← Eesti

2-25-4738/37

Obsah (6)§ 232§ 436§ 438§ 442§ 445§ 164

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Toomas Talviste Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 26. märts 2026, Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumaja kantselei kaudu Tsiviilasj

§ 232lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu.

Seega ei saa kostja esitatud arhitektuuribüroo hinnangut elamus osas käsitada piisava ja siduva tõendina korteriomandite moodustamise ehitustehnilise võimalikkuse kohta ning ehitustööde põhjendatus tuleb vajadusel tuvastada objektiivse ekspertiisiga. 11.

  1. Antud juhul ei ole kostja vastuhagis esitanud asjaolusid ja tõendeid selle kohta, et kas ja kuidas on võimalik maakorralduslikult jagada reaalosadeks kinnistu koosseisu kuuluv maatükk (aed), kuivõrd arhitekti hinnang sisaldab üksnes selgitusi kinnistul asuva elamu reaalosadeks jagamise kohta. Lisaks ei ole võimalik kostja vastuhagist lähtuvalt hinnata, et kas ning millistel tingimustel on võimalik jagada kinnistu n-ö terves ulatuses, nt kuidas jagatakse elamu pööning, mis samuti on ehitise osa. Seejuures toovad kinnistu reaalosadeks jagamise toimingud kaasa ka täiendavad kulud, mida kostja ei ole samuti vastuhagis välja toonud. 11.
  2. Kostja ei ole esitanud ka vajalikke ümberehitustööde maksumust. Olukorras, kus puuduvad tõendid väidetavalt vajalike tööde maksumuse kohta, ei ole võimalik ka hinnata nende koormust hagejale, küll aga peab kohus kaasomandi lõpetama viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kostja poolt esile toodud kahe korteriomandi moodustamiseks 5

(8)Tsiviilasi nr 2-25-4738 vajalikud ehitustööd toovad endaga kaasa märkimisväärseid kulutusi, mida hageja ei ole kindlasti valmis kandma, arvestades, et käesolev kohtumenetlus on hagejale niigi täiendavaid kulutusi kaasa toonud. 11.
  1. Kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole võimalik ka poolte omavaheliste suhete tõttu. Nimelt on poolte suhted tänaseks oluliselt teravnenud, mis ei võimalda pooltel mõistlikult ühte kinnistut ega sellel asuvat elamut ühiselt kasutada, veel vähem seal kõrvuti elada. Kahetsusväärselt on kostja käitumine hageja suhtes olnud varasemalt ettearvamatu ning tekitanud hagejale ulatuslikku vaimset stressi. Reaalosadeks jagamine eeldaks paratamatult tihedat kokkupuudet, koordineerimist ja koostööd (sh ühise taristu, kommunikatsioonide, hoovi ning ka näiteks võimalike hooldus- ja remonditööde osas), kuid pooltevahelise usaldusliku ja toimiva suhtluse puudumisel looks see püsiva konfliktikolde ning suurendaks märkimisväärselt uute vaidluste tekkimise riski. 11.
  2. Üksnes sellest, et mõlemal kaasomanikul on võimalus hooneid kasutada, ei piisa kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks reaalosadeks jagamisega. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Seega, isegi juhul kui ehitustehniliselt on korteriomandite moodustamine võimalik (millega hageja ei nõustu), tuleb kohtul lisaks hinnata, kas hoone ja maatüki osasid on võimalik korteriomandite moodustamise järgselt mõistlikult kasutada ning arvestades poolte vahelisi suhteid ka seda, kas korteriomandite moodustamine on kaasomanike huve kõige paremini arvestav lahendus. 11.
  3. Kostja väitel on kinnistu tema koduks ning et ta ei soovi oma kodu kaotada. Hageja rõhutab, et on juba kinnistust kui oma kodust ilma jäänud ning pooltevahelise abielu lõppemisest tingituna pidanud leidma endale uue elukoha. Samamoodi on ka kostjal võimalik osta endale avaliku enampakkumise järgselt saadud tulemist uus elukoht. Arvestades, et kinnistu turuväärtuseks on hindamisakti järgi 301 000 eurot ning ½ sellest moodustab 150 500 eurot, on Pärnu linnas sellele hinnale (ja seejuures ka veel soodsamaid) vastavaid müügikuulutusi mitmeid ning millest paljud on oluliselt suurema pindalaga kui oleks reaalosadeks jagamise tulemusena kostjale jäädava korteri suurus (dtl 215-216). Seetõttu on põhjendamatud kostja väited, mille kohaselt ei leiaks ta endale samaväärset uut elukohta. Isegi kui enampakkumise tulemina jääks kummalegi poolele 125 000 eurot, nagu kostja on vastuhagis välja toonud, siis ka sellele hinnale vastavaid kortereid leidub Pärnu linnas mitmeid (dtl 217-219). 11.
  4. Kostja väidab, et kinnisasjal esineb väidetavalt mitmeid olulisi puudusi. Seda väidet ei ole kostja vähimalgi määral tõendanud. Seega on paljasõnaline ka väide, mille kohaselt alandavad väidetavad puudused oluliselt kinnistu väärtust. Hageja jääb seisukoha juurde, mille kohaselt on võimalik kõik kinnistu teadaolevad puudused fikseerida kinnistu müügilepingus. Praktikas on puuduste käsitlemiseks selged ja tavapärased mehhanismid: müüja saab esitada ostjale ülevaate teadaolevatest asjaoludest, lepingusse saab lisada puuduste loetelu ja seisukorra kirjelduse, viited dokumentidele (nt eksperdiarvamus, audit, tehniline ülevaatus) ning kokku leppida vastutuse jaotuses (sh vajadusel vastutuse piirangud või erikokkulepped). Seega ei takista puuduste olemasolu – isegi juhul, kui need hiljem tuvastuksid – kinnistu võõrandamist ega õigusta automaatselt väidet, et kinnistu väärtus oleks „oluliselt“ langenud. Kohaldatav õigus, kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused 12.

§ 436lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida 6

(8)Tsiviilasi nr 2-25-4738 pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada.

§ 436lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

Vastavalt

§ 438

lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

§ 232

lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte.

  1. Perekonnaseaduse (PKS) § 37 lg 1 järgi jagatakse varaühisuse lõppedes abikaasade ühisvara, selle koosseis määratakse kindlaks varasuhtes lõppemise seisuga (lg 1 1). Varaühisuse varasuhe lõpeb PKS § 35 p 3 kohaselt abielu lahutamisega. Ühisvara jagatakse PKS § 37 lg 3 järgi kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kaasomandi lõpetamise sätted (asjaõigusseaduse § 77 lg 2) ütlevad, et kohus võib kokkuleppe mittesaavutamisel jagada kaasomandis olevad asjad hageja nõudel kas kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi enampakkumisel. Kohtupraktika kohaselt kaasomandi lõpetamise asjades on selgitatud, et asjade väärtuse/hinna määramisel tuleb see kindlaks teha võimalikult ajaliselt lähedal asjade jagamise seisust ehk kohtuotsusest, tagamaks kaasomanikule õigus saada asja eest võimalikult õiglane hüvitis.
  2. Käesoleval juhul puudub sisuline vaidlus nii vallasvara, rahaliste õiguste ja pangakontode jagamises, aga ka selles, et sõiduauto on jäänud kostjale vastava rahalise hüvitise maksmisega hagejale. Selles osas rahuldab kohus vastavalt hagi ning lõpetab sõiduauto osas menetluse nõudest loobumise tõttu käesoleva otsusega tulenevalt

§ 442lg 5.

Sisuline vaidlus on XXX kinnistu jagamise viisis – kas jagada see avalikule enampakkumisele panemisega (hageja hagi) või reaalosadeks/korteriomanditeks jagamisega (kostja vastuhagi). Kohtupraktikas on läbivalt tunnustatud kaasomandi lõpetamisel peamist jagamise viisi valiku põhimõtet – kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem – kusjuures kaasomandi lõpetamise viiside valikul ei saa kohus kohaldada jagamise viisi, mida ei ole hagis ega vastuhagis taotletud. Selles valikus (avalik enampakkumine vs korteriomanditeks jagamine) on käesoleval juhul selgelt õiglasem ja kaasomanikke vähem koormavam hagis taotletud avalik enampakkumine järgmistel põhjendustel: 14.

  1. kinnistu turuväärtus on hageja esitatud värske hindamisakti (jaanuar 2026) kohaselt 301 000 eurot. Sama hindamisakti kohaselt on kinnistu ka praegu müügis hinnaga 355 000 eurot (dtl 187). Isegi kui enampakkumisel laekub üksnes alghind ehk 270 900 eurot, on sellest enampakkumisega seotud kulude mahaarvamisel mõlemale kaasomanikule jääv summa 125 000-130 000 eurot, mille arvel on võimalik kostjal leida endale Pärnu linnas uus elamispind korteri näol samas elamispinna suurusjärgus, kui kinnisasjal asuva elamu üks võimalik korter (67 – 70m2). Selle kohta on hageja esitanud tõendid müügipakkumiste näol (dtl 217-219). Ei ole alust eeldada, ega kostjal seaduslikku alust nõuda, et kostja omandatav eluase peab jääma samasse piirkonda, kus praegune kinnistu (s.t rannarajooni, kus elamispinna maksumus ongi muudest linnaosadest kõrgem). Tõendeid, et kinnistul on puuduseid, mis takistavad selle müüki või vähendavad kinnistu hinda oluliselt, ei ole kostja esitanud, sellekohased väited on jäänud paljasõnaliseks. Asjaoluga, et dokumentatsioon ehitisregistris ei vasta tegelikule olukorrale ja vajab korrastamist, on arvestanud ka hindaja kinnistu hinna määramisel (vt dtl 196 võrdlustabel, dokumentatsiooni kohandus); 14.
  2. samaväärselt kostja väitega kodu kaotamisest on poolte lahutuse tulemusena senise kodu kaotanud ka hageja, kes elab välisriigis. Kuna poolte omavahelised suhted ei ole võimaldanud senini jagada ühisvara kokkuleppel (7 aasta jooksul pärast lahutust 2019.a), ei saa olla põhjendatud ka kinnisasja korteriomanditeks jagamisega hagejale kohustuse panemine tegutseda Eestis asuva kinnisvara hooldamise, üürimise või kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramisega kostjaga; 7

(8)Tsiviilasi nr 2-25-4738 14.
  1. kostja vastuhagi nõudest ei selgu, milline saab olema kogu kinnistu kasutuskord väljaspool elamut (aga ka selle sees, sest vastuhagi ei räägi pööningu- ega keldrikorrusest), arvestades kinnistul asuvaid bangalosid ja grillnurka, ehitisregistrisse kantud ja kasutuskõlblikku kõrvalhoonet (pesuköök-kuur dtl 149) ja võimalusi parkida/parkimiskohti kahe korteri vahel jagada. Hindamisakti ortofoto kohaselt (dtl 163) mahub kinnistule elamu kõrvale hoovi parkima vaid üks sõiduk. Kasutuskorra osas märgib kostja vastuhagi punktis 2.
  2. lakooniliselt, et see on võimalik kokku leppida notariaalselt pärast korteriomandite moodustamist. Poolte suhteid silmas pidades ei tundu see kohtule usutav ja tõenäoline oleks järgmine kohtumenetlus selles küsimuses; 14.
  3. vastuhagist ega selle lisadest ei selgu, milline on kulu korteriomandite moodustamiseks vajalikeks ehitustöödeks ja neile kuluv aeg (tööde loetelu ülalpool otsuse p 6). Sisuliselt tähendab täiendavate ehitustööde tegemine seda, et elamu olemasolevat kuju arvestades ei olegi korteriomandid moodustatavad ja vajavad eelnevaid ehitustöid. Seega ei saagi kinnistut praegu korteriomanditeks jagada selliselt, et need vastaksid korteriomanditele kehtestatud nõuetele, sest vajalik on uute treppide ehitamine, 2.korrusele ukseava tegemine jne. Sellisele tegevusele (kulud on teadmata) poolte sundimine korteriomandite moodustamisega ei kanna ülalmärgitud eesmärki kaasomanikke vähim koormava kaasomandi lõpetamise viisi valikul.
  4. Eelnevast tulenevalt tuleb jätta vastuhagi rahuldamata ning rahuldada hagi kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõudes. Hageja esiletoodud enampakkumise reeglid (

§ 445

mõttes otsuse täitmise küsimused) on asjakohased ja poolte huve mõistlikult arvestavad ning peaks tagama kinnisasja müügist võimalikult kõrge hinna saamise. Kostja ei ole hageja taotletud enampakkumise tingimuste (vt otsuse p 2.1. – 2.4.) osas vastuväiteid esitanud. 16. Menetluskulud tuleb

§ 164

lg 1 alusel jätta neid kandnud poolte kanda.

§ 164

lg 2 kui erand sama paragrahvi lõike 1 üldreeglist (hagilises abieluasjas kannab pool oma menetluskulud ise) on kohaldatav juhul, kui tegemist on abikaasade varasuhtega seotud vaidlusega või kui kulude selline jaotus ei oleks õiglane, muu hulgas kui see kahjustaks ülemääraselt ühe abikaasa olulisi vajadusi. Pooled ei ole jõudnud asjas menetluse ajal küll täies mahus kokkuleppele, kuid sõiduki osas seda tehti. Läbirääkimisi kinnistu võõrandamiseks on olnud ka enne hageja kohtusse pöördumist (märtsis 2024 käis keegi ostuhuviline maja vaatamas – dtl 243) ja kompromissi arutati pikalt ka kohtumenetluse ajal, kuid lõpliku kokkuleppeni ei jõutud. Kohus ei näe hageja esitatud asjaolude pinnalt, et kulude jaotus üldnormi kohaselt oleks ebaõiglane või see kahjustaks oluliselt hageja vajadusi võrrelduna kostja vajadustega, kes käesoleva lahendi/hagi tõttu sisuliselt kaotab oma kauaaegse kodu. Hageja huvi on saada Eestis asuva kinnisvara müügist raha, ise välisriigis elades, ja selle tulemuseni menetlus ka jõudis. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja on sihilikult venitanud kinnistu jagamisega ega ka käesoleva menetlusega (kostja vastuhagi esitades üritas oma huve kaitsta, mis on arusaadav), pigem on olnud tegemist läbirääkimistega, milles kõikides tingimustes ei jõutud kokkuleppele. Asjaolu, et kohus rahuldab hagi, sellest omavahelise kokkuleppe tõttu sõiduki osa välja jättes, ning ei rahulda vastuhagi selles taotletud ühisvara jagamise viisi ebamõistlikkuse tõttu, ei ole aluseks üldnormist kõrvalekaldumiseks. (allkirjastatud digitaalselt) Toomas Talviste kohtunik 8

(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.