KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Anneli Alekand, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks Määruse tegemise aeg ja koht 27. jaanuar 2026, Tartu Tsiviilasja number 2-23-13839 Tsiviilasi XXXX

§ 24

lg 1 kohaselt on juhatus korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Seega on juhatusel õigus esindada korteriühistut, sh kohtusse pöördumisel. Maakohus tuvastas, et ka korteriühistu põhikirjas ei sisaldu sätteid, mis nõuaksid üldkoosoleku otsust või hääletust enne korteriühistu poolt kohtusse pöördumist võlgnevuse sissenõudmiseks. Maakohus tuvastas, et korteriühistu liikmete

1. aprilli 2022 üldkoosoleku koosoleku protokoll oli nõuetekohane, sellele oli lisatud osalejate nimekiri koos osalejate allkirjadega ja volikirjadega. Maakohus leidis, et ka nimetatud koosolekul tehtud otsused olid kehtivad. Maakohus tuvastas, et puudutatud isik pidi olema teadlik korteriühistu nõudest ja selle suurusest, sest arved saadeti puudutatud isiku esitatud e-posti aadressile. Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku väitega, et tema oli korteriomanik ainult kuni enampakkumise akti kättesaamiseni
2. juunil
3. Maakohus tuvastas, et korteriomandi uus omanik kanti kinnistusraamatusse
4. jaanuaril 2024 ja seni oli omanik puudutatud isik, kes pidi osalema kulude kandmises. Maakohus ei nõustunud ka puudutatud isiku peamise vastuväitega, et temalt nõutavate kulude arvestus on ebaõiglane. Maakohus tuvastas, et korteriühistu nõude aluseks olevad majandustegevuse kavad on kinnitatutud vastavate korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsustega. Maakohus tuvastas, et puudutatud isiku eluruumi üldpind on 63,30 m² ning korteriühistu arvete ja võlgnevuse tõendi kohaselt arvestatakse puudutatud isiku omandipinnaks samuti 63,3 m². Lähtudes eeltoodust järeldas maakohus, et korteriühistu on arvestanud majandamiskulud seaduse kohaselt, st

§ 40lg 1 alusel korteriomandi reaalosa suuruse järgi.

Puudutatud isik ei ole tõendanud, et korteriühistu oleks kehtestanud põhikirjas teistsuguse kulude jaotamise aluse (

§ 40

lg 2) ega esitanud piisavaid asjaolusid, mis viitaksid sellele, et kulude kandmise nõue oleks vastuolus hea usu või mõistlikkuse põhimõtetega (

§ 40lg 3).

Samuti ei ole ta vaidlustanud üldkoosoleku otsuseid, millega majanduskavad ja tariifid kinnitati. Maakohus leidis, et korteriühistul ei ole olnud seadusest ega põhikirjast tulenevat kohustust tellida kütteauditit ja seetõttu pole korteriühistu vastavat kohustust ka rikkunud. 3 Puudutatud isiku

1. juulil 2025 esitatud avaldust korteriühistu vastu ülemakstud küttekulude nõudes keeldus maakohus vastuavaldusena menetlusse võtmast. Maakohus viitas TsMS § 373 lg-le 2, mille kohaselt võetakse vastuhagi TsMS § 373 lõikes 1 märgitust hilisema esitamise korral ühisesse menetlusse põhihagiga üksnes juhul, kui vastuhagi õigeaegselt esitamata jätmiseks oli mõjuv põhjus ja vastuhagi ühisesse menetlusse võtmine on kohtu arvates asja lahendamise huvides. Nimetatud säte kehtib TsMS § 477 lg 1 kohaselt hagita menetluses esitatud avalduse kohta. Maakohus leidis, et puudutatud isik on oma vastuavalduse (vastuhagi) esitamisega põhjendamatult viivitanud, esitades selle alles pärast kohtumenetluses lõppseisukohtade esitamise tähtaja möödumist, ilma mõjuva põhjuseta selle hilinemise kohta. Selline viivitus ja vastuhagi esitamine pärast menetluslikult olulise tähtaja möödumist viitab sellele, et puudutatud isik on kasutanud oma menetlusõigusi viisil, mis toob kaasa kohtuasja põhjendamatu venimise. Maakohus ei pidanud lubatavaks, et sellisel viisil esitatud hilinenud vastuavaldusega pikendatakse menetlust. Maakohus leidis, et korteriühistu nõue on esitatud tõenditega (võlgnevuse arvestus ajavahemikul
2. veebruar 2021 kuni
3. detsember 2023 summas 3519,52 eurot; korteriühistu põhikiri; majanduskavad aastateks 2021–2023; üldkoosolekute protokollid, millega majanduskavad kinnitati; teenusepakkujatega sõlmitud lepingud (Eesti Gaas, Narva Vesi AS, Ekovir OÜ, AS Alexela, Alfatom Ehitus AS, ERGO Insurence SE, Fill Networks OÜ, FORUS, VKG Elektrivõrgud) ja teenusepakkujate arved) tõendatud. Puudutatud isik ei ole vaidlustanud konkreetseid kululiike ega tariife ega korteriühistu üldkoosoleku otsuseid, millega kinnitati majanduskavad ja vastavad tariifid. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4. Puudutatud isik esitas
5. augustil 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ja jätta avaldaja avaldus täielikult rahuldamata või saata tagasi uueks lahendamiseks maakohtule. Kõik menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda. Määruskaebuse lõpliku teksti esitas puudutatud isik
6. septembril
7. Maakohus ei võimaldanud puudutatud isikul esitada vastuhagi. Korteriühistu ei ole esitanud õigeid arveid puudutatud isikule ja tema vanematele, kes olid varem sama korteri omanikud. Küttekulude jaotamine ainult pindala järgi ei ole õige, sest mitmel korteril on suured aatriumid, mille kütmiseks kulub rohkem energiat kui tavalise kõrgusega ruumide kütmiseks. Maagaasi kulude jaotamisel ei ole arvestatud üldkasutatavat pinda. Vee soojendamise eest on tasu nõutud kahekordselt, sest vett soojendatakse üldkatlas. Puudutatud isik esitas koos määruskaebusega uued tõendid (XXXX plaanid, siseruumide eksplikatsioon, ehitisregistri andmed, kõigi XXXX korteriomandite kinnistusraamatu registriosade väljavõtted
8. mai 2008 seisuga, väljavõte korteriühistu
9. aprilli 2022 ja
10. aprilli 2022 üldkoosoleku protokollist ja arvestus korterite suuruse kohta).
11. Avaldaja vaidles
12. septembril 2025 esitatud seisukohas määruskaebusele vastu ja palus jätta määruskaebus rahuldamata. Maakohus ei rikkunud menetlusõigust ega kohaldanud valesti materiaalõigust. Puudutatud isik ei esitanud vastuavaldust (vastuhagi) kohtu määratud tähtaja jooksul ja seetõttu jättis maakohus selle põhjendatult läbi vaatamata. Koos määruskaebusega esitatud uued tõendid tuleb tagastada, sest puudutatud isik ei ole viidanud, mis takistas tal neid tõendeid varem esitamast.
13. Maakohus leidis, et avaldaja määruskaebuses esitatud põhjendused ei anna maakohtule alust määruskaebust rahuldada ja edastas
14. septembril 2025 määruskaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks. 4 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
15. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu määruse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2 1 ja § 659). Maakohtu
16. juuli 2025 määruse resolutsioon on põhjendatud ja seaduslik ning määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Maakohtu määruse põhjendusi tuleb muuta küttekulude jaotuse põhjenduse osas. Muus osas nõustub ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).
17. Maakohus märkis oma määruses, et ei keeldu puudutatud isiku vastuavalduse menetlemisest, vaid andis üksnes korralduse registreerida vastuavaldus iseseisva tsiviilasjana, siis ei ole maakohtu
18. juuli 2025 määrus, millega kohus keeldus vastuavalduse käesolevasse menetlusse võtmisest, edasikaevatav. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et maakohtu
19. juuli 2025 määruse p-d 1 ja 2 ei ole iseseisvalt vaidlustatavad. Ringkonnakohus lahendab määruskaebuse ainult selles osas, milles maakohtu määrus on vaidlustatav ja on vaidlustatud. Ringkonnakohus märgib üksnes seda, et puudutatud isik esitas vastuavalduse (puudutatud isik nimetas seda vastuhagiks) pärast maakohtu poolt lõppseisukohtade esitamiseks antud tähtaja
20. juuli 2025 möödumist ja üks päev enne maakohtu määruse tegemist. Vastuavaldus oli puudustega, sh oli tasumata riigilõiv. Seetõttu toimis maakohus õigesti, kui leidis, et vastuavaldust tuleb menetleda iseseisvas menetluses (registreeritud tsiviilasjana nr 2-25-11641).
21. Maakohus tuvastas, et äriregistri andmetel on puudutatud isiku eluruumi üldpind 63,30 m² ning korteriühistu arvete ja võlgnevuse tõendi kohaselt arvestatakse puudutatud isiku omandipinnaks samuti 63,3 m². Ringkonnakohus märgib, et maakohus on seejuures ekslikult viidanud äriregistri andmetele, sest tegemist on puudutatud isiku kinnistusraamatu registriosa väljatrükiga (dtl 33).
22. Maakohus on ka leidnud, et korteriühistu on arvestanud majandamiskulud seaduse kohaselt, st

§ 40lg 1 alusel korteriomandi reaalosa suuruse järgi (maakohtu määruse lk 19).

Selles osas tuleb maakohtu põhjendusi muuta.

§ 40

lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, mitte vastavalt korteriomandi reaalosa suurusele. Ringkonnakohus märgib, et alates 1. jaanuarist 2018 ei näe seadus enam ette korteriomandi nn reaalosa pindala kandmist kinnistusraamatusse. Seega olukorras, kus korteriühistu põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti (

§ 40lg 2), tuleb majandamiskulud jaotada vastavalt kaasomandi osa suurusele.

Kaasomandi osa suurus on kantud kinnistusraamatusse iga korteriomandi kinnistu registriosa esimesse jakku (

§ 6lg 3).

Puudutatud isikule kuulunud korteriomandi kaasomandi osa suurus on 6330/80174 (dtl 33).

1. Eelnevast tuleneb, et kui korteriühistu põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti, tuleb iga kulu, mis on vaja korteriomanike vahel jaotada, korrutada iga korteriomandi kaasomandi osa suurusega, mis praegusel juhul on 6330/
2. Kuivõrd praegusel juhul on korteriühistu kulude jaotamisel aluseks võtnud korteriomandi reaalosa suuruse (63,30 m2), mis on vastavuses kaasomandi osa suurusega (kaasomandi osa suurust väljendava hariliku murru lugeja on 6330 ja nimetaja 80174 on kõigi korteriomandite reaalosade pindala summa), siis ei ole see eksimus toonud kaasa seadusega vastuolus olevat kulude jaotust.
3. Arvestades eelnevat jätab ringkonnakohus ka rahuldamata puudutatud isiku taotluse uute tõendite asja juurde võtmiseks. Kuigi TsMS § 663 lg 3 kohaselt on hagita menetluses võimalik esitada uusi tõendeid ka ringkonnakohtus, võtab kohus TsMS § 238 lg 1 kohaselt vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Puudutatud isiku määruskaebuse lisadena esitatud XXXX hoone plaanid ja muud andmed hoone kohta (dtl 963–1003), samuti puudutatud isiku enda koostatud arvestus 5 korterite pindade kohta (dtl 1013) ei ole praegusel juhul asjakohased tõendid, sest majandamiskulud on jaotatud seaduse alusel.
4. Samuti ei ole asjakohased määruskaebuse lisadena esitatud korteriühistu üldkoosolekute protollid (dtl 1004–1012). Korteriühistu üldkoosolekute protokollid on maakohtu menetluses kas juba esitatud (dtl 91) või on tegemist äriregistrile esitatud dokumentidega, mille nõuetele vastavust on maakohus juba kontrollinud äriregistri kaudu (maakohtu määruse lk 14). Lisaks ei ole puudutatud isik määruskaebuses põhjendanud, millise asjas tähtsust omava asjaolu tõendamiseks ta soovib korteriühistu üldkoosolekute protokolle tõendina esitada (TsMS § 236 lg 3).
5. Menetluskulud ringkonnakohus jäävad määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu puudutatud isiku kanda (TsMS § 171 lg 1). Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 174 lg 4). (allkirjastatud digitaalselt) 6