lg 1 ja § 286 lg 1 alusel on üürnikul õigus teha üüritud asjale parendusi ja muudatusi ning nõuda kulutuste või mõistlikku hüvitist. Muude (nt avariide) kulutuste hüvitamist saab üürnik nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel.
lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED 3 2-24-8295 12. Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnates kõiki tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada. 13.
sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kohus loeb tõendatuks, et hageja ja kostja sõlmisid 05.12.2018 tähtajalise äriruumi üürilepingu, mille alusel kostja üüris lepingus kokkulepitud ruume aadressil Rüütli 37, Pärnu (dtl 3 – 5). Üürileping pidi kehtima 1 aasta. Kostja pidi tasuma üüri 350 eurot (lisandub käibemaks) kuus. Vastavalt lepingu p-le 2.1.1 kohustus kostja tasuma tagatisraha, mille suurus võrdus ühe kuu üüriga, millele lisandus käibemaks. Lisaks eeltoodule kohustus kostja tasuma kõrvalkulusid: tarbitud elektri, vee, kanalisatsiooni ja prügiveo eest. Kõrvalkulude suurus arvestatakse mõõdikute näitude või nende puudumisel proportsionaalselt kasutatava üüripinna kulusuuruse osale kogu maja kuludest. 14.
lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.
lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Pooled ei vaidle selle üle, et üürileping muutus tähtajatuks, kuna üürnik jätkas ruumide kasutamist pärast lepingu tähtaja möödumist. 15.
lg 1 sätestab, et kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kohus loeb tõendatuks, et hageja ütles üürilepingu üles 01.02.2024 ülesütlemise avaldusega, milles teatas üürilepingu lõppemisest 30.04.2024 (dtl 45). Seega lõppes üürileping 30.04.2024. 16.
lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Kohus loeb tõendatuks, et vastavalt lepingu ple 2.2.1 pidi kostja tasuma üüri 350 eurot (lisandub käibemaks) kuus. Vastavalt lepingu p-le 2.1.2 kohustus kostja tasuma kõrvalkulusid: tarbitud elektri, vee, kanalisatsiooni ja prügiveo eest. Kõrvalkulude suurus arvestatakse mõõdikute näitude või nende puudumisel proportsionaalselt kasutatava üüripinna kulusuuruse osale kogu maja kuludest. Vastavalt lepingu p-le 2.1.1 kohustus kostja tasuma tagatisraha, mille suurus võrdus ühe kuu üüriga, millele lisandus käibemaks.
lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kohus loeb pooltevahelise lepingu alusel tõendatuks, et pooled leppisid viivise määraks kokku 0,5% päevas. Hageja on hagis vähendanud viivise määra 0,1%-ni päevas, mis on kohtu hinnangul lubatud (TsMS § 206 lg 1). Hageja on arvestanud viivist iga arve sissenõutavaks muutumise päevast kuni hagi esitamiseni 24.05.2024 kokku summas 1973,01 eurot. Kostja ei ole viivisearvestuse õigsuse osas vastuväiteid esitanud. Kohtu hinnangul on hageja viivisearvestus õige. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohtuotsuse tegemise seisuga on perioodi 25.05.2024 – 27.02.2026 eest lisandunud viivis summas 4407,90 eurot: Kokku on viivisenõue seega 4428,53+1973,01=6401,54 eurot. Viivisenõue ei ületa käesoleval ajal põhinõude suurust. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja ka edasiulatuva viivise, kuid mitte suuremas summas kui põhinõude suurus. 19. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et viivisenõue ei ole sissenõutavaks muutunud põhjusel, et hageja ei ole viivisearveid esitanud. Kohus loeb tõendatuks, et pooled leppisid lepingu p-s 2.3.8 kokku, et viiviste maksmine toimub hageja poolt vastava arve esitamisel, kuid eeltoodust ei saa järeldada, et arve esitamata jätmisel ei ole viivisenõue sissenõutavaks muutunud. Ainuüksi arve esitamine ei tekita õigusi ega kohustusi (
). Arve esitamise eesmärk on 5 2-24-8295 vastavalt RPS § 7 lg-le 1 tõendada raamatupidamise algdokumendina kompetentsele ja sõltumatule osapoolele majandustehingu toimumise asjaolusid ja tõepärasust. Vastavalt
lg-le 1 on õigus viivist nõuda alates päevast, mil põhinõue muutub sissenõutavaks kuni kohase täitmiseni. Kohus on tuvastanud, et põhinõue on sissenõutavaks muutunud täies ulatuses. 20. Kohtu hinnangul ei ole viivisenõue vastuolus hea usu põhimõttega (
). Riigikohus on oma 15.01.2010 otsuses nr 3-2-1-132-09 asunud seisukohale, et aegumistähtaja kestel nõude maksmapanekut lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja nõuet seetõttu lõppenuks pikemaajalisele nõude sissenõudmata jätmisele tuginedes üksnes erandlikel asjaoludel (p 12). Kohtu hinnangul ei esine käesoleval juhul selliseid erandlikke asjaolusid, mille alusel järeldada, et viivise nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ei ole sellistele erandlikele asjaoludele viidanud (viidatud on vaid sellele, et hageja ei ole viivist enne kohtumenetlust nõudnud). 21. Kostja esitas tasaarvestuse avalduse summas 5000 eurot.
lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Vastavalt sama paragrahvi lg-le 2 lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti. Nõuete tasaarvestamiseks ei pea isik esitama vastuhagi ning tasaarvestuse avalduse võib esitada ka kohtumenetluse ajal (vt Riigikohtu 26. mai 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-16, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika). 22.
lg 1 sätestab, et üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks.
lg 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Kohtu hinnangul ei ole kostja oma väiteid tõendanud, mis puudutavad pooltevahelise kokkuleppe olemasolu, kokkuleppe sisu ja selle realiseerimist. Tunnistaja XX andis ütlusi, et ta tegi üüritud pinnal pisiremonditöid, mis jäid pooleli. XX ei osanud täpselt öelda, millises summas soetati materjale remondi tegemiseks ega milliseid kulusid kostja seoses remondiga kandis. Kohus teostas 06.11.2025 üüritud pinnal paikvaatluse. Kohtu hinnangul on üüritud ruumides tehtud mõningaid värvitöid (eemaldatud on põrandaliistud, kardinapuud ja ripplagi), kuid mitte selliseid remonditöid, mida kostja väitis (mh ei ole ruumides vahetatud aknaid). Paikvaatlusel nähtut kinnitavad hageja esitatud fotod (dtl 259 – 275). Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja tasaarvestus on põhjendamatu. Kostja ei ole tõendanud endal hageja vastu nõude olemasolu ega selle ulatust.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.