Obsah (8)

§ 17§ 30§ 4§ 20§ 29§ 13§ 5§ 40

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Määruse tegemise aeg ja koht 11.07.2024, Tallinn Tsiviilasja number 2-22-15103 Tsiviilasi X.Y avaldus Tallinn, Köömne tn

§ 17

lg 2).

§ 30

lg 2 annab korteriomanikule õiguse nõuda kaasomandi eseme kokkulepete kohast kasutamist (

§ 30lg 2).

1. Olemasoleva olukorra muutmine soojusenergia kulujaotuse osas on vastuolus ka hea usu põhimõttega, kuna mõõtesüsteem on olnud paigaldatud ja kasutusel aastaid.
2. Üle 20 aasta kehtinud soojusmõõdikute näitude arvestamises toimivast korteriomanike kokkuleppest kõrvalekaldumine võib tähendada heade kommete vastast toimingut ning ebavõrdsete maksete nõudmist, mis on otsuse tühisuse aluseks. Üldkoosolekul ei saanud muuta 20 aastat kehtinud erikokkulepet. Seda saanuks teha vaid kaasomanike kokkuleppel. Puudutatud isikute tegevus kahjustab avaldaja vara ja õigusi.
3. Korteriühistu ei ole varem kordagi teatanud avaldajale, et kahtleb korter x esitatud näitude õigsuses ega järelpärimist esitatud näitude mittevastavuse kohta. Korteriühistu viimaste aastate aastaruande väljavõttetelt nähtub, et korter x on köetud. Korteril on ka alternatiivsed kütteallikad. Võrreldavas korteris x on köetav pind 126,4 m2, kuid avaldaja korteris 123,5 m
4. Lisaks elas korteris x viis inimest väikelastega, kuid korteris x vaid kaks täiskasvanut.
5. Kuna korteriühistu kehtiva põhikirja kohaselt on üldkoosoleku protokollide esitamiseks tähtaeg korteriomanikele 7 päeva, tuleb lähtuda põhikirjas sätestatust. Korteriühistu on avaldajale saatnud dokumente hiljem kui registrile. Seega on nende saatmisega viivitamine pahatahtlik ja põhjendamatu.
6. 10.10.2022 üldkoosoleku teate punktis 1 ei ole aru saada, miks juhatust uuesti valitakse, kui juhatus on valitud juba 17.06.
7. Samuti ei ole teatatudjuhataja tagasiastumisest. Üldkoosoleku kutsel ei ole ka viidet, kus saab enne koosoleku 4 toimumist tutvuda hääletamisele esitatud põhikirjaga. Seda ei saadetud ka avaldaja epostile.
8. Korteriomanik T. V on eemaldanud radiaatorkütte, paigaldanud oma korterisse põrandakütte kaasomanike nõusolekuta, kui ridaelamu projekti järgi on ette nähtud radiaatorküte. Ridaelamus on üks ühine küttesüsteem. Elamu keskküttetorustik on elamu kaasomanike kaasomandis. Ja valdavad AÕS § 72 lg 1 järgi küttesüsteemi ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrashoiu eest. Ühise küttesüsteemiga majades on korteris olevad radiaatorid nende püstakutega tervikliku küttesüsteemi osa. Küttesüsteem ja selle osad on tervikuna kaasomandis vastavalt

§ 4lõikele 3.

Seetõttu peab avaldaja vajalikuks taotleda ebaseaduslike küttelahenduste kõrvaldamist ja esialgse projektijärgse olukorra taastamist. See on seotud küttekulude suuruste ja jaotumistega ning õiguslikult seotud kokkulepitud küttekulude kandmise alustega.

1. 10.10.2022 KÜ Köömne üldkoosoleku teate punktis 1, ei ole aru saada, miks juhatust uuesti valitakse, kui juhatus on juba valitud paar kuud varem 17.06.2022, samuti ei ole teatatud juhataja tagasiastumisest (vastavalt põhikirja punktile 5.2 on ühistul üks juhatuse liige, kes valitakse kaheks aastaks). T.Vi volitused juhatuse liikmena on lõppenud. Avaldaja vaidlustab 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse 1, mis on tühine, kuna korteriühistul 17.06.2022 oli juba juhatus valitud ning juhatuse liiget ei olnud tagasi kutsutud ega tagasi kutsumine polnud päevakorras. Seega ei saanud juhatust valida. Sellise käitumise eesmärk saab olla vaid manipuleerida volituste kehtivusajaga (pikendusega), kuigi põhikirja järgi on volituste aeg kaks aastat. Selline tegevus ei ole seadusega kooskõlas. Puudutatud isiku Tallinn, Köömne tn 21 Korteriühistu seisukoht
2. Puudutatud isik leiab, et avaldus on põhjendamata.
3. Tallinnas Köömne 21 kinnistul asub 4 korteriomandiga
4. aastal valminud ridaelamu.
5. aastal omandas korteriomandi nr 2 avaldaja, kes keeldus täitmast eelmise korteriomaniku poolt teiste korteriomanikega sõlmitud ühise tegutsemise lepingut ridaelamu soojasõlme renoveerimise kulude katmiseks. Avaldaja paigaldas teiste korteriomanikega kokku leppimata soojusmõõdiku ning soojavee boileri ning asus küttekulude eest tasuma soojusmõõdiku näidu alusel.
6. Korteriomanike vahel puudus enne Ühistu põhikirja vastuvõtmist kokkulepe soojusenergia kulude jaotamise kohta. Avaldaja vastupidine väide kokkuleppe olemasolu kohta on väär ja täiesti tõendamata. Köömne 21 ridaelamu omanikud ja elanikud arutasid 22.01.2000 toimunud koosolekul sooja kulu mõõtmist ja tasumist ning mõõdikute paigaldamist ning otsustasid jääda 1995.aastal maja üldkoosolekul otsustatu juurde. Korteriomanikud võtsid vastu ühistu põhikirja 07.01.2004 ning leppisid põhikirja vastuvõtmisel kokku soojusenergia kulude jaotuses. Ühistu registreeriti äriregistris 13.02.
7. Põhikirja punkti 3.6.
8. kohaselt tasuvad korteriomandi omanikud küttekulude eest soojamõõdiku näidiku alusel ning soojakadu jaotatakse korteriomanike vahel korteriomanikule kuuluva eriomandiosa ruutmeetrite alusel.
9. Ühistul puudub võimalus veenduda avaldaja poolt esitatud soojamõõdiku näidiku andmete tõepärasuses, sest avaldaja eriomandis asuvale mõõdikule ei ole avaldaja kordagi võimaldanud juurdepääsu. Avaldaja korteriomand nr x ja korteriomand nr x on sarnased, aga soojakulu on väga erinev. Avaldaja ei ela oma korteriomandis alates
10. aastast. Vahepeal on korteriomand välja üüritud ja siis on korteriomandi nr x soojakulu võrreldav korteriomandi nr x soojakuluga. Kui korterit ei kasutata, on ühe korteri küttekulu tunduvalt väiksem, mõjutades kahe naaberkorteri küttekulu suurust.
11. 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 toimunud ühistu üldkoosolekud on õiguspäraselt kokku kutsutud, läbi viidud, protokollitud ja protokoll liikmetele 5 edastatud. Ühistu on üldkoosolekute kokkukutsumisel järginud ühistu põhikirja nõudeid ja seaduses sätestatut: 23.
12. üldkoosolek kokkukutsumise teade saadeti vähemalt 7 päeva ette; ühistu saatis 18.08.2022 üldkoosoleku kutse 05.08.2022, 05.09.2022 üldkoosoleku kutse 19.08.2022 ja 10.10.2022 üldkoosoleku kutse 02.10.2022, st teatas nõutud aja ette. 23.
13. üldkoosoleku kokkukutsumise teadetele oli märgitud koosoleku toimumise aeg ja koht ning päevakord; ühistu saadetud kutses oli märgitud toimumise aeg (vastavalt 18.08.2022 algusega kell 19.00, 05.09.2022 algusega kell 17.30 ja 10.10.2022 algusega kell 17.30) koht (mõlemal juhul Köömne 21 soojasõlme juures) ja päevakord (18.08.2022 koosolekul kaks punkti, 05.09.2022 koosolekul üks punkt ja 10.10.2022 koosolekul kaks punkti); 23.
14. põhikirja muutmisest teavitati nõuetekohaselt; teavitus üldkoosolekust koos materjalidega saadeti

§ 20

lg 4 alusel korteriomanike e-posti aadressidele, mis korteriomanikud olid ühistule avaldanud; 23.

1. nii 18.08.2022, 05.09.2022 kui ka 10.10.2022 üldkoosolekul osales 3 korteriomanikku neljast, st see oli otsustusvõimeline kuna osales üle poole liikmetest; 23.
2. nii 18.08.2022, 05.09.2022 kui ka 10.10.2022 üldkoosoleku päevakorras olnud otsused võeti vastu 3 poolthäälega, st poolt olid kõik üldkoosolekul osalenud liikmed; 23.
3. üldkoosolekud olid protokollitud ja edastatud MTÜS § 21 lg 7 sätestatud ajal.
4. 10.10.2022 kutsuti kokku ühistu üldkoosolek sama päevakorraga, et avaldajal oleks võimalik osaleda ja tutvuda kõigi soovitud dokumentidega, samuti kandideerida juhatusse. Kahjuks avaldaja üldkoosolekul ei osalenud. 10.10.2022 kordas sisuliselt varasemaid otsuseid – ühistu soovis saavutada korteriomanike vahelist konsensust, mis kahjuks ei õnnestunud.
5. Ühistu on seisukohal, et küttekulude arvestamise aluste sätestamine põhikirjas on õiguspärane ja arvestamise muudatuse otsustamine oli samuti õiguspärane. Ühistu põhikiri on vastu võetud 2004 ning avaldatud äriregistris 31.05.
6. Ühistu liikmed ei ole seni vaidlustanud põhikirja punktis 3.6.
7. sätestatud küttekulude arvestamist ja neil on õigus põhikirja muuta. Ühistu põhikirjas on muudetud vaid ühte lõiku. Korteriomanikud on 05.09.2022 toimunud üldkoosolekul otsustanud muuta ühistu põhikirja punkti 3.2.
8. viimast lõiku ja sõnastada see selliselt, et makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse soojusenergia puhul eriomandi üldpinna suurusest ning külma vee ja kanalisatsiooni puhul arvesti näidu järgi. On ilmne ja arusaadav keskmise tähelepanuga mõistlikule inimesele, et kehtivas põhikirjas olev viimane lõik sõnastusega asendatakse uue lõiguga. Mingeid muid põhikirja muudatusi ühistu otsustanud ei ole.
9. Avaldaja taotlus põhikirja punktide 5.
10. ja 5.
11. tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest ühistu ei ole põhikirja punkte 5.
12. ja 5.
13. muutnud 05.09.2022 üldkoosolekul. 05.09.2022 üldkoosolekul muudeti ainult põhikirja punkti 3.2.
14. viimast lõiku ning kehtestati see uues sõnastuses. Mingeid teisi muudatusi põhikirjas ühistu ei otsustanud. KÜ juhatus kasutas põhikirjas punkti 3.2.6 muudatuse tegemiseks vale alusdokumenti, mitte 24.04.2004 muudetud põhikirja. Seetõttu on seal ekslikult muudetud punkte 5.9 ja 5.
15. Vastava avalduse saatis KÜ juhataja Tartu Maakohtu registriosakonnale 14.10.2022 kohe peale vea avastamist. Ebaõige alusdokumendi kasutamine on väheoluline viga, mis ei toonud endaga kaasa õiguslikke tagajärgi ning see korrigeeriti vea ilmnemisel.
16. Avaldaja väidetud ümberehitust korteriomandis nr 4 ei ole toimunud. Avaldaja esitatud fotol on näha eelisoleeritud plasttorud, mis asendavad eelnevalt olnud rauast magistraaltorusid. Avaldaja nimetatud väited ei oma asja lahendamisel tähendust ja 6 tuleb jätta tähelepanuta, sest vaidluse all ei ole kinnistul asuva küttesüsteemi parameetrid või seisukord vaid küttekulude arvestuse muutmise otsuse õiguspärasus. Avaldaja nõue kohustada Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistut, korter nr x omanikku eemaldama ebaseaduslikud küttesüsteemid ja taastama ridaelamu Tallinn, Köömne 21 esialgne ehitusprojektijärgne küttesüsteem on aegunud. 27.
17. Küttesüsteem Köömne tn 21 ridaelamus on samamoodi toiminud alates 2001.aastast, mil korteriomandis nr x asendati ühetorusüsteem kahetorusüsteemiga. 27.
18. Avaldaja oli korteriomandis nr x toimunud ühetorusüsteemi asendamisest kahetorusüsteemiga teadlik alates 2001.aastast, alternatiivselt alates 07.05.
19. Avaldaja on esitanud avalduse lisas 24 foto küttesüsteemist, mis metaandmete kohaselt on tehtud 07.05.
20. Seega oli avaldaja küttesüsteemi muutustest teadlik hiljemalt 07.05.2009 s.o 14 aastat tagasi. 27.
21. Avaldaja nõue küttesüsteemi ebaseaduslikku tuvastamiseks ja taastamise kohustamiseks on aegunud, sest avaldaja nõudeõigus tekkis teadasaamisest ning ta sai küttesüsteemi muutmisest teada rohkem kui 10 aastat tagasi.
22. Alternatiivselt leiab puudutatud isik, et teadvalt aegunud nõude esitamine 14 aastat hiljem on pahatahtlik teiste kaasomanike suhtes (AÕS § 72 lg 5). Avaldaja ei ole ka tõendanud, et korter x küttesüsteem on ebaseaduslik. Avaldaja ei ole esitanud ka tõendeid, et olemasolev küttesüsteem on seaduslik.
23. Ühistu palub jätta X.Y avaldus Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu vastu tervikuna rahuldamata. Puudutatud isikute L.R.Hi, A.Pi (kaasatud tsiviilasja menetlusse puudutatud isikuna K.Pi asemel) ja T.Vi seisukohad
24. Puudutatud isik, L R, leidis, et tema huvid on kohtuvaidluses esindatud ühistu poolt.
25. Puudutatud isik, K.P, esitas seisukoha avaldaja väidetud korter x muudatuste kohta, millest avaldaja hilisemas menetluses loobus.
26. Puudutatud isik, T.V, selgitas et teostas 2001.aastal küttetorude vahetuse ehk osa asendamine samaväärsega, mis ei nõudnud tol ajal kehtinud seaduse kohaselt ehitusluba ja seega ka seda ei ole taotletud. Tema parima teadmise kohaselt olid torude vahetuse tööd kooskõlas tol ajal kehtinud normidega. Radiaatorküte on siiani sihipärases kasutuses. Kohtu seisukoht ja põhjendused
27. Kohus, tutvunud kohtule esitatud avalduse ja dokumentaalsete tõenditega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et avaldaja avaldus tuleb jätta rahuldamata.
28. Esitatud avaldus tuleb läbi vaadata hagita menetluses. TsMS § 475 lg 1 p 13 kohaselt on korteriomandi ja kaasomandi asjad hagita asjad. TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi.

§ 29

lg 2 järgi lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut §-s 29 sätestatud erisustega.

1. Menetlusosalistel puudub vaidlus selles, et: 35.
2. Tallinnas Köömne 21 kinnistul asub 4 korteriomandiga
3. aastal valminud ridaelamu; 7 35.
4. korteriühistu registreeriti äriregistris 13.02.2004, põhikiri võeti vastu 22.01.2000 (dtl 369-374) ja esitati äriregistrile 31.05.2004 (dtl 2-7); 35.
5. avaldaja (dtl 10) ja puudutatud isikud L.R.H (dtl 151-152), A.P (dtl 153-154) ja T.V (dtl 155-156) on Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu liikmed; T.V on korteriühistu juhatuse liige (dtl 2); 35.
6. 18.08.2022 (dtl 17), 05.09.2022 (dtl 31) ja 10.10.2022 (dtl 145) toimusid korteriühistu üldkoosolekud.
7. Menetlusosaliste vahel on vaidlus selles, kas: 36.
8. 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosoleku otsused on tühised või alternatiivselt kehtetud; 36.
9. korteris 4 on ebaseaduslikult ehitatud küttesüsteemid.
10. 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosoleku otsuste tühisusest ja kehtetusest 37.
11. Puudutatud isik, Tallinn, Köömne tn 21 Korteriühistu, on selgitanud, et on koosolekutel otsustanud kaasomanike vahel küttekulude arvestuse muutmist ja sellega seonduvalt põhikirja muutmist. Küttekulude jaotust soovitakse muuta selliselt, et makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse soojusenergia puhul eriomandi üldpinna suurusest ning külma vee ja kanalisatsiooni puhul arvesti näidust. Seni lähtuti kogu kulude jaotusel arvesti näidust. 37.
12. Avaldaja leiab, et korteriühistu üldkoosolekul puudub õigus küttekulude jaotuse muutmiseks, kuna kaasomanike vahel on sõlmitud erikokkulepe. Samuti leiab avaldaja, et üldkoosoleku kokkukutsumise teadetes ei olnud märgitud, kus saab tutvuda põhikirja projektiga. 37.
13. Erikokkuleppest 37.3.
14. Avaldaja leiab, et korteriomanike vahel on kokkulepe soojakulu arvestamiseks mõõdikute järgi, mille alusel tehti projektid ja teostati küttemõõdikute paigaldus, milline arvestus oli kantud ka korteriühistu moodustamisel korteriühistu põhikirja 2004 ning toiminud üle 20 aasta. Seda kokkulepet ei saa muuta vaid põhikirja muutmisega. Vastavalt varem kehtinud KOS § 11 lg 1 ja AÕS § 75 alusel sai kokku leppida soojuskulude kandmise mõõdikute järgi. Praegu kehtiva

§ 13lg 1 ja § 40 lg 2 järgi seadus ei näe ette kokkuleppe kirjalikku vormi.

Korteriomanike vahel oli kokkulepe küttekulude arvestamiseks mõõdikute järgi juba enne korteriühistu loomist s.o. enne

1. 37.3.
2. Puudutatud isiku hinnangul oli küttekulude jaotus sätestatud 2004 vastuvõetud põhikirjas ja üldkoosolekul oli seda õigus muuta. 37.3.
3. Koos eriomandi loomise kokkuleppega võivad kinnisasja kaasomanikud sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid, määrata korteriühistu põhikirja tingimused ja kehtestada korteriühistu majanduskava (

§ 5

).

§ 17

lg 2 kohaselt võib põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kui põhikirja säte on vastuolus eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut. Vastavalt

§ 40

lõikele 1 teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Tulenevalt lõikest 2 võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad 8 majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. 37.3.

1. Kohus leiab, et avaldaja ei ole tõendanud, et Tallinnas Köömne 21 kaasomanike vahel oleks sõlmitud küttekulude arvestamise osas erikokkulepe. 37.3.
2. Poolte vahel puudub vaidluse selles, et soojakulu arvestamise aluseid arutati 22.01.2000 toimunud üldkoosolekul (dtl 369-374) ja kehtiva (2004 aastal vastu võetud ja 20 aastat kehtinud) põhikirja punkti 3.2.6 järgi on ühistu liikmel õigus tasuda regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud tähtajaks elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu saadud kommunaalteenuste eest (sealhulgas vesi, soojusenergia, kanalisatsiooniteenused) makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse: sooja vee valmistamiseks kuuluva soojusenergia ning külma vee ja kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel eluruumi üldpinna suurusest või arvestite näidu järgi; kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri soojusmõõdiku järgi (dtl 4). Seega võeti 2004 kaasomanike poolt vastu põhikiri, kus määrati soojusenergia arvestamise aluseks soojusmõõdiku näit (s.o korteriomaniku poolt tarbitud teenuse maht). Põhikirjas sätestatut on korteriomanike üldkoosolek pädev muutma. Õige ei ole avaldaja väide, et muutmiseks on vaja kõigi kaasomanike nõusolekut. Viidatud avaldaja seisukoht ei tulene seadusest ega ka kehtivast põhikirjast. 37.3.
3. Samuti leiab kohus, et seadus (

§ 40

lg 2 viimane lause) ei eelista tarbimise järgi kulude jaotust kaasomandi osa suuruse jaotusele. Kulude jaotamise viis on võimalik valida üldkoosolekul hääletades ja vajadusel põhikirja muutes. Käesoleval juhul on vajalik kaasomandi suuruse järgi soojusenergia mõõtmiseks muuta põhikirja punkti 3.2.

1. 37.3.
2. Lisaks leiab kohus, et kaasomandi suuruse järgi soojusenergia mõõtmine ja ka arvestamise aluse muutmine (mõõturite põhisest ruutmeetrite põhiseks) ei ole vastuolus hea usu põhimõttega või heade kommetega. Asjaolu, et 20 aastat on soojusenergia mõõtmisel lähtutud soojusmõõdiku näitudest, ei tähenda, et käesoleval hetkel ei või üldkoosolek kehtestada teistsugust kulude jaotuse põhimõtet. Muudatuseks ei ole vaja eelnevalt ka võrrelda erinevate majandusaasta aruannetes erinevate korterite soojatarbimist (dtl 147-148, 199) ja analüüsida, mis põhjusel on tarbitud just viidatud koguses energiat. Kohtu hinnangul ei pea seni kehtinud jaotuse muutmiseks olema mõjuvat põhjust, vaid vajalik on üldkoosoleku otsust. 37.
3. Koosolekute tühisusest ja kehtetusest 37.4.
4. Vastavalt

§ 29

lõikele 1 kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Vastavalt

§ 20

lõikele 3 kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Sama paragrahvi neljanda lõike järgi kui korteriomanik on teatanud 9 korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil. 37.4.2. Kohus leiab, et üldkoosolekute kokkukutsumise teated saadeti vähemalt 7 päeva ette. Seega on järgitud seaduses ja põhikirjas sätestatud tähtaega. 37.4.2.1.

§ 20

lg 1 teise lause järgi kohaldatakse lisaks korteriomanike üldkoosolekule

-is sätestatule MTÜS § 19 lõike 1 punktides 1–5 ja lõikes 2, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. Vastavalt MTÜS § 20 lõikele 5 peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Põhikirja p 5.

1. esimese lause (dtl 6) järgi tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ühistu liikmetele ette teatada vähemalt 7 päeva enne koosoleku toimumist. 37.4.2.
2. Ühistu saatis 18.08.2022 üldkoosoleku kutse 05.08.2022 (dtl 8), 05.09.2022 üldkoosoleku kutse 19.08.2022 (dtl 12) ja 10.10.2022 üldkoosoleku kutse 02.10.2022 (dtl 232), st teatas nõutud aja ette. 37.4.
3. Kohus leiab, et üldkoosoleku kokkukutsumise teadetele oli märgitud koosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord. 37.4.3.
4. Vastavalt MTÜS § 20 lõikele 6 tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks. Põhikirja p 5.
5. teise lause kohaselt peab teates üldkoosoleku aja kohta olema näidatud koosoleku toimumise koht ja aeg ning päevakord. 37.4.3.
6. Kohus leiab, et ühistu poolt saadetud kutses oli märgitud toimumise aeg - vastavalt 18.08.2022 algusega kell 19.00 (dtl 9), 05.09.2022 algusega kell 17.30 (dtl 13) ja 10.10.2022 algusega kell 17.30 (dtl 232) 37.4.3.
7. Kohus loeb esitatud kutsetega (dtl 9, 13 ja 232) tuvastatuks, et kõigil kutsetel oli märgitud ka koosoleku toimumise koht - Köömne 21 soojasõlme juures. 37.4.3.
8. Kohtu hinnangul ei saa vaidlust olla ka selles, et kutsetelt nähtub üldkoosolekute päevakord järgmiselt: 37.4.3.4.
9. kaks punkti 18.08.2022 koosolekul:
10. muuta alates sügisel algavast kütteperioodist küttekulude arvestamine ruutmeetripõhiseks;
11. 14.10.2020 KÜ koosolekul vastu võetud korstnate renoveerimise otsuse tühistamine; 37.4.3.4.
12. üks punkt 05.09.2022 koosolekul:
13. KÜ põhikirja 3.2.6 viimase lõigu muutmine: makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse soojusenergia puhul eriomandi üldpinna suurusest ning külma vee ja kanalisatsiooni puhul arvesti näidu järgi; 37.4.3.4.
14. kaks punkti 10.10.2022 koosolekul –
15. juhatuse valimine ja
16. KÜ põhikirja 3.2.6 viimase lõigu muutmine: makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse soojusenergia puhul eriomandi üldpinna suurusest ning külma vee ja kanalisatsiooni puhul arvesti näidu järgi. 37.4.
17. Kohus nõustub puudutatud isikutega, et põhikirja muutmisest teavitas korteriühistu korteriomanikke nõuetekohaselt. Kohus tuvastas eelnevalt, et 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosolekute päevakorras oli põhikirja muutmine. Kohus leiab, et korteriühistu avaldas üldkoosoleku kutses kogu 10 info ettevalmistatud põhikirja muudatuse kohta, st muudatuse sisu, asukoha punkti ja lõigu täpsusega. Seega tutvustas korteriühistu kogu eelnõu muudatust kutses ja vajalik ei olnud eelnõuga tutvumise korrale viitamine. Avaldaja ei ole esile toonud asjaolu, et ta mõnda kutsetest ei oleks kätte saanud. Veelgi enam, avaldaja on koos avaldusega esitanud teavitused (ekirjad), millega kutse edastati. Seega oli kutsete saatmine kooskõlas

§ 20lõikega 4.

Kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt, et põhikirja muutmiseks ei ole vaja mõjuvat põhjust, vaid üldkoosoleku otsust, siis puudus vajadus ka põhikirja muutmise põhjendamiseks muude (muutmist põhjendavate) dokumentide edastamiseks. Samuti puudus vajadus majandamiskava esitamiseks (või sellega tutvumise võimaldamiseks), sest majandamiskava muutmiseks puudus vajadus – aastas tarbitava soojusenergia jäi sõltumata kulude jagamise viisist samaks. 37.4.

1. Kohus leiab, et 18.08.2022, 05.09.2022 kui ka 10.10.2022 üldkoosolekud olid otsusevõimelised. 37.4.5.
2. MTÜS § 21 lg 1 kohaselt võib üldkoosolek vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. Põhikirja punkti 5.
3. kohaselt on ühistu liikmete üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb üldkoosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt kolme nädala jooksul. Teistkordselt kokku kutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kohalolevate liikmete arvust, kui kohal on vähemalt kaks liiget. 37.4.5.
4. Poolte vahel puudub vaidlus ja kohus loeb protokollidega tuvastatuks, et nii 18.08.2022 (dtl 17), 05.09.2022 (dtl 31, 44) kui ka 10.10.2022 (dtl 145) üldkoosolekul osales 3 korteriomanikku neljast, st täidetud oli ühistu põhikirja punktis 5.
5. sätestatud nõue. 37.4.
6. Põhikirja punkti 5.8 (dtl 6) järgi võetakse üldkoosoleku otsus vastu kohalolevate liikmete poolthäälteenamusega. Küsimustes, millest üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole teatatud ei või üldkoosolek otsust vastu võtta, välja arvatud juhul, kui osalevad kõik ühistu liikmed. Otsus põhikirja muutmise, täiendamise ja põhikirja vastuvõtmise ning ühistu reorganiseerimise, teiste organisatsioonidega ühinemise ja lõpetamise kohta on vastu võetud, kui see sai vähemalt 2/3 koosolekul osalenud liikmete häältest. Kohus leiab, et nii 18.08.2022 (dtl 17), 05.09.2022 (dtl 31) kui ka 10.10.2022 (dtl 145) üldkoosoleku päevakorras olnud otsused võeti vastu 3 poolthäälega, st poolt olid kõik üldkoosolekul osalenud liikmed. 37.4.
7. Kohus leiab, et asjas ei oma tühisuse ja kehtetuse tuvastamise seisukohast tähtsust, millal täpselt sai avaldaja üldkoosoleku protokollid kätte. Viidatu ei mõjuta otsuste kehtivust ja ei ole mõjutanud ka avaldaja kohtusse pöördumist. 37.4.7.
8. Alternatiivselt leiab kohus, et kõnealused üldkoosolekud olid protokollitud kooskõlas MTÜS § 21 lõikes 6 (

§ 20

lg 1) sätestatuga ja ühistu saatis avaldajale protokollitud seaduses sätestatud tähtaja jooksul. MTÜS § 21 lg 6 tulenevalt üldkoosolek protokollitakse. 11 Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest. Vastavalt lõikele 7 peab pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest protokoll olema liikmetele kättesaadav. Liikmel on õigus saada üldkoosoleku protokolli või selle osa ärakirja. Vaidlus puudub selles, et valdaja esitas korteriühistule korduvaid taotlusi protokollide saamiseks (dtl 14-15, 21-25). Kohus loeb tuvastatuks, et avaldaja sai 18.08.2022 üldkoosoleku protokolli 29.08.2022 (dtl 16), st 11 päeva pärast koosoleku lõppemist, 05.09.2022 üldkoosoleku protokolli 18.09.2022 (dtl 157), st 13 päeva pärast koosoleku lõppemist ning 10.10.2022 üldkoosoleku protokolli 22.10.2022 (dtl 143), st 12 päeva pärast üldkoosoleku lõppemist. Ühistu põhikirja punkti 5.

1. kohaselt teeb ühistu juhatus otsused teatavaks kõikidele ühistu liikmetele otsusest koopia posti teel edastamisega või selle vahetult üleandmisega ühistu liikmele. Otsuse posti teel edastamisega loetakse see ühistu liikmele teatavaks tehtuks kirja postiasutusest väljastamise päeval, kuid mitte hiljem, kui postitamisest on möödunud 7 kalendripäeva. Kohus leiab, et põhikirja p 5.
2. sätestab aja, mil saab üldkoosoleku otsuse lugeda kättetoimetatuks, mitte ei sätesta kättetoimetamise aega. Seega ei ole ühistu rikkunud protokollide edastamise kohustust ja hilinenud nende kättetoimetamisega. Kohus leiab, et korteriühistul tuleb järgida MTÜS § 21 lõikes 7 märgitud tähtaega, kuid siiski edastada protokoll ühistu liikmetele esimesel võimalusel. Kui see on võimalik esitada registriosakonnale, siis on samal ajal võimalik seda edastada ühistu liikmetele (dtl 18-20).
3. Põhikirja punktide 5.19 ja 5.15 tühisusest ja kehtetusest 38.
4. Avaldaja leiab, et 05.09.2022 üldkoosoleku otsuse punkti 1 on tühine või alternatiivselt kehtetu. Samuti on avaldaja seisukohal, et tühised on põhikirja punktid 5.9 ja 5.
5. 38.
6. Korteriühistu leiab, et üldkoosoleku otsus on kehtiv ja puudub alus kehtetuks tunnistamiseks. Põhikirja punkte 5.9 ja 5.15 ei muudetud. 38.
7. Kohus leiab, et kuivõrd

§ 29

lõikest 1 tuleneb ühistu liikme õigus nõuda korteriühistu organi otsuse tühisuse tuvastamist ja lõikest 2 kehtetuks tunnistamist, siis tuleb avaldaja nõue põhikirja punktide tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. Põhikirja tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise õigust seadus ette ei näe. 38.

1. Alternatiivselt märgib kohus, et avaldaja ei ole viidanud, millise ühistu otsusest nähtub põhikirja punktide 5.
2. ja 5.
3. muutmine. Ka korteriühistu on menetluses kinnitanud, et selline otsus puudub. Korteriühistu on selgitanud, et tegemist oli eksimusega. Juhul, kui korteriühistu on siiski esitanud registriosakonnale põhikirja punktide 5.
4. ja 5.
5. muudatustega, siis on registril võimalik otsustada nende muutmisest keeldumine, kuna puudub vastavasisuline korteriühistu üldkoosoleku otsus. 12 38.
6. Samuti nähtub avaldaja menetluses esitatud seisukohtades, et avaldaja on mõistnud, et üldkoosolek on soovinud muuta soojusenergia kulu jagamise alust ning sellega seonduvat põhikirja punkti. Koosolekutel ei ole arutatud muude põhikirjapunktide muutmist.
7. Juhatuse valimisest 39.
8. Avaldaja vaidlustab ka 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse 1, mis on tühine, kuna korteriühistul 17.06.2022 oli juba juhatus valitud (dtl 146) ning juhatuse liiget ei olnud tagasi kutsutud ega tagasi kutsumine polnud päevakorras. Seega ei saanud juhatust valida. Sellise käitumise eesmärk saab olla vaid manipuleerida volituste kehtivusajaga (pikendusega), kuigi põhikirja järgi on volituste aeg kaks aastat. 39.
9. Kohus loeb avaldaja 31.08.2022 pöördumisega registriosakonnale (dtl 18-20) tõendatuks, et avaldaja leidis, et Tallinn, Köömne 21 korteriühistu (reg.kood 80198813) menetlusteabest on näha, et korteriühistu pole esitanud dokumente juhatuse esindusõiguse pikendamiseks KÜ asutamisest 13.02.2004.a saati, kuigi KÜ 24.04.2004 põhikirja p.5.2 alusel juhatus valitakse ja volitatakse 2 aastaks. Register pole nõudnud ega kontrollinud juhatuse volituste kehtivust, samuti ei ole nõudnud selle pikendamist. Samuti on avaldaja leidnud, et juhatusel on õigus korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumiseks ja otsuse tegemiseks, kui juhatuse volitused õiguslikult kehtivad, s.o registrisse kantud - käesolevalt neid ei ole. 39.
10. MÜTS § 28 lg 11 kohaselt juhatuse valitakse liige tähtajaliselt kuni kolmeks aastaks, kui põhikirjas ei ole ette nähtud muud tähtaega. Põhikirjaga ei või ette näha, et juhatuse liikme ametiaeg on pikem kui viis aastat. Juhatuse liikme ametiaja pikendamist ei või otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist ja pikemaks ajaks kui seaduses või põhikirjas ettenähtud ametiaja ülemmäär. Registrisse kantud juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsus tuleb esitada viivitamata registripidajale. 39.
11. Kohus leiab, et kuivõrd avaldaja on 31.08.2022 avalduses registrile olnud selgel seisukohal, et korteriühistul ei ole juhatust, kes oleks pädev kutsuma kokku üldkoosolekut, siis saab järeldada, et avaldaja ei ole 17.06.2022 valitud juhatuse valimist pidanud õiguspäraseks. Kohus leiab, et kuivõrd 17.06.2022 KÜ juhatuse valimist ei ole avaldaja pidanud õiguspäraseks ja korteriühistu ei olnud juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsust ka viivitamatult registrisse kandnud, siis oli üldkoosolekul õigus 10.10.2022 valida juhatus ja esitada see kande tegemiseks viivitamatult registripidajale. Avaldaja ei ole esile toonud viidatud otsuse tühisuse või kehtetuse aluseid. 39.
12. Kohtu hinnangul ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas avaldaja käitumine, kus ta registrile esitatud avalduses väidab, et korteriühistul juhatus puudub ja samal ajal on kohtumenetluses seisukohal, et 10.10.2022 puudus juhatuse valimise vajadus ja õigus, kuna juhatus oli juba olemas. 39.
13. Osundatust tulenevalt on üldkoosoleku 10.10.2022 otsus juhatuse valimiseks kehtiv ja avaldaja nõue tuleb selles osas jätta rahuldamata.
14. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et avalduses viidatud üldkoosoleku otsused on kehtivad. Üldkoosoleku kokkukutsumine on kooskõlas seaduse ja põhikirjaga. Samuti pole otsuste vastuvõtmisel rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Otsused pole vastuolus heade kommetega.
15. Küttesüsteemi endise olukorra taastamisest 41.
16. Avaldaja palub kohustada Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistut, korter x omanikku eemaldama ebaseaduslikud küttesüsteemid ja taastama ridaelamu Tallinn, Köömne 21 esialgne ehitusprojektijärgne küttesüsteem. Avaldaja leiab, 13 et aegumine ei ole käesoleval juhul kohaldatav, kuna tegemist on avalik õigusliku nõude alusega. 41.
17. Puudutatud isikud, Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu ja T.V, leiavad et avaldaja endise olukorra taastamise nõue on aegunud. Alternatiivselt paluvad puudutatud isikud avaldaja nõude jätta rahuldamata. 41.
18. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TSÜS) § 149 sätestab seadusest tuleneva nõude aegumistähtajaks kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest. Õiguslikult on avaldaja nõue kaasomandi omaniku nõue kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta asjaõigusseaduse § 72 lg 5 kohaselt ehk siis seadusest tulenev nõue, mille aegumistähtaeg on 10 aastat. 41.
19. Kohus leiab, et avaldaja ei ole tõendanud, et just puudutatud isiku T.Vi küttesüsteemi ümberehitused on ebaseaduslikud. Samuti ei ole avaldaja tõendanud, et ülejäänud küttesüsteem on majas käesoleva hetkeni projektijärgne. Viidatut ei tõenda kohtule esitatud üksik andmeteta plaan (dtl 57) ega ka sama plaani alusel 03.05.2024 koostatud arvamus (dtl 411-413). Viidatud plaanist ei nähtu millal see plaan on tehtud või millist ajahetke see fikseerib. Samuti ei ole arvamuses esitatud selget olukorra kirjeldust ja analüüsi, vaid viidatakse keldris asuvatele torudele, kui nähtavasti korter x ruumide põrandaküttesüsteemi juurde kuuluvatele. Arvamusest ei nähtu, kuidas arvamuse andja arvamuses toodud järeldusteni on jõudnud. Avaldaja nõue tuleb jätta rahuldamata. Seetõttu on asjakohatu ka avaldaja väide, et kuna tegemist on ebaseadusliku tegevusega ja rikkumine on jätkuv, siis puudutatud isik ei saa aegumisele tugineda. Kohtu hinnangul saab puudutatud isik aegumisele tugineda. 41.
20. Alternatiivselt märgib kohus, et avaldaja on õigesti 14.06.2023 menetlusdokumendis (dtl 303 p 39) märkinud, et avaldaja küttesüsteemi endise olukorra taastamise nõude puhul on tegemist AÕS § 89 ja § 74 lg 1 alusel esitatud endise olukorra taastamise nõudega. Sarnaselt on Riigikohus selgitanud, et endise olukorra taastamise nõue tuleneb AÕS § 89 ja § 74 lg 1 (Riigikohtu lahendi nr 2-17-11887 p 12). Tegemist on seadusest tuleneva nõudega (TsÜS § 149), mille aegumistähtaeg on 10 aastat. Kohus leiab, et avaldaja hilisem seisukoht, et tegemist on avalik õigusliku nõude alusega on vastuoluline avaldaja enda poolt varem (nt dtl 303) avaldatuga ning on ebaõige. 41.
21. Puudutatud isik, T.V, selgitas menetluses, et teostas küttetorude vahetuse 2001 ja osa asendamine samaväärsega ei nõudnud tol ajal kehtinud seaduse kohaselt ehitusluba ning seega ka ta seda ei taotletud. Torude vahetuse tööd teostati igati kooskõlas tol ajal kehtinud normidega. Avaldaja on kohtule koos avaldusega esitanud T.Vi küttesüsteemi ümberehitamise rikkumise tõendamiseks foto (dtl 58,
22. KIS-is dokument 1s), mille metaandmetelt nähtuvalt on foto tehtud 07.05.
23. Seega tugineb avaldaja menetluses väidetavale korteriühistu ja T.Vi rikkumisele, mille ta tuvastas juba 14 aastat tagasi. Sellest tulenevalt hakkas avaldajale nõude 10-aastane esitamise tähtaeg kulgema 08.05.2009 ja möödus 08.05.
24. Osundatust tulenevalt on avaldaja nõue küttesüsteemi endise olukorra taastamiseks aegunud ja tuleb ka seetõttu jätta rahuldamata. 41.
25. Lisaks leiab kohus, et avaldaja poolt ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas 13 aastat peale väidetava rikkumisest teadasaamist ja peale kaasomanike poolt küttekulude jaotuse küsimuse tõstatamist hakata nõudma projektijärgse küttesüsteemi taastamist.
26. Jõustunud lahendi arvutivõrgus avalikustamisest 42.
27. Avaldaja leiab, et otsuse isikuandmetega avalikustamine võib oluliselt kahjustada avaldaja eraelu puutumatust. Avaldaja taotleb, et kohtulahendi avalikustamisel kohaldataks TsMS § 462 lõiget 2 selliselt, et ei oleks võimalik 14 tuvastada tema isikut. Avaldaja palub kohtulahendis kinni katta tema nimi ning asendada nimi sümbolitega, mitte initsiaalidega. 42.
28. Korteriühistu on vastu avaldaja taotlusele varjata tema nimi kohtulahendis. Avaldaja peab oma nime ja näoga vastutama selle eest, mida ta on kohtule esitanud. 42.
29. TsMS § 462 lg 2 esimese lause kohaselt asendatakse andmesubjekti taotlusel või kohtu algatusel jõustunud kohtuotsuses andmesubjekti nimi initsiaalide või tähemärgiga ning ei avalikustata tema isikukoodi, sünniaega, registrikoodi ega aadressi. 42.
30. TsMS § 462 lg 2 ei anna kohtule kaalutusõigust. Juhul, kui menetlusosaline taotleb asendamist, tuleb kohtul taotlus rahuldada. Osundatust tulenevalt rahuldab kohus avaldaja taotluse ja asendab jõustunud lõpplahendis avaldaja nime tähemärgiga (mitte initsiaalidega) ja jätab tema isikukoodi, sünniaja ja aadressi avalikustamata. Menetluskulud
31. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 172 lg 1 kohaselt jäävad kõik menetluskulud avaldaja kanda, sest asjaolusid arvestades on see avaldaja suhtes õiglane. Kohus jättis avalduse rahuldamata. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesoleva kohtumääruse jõustumist TsMS § 177 lg 2 järgi.
32. TsMS § 178 lg kohaselt, menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik 15