Obsah (4)

§ 231§ 657§ 175§ 171

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-24-6786 Otsuse tegemise aeg ja koht 20. veebruar 2026, Tallinn Kohtukoosseis Indrek Soots, Iris Kangur-Gontšarov, Geid

§ 231

lg-te 2 ja 4 alusel tuvastatuks:  29.12.2016 sõlmisid pooled notari juures Tallinnas Pae tn 21 kinnisasjal paikneva ehitise kaasomandi lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise tulemusena tulevikus tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (dtl 41–56).  Lepingu p 5.5 alusel kanti loodava korteriomandi omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks hagejale kuuluvale kaasomandi osale kostja kasuks eelmärge (dtl 41–56).  Lepingu p-s 5.1 sätestatud tähtajaks 22.06.2017 ega hiljem ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud. Viimati 29.12.2020 sõlmiti kokkulepe, millega asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevaks lepiti kokku 31.12.2021 (dtl 18–25).  Kostja ei ilmunud hageja kutsel 19.10.2023 kell 12.00 notaribüroosse (dtl 177–179).  Hageja taganes lepingust 31.10.2023 avaldusega, mille kostja sai kätte 29.11.2023 (dtl 18–25, 26).  Kostja ei ole 30 päeva jooksul nõude saamisest ega 11.04.2024 täiendava nõude järgselt esitanud kinnistamisavaldust eelmärke kustutamiseks (dtl 27–30, 31–33).

1. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud.
2. Leping nägi ette, et kohustus korraldada hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks omal kulul kaasomandi lõpetamine ja korteriomandite moodustamine lasus kostjal (p 4.1). Kostja möönab, et kaasomandi lõpetamine ei ole õnnestunud, kuid leiab, et ei saanud lepingut (p 4.1 ja seega ka p 5.1 kohast asjaõiguslepingu sõlmimise kohustust) täita seetõttu, et osapoolte vahel olid pooleli kohtuvaidlused ning hageja ei täitnud omapoolseid kohustusi. Kohus sellega ei nõustu. Kohtu hinnangul järeldub lepingust, et 4 korteriomandite moodustamise ülesanne ja sellega seonduv risk jäi kostja kanda. Selleks kohustus hageja andma vajaliku volikirja (p 4.2). Lisaks oli hagejal lepingu p 5.6 kohaselt kohustus lepingu ese kostjale võõrandada ka juhul, kui asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks korteriomandeid moodustatud ei ole. Eelnev viitab selgelt sellele, et korteriomandite moodustamisega pidi – saanud selleks hagejalt volikirja – tegelema kostja. Kuivõrd lepingust tuleneb riskijaotus, millest tulenevalt oli p 4.1 täitmine p-s 5.1 märgitud tähtajaks kostja kohustus, ei oma asja lahendamiseks tähtsust Pae tn 21 kaasomanikega peetud läbirääkimised või muud kohtuvaidlused. Kohustuse täitmise eelduseks oli üksnes hageja poolt nõutava volikirja andmine (p 4.2).
3. Kuivõrd TsÜS § 139 järgi heausksust eeldatakse, pidi kostja olukorras, kus hageja tõendab, et kostja on lepingujärgset kohustust rikkunud, tõendama seda, et hageja käitus lepingust taganedes pahauskselt või esines hagejast tulenev takistus asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Kostja ei ole selliste asjaolude esinemist tõendanud. Hageja väljastas samal päeval lepingu sõlmimisega kostjale vajaliku volikirja (dtl 160–163) ning asja materjalide juures ei ole tõendeid, nagu oleks hageja kostja nõudmisel mõne muu vajaliku volikirja andmisest keeldunud. Kohtu ette toodud asjaoludel ei ole hageja käitunud kostja suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, olles andnud korduvalt täiendavaid tähtaegu asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning samuti võimaluse omandada lepingu ese vastavalt lepingu p-le 5.6 (s.o kaasomandi mõttelise osana).
4. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Hageja tugineb lepingust taganemise avalduses sellele, et ei saanud sõlmitud lepingust pikema aja jooksul kostjapoolse rikkumise tõttu seda, mida ta õigustatult ootas (VÕS § 116 lg 2 p 1) ning ostja ei ilmunud vähemalt kahel korral notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele, ehkki möödunud on lepingu p-s 5.1 nimetatud tähtaeg (lepingu p-dest 6.1–6.1.2 tulenev alus lepingust taganemiseks). Vaidlustamata asjaoludel ei ilmunud kostja hageja kutsel 19.10.2023 kell 12.00 notar J. Hargi büroosse. Poolte kirjavahetuse ja notar J. Hargi 02.11.2023 tõendiga on hageja tõendanud, et kostja ei ilmunud notar J. Hargi büroosse ka 26.10.2023 kell 12.00 (dtl 177–179), ehkki sarnaselt 19.10.2023 luhtunud tehingule oli hageja kostjale sellise teavituse saatnud (dtl 155–158) ning kostja oli teadlik, et asjaõiguslepingu sõlmimine toimub notar J. Hargi büroos (dtl 156). Seega on täidetud lepingu p-dest 6.1–6.1.2 tulenev alus lepingust taganemiseks. Vaatamata kohtu selgitustele (dtl 166) ei ole kostja tõendanud, et poolte vahel oleks olnud kokkuleppe selles, et teine katse asjaõiguslepingu sõlmimiseks pidanuks toimuma 26.10.2023 hoopis notari T. Türnpuu büroos ja/või et kostja oleks sinna 26.10.2023 kell 12.00 ilmunud. Niisamuti on tuvastatud asjaoludel täidetud ka VÕS § 116 lg-st 1 ja lg 2 p-st 1 tulenev alus lepingust taganemiseks.
5. Kuna lepingust taganemiseks olid täidetud nii formaalsed kui materiaalsed eeldused, vabastab kehtiv müügilepingust taganemine hageja kohustusest anda kostjale üle lepingu eseme omand, st eelmärkega tagatud nõude täitmisest. Kuna praegusel juhul tagas 5 eelmärge müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on taganemisega lõppenud, on lõppenud ka eelmärge.
6. Lepingu p 6.5.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et juhul, kui emb-kumb osapool lepingust taganeb, kohustub ostja (kostja) esitama kinnistamisavalduse müüja kaasomandiosa koormava eelmärke kustutamiseks hiljemalt 30 päeva jooksul vastavasisulise nõude saamisest. Eeltoodust tuvastab kohus, et kostjal on kohustus anda KRS § 34¹ lg-s 1 sätestatud nõusolek eelmärke kustutamiseks. Apellatsioonkaebus
7. Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata.
8. Maakohus jättis arvestamata, et kostja oli varasemalt teinud korduvalt ettepanekuid asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimise takistus seisnes hageja ja kaasomanike vahelises vaidluses.
9. Kostja teatas kaasomanike ühisusele 12.09.2022 e-kirjas, et teeb ettepaneku sõlmida asjaõigusleping 17.10.
10. Samal ajal selgus, et võlaõiguslepingu aluseks olnud ehitusluba on kehtivuse kaotanud ning kostja küsis müüjalt volikirja, mille alusel taotles uue ehitusloa. 23.02.2023 teatas kostja kaasomanike ühisusele ning hagejale, et ootab korrigeeritud lepingu projekti ning palub hiljemalt 01.03.2023 teatada lepingu projekti sobivusest ning edastada nimekiri kaasomanikest, kes tulevad isiklikult notarisse ja kes väljastab volikirja. Seega oli kostja ise huvitatud asjaõiguslepingu sõlmimisest hiljemalt 2023.a märtsis. Põhjus, miks asjaõigusleping jäi sõlmimata seisnes selles, et kaasomanike ja hageja vahel olid pooleli erinevad kohtuvaidlused. Samuti asus Pae 21 Kaasomanike Ühisus 2023.a märtsis esitama uusi nõudmisi. Samas oli kostja nõus nõudmised täitma ja kinnitas seda oma 28.03.2023 e-kirjas.
11. Maakohus on vääralt hinnanud lepingu punkti 4.
12. See sätestab, et müüja kohustub hiljemalt käesoleva lepingu sõlmimise päeval väljastama ostjale käesoleva lepingu punktis neli üks (4.1) kokkulepitud kohustuse täitmiseks vastavasisulise volikirja. Müüja ei väljastanud ostjale volikirja ning teatas, et kuna tal on erimeelsused teiste kaasomanikega kaasomandiga seotud kulude kandmise küsimuses, siis ta soovib saada esmalt kokkuleppele ja siis väljastab volikirja kostjale asjaajamiseks, s. h vajalike dokumentide koostamiseks ja nende tellimiseks. Alles 2023.a asusid hageja ja teised kaasomanikud nõudma kostjalt erinevate projektide koostamist, kuid hageja väljastas volikirja üksnes uue ehitusloa väljastamiseks mitte projektide koostamiseks. Kuivõrd võlaõigusleping sõlmiti 29.12.2016, siis oli hageja volikirja väljastamisega viivituses üle seitsme aasta ja pani selle perioodi vältel kostja olukorda, kus kostja sattus lepingurikkumisse. Seega on hageja poolt kostjale viivituse ette heitmine ainetu. 6
13. Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostja taotluse kolmandate isikute (teiste kaasomanike) kaasamiseks. Sealjuures ei toimetanud maakohus kohtu nõuet taotluse suhtes seisukoha esitamiseks kõigile kaasomanikele kätte.
14. Maakohus jättis rahuldamata tahteavalduse asendamise nõude. Sellest tulenevalt ei saanud kohus jätta kõiki menetluskulusid kostja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele
15. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
16. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (

§ 657lg 1 p 1).

Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

1. Asja materjalist nähtuvalt sõlmisid pooled 29.12.2016 notari juures Tallinnas Pae tn 21 kinnisasjal paikneva ehitise kaasomandi lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise tulemusena tulevikus tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (dtl 41–56). Lepingu p-s 4.1 leppisid pooled kokku, et ostja kohustub hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks omal kulul korraldama Tallinnas Pae 21 asuva kinnistu kaasomandi lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise. Lepingu p-s 5.1 lepiti asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks kokku 22.06.2017 (dtl 43-52), Pooled on nimetatud tähtaega muutnud ning viimati sõlmiti 29.12.2020 kokkulepe, millega lepiti asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevaks kokku 31.12.2021 (dtl 20-25). Vaidlus puudub, et selleks tähtajaks asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Samuti puudub vaidlus, et pooled pidasid ka pärast 31.12.2021 läbirääkimisi olukorra lahendamiseks, kuid asjaõiguslepingut ei sõlmitud ka hiljem.
2. Kostja on apellatsioonkaebuses seisukohal, et asjaõigusleping jäi sõlmimata seetõttu, et hageja ja teiste kaasomanike vahel olid erinevad kohtuvaidlused. Kostja on toonud 15.10.2024 maakohtule esitatud menetlusdokumendis esile, et Pae 21 Kaasomanike Ühisus oli esitanud hagi hageja vastu võlgnevuse nõudes. Lisaks olid teised kaasomanikud esitanud hageja vastu hagi kaasomandi valitsemiseks vajalike kulude hüvitamise nõudes. Kolleegiumi hinnangul ei ole kostja tõendanud, et nimetatud kohtuasjad tegid kostjale võimatuks kinnistu kaasomandi lõpetamise, korteriomanditeks jagamise ning hagejaga asjaõiguslepingu sõlmimise.
3. Asjaõiguslepingu sõlmimata jäämise põhjusena tõi kostja apellatsioonkaebuses esile ka selle, et Pae 21 Kaasomanike Ühisus hakkas 2023.a märtsis esitama uusi nõudmisi. Kolleegium märgib, et kostja on teinud maakohtu ja ringkonnakohtu menetluses viite e7 kirjadele, kuid ei ole oma seisukohtades toonud konkreetselt esile, millised uued nõudmised esitati, ega põhjendanud ning tõendanud, kuidas need nõudmised takistasid kaasomandi lõpetamist. Lisaks on kostja väitnud, et ta oli need nõudmised nõus täitma. Kaasomand ei olnud aga ka lepingust taganemise ajaks lõpetatud.
4. Kostja väidab apellatsioonkaebuses, et hageja ei väljastanud lepingu p-s 4.1 kokkulepitud ülesannete täitmiseks volikirja, milline kohustus tuli hagejal lepingu p-st 4.
5. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga. Lepingu p 4.2 sätestab, et hageja kohustub hiljemalt lepingu sõlmimise päeval väljastama kostjale lepingu p-s 4.1 kokkulepitud kohustuste täitmiseks vastavasisulise volikirja. Sellise volikirja väljastas hageja 29.12.2016 (dtl 162163). Samuti ei ole kostja tõendanud, et hageja oleks keeldunud kostjale mõne muu vajaliku volikirja väljastamisest.
6. Kuna korteriomandit ei olnud moodustatud, andis hageja vastavalt lepingu p-le 5.6 kostjale võimaluse omandada temale kuuluva mõttelise osa kinnistust, kutsudes kostja kahel korral 2023.a oktoobris notarisse. Maakohus tuvastas, et kostja kutsuti notar J. Hargi büroosse, ning et kostja notarisse kummalgi korral ei ilmunud. Maakohtu tuvastatut ei ole kostja apellatsioonkaebuses vaidlustanud.
7. Arvestades, et kostja rikkus kohustust korraldada asjaõiguslepingu sõlmimiseks kaasomandi lõpetamine ja korteriomanditeks jagamine ning on tõendamata, et takistus asjaõiguslepingu sõlmimiseks oli tingitud hagejast, samuti et hageja andis kostjale võimaluse omandada temale kuuluva mõttelise osa kinnistust, kuid kostja jättis kahel korral notarisse ilmumata, siis on põhjendatud maakohtu järeldus, et hagejal oli õigus vaidlusalusest lepingust taganeda ning nõuda eelmärke kustutamist.
8. Kostja leiab, et maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostja taotluse kolmandate isikute (teiste kaasomanike) kaasamiseks. Sealjuures ei toimetanud maakohus kohtu nõuet taotluse suhtes seisukoha esitamiseks kõigile kaasomanikele kätte. Ringkonnakohus märgib, et maakohus lahendas kostja taotluse kolmandate isikute kaasamiseks 07.05.2025 määrusega, jättes selle rahuldamata. Selle määruse peale oli kostjal võimalik esitada määruskaebus ning määruskaebuses oli kostjal võimalik tugineda ka väidetavatele menetlusnormide rikkumistele. Kostja ei saa apellatsioonkaebuses vaidlustada maakohtu 07.05.2025 määrust.
9. Ülaltoodust tulenevalt tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
10. Kostja leiab, et maakohus oleks pidanud jätma menetluskulud poolte endi kanda, kuna üks nõue (nõusoleku asendamise nõue) jäi rahuldamata. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hagi rahuldati osaliselt. Hageja esitas maakohtule nõude, milles palus kohustada kostjat andma nõusolek eelmärke kustutamiseks ja asendada nõusolek kohtuotsusega. Tegemist ei ole kahe iseseisva nõudega. Kohtuotsusega kostja kohustamine nõusoleku andmiseks 8 eelmärke kustutamiseks asendabki kostja tahteavaldust. Sellest tulenevalt puudub vajadus resolutsioonis täiendavalt märkida, et tahteavaldus asendatakse kohtuotsusega, kuid see ei tähenda, et hagi rahuldati osaliselt.
11. Arvestades, et maakohus rahuldas põhjendatult hagi, siis puudub alus muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud temalt hageja kasuks väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse põhjendatust, st ta ei ole tuginenud sellele, et maakohus on temalt hageja kasuks väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel rikkunud

§ 175lg 1 sätestatut.

Seega puudub alus muuta maakohtu otsust ka menetluskulude kindlaksmääramise osas. 37. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda (

§ 171

lg 1).

§ 175

lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

1. Hageja palus kostjalt välja mõista menetluskulud 1143,33 eurot. Hageja taotluse kohaselt on hageja esindajal kulunud apellatsioonimenetluses menetlustoimingute tegemisele kokku 8,17 tundi. Esindaja tunnitasu määr on 140 eurot (käibemaksuta).
2. Arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, on kolleegiumi hinnangul hageja esindaja ajakulu menetluskulude nimekirjas märgitud toimingute tegemisele vajalik ja põhjendatud. Küll aga on hageja teinud menetluskulude summeerimisel vea. Menetluskulude nimekirjas märgitud toimingute ajakulu kokku on 8,15 tundi, mitte 8,17 tundi. Esindaja tunnitasu suurus on põhjendatud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud 1141 eurot (8,15 x 140) ja viivis. (allkirjastatud digitaalselt) 9