KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kairi Piirisild, Ele Liiv ja Triin Siimpoeg Otsuse tegemise aeg ja koht 20. veebruar 2026, Tallinn Kohtuasja number 2-24-19

§ 162lg 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda.

Kohus nõustus osaliselt kostja vastuväidetega hageja õigusabikuludele ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 595 eurot ja õigusabikulude 2390 eurot. Apellatsioonkaebus

1. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. 4.
2. Kaebuse kohaselt ei nõustu kostja kohtu järeldusega, et maakleri tasunõue saab sõltuda kolmanda isiku subjektiivsest käitumisest, mida hageja ei saanud kontrollida ega mõjutada. Eriti olukorras, kus hageja ei viinud kostjat ja ostuhuvilist kokku. 4.
3. Kohus hindas vääralt C selgitusi ja leidis põhjendamatult, et need ei ole usaldusväärsed. C selgitusi tuleb mõista selliselt, et kuna hageja kinnitas 24.07.2024 ülevaatusel, et korteri hinnas tingida ei saa, siis sama ülevaatuse järgselt C kostjaga enam ühendust ei võtnud. Lisaks nähtub C selgitustest, et hageja ei võimaldanud juurdepääsu keldrile ja tal ei olnud andmeid kommunaalteenuste maksumuse kohta. Oluline ei ole see, millise konkreetse info saamine mõjutas C edasist otsustusprotsessi, vaid see, et pärast 24.07.2024 toimunud ülevaatust ei täitnud hageja oma kohustusi määral, mis oleks viinud lepingu sõlmimiseni. Maakohus jättis arvestamata, et hageja pakkus 27.07.2024 Cle teist korterit. Järelikult ei olnud Cl kostja korteri ostuhuvi. Kuna hageja ei vahendanud hinnaläbirääkimisi ega viinud osapooli kokku, ei täitnud hageja oma lepingulist kohustust. Kuna hageja ei kooskõlastanud kostjaga hinnaalandust ega teavitanud Cle võimalusest hinnas tingida, puudus hageja panus selles, et C kostjalt korteri ostis. 4.
4. Kohtu järeldus nagu oleks C reageerinud hageja tegevusele, on väär. C selgitustest nähtuvalt oleks ta jõudnud kostjani ka hageja kaasabita. Maakleritasu oleks õigustatud, kui maakler oleks konkreetse ostuhuvilise kohta edastanud kostjale teabe, mille tulemusel oleks sõlmitud leping. Isegi kui oletada, et maakler otsis ostja, ei osutanud ta Cga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Ka ei ole hageja tõendanud, et kostja tegi Cga tehingu selle informatsiooni alusel, mille kostja sai hagejalt. 4.
5. Kohtu järeldused on vastuolulised. Kohus möönab, et maakler jättis lepingujärgse kohustuse täitmata, sest maakler ei osundanud Cle kui ostjale. Samas leidis kohus, et C tegi kostjale ostupakkumise hageja tegevuse tulemusel. Et C ise ei võtnud hagejaga ühendust ega teinud pakkumist, näitab, et maakler ei teinud tööd piisava hoolsusega. 4.
6. Kohus jättis hindamata Q selgitused, millest nähtub, et kostja tingimuseks ja eelduseks lepingu sõlmimisel oli maakleritasu tekkimise õigus juhul, kui hageja viib kostja kokku ostjaga. 4.
7. Kohtu järeldus, et vara müügihinnana tuleb mõista korteri pakkumishinda, on väär. Keskmine inimene mõistab, et vara müügihind on tegelik müügihind. Ka lepingu p 5 viitab tegelikule müügihinnale. 4.
8. Kohus jättis hindamata kostja väited seoses maakleri lojaalsus- ja hoolsuskohustuse rikkumisega. 4.
9. Kohus rikkus menetluskulude hindamisel

§ 175lg-t 1.

Kostja jääb oma 02.05.2025 vastuväidete juurde. 5 2-24-19268 Vastustajate seisukoht

1. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja maakleritasuna välja enam kui 4250 eurot, samuti menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt hageja kasuks välja maakleritasu 4250 eurot ja jätab hagi 100 euro ulatuses rahuldamata. Samuti jaotab ringkonnakohus uuesti menetluskulude. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. 7. Ringkonnakohus võtab

§ 652

lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud (vt p 3.1 ülal), kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. Pooled vaidlevad ka ringkonnakohtus selle üle, kas kinnisvaramaakleri tasunõude rahuldamise eeldused on täidetud ja kui jah, siis milliselt summalt tuleb maakleri tasu arvestada. 8. VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule reeglina alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maaklerilepingu puhul on maakleritasu maksmise tingimus seega see, et maaklerilepingu eesmärk peab olema saavutatud – vahendatud või osutatud leping sõlmitud. Maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri tegevus. Maakleri tegevus ei pea olema lepingu sõlmimise ainsaks põhjustajaks, küll aga peab olemas olema maakleri määrav panus selles, et leping sai sõlmitud. Maakleritasule õiguse tekkimiseks on oluline ka see, et maakleri tegevuse tulemusena on sõlmitud just see leping, mida käsundiandja maakleri poole pöördudes sõlmida soovis. VÕS § 664 lg 1 on siiski dispositiivne ja pooled võivad maakleritasu eeldusi ka täpsustada, s.o täpsustada, mille eest tasu makstakse, mh selles osas, mida lugeda „vahendamise ja osutamise tulemusena lepingu sõlmimiseks“. Kuna maaklerleping on oma olemuselt tasuline leping, peavad erikokkulepped, mis piiravad maakleritasu saamise õigust, nähtuma selgelt maaklerilepingust või olema tõendatud muude tõenditega (vt ka VÕS III komm

§ 232

lg 1 kohaselt peab kohus hindama seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustama oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Maakohus ei ole nende nõuete vastu eksinud. Seejuures ei oma maakleri tasunõude sissenõutavaks muutumise seisukohast tähtsust väide, nagu oleks ostja pidanud kommunaalkulude kohta küsima teavet korduvalt, nagu oleks maakleril puudunud ligipääs keldrile ega see, et maakler viitas ostjale, et tal on peale kostja korteri pakkumises veel teinegi korter. 9.

1. Kostja rangelt grammatiline tõlgendus viib ebaõiglasele järeldusele, nagu kaotaks maakler tasunõude ainuüksi põhjusel, et ostja katkestab suhtluse maakleriga ja pöördub ise otse müüja poole. Selline tõlgendus ei ole kooskõlas maaklerlepingu eesmärgiga. Teistsugust järeldust lepingu eesmärgist ja poolte tahtest maaklerlepingu sõlmimisel ei saa teha ka kostja viitest esialgse maakleri Q selgitustele. Q selgitas samuti, et maakleril tekib tasunõue siis, kui müügileping sõlmitakse maakleri leitud ostjaga, kuid ei teki siis, kui see sõlmitakse kostja enda leitud ostjaga (dtl 79). Siinsel juhul oli tegemist maakleri leitud ostjaga. 9.
2. Riigikohus on sarnases küsimuses varem selgitanud, et maakleri kohustuste täitmise hindamisel on olulised käsundiandja sõlmitava lepingu n.ö identiteet – kui maakler leiab käsundiandjale ostja, kuid käsundiandja jätab seejärel maakleri lepingu sõlmimise protsessist 7 2-24-19268 kõrvale ja sõlmib ostjaga lepingu mõnevõrra teistsugustel tingimustel, kui ta maakleriga kokku leppis, on maakleril siiski õigus saada kokkulepitud tasu, kui käsundiandja saavutab sõlmitava lepinguga olulises osas maaklerilepinguga silmas peetud eesmärgi (RKTKo 11.06.2025, 2-23130056/47, p 13). Samuti on Riigikohus selgitanud, et VÕS § 664 lg 1 järgi võib maakleri õigus saada maakleritasu tekkida ka üksnes tema osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest, kuid seadusega võib vastuolus olla selline kokkulepe, mis annab täielikult või põhiosas maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne (RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-123-13, p 21). Siinsel juhul ei olnud maakleri roll minimaalne ja ta oli tehingu tegemiseks tööd teinud. Maakohus tuvastas, et maakler oli ostjaga kontaktis, käis temaga korterit vaatamas ja pidas hiljem kirjavahetust, sh edastas talle küsitud infot. Neid asjaolusid apellatsioonimenetluses vaidlustatud ei ole. Väide, nagu ei oleks hagejal olnud korteri müümisel panust, ei ole seega õige. Kostja ei vabane seetõttu maaklerile tasu maksmisest ainuüksi põhjusel, et ostja katkestas suhtlemise maakleriga ja pöördus otse müüja poole. 9.
3. Kostja väide, nagu tuleks olukorras, kus ostja pöördub lepingu sõlmimiseks otse müüja poole, andmata maaklerile võimalust ostja huvi müüjale osutada, tasuda maakleritasu maakleri tegelikult tehtud töö eest 500 eurot, on tõendamata. Sellist tasukokkulepet maaklerlepingust ei nähtu ja kostja ei ole sellise tasukokkuleppe olemasolu tõendanud ka ühegi muu tõendiga. 9.
4. Maakohus ei ole rikkunud ka kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Siinse asja lahendust ei mõjuta kostja väited maakleri lojaalsus- ja hoolsuskohustuse rikkumise kohta. Nimelt heidab kostja hagejale ette, et andis ostjale valeinfot ostuhuviliste olemasolu kohta, ei omanud korterist piisavat ülevaadet ja pakkus ostjale hoopis teist korterit. Need asjaolud ei ole aga VÕS § 664 lg 1 ega lepingu p 1 kohaselt maakleri tasu sissenõutavaks muutumise seisukohast olulised. Kostja väidab küll üldsõnaliselt, et võis saada nende asjaolude tõttu rahalist kahju, sest võibolla oleks ta saanud müüa korteri kõrgema hinnaga, kuid ei ole hageja vastu ühtegi rahalist nõuet ega hinna alandamise nõuet esitanud. Kostja väide, nagu oleks maakler jätnud ostja hinna alandamise soovi kostjale edastamata ega asunud dialoogi, ei ole aga õige. Maakohus tuvastas õigesti, et suhtluse katkestas ostja, kes maaklerile enam ei vastanud, mitte maakler, kes jäi ootama ostja sisendit korteri teiseks ülevaatamiseks sobiva aja kohta.
5. Eeltoodust tulenevalt jõudis maakohus õigesti järeldusele, et hagejal on maaklerlepingust tulenev tasunõue kostja vastu. Maakohus leidis aga ekslikult, et maakleri tasu suuruse arvestamisel tuleb aluseks võtta maakleri ja kostja vahel viimati kokku lepitud pakkumishind. Maakleritasu tuleb arvestada korteri tegelikult müügihinnalt. 10.
6. Maakleritasu suurus lepitakse reeglina kokku maaklerlepingus (VÕS § 665). Lepingu p 5 kohaselt peab klient maksma maaklerile ülesande täitmise eest tasu 5% Vara müügihinnast (sh käibemaks) vara müügilepingu sõlmimise päeval. Maakohtu järeldus, et termini „Vara müügihind“ all mõeldi tegelikult pakkumishinda, ei ole kooskõlas lepingu p 5 sõnastusega ja sellist järeldust ei saa teha ka koostoimes lepingu p-s 2 sätestatuga. Ka lepingu p 2 ei viita pakkumishinnale. Punkti 2 kohaselt oli kliendi poolt soovitud Vara müügihind 109 000 eurot, mida võis muuta ainult kooskõlastatult kliendiga. Asjaolust, et leping reguleerib müügihinna muutmist, ei järeldu, et pooled oleksid „Vara müügihinna“ asemel silmas pidanud pakkumishinda ja ei käsitlenud esialgset müügihinda kui hinda, millega müüja oleks tegelikult soovinud asja võõrandada, nagu leidis maakohus. Seetõttu ei saa „Vara müügihinnana“ ka punktis 5 käsitleda pakkumishinda. 10.
7. Teistsugust järeldust ei saa teha maakohtu viidatud Riigikohtu selgitusest, mille järgi ei ole maakleritasu sõltuvusse seadmine osutatud teenuse tulemusest (müügihinnast) maaklerilepingu 8 2-24-19268 sätete dispositiivse iseloomu tõttu välistatud, kuid see peaks oma erandlikkuse ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud (vt RKTKo nr 2-18-1521/36, p 13). Viidatud asjas oli küsimus selles, kas käsundiandja vabaneb maakleritasu maksmise kohustusest, kui ta lepib kolmanda isikuga kokku soovitud müügihinnast madalama hinna. Siinses asjas ei ole küsimus maakleritasu saamise õiguses, vaid tasu arvestamise kokkuleppe tõlgendamises. Samuti ei saa teistsugust järeldust kokkuleppe sisu kohta teha hageja väidetust, et ostuhind oligi väiksem just seetõttu, et kostja jättis maakleri tehingu tegemisest kõrvale.
8. Maakohus tuvastas, et kostja võõrandas korteri hinnaga 95 000 eurot. Kooskõlas lepingu p-ga 5 on maakleril seega õigus tasule 4750 eurot. Arvestades, et kostja tasus hagejale 500 eurot, võlgneb ta hagejale veel 4250 eurot. Kuna maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4350 eurot, tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse kostjalt hageja kasuks 100 euro väljamõistmise osas. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu otsust ka osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks ajavahemiku 30.09.2024 kuni 19.12.2024 eest välja sissenõutavaks muutunud viivise 11,93 eurot. Kuigi viivis 4250 eurolt nimetatud ajavahemiku eest on 115,22 eurot, ei või kohus otsuses ületada nõude ega apellatsioonkaebuse piire (

§ 439ja § 651 lg 1).

Seega ei saa kohus mõista kostjalt hageja kasuks välja enam, kui hageja hagiavalduses taotles. 12. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust, tuleb muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust (

§ 173lg 3 esimene lause).

Hageja nõudis hagiavalduses kostjalt 4350 euro, viivise ja kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmist. Käesoleva otsusega rahuldatakse hagi osaliselt. Hagi jääb rahuldamata põhinõude osas 100 euro ulatuses.

§ 163

lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi rahuldamise ulatust, samuti asjaolu, et hagi jääb osaliselt rahuldamata, kuna kostja maakleritasu arvestamise põhimõtteid puudutavad vastuväited olid põhjendatud, kuid need moodustasid väikese osa kogu vaidluse mahust, leiab kolleegium, et poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud on õiglane jätta 90% ulatuses kostja ja 10% ulatuses hageja kanda. 13. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude jaotust, määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus

§ 174

lg-s 4 sätestatud korras pärast käesoleva otsuse jõustumist (RKTKo 02.11.2018, 2-16-14924, p 21). Kuna menetluskulude rahaline suurus tuleb kindlaks määrata uuesti maakohtus, ei pea ringkonnakohus otstarbekaks vastata apellatsioonkaebuse etteheitele maakohtu poolt hageja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kohta. (allkirjastatud digitaalselt) 9