja need kas üle anda või eelnevalt kinnistusraamatusse kanda. Seega omanikuvahetus ei tekita mistahes õigusi juurde ning hageja käsitlus on väär. 35. Riigikohus selgitanud (RKTKo 2-14-61664, p 23), et kinnisasja omanikul võib olla õigus asja vallala vaatamata isikliku kasutusõiguse seadmisele kas tulenevalt isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse kindlaksmääratud sisust, muust kokkuleppest või

§ 225lg-s 2 sätestatust.

1. Kohus tuvastab, et tulenevalt isikliku kasutusõiguse kehtivusest, puudub hagejal kui omanikul seni, kuni kostja kasuks seatud isiklik kasutusõigus korteriomandit koormab, õigus õiguskorterit vallata ja kasutada. Seega puudub hagejal õigus nõuda kostja kohustamist hagejale kaasvalduse ja kaaskasutuse võimaldamiseks ja kohus jätab hagi vastavas nõudes rahuldamata.
2. Hageja nõuab kostjalt ka kasutuseeliste hüvitamist alates 13 06.
3. Kohus asub seisukohale, et kosta nõue kasutuseeliste hüvitamiseks on põhjendamatu. Kostja nõue on võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 järgne väärtuse hüvitamise nõue valduse rikkumise korral. VÕS § 1037 lg 1 järgi on nõude esmaseks eelduseks valdamine omaniku õigust rikkudes. Kostja ei riku hageja õigusi, sest valdab korterit kostja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse alusel. Seega ei ole kostja hageja õigusi rikkunud. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejal ei ole kostja vastu kasutuseelise hüvitamise nõuet. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, jätab kohus menetluskulud hageja kanda.
5. TsMS § 174 lg 1 esimene lause sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. 6 2-24-11771
6. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjale osutanud õigusteenust käesolevas tsiviilasjas kokku 10 tunni ulatuses kogumaksumusega 1830 eurot (sisaldab käibemaksu). Kostja on füüsiline isik ega saa käibemaksu tagasi arvestada, mistõttu taotleb kulude hüvitamist koos käibemaksuga. Kostjale osutas õigusteenust vandeadvokaat, kelle tunnihind on 150 eurot ning tunnihindadele lisandub käibemaks.
7. Kostjale osutatud õigusteenuse maht on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades põhjendatud ja vajalik. Kostja menetluskulude nimekirjas esile toodud toiminguid nii eraldi hinnates kui ka õigusteenuse mahtu kogumis hinnates, ei tuvasta kohus ülemäärast või põhjendamatut õigusabi ja menetluskulu.
8. Koos käibemaksuga on kostja põhjendatud õigusabikulud 1830 eurot, millised kohus mõistab hagejalt kostja kasuks välja.
9. Kostja taotlusel ja juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejal tasuda tema poolt hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
10. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv, kohtunik 7