2-23-10020/31

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ele Liiv, Krista Kirspuu ja Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 20.02.2026, Tallinn Tsiviilasja number 2-23-10020 Q hagi X vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks Tsiviilasi Harju Maakohtu 15.01.2025 kohtuotsus Vaidlustatud kohtulahend Q 14.02.2025 apellatsioonkaebus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik 15 032,50 eurot Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Hageja Q (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline Menetlusosalised ja nende esindaja Pavel Põld esindajad ringkonnakohtus Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Keba Kirjalik menetlus Asja läbivaatamine 1(8) RESOLUTSIOON 1. Jätta Harju Maakohtu 15.01.2025 kohtuotsus muutmata ja hageja apellatsioonkaebus rahuldamata.

2.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

3.Määrata X hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 396,80 eurot ja mõista see välja Qlt.

4.Xle hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Ql tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 2(8) Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud 1. Q (hageja) esitas 13.06.2023 Harju Maakohtule hagi X (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg 12 500 eurot ja seisuga 22.11.2023 sissenõutavaks muutunud viivis 7364,23 eurot, kokku 19 864,23 eurot.

1.1. Hageja tugines peamiselt järgmistele asjaoludele:

-kostjale kuulub kinnisasi aadressiga Sarapuu 46d (endise nimega Soovälja), Tabasalu alevik, Harku vald, Harju maakond;

-pooled sõlmisid 19.11.2015 lihtkirjaliku lepingu kostjalt 603 m 2 maa ostmiseks ja selle liitmiseks hageja kinnisasjaga;

-lepiti kokku, et hageja tasub kostjale maatüki eest 12 500 eurot ja peale detailplaneeringu kinnitamist 5 päeva jooksul 5000 eurot;

-hageja tasus kostjale kokku 12 500 eurot järgnevalt: 25.11.2015 7000 eurot, 04.12.2015 2000 eurot, 30.06.2016 2000 eurot ja 19.10.2016 1500 eurot;

-kostja kaotas huvi lepingu alusel hagejale maatükki müüa ja survestas hagejat tegema kinnistute liitmise tehingut, millega hageja ei nõustunud ja kokkuleppele ei saadud;

-23.02.2021 kanti kinnistusraamatusse Sarapuu tn 46d kinnisasi;

-kostja keeldus hagejale tagastamast ülekantud raha;

-hageja ei teadnud, et kostja sõlmis 19.11.2025 lepingu ka Yga;

-kostja ja Y sõlmitud identne leping ja viimase 12 500 euro tagastamise kohta antud kinnistuskiri on võltsitud.

1.2. Maa ostu-müügileping on vorminõuete täitmata jätmise tõttu tühine ja selle alusel makstud raha tuleb kostjal koos viivistega tagastada. Tehing ei ole siiski algusest peale tühine, sest tehti edasilükkava tingimusega (p 5.3) ja saabus Sarapuu tn 46d kinnistu kinnistusraamatusse kandmisel 23.02.2021. Kostja ei teavitanud hagejat edasilükkava tingimuse saabumisest.

Tingimusliku tehingu hõljumisaeg lõppes 26.04.2023, kui hageja tuli notarisse ja keeldus lepingu sõlmimisest. Kehtiva edasilükkava tingimusega lepingu hõljumisajal ei tohtinud kostja seda lõpetada.

1.3. Hagi ei ole aegunud, kuna pooled pidasid kuni hagi kohtusse esitamiseni läbirääkimisi 19.11.2015 lepingu osas ja kostja ei andnud kuni hagile vastamiseni hagejale mõista, et ei tagasta hagejale hagis nõutud raha.

Kostja on konkludentselt 19.11.2025 lepingust taganenud, kui hakkas hagejale pakkuma Sarapuu tn 46a ja 46d kinnistute liitmist. Sama lepingu sõlmimine Yga ja hageja survestamine kostjat kinnisasjade liitmise tehingut tegema on kelmus.

Kostja vastuväited 2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus selle jätta rahuldamata.

2.1. Kostja esitas peamiselt järgmised vastuväited:

-02.09.2014 leppisid kostja, hageja ja Y kokku, et viimased ostavad kostjalt Soovälja kinnisasjast ca 603 m² suuruse maatüki hinnaga 17 500 eurot;

-19.11.2015 sõlmis kostja hageja ja Yga 02.09.2014 kokkuleppe lisakokkulepped, millega täpsustati maksegraafikut ja muid tingimusi;

-rahaülekanded kostjale tegi hageja, kuid raha selleks andis Y;

-kuna YYYd tähtaegselt raha ei tasunud, teavitas kostja 07.08.2019 neid sellest, et lõpetab 19.11.2015 sõlmitud kokkuleppe vastavalt kokkuleppe punktile 7;

3(8)

-2021. aastal pidasid hageja ja kostja läbirääkimisi Sarapuu tn 46a ja 46d (kostja vastuses ilmselt ekslikult 46c) kinnistute liitmiseks selliselt, et kinnistu jääb kaasomandisse, pooled sõlmivad kaasomandi kasutamise kokkuleppe ja nende kasutada jääb täna neile kuuluv kinnistu osa;

-täiendavate läbirääkimiste tulemusel jõuti 2023. a kevadel suuliselt kokkuleppele;

-26.04.2023 keeldus kostja notari juures asjaõiguslepingu allkirjastamisest;

-kostja tegi hagejale veel mitu ettepanekut kinnistute liitmiseks, kuid hageja lükkas need tagasi;

-31.05.2023 tagastas kostja 12 500 eurot sularahas Yle.

2.2. Kuna YYYd olid solidaarvõlausaldajad, täitis kostja oma kohustuse raha maksmisega Yle.

Kuna hagejal puudub kostja vastu põhinõue, tuleb jätta rahuldamata ka hagiavalduses esitatud viivise nõue. Viivist saaks hageja nõuda üksnes alates 22.05.2023 kuni raha tagastamiseni 31.05.2023. Hageja nõue on ka aegunud.

Maakohtu otsus ja põhjendused 3. Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt välja kostja hüvitatavad menetluskulud 1440 eurot.

30.12.2024 menetlusdokumendis vähendas hageja viivisenõuet ja palus välja mõista viivise 7364,23 euro asemel 2532,50 euro ulatuses. Kohus võttis hagist loobumise vastu ja lõpetas selles osas asja menetluse.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud:

-pooled sõlmisid 19.11.2015 maatüki müügiks lihtkirjaliku ostu-müügilepingu (dtl 16);

-hageja tasus lepingu alusel kostjale kokku 12 500 eurot: 25.11.2015 7000 eurot, 04.12.2015 2000 eurot, 30.06.2016 2000 eurot ja 19.10.2016 1500 eurot.

3.2. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja § 120 lg 1 kohaselt peavad nii kinnisasja müügi võlaõiguslik leping kui asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud ja need on vorminõude järgimata jätmise korral tühised. Seega on poolt vahel sõlmitud leping tühine. Kui tehing on tühine, on see algusest peale tühine.

3.3. Poolte 19.11.2019 kokkulepe on nii grammatiliselt kui sisuliselt tõlgendades tervikuna suunatud loodava uue kinnistu (kostja kinnistust eraldatava kinnistu) ostmisele ja selle eest raha tasumisele (kuigi tasumine on ette nähtud mitmes osas). Detailplaneeringu koostamiseks ja kehtestamiseks vajalikud tegevused olid selle lepinguga hõlmatud.

3.4. Leping ei ole osadeks jagatav selliselt, et üks osa saaks kehtida ilma, et ülejäänud leping kehtiks. Seega on kogu leping tühine. Tühine tehing on tühine algusest peale ja sellel ei saa olla hõljumisaega, mille järgselt muutuksid kohustused sissenõutavaks vms. Samuti ei ole võimalik tühisest tehingust taganeda. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse VÕS § 1028 lg 1 ja § 1034 alusel.

Kuivõrd vaheotsus tehakse ainult aegumise küsimuses, ei analüüsi kohus küsimust, kas raha on reaalselt selleks õigustatud isikule tagastatud või mitte.

3.4. Hageja nõue on aegunud.

TsÜS § 151 lg 1 alusel on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Vastavalt TsÜS § 151 lg-le 1 algab nõude aegumise kulgemine hetkest, mil õigustatud isik 4(8) oli teadlik nõude aluseks olevatest asjaoludest, esmajoones rikastumise toimumisest tema arvel ja rikastuja isikust. Üldjuhul saab nõude aegumise algusajaks TsÜS § 151 lg 1 esimese lause mõttes lugeda aega, mil isik pidi teada saama asjaoludest, millest saab järeldada rikastumisnõude olemasolu, st rikastumise toimumisest ja rikastumise põhjustanud isikust. Ei ole oluline, et isik saaks õiguslikult aru nõude olemasolust. Kui hageja tegi kostjale alusetult makseid, soovides saada Sarapuu tn 46d kinnisasja omanikuks, sai ta rikastumisest teada iga makse tegemisel ehk vastavalt 25.11.2015 7 000 euro, 04.12.2015 2000 euro, 30.06.2016 2000 euro ning 19.10.2016 1500 euro tasumisel. Kõigi nende summade tasumisest on möödunud enam kui 3 aastat ja nõuded aegunud. Menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt ei ole mõistlik asuda raha tagastamist analüüsima.

Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et nõude aegumine katkes või peatus. Seega on 19.11.2019 lepingus tulenevad hageja väidetavad nõuded aegunud. Kuivõrd nõue on aegunud, on käesolev otsus lõppotsus ja kohus asja edasi ei menetle (TsMS § 499 lg 3).

3.5. Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 ja § 168 lg 4 alusel hageja kanda. Kohus määras kostja hüvitatavate menetluskulude suuruseks 1440 eurot ja mõistis selle summa hagejalt kostja kasuks välja. Kohus rahuldas kostja TsMS § 177 lg 4 kohase taotluse.

Apellatsioonkaebus 4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

4.1. Maakohtu otsusest ei nähtu, kuidas pidi hageja teadma, et iga makse tegemisega 19.11.2015 kokkuleppe alusel rikastub kostja hageja arvel. Pooled pidasid lepingut kehtivaks. Hageja ei saanud rikastumisest teada ega pidanud teada saama, kui täitis hõljumisajal lepingut.

4.2. Hagi ei ole aegunud. Kohus tuvastas vääralt aegumistähtaja kulgemise alguse. Maakohus on liiga laialt tõlgendanud AÕS § 119 lg-s 1 sätestatut.

Lepingu esemeks olev kinnistu Sarapuu tn 46d loodi kinnistusraamatu andmete järgi alles 23.01.2023. Hagejat sellest ei teavitatud. Kostja taganes konkludentselt lepingu täitmisest (dtl 86-93), kui hakkas pakkuma kinnistute liitmist. Hageja ei kiitnud seda taganemist heaks.

Kui lepingupooled sõlmisid vorminõuetele mittevastava lepingu, pidasid ise seda kehtivaks ja kiitsid heaks, siis vorminõuete kohaldamine rikub nende tsiviilõigusi, s.o nende privaatautonoomiat ja on vastuolus VÕS imperatiivse regulatsiooniga (VÕS § 12 lg 1), rikub poolte põhiõigusi, Eesti Vabariigi investeerimiskliimat, Eesti kui e-Riigi majanduslikku stabiilsust ja on julgeolekuohuks. Norm peab kaitsema isikuid, kes ei kiida lepinguid heaks või ei soovi lepingu alusel käsutustehingut teha. Norm on kehtestatud kolmandate isikute kaitseks, mitte tehingupoolte kaitseks, kes on tehingu heaks kiitnud. Lepingu kehtivust ei mõjuta see, et lepingu sõlmimise ajal lepingu eset õiguslikult ei eksisteeri.

Hagejale teadmata lepingu teise eksemplari sõlmimine Jüri Repiniga oli kelmus, nagu ka raha tagastamine Jüri Repinile oli näilik tehing ja kelmus.

Aegumistähtaega tuleb arvestada alates 17.04.2023, kui notari juures tehingut ei toimunud (dtl 86-93), sest siis sai hageja teada või pidi teada saama, et ta on kelmusskeemi ohver ja kostja ei kavatse täita lepingut.

5(8) 4.3. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et leping on vorminõuete täitmata jätmise tõttu tervikuna tühine. Leping oli sõlmitud edasilükkava tingimusega ja sellel oli hõljumisaeg. Kui kohus asub seisukohale, et 19.11.2015 leping või vähemalt selle võlaõiguslik kokkulepe on kehtiv, ei ole hagi aegunud.

Hageja mõistis notari juurde tehingu sõlmimiseks tulles, et kostja on 19.11.2015 kokkuleppest ühepoolselt õigusvastaselt taganenud. Tehingu esemeks maatüki Sarapuu tn 46d müügi asemel oli kinnistute liitmine ning mõttelise osa kostjale võõrandamine.

Vastus apellatsioonkaebusele 5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, ning selle muutmiseks puudub alus (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

7.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6).

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

8.Maakohus on õigesti kvalifitseerinud hageja nõude alusetu rikastumise sätete (VÕS § 1028 lg 1 ja § 1034) alusel ja leidnud põhjendatult, et hagi on aegunud.

Maakohus tuvastas siinse otsuse p-s 3.1 märgitud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja lahendamisel.

Maakohus tuvastas, millal tegi hageja kostjale maksed. Maakohus on selgitanud õigesti, et kui hageja tegi kostjale alusetult makseid, soovides saada kinnisasja omanikuks, sai ta rikastumisest teada iga makse tegemisel. Maakohus selgitas ka seda, et asja lahendamisel ei ole oluline, et isik saaks õiguslikult aru nõude olemasolust.

9.Asjaolu, et pooled pidasid lepingut kehtivaks, on tingitud poolte vääratest õigusarusaamadest ja ei oma tähtsust asja lahendamisel. Maakohus märkis õigesti, et tühine tehing on kehtetu algusest peale. Kui tehing on algusest peale tühine, ei ole sellel algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1). Kuna edasilükkav tingimus on tehingu osa, mis määrab tehingu õiguslike tagajärgede tekkimise aja, siis tehingu kui terviku tühisuse korral ei saa ka selle osaks olev tingimus realiseeruda ega õiguslikke tagajärgi luua. Seetõttu ei saa siinsel juhul rääkida ka hõljumisajast.

10.Hageja seisukoht, et tal on võimalik kostja tehingust taganemist heaks kiita, põhineb õiguslikult vääral arusaamal, et taganemine on kahepoolne tehing. Taganemine on ühepoolne tehing ja kujundusõigus, millel kas on toime või mitte. Siinsel juhul ei olnud taganemisel toimet, aga see ei muuda asja lahendust. Tühise tehingu puhul ei saa rääkida lepingust taganemisest, sest puudub tehing, millest taganeda.

11.Vaidlusalune müügileping sõlmiti müüja poolt tulevikus omandatava asja ehk kinnistusraamatusse kantava kinnisasja omandamiseks (VÕS § 208 lg 1 mõttes). Kui käsitada lepingut kokkuleppena, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel (VÕS § 33 lg 1), peab ka eelleping olema sõlmitud põhilepinguga samas vormis (VÕS § 33 lg 2). Koostoimes asjaõigusseaduse vorminõuetega (AÕS § 119 lg 1) tähendab see, et sõltumata asja olemasolust lepingu sõlmimise hetkel, nõuab ka tulevikus tekkiva 6(8) kinnisasja võõrandamisele suunatud tahteavaldus notariaalset tõestamist (TsÜS § 82). Vastasel juhul on tehing tühine.

12.Põhjendamatu on hageja seisukoht, et vorminõue rikub lepingupoolte õigusi. AÕS § 119 lg 1 eesmärk on tagada tehingu poolte õiguskindlus ja vältida järelemõtlematuid otsuseid olulise väärtusega vara käsutamisel. Seadusandja on sidunud kohustustehingu kehtivuse notariaalse vormiga, et tagada tehingu sisu selgus ja poolte nõustamine notari poolt. Kui poolte tahe on vormivea tõttu tühine tehing siiski teha, võimaldab vormiviga parandada AÕS § 119 lg 2. Selle sätte kohaselt muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. See säte kaitseb poolte tegelikku tahet ja õiguskäivet olukorras, kus tehingu tegemist takistab vormiviga.

13.Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et hageja nõue hakkas aeguma alates 17.04.2023, kui hageja sai teada, et kostja ei kavatse täita 19.11.2015 lepingut ja hageja on kelmusskeemi ohver. Nimetatu ei oma asja lahendamisel tähtsust, sest nõue oli 17.04.2023 aegunud.

Maakohus leidis põhjendatult, et nõude aegumine ei ole peatunud ega katkenud, sest hageja ei ole vastavatele asjaoludele tuginenud. Siinsel juhul ei ole hageja väitnud, et kostja sõlmis tühise lepingu temale kahju tekitamise eesmärgil, mille korral aegumise kohaldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega (TsÜS § 138 lg 2). Hageja ei väida, et kostja oleks tema nõuet tunnustanud aegumistähtaja jooksul (TsÜS § 158 lg-d 1 ja 2). Isegi kui käsitada kostja poolt Yle 12 500 euro tasumist hageja nõude tunnustamisena, tagastas kostja raha 31.05.2023 ehk ajal, kui hageja nõue kostja vastu oli juba aegunud. Hageja ei väida, et pooled oleks pidanud läbirääkimisi 12 500 euro tagastamise üle (TsÜS § 167 lg 1) vms. Vastupidi, hageja väidetu kohaselt nõudis ta kostjalt 12 500 euro tagastamist peale 26.04.2023 notariaalse tehingu ärajäämist, kui nõue oli juba aegunud.

14.Kokkuvõttes jääb maakohtu otsus muutmata. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisega jäävad ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1 alusel).

15.Ringkonnakohus määrab kindlaks kostja hüvitatavate menetluskulude suuruse (TsMS § 174 lg 1 alusel).

15.1. Kostja menetluskulude hüvitamise taotluse kohaselt on esindaja osutanud õigusteenust 4 h tunnihinnaga 160 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Õigusabiteenuse sisuks on olnud apellatsioonkaebusele vastamine 4 h.

15.2. Hageja pole kostja menetluskulude suurusele vastu vaielnud.

15.3. Arvestades apellatsioonkaebuse sisu ja mahtu, on kostja menetluskulude nimekirjas kajastatud apellatsioonkaebuse koostamise aeg põhjendatud osaliselt 2 h ulatuses. Kostja sisulised väited sisalduvad apellatsioonkaebuse ühel leheküljel, korrates peamiselt juba maakohtus esitatud väiteid. Tegemist on alla keskmise keerukusega asjaga. Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu 160 eurot (millele lisandub käibemaks) on vastavuses esindaja kvalifikatsiooniga (vandeadvokaat) ega ületa kohtupraktikas mõistlikuks peetavat lepingulise esindaja tunnitasu.

15.4. Ringkonnakohus määrab kostjale hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks apellatsiooniastmes ((2 × 160) × 24) ÷ 100) 396,80 eurot (õigusabiteenus hinnaga 160 eurot 2h ulatuses käibemaksuga) ning mõistab selle hagejalt kostja kasuks välja (TsMS § 175 lg 1).

7(8) 15.5. Kostja TsMS § 177 lg 4 kohase taotluse alusel märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis, et kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

16.TsMS § 178 lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati ja juhul, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) 8(8)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.