← Eesti

2-24-6786/25

Obsah (9)§ 5§ 230§ 231§ 162§ 174§ 138§ 175§ 177§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Antero Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 26. mai 2025, Tallinn Tsiviilasja number 2-24-6786 Tsiviilasi Osaühingu KPP Arendus hagi Lääne

) § 403 lg 1 sätestab, et poolte nõusolekul võib kohus lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled nõustusid asja lahendamisega kirjalikus menetluses (dtl 6, 93). 7.

§ 5

kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. 8. Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja millised kohus loeb

§ 231

lg-te 2 ja 4 alusel tuvastatuks:  29.12.2016 sõlmisid pooled notari juures xxx kinnisasjal paikneva ehitise kaasomandi lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise tulemusena tulevikus tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (dtl 41–56).  Lepingu p 5.5 alusel kanti loodava korteriomandi omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks hagejale kuuluvale kaasomandi osale kostja kasuks eelmärge (dtl 41–56).  Lepingu p-s 5.1 sätestatud tähtajaks 22.06.2017 ega hiljem ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud. Viimati 29.12.2020 sõlmiti kokkulepe, millega asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevaks lepiti kokku 31.12.2021 (dtl 18–25).  Kostja ei ilmunud hageja kutsel 19.10.2023 kell 12.00 notaribüroosse (dtl 177–179).  Hageja taganes lepingust 31.10.2023 avaldusega, mille kostja sai kätte 29.11.2023 (dtl 18–25, 26).  Kostja ei ole 30 päeva jooksul nõude saamisest ega 11.04.2024 täiendava nõude järgselt esitanud kinnistamisavaldust eelmärke kustutamiseks (dtl 27–30, 31–33).

  1. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja taganes 31.10.2023 lepingust kehtivalt (kas täidetud on taganemise materiaalsed eeldused) ning kas kostjal on sellest tulenevalt kohustus anda nõusolek eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks.
  2. Hageja nõude õiguslikuks aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 8 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg
  3. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt eelmärke kustutamist, kui kostja õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist on lõppenud. Kostja õigus on lõppenud, kui hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud.
  4. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 1 järgi on kande kustutamiseks nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), s.o antud juhul kostja. Tema nõusolekut asendab KRS § 34¹ lg 8 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Sama põhimõte tuleneb TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimesest lausest. Kostja kui eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolek on seega vajalik märke kustutamiseks ja nõusoleku saab asendada kohtulahendiga, kui kostjal on kohustus selline nõusolek anda.
  5. Leping nägi ette, et kohustus korraldada hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks omal kulul kaasomandi lõpetamine ja korteriomandite moodustamine lasus kostjal (p 4.1). Kostja 4

(7)2-24-6786 möönab, et kaasomandi lõpetamine ei ole õnnestunud, kuid leiab, et ei saanud lepingut (p 4.1 ja seega ka p 5.1 kohast asjaõiguslepingu sõlmimise kohustust) täita seetõttu, et osapoolte vahel olid pooleli kohtuvaidlused ning hageja ei täitnud omapoolseid kohustusi. Kohus sellega ei nõustu. Kohtu hinnangul järeldub lepingust, et korteriomandite moodustamise ülesanne ja sellega seonduv risk jäi kostja kanda. Selleks kohustus hageja andma vajaliku volikirja (p 4.2). Lisaks oli hagejal lepingu p 5.6 kohaselt kohustus lepingu ese kostjale võõrandada ka juhul, kui asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks (s.o hiljemalt 22.06.2017) korteriomandeid moodustatud ei ole. Eelnev viitab selgelt sellele, et korteriomandite moodustamisega pidi – saanud selleks hagejalt volikirja – tegelema kostja. Kuivõrd lepingust tuleneb riskijaotus, millest tulenevalt oli p 4.1 täitmine p-s 5.1 märgitud tähtajaks kostja kohustus, ei oma asja lahendamiseks tähtsust Pae tn 21 kaasomanikega peetud läbirääkimised või muud kohtuvaidlused. Kohustuse täitmise eelduseks oli üksnes hageja poolt nõutava volikirja andmine (p 4.2).
  1. Kuivõrd TsÜS § 139 järgi heausksust eeldatakse, pidi kostja olukorras, kus hageja tõendab, et kostja on lepingujärgset kohustust rikkunud, tõendama seda, et hageja käitus lepingust taganedes pahauskselt või esines hagejast tulenev takistus asjaõiguslepingu sõlmimiseks (p 6.1.2). Kostja ei ole selliste asjaolude esinemist tõendanud. Hageja väljastas samal päeval lepingu sõlmimisega kostjale vajaliku volikirja (dtl 160–163) ning asja materjalide juures ei ole tõendeid, millest kohus saaks teha järelduse, nagu oleks hageja kostja nõudmisel mõne muu vajaliku volikirja andmisest keeldunud. Kohtu ette toodud asjaoludel ei ole hageja käitunud kostja suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, olles andnud korduvalt täiendavaid tähtaegu asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning samuti võimaluse omandada lepingu ese vastavalt lepingu p-le 5.6 (s.o kaasomandi mõttelise osana).
  2. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Hageja tugineb lepingust taganemise avalduses sellele, et ei saanud sõlmitud lepingust pikema aja jooksul kostjapoolse rikkumise tõttu seda, mida ta õigustatult ootas (VÕS § 116 lg 2 p 1) ning ostja ei ilmunud vähemalt kahel korral notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele, ehkki möödunud on lepingu p-s 5.1 nimetatud tähtaeg (lepingu p-dest 6.1–6.1.2 tulenev alus lepingust taganemiseks). Vaidlustamata asjaoludel ei ilmunud kostja hageja kutsel 19.10.2023 kell 12.00 notar J. H. büroosse. Poolte kirjavahetuse ja notar J. H.02.11.2023 tõendiga on hageja tõendanud, et kostja ei ilmunud notar J. H. büroosse ka 26.10.2023 kell 12.00 (dtl 177–179), ehkki sarnaselt 19.10.2023 luhtunud tehingule oli hageja kostjale sellise teavituse saatnud (dtl 155–158) ning kostja oli teadlik, et asjaõiguslepingu sõlmimine toimub notar J. H. büroos (dtl 156). Seega on täidetud lepingu p-dest 6.1–6.1.2 tulenev alus lepingust taganemiseks. Vaatamata kohtu selgitustele (dtl 166) ei ole kostja tõendanud, et poolte vahel oleks olnud kokkuleppe selles, et teine katse asjaõiguslepingu sõlmimiseks pidanuks toimuma 26.10.2023 hoopis notari T. T. büroos ja/või et kostja oleks sinna 26.10.2023 kell 12.00 ilmunud. Niisamuti on tuvastatud asjaoludel – kostja ei ole enam kui kuue aasta jooksul asjaõiguslepingut sõlminud – täidetud ka VÕS § 116 lg-st 1 ja lg 2 p-st 1 tulenev alus lepingust taganemiseks.
  3. Tulenevalt VÕS § 188 lg 2 esimesest lausest vabastab (kehtiv) lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Kuna lepingust taganemiseks olid täidetud nii formaalsed kui materiaalsed eeldused, vabastab kehtiv müügilepingust taganemine hageja kohustusest anda kostjale üle lepingu eseme omand, st eelmärkega tagatud nõude täitmisest. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-13-17, p 14, samuti seal viidatud varasem praktika). Kuna praegusel juhul 5
(7)2-24-6786 tagas eelmärge müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on taganemisega lõppenud, on lõppenud ka eelmärge. 15.1. Lepingu p 6.5.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et juhul, kui emb-kumb osapool lepingust taganeb, kohustub ostja (kostja) esitama kinnistamisavalduse müüja kaasomandiosa koormava eelmärke kustutamiseks hiljemalt 30 päeva jooksul vastavasisulise nõude saamisest. Eeltoodust tuvastab kohus, et kostjal on kohustus anda KRS § 34¹ lg-s 1 sätestatud nõusolek eelmärke kustutamiseks ning asendab TsÜS § 68 lg 5 ja KRS § 34¹ lg 8 alusel kostja nõusoleku kohtuotsusega. Kohtulahendi resolutsioonis ei ole vajalik täiendavalt korrata TsÜS § 68 lg-s 5 sisalduvat tõdemust, et kohtulahend tahteavaldust asendab, sest selle järele puudub vajadus (vt RKTKo 16.06.2021, 2-17-9822, p 16; õiguskirjanduses Maksing, M. „Sooritusnõude lahendamine tsiviilasja kohtulahendi resolutsioonis“, Juridica IV/2020, lk 313; TsÜS komm
(2023), § 68, p 3.5.2). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 16. Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud

§ 162lg 1 alusel kostja kanda.

Juhindudes

§ 174

lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Kohus rahuldab hageja taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt. 17. Riigilõiv 420 eurot on kohtukulu (

§ 138lg 2), mille hageja on käesolevas tsiviilasjas kandnud.

Tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga, mis tuleb hagejale hüvitada. 18.

§ 175

lg 1 järgi mõistab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud teiselt menetlusosaliselt välja üksnes mõistlikus, vajalikus ja ettenähtavas ulatuses. Lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust hinnates.

  1. Hageja esindaja tunnitasu 140 eurot (käibemaksuta) peab kohus vaidluse keerukust ja esindaja kvalifikatsiooni arvestades põhjendatuks. Vastaspool hageja esindaja tunnitasu määrale vastuväiteid ei esitanud.
  2. Hageja menetluskulude nimekiri on kooskõlas tsiviilasja käiguga. Seadus ei piira, kui palju menetlusosaline oma lepingulisele esindajale esindamise eest tasuda võib, küll aga ei näe

ette lepingulise esindaja kulude hüvitamist eranditult täies ulatuses. Põhjendatud ja vajalikeks toiminguteks, mille kulu vastaspool peaks kandma, ei loe kohus hageja 01.10.2024 taotlust (0,33

  1. h)ning 05.11.2024–08.11.2024 toiminguid 08.11.2024 seisukoha koostamiseks kogumis (6,41
  2. h)5 h ületavas osas. Ülejäänud toimingute ajakulu on vajalik ja põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt peab kohus hageja esindaja põhjendatud ajakuluks 14,08 h. Kohus leiab, et selles ulatuses kulude hüvitamine on asja sisu ja menetluse käiku arvestades põhjendatud. 21. Kohus määrab eelneva põhjal hageja vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks 2391,20 eurot (riigilõiv 420 eurot, lepingulise esindaja tasu 14,08 h eest tasumääraga 140 eurot (käibemaksuta). Hageja ei taotle menetluskuludelt käibemaksu hüvitamist. 22. Lähtudes hageja taotlusest ja

§ 177

lg-st 4 märgib kohus kohtulahendi resolutsioonis, et välja mõistetud menetluskulude hüvitiselt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni menetluskulude hüvitamiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. 6

(7)2-24-6786 23. Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle lahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määratakse. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määratakse. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (

§ 178). / allkirjastatud digitaalselt / Antero Maksing kohtunik 7

(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.