KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 9. aprill 2026 Tsiviilasja number 2-26-3798 Elektrilevi OÜ k

§ 158¹ elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse Elektrilevi OÜ kasuks.

MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis
2. jaanuari 2026 määrusega avaldajale tähtaja kuni
3. jaanuarini 2026 kande tegemist takistavate puuduste kõrvaldamiseks. Lepingu punktist 2.2 nähtub, et avaldajal on õigus kasutada lepingu eset kasutusõiguse alal, mis on toodud lepingu lisas nr 2 oleval plaanil (PARI ID XXXXX) sinisega piiritletud alana. Lepingule lisatud plaanil nr 2 ei ole sinisega piiritletud ala. Avaldajal tuli täpsustada kinnistamisavaldust ning lepingu punkti 2.
4. Maakohus märkis, et tähtaegselt puuduste kõrvaldamata jätmisel jätab kohus kandeavalduse rahuldamata.

§ 158

¹ lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus tehnovõrguga või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Talumiskohustus tekib kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-91-08 p-s 10 leidnud, et

§ 158

¹ lg viimase lause kohaselt tekib selles sätestatud talumiskohustus kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) sätestatud korras sundvalduse seadmisega. KASVS § 46¹ lg 1 kehtestab, et

§ 158

¹ lg-s 1 sätestatud tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse kehtestamiseks seatakse samas seaduses sätestatud eeldustel sundvaldus asjaõigusseaduse § 158¹ lg-s 1 nimetatud isiku kasuks. Kõnealusest seadusest tulenevalt eeldab võrguteenuse osutaja kasuks sundvalduse seadmine sellekohaste haldusaktide vastuvõtmist ning haldustoimingute tegemist. Seega sundvalduse seadmine avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiseks toimub haldusmenetluses. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 2 lg-s 2 on öeldud, et sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele.

§ 158

¹ lg 3 järgi aga ei välista samas paragrahvis sätestatu talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel.

§ 158

¹ reguleerib avalikes huvides ehitatavate tehnovõrkude või -rajatiste talumise kohustust ning

§ 158

¹ lg 1 alusel saab seega seada vaid sundvalduse, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele, kuid ei ole isiklik kasutusõigus. 17.12.2025 kinnistamisavaldusega soovitakse kanda kinnisasja registriossa nr XXXXXXXXX III jakku isiklik kasutusõigus viitega

§-le 158¹, mis ei ole õige, sest pooled on sõlminud talumise kohustuse kokkuleppe teel ja tegemist ei ole sundvalduse kandega.

2. jaanuari
3. a kandemäärusega nr 102742026 jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakond kinnistamisavalduse KRS § 46 lg 5 alusel rahuldamata, sest kinnistusosakonnale ei esitatud kinnistamisavalduse ning lepingu punkt 2.2 täpsustust. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 2
4. 09.02.
5. a määruskaebuses palub avaldaja tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
6. jaanuari
7. a määrus nr 102742026 kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXXX ja rahuldada 17.12.2025 kinnistamisavaldus, millega sooviti kanda kinnisasja registriosa nr XXXXXXXXX III jakku isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt

§-le 158¹. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kinnistusosakond ekslikult leidnud, et

§ 158

¹ lg 1 alusel saab seada vaid sundvalduse ja kui avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustus tekib kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse ja asjaõiguslepingu) alusel, siis ei ole kokkuleppes

§-le 158¹ viitamine õiguspärane, sest tegemist ei ole sundvalduse kandega.

§ 158¹ lg 3 ei välista talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel.

Olukorras, kus esinevad sundvalduse seadmise eeldused ja tegemist on

§ 158

¹ mõistes avalikes huvides oleva tehnovõrguga, on võimalik talumiskohustuse tekkimine kokkuleppe teel ning sellises kokkuleppes

§-le 158¹ viitamine on põhjendatud ja õiguspärane. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-10-12 p-st 11 tulenevalt peab TMS § 158 lg 4 järgi talumiskohustus nähtuma selgelt kinnistamise aluseks olevast asjaõiguslepingust, mille alusel tehakse kinnistusraamatusse kanne, millest nähtub, et servituut on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omaniku seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel, mis on kooskõlas ka KRS § 24 p-ga 1. Vältimaks olukorda, kus avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse tehtavad isikliku kasutusõiguse kohta käivad kanded kustutatakse näiteks pankrotimenetluses läbiviidava enampakkumise raames, on oluline viidata isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingus ning kinnistamisvalduses

§-le 158¹. Kui lepingu lisaks nr 1 oleval plaanil on sinise viirutusega kasutusõiguse ala märgitud, siis on selle järgi võimalik aru saada, milline on talumiskohustuse ala ja kinnistamiskanne tuleb ära teha. PARI ID 1030207 väljavõttelt on selgelt arusaadav, et ruumikuju piir on käsitsi peale kantud ning asjaolu, et lepingu punktis 2.2 on ka lisa nr 2 kohta märgitud sinise viirutusega ala, ei ole selline eksimus, mis tingiks kinnistusavalduse rahuldamata jätmise. 5. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule. Kohtunikuabi märgib, et tegemist on avalikes huvides tehnovõrguga, kuid ta ei pea võimalikuks, et kokkuleppel seatud servituudi näol võib olla tegemist

§ 158¹ sätestatud õigusega (sundvaldusega).

Juhul, kui lubada kokkuleppel seatud servituudi kandes viidata

§-le 158¹, siis ei pruugi see tagada täitemenetluses püsima jäävat õigust TMS § 158 lg 4 järgi.

1. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osaliselt. Määruskaebus rahuldatakse samuti osaliselt. 8.

§ 158

¹ lg 1 sätestab kinnisasja omaniku talumiskohustuse avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise suhtes. Seadusandja on

158¹ kohaldamise ehk talumiskohustuse tekkimise ette näinud eelkõige sundvalduse seadmisega (

§ 158

¹ lg 1 viimane lause), kuid ei ole 3 välistanud talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel (

§ 158

¹ lg 3), sh ka isikliku kasutusõiguse seadmisega (

§ 225lg 1).

Praegusel juhul soovitakse avaldaja kasuks avalikes huvides seada Eili Vahtramäe ja Margus Aviku omandis olevale kinnistule registriosa nr XXXXXXXXX tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt

§ 158¹ elektripaigaldiste majandamiseks.

Ringkonnakohus on

158¹ lg-tes 1 ja 3 sätestatut arvestades seisukohal, et pooltel on õigus asendada haldusaktist tekkiv kinnisomandi kitsendus ehk sundvaldus eraõigusliku kokkuleppega (isikliku kasutusõiguse seadmisega), millel on avalik huvi tehnovõrgu või rajatiste majandamisel ning mille õiguslik alus tuleneb

§-st 158¹. 9. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punktis 5.1 viide

§-le 158¹ on koosmõjus KRS § 9 lg-ga 1 ja 34 lg-ga 6 asjakohane ega muuda kannet ka edaspidi ebaõigeks. Kinnistamisavalduses

§ 158

¹ märkimine on vajalik, kuivõrd see aitab määratleda avalikust huvist lähtuvalt tehnovõrgu või -rajatise eesmärki (so eristades seda erahuvides seatud kasutusõigusest), õiguslikku alust ja tähendust, kasutusõiguse sisu ning ulatust. 10. TMS § 158 lg 4 kohaselt ei lõpe enampakkumisel servituudist tulenevad õigused, kui servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel. Riigikohtu selgituste kohaselt on selliseks täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima jäävateks õigusteks kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut (mh ka isiklik kasutusõigus) (

§ 158

lg 1 ja

§ 158¹) (vt Riigikohtu lahendid nr 2-199046 p 14 ja nr 3-2-1-10-12 p-d 10-11).

Riigikohtu seisukohast lähtuvalt jääb seega seaduse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut (ka isiklik kasutusõigus) täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima ega lõpe. Seda aga üksnes juhul, kui isiklik kasutusõigus (talumiskohustuse kokkulepe

§ 158

¹ lg 4) on

§ 158

¹ alusel kinnistusraamatusse avalikes huvides tehnorajatiste majandamiseks kinnisasjale asjaõigusliku kitsendusena kantud, nagu praegusel juhul seda teha soovitaksegi.

1. Asjaõiguslepingus ja kinnistamisavalduse punktis 5.1 leppisid pooled kokku isikliku kasutusõiguse seadmises vastavalt lepingu punktidele 2, 3 ja
2. Õiguse ruumiala on nähtav maakatastri infosüsteemis PARI ID
3. Lepingu punkti 2.2 järgi on avaldajal õigus lepingu eset kasutada kasutusõiguse alal, mis on tähistatud lepingu lisades nr 1 ja 2 plaanidel siniste viirutustega. Lepingu lisas nr 1 on talumiskohustusega ala tähistatud sinisega, mis on kooskõlas lepingu punktis 2.2 tooduga, kuid lepingu lisas nr 2 on ala tähistatud punasega. Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi andis avaldajale õigesti tähtaja puuduse kõrvaldamiseks, sest lepingu punkti 2.2 sõnastus on vastuolus lepingu lisas nr 2 plaanil märgitud värvilise tähistusega. Tegemist on kinnistamiskannet takistava puudusega. Lepingu punkti 2.2 sõnastust tuleb avaldajal muuta ja kinnistusosakonnale esitada nõuetekohase sõnastusega lepingu punkt 2.
4. Määruskaebuse väited ei anna alust teistsuguseks järelduseks. Kui lepingus on ilmne viga, saab notar selle tõestamisseaduse § 45 lg 3 alusel parandada. Selles osas jätab ringkonnakohus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
5. jaanuari
6. a määruse nr 102742026 kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXXX muutmata ja määruskaebust ei rahuldata.
7. Kuigi avaldajale puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg ei ole praeguseks möödunud, peab ringkonnakohus mõistlikuks pikendada seda TsMS § 64 lg 1 alusel nii, et arvestatud oleks ka võimaliku edasikaebusega. Kui avaldaja ei kõrvalda puudust tähtaegselt, jätab registripidaja avalduse kandemäärusega rahuldamata (TsMS § 596 lg 2 teine lause). 4 Ringkonnakohus pikendab avaldajal puuduse kõrvaldamiseks antud tähtaega 15 päevani käesoleva määruse jõustumisest.
8. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2). Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt) 5