KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ele Liiv, Krista Kirspuu ja Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 20.02.2026, Tallinn Tsiviilasja number 2-23-10020 Q h

§ 84lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse VÕS § 1028 lg 1 ja § 1034 alusel. Kuivõrd vaheotsus tehakse ainult aegumise küsimuses, ei analüüsi kohus küsimust, kas raha on reaalselt selleks õigustatud isikule tagastatud või mitte. 3.4. Hageja nõue on aegunud.

§ 151

lg 1 alusel on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Vastavalt

§ 151lg-le 1 algab nõude aegumise kulgemine hetkest, mil õigustatud isik 4

§ 151

lg 1 esimese lause mõttes lugeda aega, mil isik pidi teada saama asjaoludest, millest saab järeldada rikastumisnõude olemasolu, st rikastumise toimumisest ja rikastumise põhjustanud isikust. Ei ole oluline, et isik saaks õiguslikult aru nõude olemasolust. Kui hageja tegi kostjale alusetult makseid, soovides saada Sarapuu tn 46d kinnisasja omanikuks, sai ta rikastumisest teada iga makse tegemisel ehk vastavalt 25.11.2015 7 000 euro, 04.12.2015 2000 euro, 30.06.2016 2000 euro ning 19.10.2016 1500 euro tasumisel. Kõigi nende summade tasumisest on möödunud enam kui 3 aastat ja nõuded aegunud. Menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt ei ole mõistlik asuda raha tagastamist analüüsima. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et nõude aegumine katkes või peatus. Seega on 19.11.2019 lepingus tulenevad hageja väidetavad nõuded aegunud. Kuivõrd nõue on aegunud, on käesolev otsus lõppotsus ja kohus asja edasi ei menetle (TsMS § 499 lg 3). 3.

1. Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 ja § 168 lg 4 alusel hageja kanda. Kohus määras kostja hüvitatavate menetluskulude suuruseks 1440 eurot ja mõistis selle summa hagejalt kostja kasuks välja. Kohus rahuldas kostja TsMS § 177 lg 4 kohase taotluse. Apellatsioonkaebus
2. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. 4.
3. Maakohtu otsusest ei nähtu, kuidas pidi hageja teadma, et iga makse tegemisega 19.11.2015 kokkuleppe alusel rikastub kostja hageja arvel. Pooled pidasid lepingut kehtivaks. Hageja ei saanud rikastumisest teada ega pidanud teada saama, kui täitis hõljumisajal lepingut. 4.
4. Hagi ei ole aegunud. Kohus tuvastas vääralt aegumistähtaja kulgemise alguse. Maakohus on liiga laialt tõlgendanud AÕS § 119 lg-s 1 sätestatut. Lepingu esemeks olev kinnistu Sarapuu tn 46d loodi kinnistusraamatu andmete järgi alles 23.01.
5. Hagejat sellest ei teavitatud. Kostja taganes konkludentselt lepingu täitmisest (dtl 86-93), kui hakkas pakkuma kinnistute liitmist. Hageja ei kiitnud seda taganemist heaks. Kui lepingupooled sõlmisid vorminõuetele mittevastava lepingu, pidasid ise seda kehtivaks ja kiitsid heaks, siis vorminõuete kohaldamine rikub nende tsiviilõigusi, s.o nende privaatautonoomiat ja on vastuolus VÕS imperatiivse regulatsiooniga (VÕS § 12 lg 1), rikub poolte põhiõigusi, Eesti Vabariigi investeerimiskliimat, Eesti kui e-Riigi majanduslikku stabiilsust ja on julgeolekuohuks. Norm peab kaitsema isikuid, kes ei kiida lepinguid heaks või ei soovi lepingu alusel käsutustehingut teha. Norm on kehtestatud kolmandate isikute kaitseks, mitte tehingupoolte kaitseks, kes on tehingu heaks kiitnud. Lepingu kehtivust ei mõjuta see, et lepingu sõlmimise ajal lepingu eset õiguslikult ei eksisteeri. Hagejale teadmata lepingu teise eksemplari sõlmimine Jüri Repiniga oli kelmus, nagu ka raha tagastamine Jüri Repinile oli näilik tehing ja kelmus. Aegumistähtaega tuleb arvestada alates 17.04.2023, kui notari juures tehingut ei toimunud (dtl 86-93), sest siis sai hageja teada või pidi teada saama, et ta on kelmusskeemi ohver ja kostja ei kavatse täita lepingut. 5

§ 84lg 1).

Kuna edasilükkav tingimus on tehingu osa, mis määrab tehingu õiguslike tagajärgede tekkimise aja, siis tehingu kui terviku tühisuse korral ei saa ka selle osaks olev tingimus realiseeruda ega õiguslikke tagajärgi luua. Seetõttu ei saa siinsel juhul rääkida ka hõljumisajast.

1. Hageja seisukoht, et tal on võimalik kostja tehingust taganemist heaks kiita, põhineb õiguslikult vääral arusaamal, et taganemine on kahepoolne tehing. Taganemine on ühepoolne tehing ja kujundusõigus, millel kas on toime või mitte. Siinsel juhul ei olnud taganemisel toimet, aga see ei muuda asja lahendust. Tühise tehingu puhul ei saa rääkida lepingust taganemisest, sest puudub tehing, millest taganeda.
2. Vaidlusalune müügileping sõlmiti müüja poolt tulevikus omandatava asja ehk kinnistusraamatusse kantava kinnisasja omandamiseks (VÕS § 208 lg 1 mõttes). Kui käsitada lepingut kokkuleppena, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel (VÕS § 33 lg 1), peab ka eelleping olema sõlmitud põhilepinguga samas vormis (VÕS § 33 lg 2). Koostoimes asjaõigusseaduse vorminõuetega (AÕS § 119 lg 1) tähendab see, et sõltumata asja olemasolust lepingu sõlmimise hetkel, nõuab ka tulevikus tekkiva 6

§ 82). Vastasel juhul on tehing tühine.

1. Põhjendamatu on hageja seisukoht, et vorminõue rikub lepingupoolte õigusi. AÕS § 119 lg 1 eesmärk on tagada tehingu poolte õiguskindlus ja vältida järelemõtlematuid otsuseid olulise väärtusega vara käsutamisel. Seadusandja on sidunud kohustustehingu kehtivuse notariaalse vormiga, et tagada tehingu sisu selgus ja poolte nõustamine notari poolt. Kui poolte tahe on vormivea tõttu tühine tehing siiski teha, võimaldab vormiviga parandada AÕS § 119 lg
2. Selle sätte kohaselt muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. See säte kaitseb poolte tegelikku tahet ja õiguskäivet olukorras, kus tehingu tegemist takistab vormiviga.
3. Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et hageja nõue hakkas aeguma alates 17.04.2023, kui hageja sai teada, et kostja ei kavatse täita 19.11.2015 lepingut ja hageja on kelmusskeemi ohver. Nimetatu ei oma asja lahendamisel tähtsust, sest nõue oli 17.04.2023 aegunud. Maakohus leidis põhjendatult, et nõude aegumine ei ole peatunud ega katkenud, sest hageja ei ole vastavatele asjaoludele tuginenud. Siinsel juhul ei ole hageja väitnud, et kostja sõlmis tühise lepingu temale kahju tekitamise eesmärgil, mille korral aegumise kohaldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega (

§ 138lg 2).

Hageja ei väida, et kostja oleks tema nõuet tunnustanud aegumistähtaja jooksul (

§ 158lg-d 1 ja 2).

Isegi kui käsitada kostja poolt Yle 12 500 euro tasumist hageja nõude tunnustamisena, tagastas kostja raha 31.05.2023 ehk ajal, kui hageja nõue kostja vastu oli juba aegunud. Hageja ei väida, et pooled oleks pidanud läbirääkimisi 12 500 euro tagastamise üle (

§ 167lg 1) vms.

Vastupidi, hageja väidetu kohaselt nõudis ta kostjalt 12 500 euro tagastamist peale 26.04.2023 notariaalse tehingu ärajäämist, kui nõue oli juba aegunud.

1. Kokkuvõttes jääb maakohtu otsus muutmata. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisega jäävad ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1 alusel).
2. Ringkonnakohus määrab kindlaks kostja hüvitatavate menetluskulude suuruse (TsMS § 174 lg 1 alusel). 15.
3. Kostja menetluskulude hüvitamise taotluse kohaselt on esindaja osutanud õigusteenust 4 h tunnihinnaga 160 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Õigusabiteenuse sisuks on olnud apellatsioonkaebusele vastamine 4 h. 15.
4. Hageja pole kostja menetluskulude suurusele vastu vaielnud. 15.
5. Arvestades apellatsioonkaebuse sisu ja mahtu, on kostja menetluskulude nimekirjas kajastatud apellatsioonkaebuse koostamise aeg põhjendatud osaliselt 2 h ulatuses. Kostja sisulised väited sisalduvad apellatsioonkaebuse ühel leheküljel, korrates peamiselt juba maakohtus esitatud väiteid. Tegemist on alla keskmise keerukusega asjaga. Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu 160 eurot (millele lisandub käibemaks) on vastavuses esindaja kvalifikatsiooniga (vandeadvokaat) ega ületa kohtupraktikas mõistlikuks peetavat lepingulise esindaja tunnitasu. 15.
6. Ringkonnakohus määrab kostjale hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks apellatsiooniastmes ((2 × 160) × 24) ÷ 100) 396,80 eurot (õigusabiteenus hinnaga 160 eurot 2h ulatuses käibemaksuga) ning mõistab selle hagejalt kostja kasuks välja (TsMS § 175 lg 1). 7