Obsah (8)

§ 651§ 456§ 654§ 652§ 171§ 174§ 175§ 177

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaija Piirmets (eesistuja), Iris Kangur-Gontšarov, Vallo Kariler Otsuse tegemise aeg ja koht 28.11.2025, Tallinn Kohtuasja

) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. 26. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (

§ 651lg 1).

Kostja vaidlustab maakohtu otsuse resolutsiooni p-de 1, 2, 4 ja 5. Maakohtu otsus on

§ 456

lg 4 ls 2 alusel edasi kaebamata jõustunud osas, milles määrati kindlaks hageja menetluskulude rahaline suurus ringkonnakohtus ning mõisteti see hagejalt kostja kasuks välja (resolutsiooni p 3). 27. Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti tuvastanud, et poolte vahel oli sõlmitud 01.02.2012 tähtajatu eluruumi üürileping, kostja on tagastanud hagejale eluruumi seisundis, mis ei vasta lepingujärgsele kasutusele, kostja vastutab selle rikkumise eest, praegusel juhul on täidetud kahju hüvitamise nõude eeldused ning hageja esitatud kahjunõude suurus on põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub vastavate põhjendustega ega korda neid (

§ 654lg 6) ning vastab apellatsioonkaebuse väidetele alljärgnevalt.

1. Apellatsioonkaebuses on kostja palunud kohaldada aegumist nii VÕS § 336 lg-te 1 ja 2 alusel kui ka VÕS § 338 lg-te 1 ja 2 alusel. Kolleegium leiab, et praegusel juhul ei ole hageja vaidlusalustest puudustest tuleneva nõude esitamise õigust kaotanud. 28.
2. Toimiku materjalidest nähtub, et hageja on 03.10.2020, s.o samal päeval, kui toimus korteri ülevaatamine, toonud esile korteril esinevad puudused ning edastanud ka korterist tehtud pildid ja video koos 03.10.2020 eluruumi üleandmise-vastuvõtmise aktiga kostjale ning palunud temalt kahju hüvitamise osas selgitusi (dtl 264). Seejärel on hageja oma esindaja kaudu võtnud kostjaga ühendust 06.10.2020, sh edastanud korteri ülevaatusakti ning 10.12.2020 kirjas palunud hüvitada korterile tekitatud kahju vastavalt saadud hinnapakkumisele summas 9195 eurot hiljemalt 28.12.2020 (dtl 84–85). Hageja on kostjale 10.12.2020 ka selgitanud, et lisaks vastuvõtmis- ja üleandmisaktile tulid veel nähtavale suuremad kahjustused tapeetide alt, mida esialgu polnud näha (dtl 84). Seega on üürileandja tuvastanud puudused 03.10.2020 ning esmakordselt samal kuupäeval ka kostja esindajat Kaupo Süvaojat sellest teavitanud, sh on hiljem tuvastatud varjatud puudusi, millest on hageja kostjat teavitanud pärast ehitustööliste poolt korteri üle vaatamist, mistõttu ei ole hageja kaotanud ka VÕS § 336 lg-st 1 talle kuuluvaid õigusi tulenevalt asja puudusest. 28.
3. Ringkonnakohus ei nõustu kostja käsitlusega, et pooled on üürilepingus VÕS § 338 lg-st 1 tulenevat aegumistähtaega lühendanud ühe kuuni. Üürilepingu p-s 8.2 on pooled kokku leppinud, et korteri vabastamise ja/või üle andmisega viivitamise korral on üürnik kohustatud tasuma lisaks üürile ja muudele lepingu järgi tasumisele kuuluvatele maksetele leppetrahvi 5 (viis) % ühe kuu üürisummast iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Üürilepingu p-s 8.4 on sätestatud, et juhul, kui korter ei ole p-s 8.3 fikseeritud seisundis, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult leppetrahvi tasumist 2 kuu üürisumma ulatuses ja kahju hüvitamist ulatuses, mis ületab leppetrahvi summa ja korvab tekitatud kahju. Üürilepingu p 8.5 kohaselt on üürileandjal õigus esitada üürnikule p-des 8.2 ja 8.4 nimetatud leppetrahvi nõuded 1 (ühe) kuu jooksul arvates üürniku poolt korteri vabastamise päevast. Sellest nähtub, et pooled on teatud olukordade puhuks leppinud kokku leppetrahvi nõude esitamises ühe kuu jooksul arvates üürniku poolt korteri vabastamise päevast. See ei välista aga muude õiguskaitsevahendite kasutamist ning nõuete maksma panemist VÕS § 338 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul. Praegusel juhul ei nõua hageja kostjalt üürilepingu p 8.5 alusel leppetrahvi, vaid on esitanud 9 2-21-3614 VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõude. Hageja on saanud korteri tagasi 03.10.2020 ning esitanud hagiavalduse 08.03.2021, mistõttu ei ole hageja hüvitisnõue VÕS § 338 lg-te 1 ja 2 järgi aegunud. 28.
4. Kuivõrd hageja hüvitisnõude aegumistähtaeg algas korteri tagasisaamisest VÕS § 338 lg 2 kohaselt, ei ole asjakohased hageja viited tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg-s 1 sätestatud tehingust tuleneva nõude aegumistähtajale ning sellele, et praegusel juhul tulnuks tuvastada aegumise kohaldamiseks eluruumi kahjustamise aeg.
5. Kostja on apellatsioonkaebuses jätkuvalt seisukohal, et hageja ei ole tõendanud korteri seisukorda selle üleandmisel, sh on hageja keeldunud kostja tellitud koristusteenusest, ning kompromissilepinguga on pooled kõikidest nõuetest üksteise vastu loobunud. Lisaks toob kostja välja, et pooled ei ole leppinud kokku konkreetset kohustust, mille rikkumise korral on võimalik nõuda leppetrahvi või kahju hüvitamist (VÕS § 287). 29.
6. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb esmalt lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid (RKTKo 12.11.2014, 3-2-1-102-14, p 18; RKTKo 12.05.2014, 32-1-19-14, p 19). Maakohus on seega õigesti leidnud, et kuivõrd poolte ühist tahet lepingu sõlmimisel ei ole võimalik kindlaks teha, tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda VÕS § 29 lg-st
7. Järelikult tuleb poolte vahel sõlmitud lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Maakohus on lepingu tõlgendamise reegleid rakendades õigesti leidnud, et lepingupooltega sarnane mõistlik isik ei saanud tsiviilasjas nr 2-19-18330 sõlmitud kompromissilepingut (maakohtu määruse resolutsiooni p 1.2, dtl 74) mõista nii, et pooled loobuvad lisaks nimetatud tsiviilasjas esitatud nõuetele ka võimalikest tulevikus tekkivatest nõuetest, sh korteri seisukorra halvendamise tõttu tekkida võivast kahju nõudest, millest oli võimalik hagejal teada saada alles korteri tagasisaamisel. Seejuures tuvastas maakohus protokollist ja helisalvestiselt, et tsiviilasja nr 2-19-18330 kompromissi sõlmimisel ei rääkinud pooled mitte kordagi tulevikus tekkivatest nõuetest loobumisest, mistõttu ei olnud tuleviku nõuetest loobumine ka poolte tahe. Kolleegium nõustub maakohtuga, et vastasel juhul oleksid pooled sõlminud kompromissilepingu, kus oleks tingimus, et pooled loobuvad ka võimalikest tulevikus tekkivatest nõuetest. Samuti, et tõlgendust toetab lisaks asjaolu, et kostja on teinud 02.10.2020 korterist väljakolimisel video, kus rõhutas, et kõike tuleb lugeda loomulikuks kulumiseks. Seega on maakohus õigesti leidnud, et kohtulikus kompromissis ei leppinud pooled kokku selles, et nad loobuvad üürilepinguga seotud tulevikus tekkivatest nõuetest teineteise vastu ning hagejal on õigus kostja vastu nõue esitada. Vastupidisele seisukohale ei võimalda jõuda ka üürilepingu p-s 2.3 sätestatud üürileandja õigus kontrollida korteri kasutamise sihipärasust. Hageja ei pidanud tsiviilasjas nr 2-19-18330 kompromissi sõlmimiseks tutvuma korteri seisukorraga. 29.
8. Maakohus on seoses korteri seisukorraga selle üleandmisel õigesti märkinud, et kuigi esitatud tõendite põhjal ei saa korteri seisukorda kostjale üleandmisel 100% tuvastada, saab siiski tõendite põhjal tuvastada seda, kas korteri seisukord oli hea, nagu oli kirjas üleandmisevastuvõtmise aktis. Maakohus tuvastas, et kostja võttis 01.02.2012 ruumid vastu ja pretensioone ei esitanud. Üürilepingu sõlmimisel koostati eluruumi üleandmisakt, milles märgiti, et eluruumi seisukord on hea (dtl 72). Ringkonnakohus märgib, et VÕS § 334 lg 1 ls 2 kohaselt, kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks tõendanud vastupidist, s.o 01.02.2012 ei olnud korteri seisukord hea. Seega on maakohus 10 2-21-3614 õigesti tuvastanud nii üürilepingu sõlmimisel koostatud eluruumi üleandmisakti ja fotodega, üürikuulutusega kui ka tunnistaja C ütlustega, et eluruumi seisukord kostjale üleandmisel 01.02.2012 oli samaväärses seisukorras kui nähtub hagi lisa 6 fotodelt, seisukord oli hea ning eluruumil ei esinenud puudusi. 29.
9. Kostja väited selle kohta, et hageja on keeldunud kostja tellitud korteri koristusteenusest, ei ole kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Asja materjalidest nähtub, et hageja esindaja on 01.10.2020 palunud kostjal teada anda, kes on kostja tellitud puhastusteenuse osutaja. Samuti on kostjale selgitatud, et hageja soovib korteri üleandmist siiski 03.10.2020 ning puhastusteenuse saab 09.10.2020 korterisse sisse lasta ka hageja ise, kuid puhastusteenuse eest esitatava arve tasub sellegipoolest kostja (dtl 86). 08.10.2020 on hageja esindaja täiendavalt kostjaga ühendust võtnud, kuivõrd korter vajas ilmselgelt puhastust ja renoveerimist ning küsinud, kus on kostja poolt lubatud korterile tehtav puhastus (dtl 85). Selle peale on kostja esindaja vastanud üksnes, et hageja on kokkulepitud ajaks korteri kätte saanud ning küsinud, milles on nüüd probleem (dtl 85). Seega ei ole hageja keeldunud kostja tellitud korteri koristusteenusest, vaid on vastupidiselt uurinud, kas kostja tellis puhastusteenuse, kes on puhastusteenuse osutaja ning kas puhastus viidatud ajal toimub või mitte. Kostja ei ole hagejale selles osas ise informatsiooni andnud ega ka nähtuvalt toimiku materjalidest nimetatud puhastusteenust tellinud. 29.
10. Kolleegium märgib VÕS § 287 kohaldamise osas, et nii üürilepingu sõlmimise ajal (01.02.2012) kui ka üürilepingu kehtivuse ajal kostja viidatud VÕS § 287 regulatsioon ei kehtinud. See jõustus 14.01.
11. Seetõttu ei ole siinsel juhul VÕS § 287 kohaldatav sõnastuses, mis ei kehtinud leppetrahvi sõlmimise kokkuleppe ajal ning lisaks ei nõua hageja kostjalt leppetrahvi.
12. Kostja on maakohtule ette heitnud kostja poolse lepingu rikkumise põhjendamata jätmist ning valesti tuvastamist, kuivõrd üürilepingus puudus loomapidamise keeld. Toimiku materjalidest ei nähtu, et kostja oleks sellele, et üürilepingus puudus loomapidamise keeld, tuginenud maakohtu menetluses. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses põhjendanud, miks vastavat asjaolu ei saanud varem esitada, mistõttu jätab ringkonnakohus selle tähelepanuta (

§ 652lg 4).

Eeltoodud põhjusel jätab ringkonnakohus tähelepanuta ka kostja väited sellest, et hageja on omastanud nii kostja vallasasjad kui ka tagatisraha. Ringkonnakohus märgib siiski, et kostja on ise kinnitanud oma 22.11.2021 esitatud videos (dtl 286, Lisa 4 – video korterist 02.10.2020), millised asjad jäävad korterisse ning näiteks kirjutuslaua osas on kostja välja toonud, et hagejal tuleks ise vaadata, mida ta sellega edasi teeb. Tagatisraha osas on toimunud tasaarvestus ning Pärnu Maakohtu 21.10.2021 otsus on selles osas jõustunud.

1. Eeltoodust tulenevalt ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks ning maakohus on õigesti hagi rahuldanud. Sellest tulenevalt ei ole vajalik muuta ka menetluskulude jaotust vastavalt kostja taotletule. Kuigi kostja on vaidlustanud ka hageja menetluskulude suurust, siis ei sisalda apellatsioonkaebus sisulisi väiteid, kuidas on maakohus hageja menetluskulude suuruse kindlaksmääramisel ületanud diskretsioonipiire, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et maakohtu otsustus on ilmselgelt põhjendamatu. Apellatsioonkaebust ei rahuldata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2. Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus

§ 171lg 1 alusel kostja kanda.

11 2-21-3614 33.

§ 174

lg 3 kohaselt, kui maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kohtuotsuses kindlaks ja kohtuotsuse peale kaevatakse edasi, määrab kaebust lahendav kõrgema astme kohus kindlaks selles kohtuastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. Alljärgnevalt määrab ringkonnakohus hageja menetluskulude suuruse kindlaks.

1. Hageja lepinguline esindaja esitas 07.11.2025 menetluskulude nimekirja. Sellest nähtuvalt on hagejale osutatud õigusabi 9 tunni ja 15 minuti ulatuses tunnitasumääraga 110 eurot/t (ilma käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja kohaselt tegi hageja lepinguline esindaja järgmiseid toiminguid:  maakohtu otsusega tutvumine 4 tundi;  apellatsioonkaebusega tutvumine 1 tund ja 30 minutit;  vastus apellatsioonkaebusele 3 tundi ja 30 minutit;  menetluskulude nimekirja koostamine 15 minutit.
2. Kostja hageja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. 36.

§ 175

lg 1 järgi, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist esindav advokaat või muu esindaja

§-s 218 sätestatu kohaselt. Hagejat on esindanud jurist Tanel Brandmeister. Hageja esindaja tasumäär on kohane ja ei ületa juristi keskmist tasumäära sarnase keerukusega asja puhul.

1. Menetlustoimingutele kulunud aega peab ringkonnakohus põhjendatuks ja vajalikuks täies ulatuses. Arvestades maakohtu otsuse sisu ja mahtu (22 lk), apellatsioonkaebuse sisu ja mahtu (7 lk), vastuse apellatsioonkaebusele sisu ja mahtu (7 lk) ning tsiviilasja keerukust, siis on tehtud toimingutele kulunud aeg kooskõlas asja menetlusega.
2. Tulenevalt eespool märgitust on hageja põhjendatud ja vajalik ajakulu apellatsioonimenetluses 9 tundi ja 15 minutit. Hageja on märkinud, et ei ole käibemaksukohustuslane ega saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada ning hageja menetluskulude eest on tasunud ERGO Insurance SE. Seega on hageja põhjendatud ja vajalik menetluskulu ringkonnakohtus 1241,35 eurot (käibemaksuga) (9,25 x 110 = 1017,50 eurot + 223,85 [km] = 1241,35 eurot), mis tuleb kanda vastavalt hageja taotletule ERGO Insurance SE arvelduskontole nr EE472200221049641283 (Swedbank).
3. Hageja on taotlenud

§ 177

lg 4 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Ringkonnakohus rahuldab taotluse. (allkirjastatud digitaalselt) 12