2-20-13892/69

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-20-13892 Otsuse kuupäev Tartu, 25. märts 2026 Kohtukoosseis Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Ants Kull, Kai Kullerkupp, Villu Kõve, Vahur-Peeter Liin, Kalev Saare ja Margit Vutt Kohtuasi J.T. hagi Osaühingu RL-Invest vastu lepingutest taganemise tühisuse tuvastamiseks Osaühingu RL-Invest vastuhagi J.T. ja T.T. vastu kinnisasjade omandi tagastamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2025. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik J.T. kassatsioonkaebus Tsiviilasja hind Riigikohtus 550 000 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Hageja, vastukostja J.T., lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Värvimann Kostja, vastuhageja Osaühing RL-Invest, lepinguline esindaja vandeadvokaat Helena Noot Vastukostja T.T.

Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus RIIGIKOHUS OTSUSTAB 1. Tühistada Harju Maakohtu 2. veebruari 2024. a otsus ja Tallinna Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2025. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-13892 osas, millega kohtud lahendasid J.T. hagi Osaühingu RL-Invest vastu lepingutest taganemise tühisuse tuvastamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta J.T. hagi Osaühingu RL-Invest vastu läbi vaatamata.

3.Jätta J.T. kassatsioonkaebus rahuldamata.

4.Jätta menetluskulud Riigikohtus J.T. kanda.

5.Otsuse tervikresolutsioon on järgmine:

5.1. Jätta J.T. hagi Osaühingu RL-Invest vastu läbi vaatamata.

5.2. Rahuldada Osaühingu RL-Invest vastuhagi J.T. ja T.T. vastu.

2-20-13892 5.3. Kohustada J.T. ja T.T. andma tahteavaldus sõlmida Osaühinguga RL-Invest asjaõigusleping, millega J.T. ja T.T. annavad Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnisasja omandi üle Osaühingule RL-Invest.

5.4. Kohustada J.T. ja T.T. andma tahteavaldus, millega kustutatakse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx teisest jaost kanne, mille järgi J.T. ja T.T. on ühisomanikud, ja kantakse omanikuna sisse Osaühing RL-Invest.

5.5. Kohustada J.T. ja T.T. andma tahteavaldus sõlmida Osaühinguga RL-Invest asjaõigusleping, millega J.T. ja T.T. annavad Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr yyy kantud kinnisasja omandi üle Osaühingule RL-Invest.

5.6. Kohustada J.T. ja T.T. andma tahteavaldus, millega kustutatakse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr yyy teisest jaost kanne, mille järgi J.T. ja T.T. on ühisomanikud, ja kantakse omanikuna sisse Osaühing RL-Invest.

5.7. Jätta J.T. ja Osaühingu RL-Invest menetluskulud kõigis kohtuastmetes J.T. kanda.

T.T. menetluskulud jätta tema enda kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks Harju Maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. J.T. (hageja, vastukostja I, üks ostjatest) esitas 23. septembril 2020 Harju Maakohtule OÜ RL-Invest (kostja, müüja) vastu hagi, milles palus tuvastada, et kostja ei ole kehtivalt 7. detsembri 2017. a müügilepingutest taganenud.

Hagi kohaselt sõlmisid J.T. ja T.T. ostjatena ja Hindumaa OÜ (OÜ RL-Invest õiguseellane) müüjana 7. detsembril 2017 kaks müügilepingut, millega Hindumaa OÜ müüs ostjatele Tallinnas AAA asuva korteriomandi ja Jõelähtme vallas Kaberneeme külas BBB asuva kinnisasja. Ostjad olid abielus 1. juunist 2002 kuni 4. septembrini 2020, nende ühisvara on jagamata.

16.septembril 2020 esitas OÜ RL-Invest müügilepingutest taganemise avalduse, mis on hageja hinnangul tühine.

Müügilepingud on näilikud tehingud, kuna lepingupoolte tegelik tahe oli sõlmida kinkelepingud.

Müüja oli teadlik, et ostjatel ei ole raha, samuti ei nõudnud müüja lepingu täitmist kuni 2020. aastani.

Juhul, kui asuda seisukohale, et tegemist on müügilepingutega, on müüja minetanud lepingutest taganemise õiguse. Lepingutes märgitud esimese makse pidid ostjad tegema 9. detsembril 2017, mistõttu sai müüja juba siis lepingu rikkumisest teada.

2.Kostja OÜ RL-Invest vaidles hagile vastu.

Ühisvaraga seotud vaidlusi saavad ostjad pidada PKS § 29 lg 1 alusel ainult ühiselt.

Pooled sõlmisid müügilepingu, mitte kinkelepingu, ja tehingud ei olnud näilikud. Nõue on kajastatud ka äriühingu majandusaasta aruandes ja nõude tagamiseks olid seatud hüpoteegid.

3.Kostja esitas 11. jaanuaril 2021 hageja ja T. T. (vastukostja II, teine ostja) vastu vastuhagi, milles palus kohustada vastuhagi kostjaid andma nõusolek kinnistusraamatus kinnistute omanikukande muutmiseks nii, et omanikuna kanda kinnistusraamatusse kostja.

Müüja on lepingutest kehtivalt taganenud, mispärast tuleb kinnistud tagasitäitmisena tema omandisse anda.

2(5) 2-20-13892 4. Vastukostja II võttis vastuhagi õigeks. Samuti palus ta jätta hagi läbi vaatamata, kuna kinnisasjad on abikaasade ühisvaras ning ta ei ole andnud nõusolekut hagi esitamiseks.

5.Hageja vaidles vastuhagile vastu.

6.Harju Maakohus rahuldas 2. veebruari 2024. a otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata.

Maakohus tuvastas, et kostja ei ole 7. detsembri 2017. a lepingutest kehtivalt taganenud.

Maakohus leidis, et ostjad on müügilepingut oluliselt rikkunud, sest ei ole kummagi müügilepingu alusel ostuhinna tasumiseks makseid teinud. See on oluline müügilepingu rikkumine VÕS § 116 lg 2 p 1 mõttes. Samas on müüja VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel kaotanud õiguse lepingust taganeda, sest ta ei teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul.

Müüja sai rikkumisest teada juba 11. detsembril 2017, kui möödus ostuhinna esimese osamakse tasumise tähtaeg. Lepingu olulisest rikkumisest pidi müüja teada saama aga 1. aprillil 2018, kui müüja jaoks sai teatavaks, et ostjad ei tasu ka perioodilisi makseid. Mõistlik aeg lepingust taganemiseks oli kaks kuud, mis saabus 1. juunil 2018.

7.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha uue otsuse, millega vastuhagi rahuldada ning jätta hagi rahuldamata või läbi vaatamata.

8.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Vastukostja II apellatsioonkaebusele kirjalikult ei vastanud, kuid toetas ringkonnakohtu istungil kaebuse rahuldamist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 9. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 31. jaanuari 2025. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi.

Ringkonnakohus märkis, et Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-16-9519 selgitanud, et PKS § 29 lg 1 esimese lause mõte õigusvaidluste aspektist on abikaasa varaliste huvide kaitse teise abikaasa võimalike kuritarvituste vastu, mitte tsiviilkäibe eesmärgitu piiramine ja kohtumenetluse komplitseerimine. Kui mõlema abikaasa varalised huvid on kohtumenetluses piisavalt kaitstud, saavad abikaasad teostada tsiviilõigusi ka üksi. Seega võis üks abikaasa üksi hagi esitada.

Ringkonnakohus leidis, et sõlmitud müügilepingud ei ole näilikud. Tõendid ei kinnita, et müüja soovis kinnistud tasuta üle anda. Lepingute järgi oli ostjatel kohustus kinnistute eest tasuda. Asjaolust, et ostjad ei täitnud mitme aasta jooksul müügilepingujärgset raha maksmise kohustust, ei saa järeldada, et müüja eesmärk oli kinnistud tasuta võõrandada. Lepingutega seati ostjate kohustuste tagamiseks kinnistutele hüpoteegid. Kui müüja eesmärk oleks olnud kinnistud kinkida, puudunuks vajadus ostjate kohustusi tagada. Kostja on kajastanud nõuet ostjate vastu 2017. a majandusaasta aruandes, mis samuti kinnitab, et müüja eesmärk oli sõlmida müügilepingud. Asjaolust, et ostjad olid korteriomandit remontinud ja kasutasid juba varem mõlemat kinnistut oma elukohana, ei järeldu samuti poolte ühine tahe sõlmida kinkelepinguid. Ka hageja ja T. T. vande all antud seletused ei tõenda sellise ühise tahte olemasolu.

Ostjad on müügilepingut oluliselt rikkunud, sest ei ole teinud ühtegi ostuhinna makset.

3(5) 2-20-13892 Põhjendatud ei ole maakohtu seisukoht, et müüja pidi taganemisavalduse esitama hiljemalt 1. juunil 2018. Käesoleval juhul kohustusid ostjad osa kinnistute müügihinnast tasuma kahe päeva jooksul lepingute allkirjastamisest ja ülejäänud osa igakuiste osamaksetena 10. detsembriks 2047. Kuna ostjad ei tasunud ka igakuiseid osamakseid, siis olid ostjad 2020. a septembrini jätkuvas rikkumises, mistõttu taganemisavaldus ei ole tehtud pärast mõistliku aja möödumist. Taganemisõiguse jaatamist toetab asjaolu, et tsiviilasjas esitatud väidetest järelduvalt ei ole ostjad varaliselt suutelised müügilepingute järgseid makseid tasuma, s.t lepingut täitma. Müügilepingutest taganemist ei saa pidada ka vastuolus olevaks hea usu põhimõttega.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 10. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub jätta jõusse maakohtu otsus.

Kaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus otsuse põhjendamise kohustust ja tõendite hindamise kohustust. Ringkonnakohus pole piisavalt analüüsinud, miks ei olnud tegu kinkelepingutega. Müüja teadis, et ta ei saa raha. Kinkelepingute sõlmimist kinnitab ka see, et ostjad tegid korteris elamise ajal kapitaalremondi. Sedavõrd kalli hinna eest poleks mõistlik inimene korterit ostnud. Ringkonnakohus ei arvestanud ka T.T. vande all antud ütlustega, et tema isa soovis „saada kinnistud enda nimelt ära, sest maksuamet esitas talle nõudeid“. Kinnistuid ei saanud raamatupidamis- ja maksunõudeid arvestades kinkida, mistõttu vormistati müügilepingud.

Taganemisavaldust ei tehtud mõistliku aja jooksul. Juba esimese osamakse tegemata jätmine on müügilepingu oluline rikkumine.

11.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohus on õigesti kvalifitseerinud, et tegemist oli müügilepingutega, mitte kinkelepingutega. Kostja taganes müügilepingutest mõistliku aja jooksul alates lepingute olulisest rikkumisest, seega on taganemine kehtiv. Tegu on kestvusvõlasuhtega, mistõttu võidi kohustust rikkuda korduvalt.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 12. Kolleegium leiab, et hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, sest hagiga pole taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Seetõttu tühistab kolleegium nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsuse TsMS § 691 p 3 alusel osas, millega lahendati hagi. Muus osas jätab kolleegium ringkonnakohtu otsuse TsMS § 691 p 1 alusel muutmata. Kassatsioonkaebus jääb rahuldamata.

13.VÕS § 192 lg 2 sätestab, et kui lepingupool taganeb lepingust, mille teisel poolel osaleb mitu isikut, võib ta taganemisõigust teostada üksnes kõigi nende isikute suhtes ühiselt. Müügilepingu järgi oli ostjaid kaks (hageja ja vastukostja II), kellest vaid üks esitas hagi, milles palus tuvastada, et kostja ei ole kehtivalt müügilepingust taganenud. Kostja kui müüja õigus taganeda lepingust on materiaalõiguslikult jagamatu – seda võib teha vaid kõigi ostjate suhtes ühiselt. Ka kohtumenetluse tulemusena ei tohiks tekkida olukorda, kus müüja on ühe ostja suhtes lepingust kehtivalt taganenud, kuid teise ostja suhtes mitte. Kui jõustuks lahend, millega tuvastatakse, et müüja ei ole ühe ostja suhtes lepingust kehtivalt taganenud, ei saa teise ostja suhtes hiljem teistsugusele seisukohale asuda. Selline lahend mõjutab mõlema ostja õigusi. Isikule peab olema tagatud õigus osaleda selle kohtuasja menetluses, mis puudutab tema õigusi. Seega tuleb ka taganemise kehtetus tuvastada mõlema samal lepingupoolel oleva isiku suhtes ühiselt. Kuna teine ostja hagi ei esitanud, ei ole võimalik esitatud hagi menetleda. Hagimenetluses ei saa kohus ise teist ostjat poolena menetlusse kaasata. Eeltoodud 4(5) 2-20-13892 põhjusel tuleb esitatud hagi jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, sest hagiga pole taotletavat eesmärki võimalik saavutada.

14.Kolleegium on seisukohal, et ringkonnakohus rahuldas vastuhagi õigesti.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et taganemisavaldus ei ole tehtud pärast mõistliku aja möödumist, kuid täpsustab seejuures ringkonnakohtu põhjendusi.

VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Tegu on õigust lõpetava tähtajaga, mida kohus peab kontrollima õigust kohaldades ise. Esmalt tuleb hinnata, millal see tähtaeg hakkas kulgema, ning seejärel võtta seisukoht, kas mõistlik aeg taganemiseks oli taganemise avalduse tegemise ajaks (TsÜS § 69) möödunud. Ringkonnakohus ei ole selle kohta selget seisukohta võtnud.

15.VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes olulist lepingurikkumist tuleb sisustada VÕS § 116 kaudu. Pikaajalise ja perioodilise rahalise kohustuse esimeste osamaksete täitmata jätmine ei tähenda automaatselt seda, et müüja sai teada olulisest lepingurikkumisest kohe nende maksete tasumata jätmisel. Kohtud on aga tuvastanud, et praegusel juhul olid esimesed osamaksed (30 000 eurot + 35 000 eurot, mis tulid tasuda 2017. a detsembris) tunduvalt suuremad kui kõik ülejäänud perioodilised osamaksed, moodustades vastavalt 10% ja 15% kinnisasjade koguhinnast. Samuti on kohtud tuvastanud, et ostjad ei tasunud ka järgnevaid perioodilisi osamakseid. Seega leidis maakohus iseenesest õigesti, et ostjad olid TsÜS § 116 lg 2 p 1 mõttes lepingut oluliselt rikkunud hiljemalt 1. aprillil 2018 ja kostja pidi sellest ka teadma.

16.VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatud mõistlik aeg on määratlemata õigusmõiste, mis tuleb sisustada, lähtudes konkreetse kohtuasja asjaoludest. Seepärast pole võimalik üheselt määrata, milline on mõistlik aeg taganemisavalduse tegemiseks. Selle hindamisel, kas taganemisavaldus on tehtud mõistliku aja jooksul pärast seda, kui lepingupool sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi teada saama, tuleb arvestada võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid (VÕS § 7 lg 2) (vt ka RKTKo 2-18-13432/108, p 18.5).

Kolleegium leiab, et olukorras, kus ostjad jätsid täielikult täitmata enda lepingulise põhikohustuse tasuda müügihind, võib mõistlik aeg taganemiseks olla võrdsustatav ostuhinna tasumise nõude aegumisega (vrd RKTKo 23.02.2010, 3-2-1-165-09, p-d 10 ja 12). Kuivõrd taganemisavaldus tehti 16. septembril 2020 enne ühegi perioodilise müügihinna tasumise nõude aegumist TsÜS § 154 alusel, on see tehtud VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksu. Seega võis müüja VÕS § 189 lg 1 alusel tagasitäitmisena nõuda kinnisasjade omandiõiguse tagastamist ja selleks vajalikke tahteavaldusi andma kohustamist.

17.Kolleegium ei nõustu kassaatoriga, et sõlmitud leping oli näilik ja seetõttu TsÜS § 89 lg 1 alusel tühine. Ringkonnakohus on hinnanud näilikkuse tõendamiseks esitatud tõendeid ja on poolte väiteid analüüsinud, leides põhjendatult, et pooled sõlmisid müügilepingu. Hageja vaidlustab sisuliselt ringkonnakohtu antud hinnangut tõenditele. Riigikohus TsMS § 688 lg-te 3–5 kohaselt tõendeid ei hinda ega tuvasta asjaolusid.

18.TsMS § 171 lg 1 alusel tuleb kassatsiooniastme menetluskulud jätta kassaatori kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus (TsMS § 177 lg 2). (allkirjastatud digitaalselt) 5(5)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.