KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 27. märts 2026 Tsiviilasja number 2-26-6187 Elektrilevi OÜ k

§ 158¹ elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse Elektrilevi OÜ kasuks.

MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis
2. veebruari
3. a määrusega avaldajale tähtaja kuni
4. veebruarini
5. a kande tegemist takistavate puuduste kõrvaldamiseks. Avaldajal tuli esitada kinnistusosakonnale notariaalselt tõestatud asjaõigusleping kinnisasja registriosa nr 5780150 isikliku kasutusõiguse koormamiseks ning täpsustada kinnistamisavaldust. Maakohus märkis, et tähtaegselt puuduste kõrvaldamata jätmisel jätab kohus kandeavaldused rahuldamata. Määruse põhjenduste kohaselt soovitakse lepingu p-is 6.3 kanda kinnisasja registriossa nr 5780150 isiklik kasutusõigus. KRS § 34 lg 7¹ järgi tuleb kinnistamisavaldusele lisada notariaalselt tõestatud käsutustehing, mis on kinnistamisavaldusele lisamata.

§ 158

¹ lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus tehnovõrguga või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Talumiskohustus tekib kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-91-08 p-s 10 leidnud, et

§ 158

¹ lg viimase lause kohaselt tekib selles sätestatud talumiskohustus kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) sätestatud korras sundvalduse seadmisega. KASVS § 46¹ lg 1 kehtestab, et

§ 158

¹ lg-s 1 sätestatud tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse kehtestamiseks seatakse samas seaduses sätestatud eeldustel sundvaldus asjaõigusseaduse § 158¹ lg-s 1 nimetatud isiku kasuks. Kõnealusest seadusest tulenevalt eeldab võrguteenuse osutaja kasuks sundvalduse seadmine sellekohaste haldusaktide vastuvõtmist ning haldustoimingute tegemist. Seega sundvalduse seadmine avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiseks toimub haldusmenetluses. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 2 lg 2 on öeldud, et sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele.

§ 158

¹ lg 3 järgi aga ei välista samas paragrahvis sätestatu talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel.

§ 158

¹ reguleerib avalikes huvides ehitatavate tehnovõrkude või -rajatiste talumise kohustust ning

§ 158

¹ lg 1 alusel saab seega seada vaid sundvalduse, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele, kuid ei ole isiklik kasutusõigus. 04.02.2026. a kinnistamisavaldusega soovitakse kanda kinnisasjade registriosadesse nr 11864450, 13386850 ja 5780150 III jakku isiklikud kasutusõigused viitega

§-le 158¹, mis ei ole õige, sest pooled on sõlminud talumise kohustuse kokkuleppe teel ja tegemist ei ole sundvalduse kandega.

2. märtsi
3. a kandemäärusega nr 200412026 jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakond kinnistamisavalduse KRS § 46 lg 5 alusel rahuldamata, sest tähtaegselt ei esitatud 2 kinnistamisosakonnale kinnistamisavalduse täpsustust ega asjaõiguslepingut kinnisasja registriosa nr 5780150 isikliku kasutusõiguse koormamiseks. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4. 16.03.
5. a määruskaebuses palub avaldaja tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
6. märtsi
7. a määruse nr 200412026 kinnistamisasjas nr 9277202650 ja rahuldada 04.02.2026 kinnistamisavaldus, millega sooviti kanda kinnisasjade registriosade nr 11864450, 13386850 ja 5780150 III jakku isiklikud kasutusõigused talumiskohustusega vastavalt

§le 158¹. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kinnistusosakond ekslikult leidnud, et

§ 158

¹ lg 1 alusel saab seada vaid sundvalduse ja kui avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustus tekib kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse ja asjaõiguslepingu) alusel, siis ei ole kokkuleppes

§-le 158¹ viitamine õiguspärane, sest tegemist ei ole sundvalduse kandega.

§ 158¹ lg 3 ei välista talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel.

Olukorras, kus esinevad sundvalduse seadmise eeldused ja tegemist on

§ 158

¹ mõistes avalikes huvides oleva tehnovõrguga, on võimalik talumiskohustuse tekkimine kokkuleppe teel ning sellises kokkuleppes

§-le 158¹ viitamine on põhjendatud ja õiguspärane. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-10-12 p-st 11 tulenevalt peab TMS § 158 lg 4 järgi talumiskohustus nähtuma selgelt kinnistamise aluseks olevast asjaõiguslepingust, mille alusel tehakse kinnistusraamatusse kanne, millest nähtub, et servituut on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omaniku seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel, mis on kooskõlas ka KRS § 24 p-ga 1. Vältimaks olukorda, kus avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse tehtavad isikliku kasutusõiguse kohta käivad kanded kustutatakse näiteks pankrotimenetluses läbiviidava enampakkumise raames, on oluline viidata isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingus ning kinnistamisvalduses

§-le 158¹.

1. veebruari
2. a lepingu p-s 6.3 sisaldub käsutustehing, mistõttu puudub selle kinnistusosakonnale eraldiseisvaks esitamiseks vajadus.
3. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule. Kohtunikuabi märgib, et tegemist on avalikes huvides tehnovõrguga, kuid ta ei pea võimalikuks, et kokkuleppel seatud servituudi näol võib olla tegemist

§ 158¹ sätestatud õigusega (sundvaldusega).

Juhul, kui lubada kokkuleppel seatud servituudi kandes viidata

§-le 158¹, siis ei pruugi see tagada täitemenetluses püsima jäävat õigust TMS § 158 lg 4 järgi. Lepingu p 6.3 soovitakse kanda isiklik kasutusõigus kinnistusregistri registriossa nr

1. Kinnistamisavaldusele on lisamata käsutustehing. Kohtunikuabi nõustub, et käsutustehing võib sisalduda kinnistamisavaldusega samas lepingus ja kinnistu 1 (registriosa nr 11864450) ning kinnistu 2 (registriosa nr 13386850) osas see nii ka on, aga kinnistu 3 osas käsutustehing esitatud lepingus puudub. Kinnistu registriosa nr 11864450 osas on asjaõiguslepingud olemas (pooled on kinnistu 1 ja 2 osas kokku leppinud isikliku kasutusõiguse koormamises). Kinnisasja registriosa nr 5780150 osas aga asjaõigusleping puudub ja seetõttu jäeti ka avaldus käiguta.
2. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. 3 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osaliselt. Määruskaebus rahuldatakse samuti osaliselt. 8.

§ 158

¹ lg 1 sätestab kinnisasja omaniku talumiskohustuse avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise suhtes. Seadusandja on

158¹ kohaldamise ehk talumiskohustuse tekkimise ette näinud eelkõige sundvalduse seadmisega (

§ 158

¹ lg 1 viimane lause), kuid ei ole välistanud talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel (

§ 158

¹ lg 3), sh ka isikliku kasutusõiguse seadmisega (

§ 225lg 1).

Praegusel juhul soovitakse avaldaja kasuks avalikes huvides seada Eesti Vabariigi (Transpordiameti kaudu) omandis olevatele kinnistutele registriosa nr 11864450, 13386850 ja 5780150 tasuta ja tähtajatud isiklikud kasutusõigused talumiskohustusega vastavalt

§ 158¹ elektripaigaldiste majandamiseks.

Ringkonnakohus on

158¹ lg 1 ja 3 sätestatut arvestades seisukohal, et pooltel on õigus asendada haldusmenetluslik sundvaldus eraõigusliku kokkuleppega (isikliku kasutusõiguse seadmisega), millel on avalik huvi tehnovõrgu või -rajatiste majandamisel ning mille õiguslik alus tuleneb

§-st 158¹. 9. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punktides 6.1 kuni 6.3 viide

§-le 158¹ on koosmõjus KRS § 9 lg-ga 1 ja 34 lg-ga 6 asjakohane ega muuda kannet ka edaspidi ebaõigeks. Kinnistamisavalduses

§ 158

¹ märkimine on vajalik, kuivõrd see aitab määratleda avalikust huvist lähtuvalt tehnovõrgu või -rajatise eesmärki (so eristades seda erahuvides seatud kasutusõigusest), õiguslikku alust ja tähendust, kasutusõiguse sisu ning ulatust. 10. TMS § 158 lg 4 kohaselt ei lõpe enampakkumisel servituudist tulenevad õigused, kui servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel. Riigikohtu selgituste kohaselt on selliseks täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima jäävateks õigusteks kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut (mh ka isiklik kasutusõigus) (

§ 158

lg 1 ja

§ 158¹) (vt Riigikohtu lahendid nr 2-199046 p 14 ja nr 3-2-1-10-12 p-d 10-11).

Riigikohtu seisukohast lähtuvalt jääb seega seaduse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut (ka isiklik kasutusõigus) täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima ega lõpe. Seda aga üksnes juhul, kui isiklik kasutusõigus (talumiskohustuse kokkulepe

§ 158

¹ lg 4) on

§ 158

¹ alusel kinnistusraamatusse avalikes huvides tehnorajatiste majandamiseks kinnisasjale asjaõigusliku kitsendusena kantud, nagu praegusel juhul seda teha soovitaksegi. 11.

§ 64

¹ kohaselt on kinnisasja koormamiseks asjaõigusega nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. KRS § 34 lg 7¹ järgi, kui kinnistamisavaldusele tuleb seaduse kohaselt lisada notariaalselt tõestatud käsutustehing, peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud. Sellisel juhul esitatakse kinnistamisavaldus koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punktis 6.3 soovitakse kanda isiklik kasutusõigus kinnisasja registriossa nr 5780150 (lepingus nimetatult kinnistu 3). Isikliku kasutusõiguse koormamise kokkuleppes on ekslikult viidatud kinnistule 2, kuid lepingu järgi peab olema kinnistule

1. Riigikohtu selgituste järgi on oluline, et asjaõiguslik kokkulepe ja 4 kinnistamisavaldus oleks üheselt arusaadav ja ülevaatlik, ei oleks vastuoluline, mh täitemenetluses realiseeritav ning sellele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-149-06 p 13 ja nr 3-2-1-9706 p 20). Seega peavad kinnistusraamatusse tehtavad kanded olema selged ja ühemõttelised, et ei tekiks asjatuid vaidlusi.
2. Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi andis avaldajale õigesti tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Määruskaebuses esitatud väited ei anna alust teistsuguseks järelduseks. Isikliku kasutusõiguse koormamise notariaalset kokkulepet tuleb eespool viidatult avaldajal muuta ja kinnistusosakonnale esitada nõuetekohase sõnastusega notariaalne kokkulepe, mille alusel oleks võimalik teha kinnistamiskanne. Kui lepingus on ilmne viga, saab notar selle tõestamisseaduse § 45 lg 3 alusel parandada. Selles osas jätab ringkonnakohus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
3. märtsi
4. a määruse nr 200412026 kinnistamisasjas nr 9277202650 muutmata ja määruskaebust ei rahuldata.
5. Kuigi avaldajale puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg ei ole praeguseks möödunud, peab ringkonnakohus mõistlikuks pikendada seda TsMS § 64 lg 1 alusel nii, et arvestatud oleks ka võimaliku edasikaebusega. Kui avaldaja ei kõrvalda puudust tähtaegselt, jätab registripidaja avalduse kandemäärusega rahuldamata (TsMS § 596 lg 2 teine lause). Ringkonnakohus pikendab avaldajal puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaega 15 päevani käesoleva määruse jõustumisest.
6. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2). Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt) 5