KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Kaija Piirmets Määruse tegemise aeg ja koht 30.01.2026, Tallinn Kohtuasja number 2-24-13004 Kohtuasi Sale

) § 2 lg 1 p 15 järgi on kinnisasja valduse väljanõudmisel täitedokumendiks sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse.

§ 2

lg 3 alusel sama paragrahvi lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokumendi alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Vaidluse õiguse lõppemise kohta lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Riigikohus on selgitanud, et sundenampakkumise akt on täitedokument kõigi isikute suhtes, kes kinnisasja alusetult valdavad, ilma et neid tuleks 4 2-24-13004 aktis nimetada (3-2-1-122-15, p 19). Asjassepuutuv ei ole, et enampakkumisel müüdi ½ mõttelist osa kinnistu kaasomandist, mitte terve kinnistu. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg-st 4 on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Asjakohased ei ole väited selle kohta, kuidas kinnistusraamatu kanne on ebaõige ning võlgniku I juhatuse liige avaldaja II on jätkuvalt ½ kaasomandiosa omanik. Tulenevalt AÕS § 56 lg-st 1 eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Vaidlust kande õigsuse üle ei ole võimalik lahendada täitemenetluse raames. Olukorras, kus täitemenetluse alustamise tingimused on täidetud, on kohtutäituril kohustus täitemenetlus täitedokumendi täitmiseks läbi viia ning vastav ei ole talle etteheidetav. 6.4. Maakohus nõustus tsiviilasjades nr 2-24-13004 ja 2-24-13066 kohtutäituriga, et Jump IN OÜ osas läbiviidava täitemenetluse peatamine ei toonud kaasa teiste täitemenetluste peatumist, mida viiakse läbi enampakkumise akti alusel teiste sama kinnisasja valdajate vastu. Samuti ei oma tähendust, et täitetoimingut ei õnnestunud lõpule viia. Tulenevalt

§ 180

lg 3 kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud.

§ 37

lg 1 p 4 kohaselt on täitekuludeks mh kohtutäituri ja sissenõudja või kolmanda isiku poolt pärast täitemenetluse alustamist täitemenetluseks tehtud vajalikud kulutused, sealhulgas ruumide avamise kulud. Kinnisasja valduse äravõtmise aktist nähtuvalt olid vajalikud kõik 05.07.2024 otsuses märgitud kulutused, sest täitedokumenti vabatahtlikult ei täidetud ning kinnistule sisse saada lukke lahti murdmata ja koeri rahustamata võimalik ei olnud.

§ 38

lg 3 kohaselt kui täitedokumendi kohaselt on võlgnikeks solidaarvõlgnikud, vastutavad nad täitekulude tasumise eest solidaarselt. Maakohus nõustus kohtutäituriga, et kõik isikud, kes kinnisasja alusetult valdavad ning kelle osas on algatatud täitemenetlus kinnisasja vabastamiseks, vastutavad kaasnevate kulude eest solidaarselt. Asjaolu, et kohtutäitur on kolmes täiteasjas esitatud analoogse sisuga kaebused lahendanud ühes dokumendis, ei anna alust väita, et võlgnike kaebused oleks jäetud lahendamata. Nähtuvalt 18.08.2024 otsusest sisaldab see kohtutäituri põhjendusi kaebuste rahuldamata jätmise osas. Seetõttu ei ole etteheide vaidlustatud otsuse motiveerimata jätmise kohta õige. 6.

1. Kuivõrd maakohus jättis kaebused rahuldamata, jäid menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel avaldajate kanda. Määruskaebused
2. Avaldaja I esitas vaidlustatud määruse I peale 29.09.2024 määruskaebuse, milles palub määruse tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ning menetluskulud jätta kohtutäituri kanda. Määruskaebuse kohaselt ei ole avaldaja I täitedokumendis solidaarvõlgnik, seega ei saa avaldaja olla solidaarvõlgnik

§ 38lg 3 tähenduses.

Täituri otsus avaldaja I kaebusele ei vasta

§ 217nõuetele.

Avaldaja I osas ei saanud nõuda Sillaotsa kinnistu sundvabastamist 08.05.2024 ning reaalselt ka kinnistu sundvabastamist läbi ei viidud, selle õigusliku võimatuse tõttu – puudub seega eeldus põhjendatud ja vajalike kulutuste osas, sissenõudja tehtud kulutused ei ole olnud põhjendatud ja vajalikud, mistõttu on täitmata eeldus, et neid saaks avaldajalt välja mõista. JumpIN OÜ osas on täitemenetlus kohtumääruse alusel ning kohtutäituri otsusega alates 07.05.2024 peatatud. Kui on tõendatud asjaolu, et JumpIN OÜ valduses on Sillaotsa kinnisasi, mille vabastamist ka teistelt isikutelt nõutakse täitemenetlustes, siis kohtutäitur ei saa kehtiva õiguse kohaselt võtta valdust ära teistelt isikutelt sh JumpIN OÜ-lt ja anda sama kinnisasja valdust üle sissenõudjale. Hagi on tagatud 5 2-24-13004 sama nõude osas, mille täitmist nõutakse mh avaldajalt I. Täitemenetlus peatati ja toimetati vastav otsus sissenõudjale kätte enne kulutuste tegemist. Lisaks ei saa enampakkumise akti alusel nõuda välja teise kaasomandi osa valdust. 8. Avaldaja II esitas vaidlustatud määruse II peale 29.10.2024 määruskaebuse, paludes määrus tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ning menetluskulud jätta kohtutäituri kanda. Määruskaebuse kohaselt on maakohus jätnud põhjendamatult tuvastamata, et objektiivse võimatuse tõttu ei saa täitedokumenti üldse täita. JumpIN OÜ osas on täitemenetlus kohtumääruse alusel ning kohtutäituri otsusega alates 07.05.2024 peatatud. Kui on tõendatud asjaolu, et JumpIN OÜ valduses on Sillaotsa kinnisasi, mille vabastamist ka teistelt isikutelt nõutakse täitemenetlustes, siis kohtutäitur ei saa võtta valdust ära teistelt isikutelt sh JumpIN OÜ-lt ja anda sama kinnisasja valdust üle sissenõudjale. Hagi on tagatud sama nõude osas, mille täitmist nõutakse mh avaldajalt II. Täitemenetlus peatati ja toimetati vastav otsus sissenõudjale kätte enne kulutuste tegemist. Maakohus on rikkunud uurimispõhimõtet, sest ei ole neid asjaolusid välja selgitanud, kuigi need on määrava tähtsusega. Kohtutäitur oli enne kinnisasjale saabumist teadlik, et JumpIN OÜ valdab kinnisasja ja tema osas on täitemenetlus peatatud.

§ 2

lg 3 ei prevaleeri üle AÕS § 34 lg 2 ja AÕS § 35 lg 3 ega saa seega seada valdajale kohutust asuda enda seaduslikku valdust tõendama sundtäitmise lubamatuks tunnistamise korras. Avaldaja II ei ole solidaarvõlgnik

§ 38lg 3 tähenduses.

Täituri otsus avaldaja II kaebusele ei vasta

§ 217nõuetele.

Avaldaja II osas ei saanud nõuda Sillaotsa kinnistu sundvabastamist 08.05.2024 ning reaalselt ka kinnistu sundvabastamist läbi ei viidud selle õigusliku võimatuse tõttu. Sissenõudja tehtud kulutused ei olnud põhjendatud ja vajalikud ning neid ei saa avaldajalt II välja mõista. 9. Avaldaja III esitas vaidlustatud määruse III peale 25.10.2024 määruskaebuse, paludes määrus tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ning menetluskulud jätta kohtutäituri kanda. Määruskaebuse kohaselt ei ole avaldaja solidaarvõlgnik täitedokumendi kohaselt, seega ei saa avaldaja olla solidaarvõlgnik

§ 38lg 3 tähenduses.

Täituri otsus avaldaja kaebusele ei vasta

§ 217nõuetele. Jump

IN OÜ osas, kelle ainuosanik ja juhatuse liige on avaldaja III, on täitemenetlus kohtumääruse alusel ning kohtutäituri otsusega alates 07.05.2024 peatatud. Täitemenetlus peatati ja toimetati vastav otsus sissenõudjale kätte enne kulutuste tegemist. Kohtutäitur oli enne kinnisasjale saabumist teadlik, et JumpIN OÜ valdab kinnisasja ja tema osas on täitemenetlus peatatud.

§ 2

lg 3 ei prevaleeri üle AÕS § 34 lg 2 ja AÕS § 35 lg 3 ega saa seega seada valdajale kohutust asuda enda seaduslikku valdust tõendama sundtäitmise lubamatuks tunnistamise korras. Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

1. Sissenõudja ja kohtutäitur vaidlesid kaebustele vastu, palusid need jätta rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.
2. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
3. Ringkonnakohus liitis tsiviilasjades nr 2-24-13004, 2-24-13066 ja 2-24-13218 esitatud kaebused ühte menetlusse ning jätkas menetlust tsiviilasja nr 2-24-13004 all. 6 2-24-13004 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja teha uus määrus, millega avaldajate kaebused rahuldada ja tühistada kohtutäituri 18.08.2024 ning 05.07.2024 otsused. Määruskaebused rahuldatakse.
5. Määruskaebemenetluses vaieldakse endiselt selle üle, kas kohtutäituril oli õigus 05.07.2024 otsusega mõista võlgnikelt solidaarselt välja täitekulud summas 1022,90 eurot, mis tekkisid seoses kinnisasja sundvabastamise ja võlgnike väljatõstmise toimingutega. 15.

§ 37

lg 1 p 4 sätestab, et täitekulud on mh kohtutäituri ja sissenõudja või kolmanda isiku poolt pärast täitemenetluse alustamist täitemenetluseks tehtud vajalikud kulutused, sealhulgas ruumide või muude esemete avamise, sulgemise, teisaldamise, lammutamise ja koristamise kulud.

§ 38

lg 2 järgi nõuab täitekulud võlgnikult sisse kohtutäitur täitekulude otsuse alusel.

§ 38

lg 3 sätestab, et kui täitedokumendi kohaselt on võlgnikeks solidaarvõlgnikud, vastutavad nad täitekulude tasumise eest solidaarselt.

1. Maakohus tuvastas kõigis kolmes tsiviilasjas, et täitedokumendiks on 16.11.2023 sundenampakkumise akt nr 022/2015/544 jt. Maakohtu tuvastatud asjaolude kohaselt koostas kohtutäitur 12.04.2024 täitmisteate täiteasja nr 022/2024/3025 avaldaja I suhtes algatamiseks, 16.04.2024 täitmisteate täiteasja nr 022/2024/1656 avaldaja II suhtes algatamiseks ning tsiviilasjas nr 2-24-13218 esitatud tõendist nähtub, et kohtutäitur koostas täiteasjas nr 022/2024/2967 avaldaja III suhtes 28.02.2024 täitmisteate (III dtl 26). Kõikides nimetatud täitmisteadetes oli nõude sisuks kinnisasja asukohaga XXX vabastamine.
2. Kinnisasja väljaandmist reguleerib

§ 180

, mille lõige 1 sätestab, et kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks.

§ 180

lg 3 järgi juhul kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud.

§ 180

lg 6 järgi koostab kohtutäitur kinnisasja valduse äravõtmise kohta akti, millele kirjutavad alla kohtutäitur ja valduse äravõtmise juures viibinud isikud. AÕS §-st 32 tulenevalt on valdus tegelik võim asja üle. AÕS § 33 lg 1 järgi on valdaja isik, kelle tegeliku võimu all asi on. AÕS § 39 lg 1 kohaselt lõpeb valdus, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil.

1. Võlgnikud vaidlustasid kohtutäituri 05.07.2024 täitekulude väljamõistmise otsuse, millega mõisteti solidaarselt võlgnikult I, II ja III välja täitekulud summas 1022,90 eurot (sh käibemaks 22%, s.o 184,46 eurot). Otsuse kohaselt tekkisid kulud seoses kinnisasja sundvabastamisega ning seisnesid järgnevas: värava ja ukse lukutöödega seotud kulu 175 eurot, kinnisasjal vabalt ringi liikunud agressiivsete koertega tegelemisega seotud kulu 244 eurot ja kolimisteenus 603,90 eurot.
2. Täitekulud kannab

§ 38

lg 1 järgi võlgnik, kellelt

§ 38lg 2 järgi nõuab need sisse täitekulude otsuse alusel kohtutäitur.

Juhul, kui on tegemist kohtutäituri enda või kolmanda isiku täitekuludega, on kohtutäituril õigus täitekulude otsusega võlgnikult välja mõista üksnes vajalikud kulutused. Järelikult peab kohtutäitur vaidluse korral põhjendama täitekulude vajalikkust (RKTKm 14.03.2012, 3-2-1-176-11, p 15). 7 2-24-13004

1. Võlgnikud leidsid maakohtu menetluses ja on ka määruskaebustes endiselt seisukohal, et neid ei oleks kohtutäitur tohtinud kinnisasjalt välja tõsta, mistõttu on sellega seotud kulutused põhjendamatud. Võlgnike hinnangul oli kohtutäiturile ja sissenõudjale enne väljatõstmise toimingute tegemist teada, et JumpIN OÜ suhtes on täitemenetlus peatatud, mistõttu ei olnud kulutused vajalikud. 20.
2. Kuna maakohus tuvastas, et täitedokument kõigis kolmes täiteasjas on 16.11.2023 sundenampakkumise akt (

§ 2

lg 1 p 15), tuleb kohaldada

§ 2

lg-t 3, mille järgi ei või

§ 2

lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokumendi alusel sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu; vaidluse õiguse lõppemise kohta lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Nimetatud sätet on maakohus õigesti kohaldanud. Riigikohus on selgitanud, et täitemenetluses kehtiva formaliseerituse printsiibi järgi ei saa kohtutäitur ise otsustada, millise valdaja valduse õiguslik alus enampakkumisega ei lõppenud. Seetõttu näeb

§ 2lg 3 teine lause sissenõudja ja täituri kasuks ette olulise erireegli.

Selle sätte järgi võib kohtutäitur alustada täitemenetlust sundenampakkumisel müüdud kinnisasja valdusest väljanõudmiseks kõigilt valdajatelt kui vastava täitemenetluse võlgnikelt. Täitemenetluse takistamiseks on neil võimalus esitada võlgnikuna hagi sissenõudja vastu enampakkumise akti järgse sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

§ 221alusel (RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15, p 21).

Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamine iseenesest täitemenetlust kinnisasja valdusest väljanõudmiseks ei peata ega lõpeta. Küll võib kohus hageja taotlusel hagi lahendamise ajaks täitemenetluse hagi tagamiseks TsMS § 378 lg 1 p 6 alusel peatada, millest lähtudes peatab kohtutäitur kohtumääruse esitamisel

§ 46lg 1 p 2 alusel täitemenetluse (samas, p 22).

Valdusõigust kinnitava kohtulahendi või täitemenetlust peatava kohtulahendi esitamiseta võib kohtutäitur teha täitemenetluse toiminguid kinnisasja valdusest väljanõudmiseks ega saa talle ette heita ka nt omavolilist sissetungi või ebaseaduslikku väljatõstmist (samas, p 23). Ükski käesoleva asja võlgnikest ei ole esitanud kohtule tõendit selle kohta, et nende suhtes oleks täitemenetlus peatatud. 20.2. Samas tuleb märkida, et maakohus on jätnud piisava tähelepanuta avaldajate väited, et täitemenetlus oli JumpIN OÜ suhtes peatatud, mistõttu ei saanud valdust sissenõudjale üle anda. Tsiviilasjas nr 2-24-13004 esitas võlgnik I koos määruskaebusega selle asjaolu tõendamiseks peatamise otsuse täiteasjas nr 022/2024/2967, mille ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde TsMS § 662 lg 3 alusel. Täiteasjas nr 022/2024/2967 tegi kohtutäitur 08.05.2024 otsuse peatada JumpIN OÜ suhtes läbiviidav täitemenetlus kuni peatamise tinginud asjaolude äralangemiseni (I dtl 118, II dtl 46, III dtl 35). Täiteasjas nr 022/2024/2967 on nõude sisu sama nagu võlgnike I, II ja III suhtes läbiviidavates täiteasjades, s.o vabastada kinnisasi asukohaga XXX-i (II dtl 39, III dtl 30). Olukorras, kus ühe isiku suhtes oli täitemenetlus peatatud, ei saanud kohtutäitur kinnisasja valdust sissenõudjale üle anda, mis on

§ 180lg 3 eesmärk. Asjaolu, et täitemenetlus oli Jump

IN OÜ suhtes peatatud, oli kohtutäiturile teada juba enne kulutuste tegemist. Kohtutäitur ega sissenõudja ei ole esile toonud, et täitetoimingu lõpuleviimise võimatus oleks selgunud alles peale sundvabastamise toimingute alustamist ja kulutuste tegemist. Vastupidi, kohtutäitur on JumpIN OÜ suhtes täitemenetluse peatamise otsuse allkirjastanud 08.05.2024 kell 9.56 (I dtl 117, II dtl 45, III dtl 34), kuid kinnisasja vabastamise toiminguid läks kohtutäituri abi tegema alles 08.05.2024 kl 11.00 (I dtl 51, II dtl 60, III dtl 59). Kuigi võlgnikud oleksid võinud vastata kohtutäituri kõnedele ja hüüdmistele kohe ning hoida heausklikult ära põhjendamatute kulutuste tekkimist, ei muutu nende käitumisest siiski asjaolu, et täitemenetluse peatamine JumpIN OÜ suhtes, kelle juhatuse liige on võlgnik III, oli teada enne kulutuste tegemist. JumpIN OÜ ainuke juhatuse liige võlgnik III valdas kohtutäiturile teadaolevalt samuti kinnisasja, sest tema suhtes oli kohtutäitur koostanud 28.02.2024 täitmisteate täiteasjas nr 022/2024/1657 XXX asuva 8 2-24-13004 kinnisasja ja sellel asuvate ehitiste vabastamiseks (III dtl 26). 08.05.2024 kinnisasja valduse äravõtmise aktist nähtuvalt viibis JumpIN OÜ juhatuse liige võlgnik III 08.05.2024 ka kinnisasjal, kui kohtutäitur tuli võlgnikke välja tõstma (I dtl 50, 52; II dtl 59, 61; III dtl 58, 60). Juriidiline isik saab otsest valdust omandada üksnes läbi füüsilise isiku, kas läbi juhatuse liikme või valduse teenija (AÕS I komm

§ 180

eesmärki, ning see võimatus oli teada enne kulutuste tegemist, ei olnud ka väljatõstmise toimingutega seotud kulutuste tegemine võlgnike suhtes põhjendatud ega vajalik. 20.

1. Kuivõrd kulutuste tegemine ei olnud võlgnike suhtes põhjendatud ega vajalik, ei ole põhjendatud neid tehtud kulusid ka võlgnikelt välja mõista, mistõttu tuleb kohtutäituri 16.08.2024 ostus ja kohtutäituri 05.07.2024 algne täitekulude väljamõistmise otsus tühistada. Kohtul on kaebuse rahuldamise korral õigus tühistada nii otsus, mille kohtutäitur on kaebuse kohta teinud, kui ka algne otsus (RKTKm 15.06.2016, 3-2-1-32-16, p 21).
2. Ringkonnakohus ei anna menetlusökonoomia põhimõttest lähtuvalt hinnangut kaebuste muudele väidetele, kuivõrd kohtutäituri otsused kuuluvad tühistamisele. Siiski märgib kolleegium, et maakohus oli põhjendatult leidnud kõigis kolmes tsiviilasjas, et võlgnike vastuväited, mille kohaselt terve kinnisasja vabastamist ei oleks saanud nõuda, kinnistusraamatu kanne on ebaõige, võlgnikud ei vastuta solidaarselt ja ühte otsust kõigi kaebajate suhtes ei oleks tohtinud teha, ei ole edukad. 22.

§ 218lg 3 teise lause ja Ts

MS § 696 lg 3 järgi võib esitada praeguse määruse peale määruskaebuse. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja teeb ise uue määruse, tuleb TsMS § 173 lg 3 muuta ka menetluskulude jaotust. Maa- ja ringkonnakohtu menetluses kantud avaldajate menetluskulud tuleb TsMS § 172 lg 1 teise lause ja lg 10 alusel jätta kohtutäituri kanda. Ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud jäävad kõigis menetlusastmetes nende endi kanda TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel.
2. Ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra, kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas (vt RKTKm 16.10.2024, 2-22-16722, p 18 ja seal viidatud kohtupraktika). Menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast määruse jõustumist.
3. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) 9