KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Geidi Sile, Kairi Piirisild, Indrek Soots Määruse tegemise aeg ja koht 06.05.2026, Tallinn Kohtuasja number 2-26-3904 Kohtuasi Bjork Properties

§ 32lg 1 ja § 5 lg-d 1 ja 2).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Bjork Properties OÜ esitas 18.02.2026 Harju Maakohtule avalduse, mille kohaselt ei suuda ta rahuldada võlausaldajate sissenõutavaks muutunud nõudeid ning see suutmatus on püsiv. Võlgnik taotles pankroti väljakuulutamist ning selgitas, et loodab koostöös halduriga ettevõtte tervendada.
2. Võlgnik tegeles kuni
3. a metsamajandusega, hiljem kinnisvara rendileandmisega. Võlgniku majandustegevusele mõjus negatiivselt pangakonto sulgemine. Lisaks tegi võlgniku tütarettevõte Läti Vabariigis ebaõnnestunud investeeringu (pelletitehas) ning loodetud rahavoogu sellest projektist ei tekkinud. 2-26-3904
4. Võlgnikule kuulub kaks kinnisasja, XXX tee 18, Tallinn (registriosa nr 49XXXXX) ja YYY tn 16-4, Tallinn (registriosa nr 21XXXXXX). Kahe kinnisasja renditulu on kokku 2500 eurot kuus. Lisaks kinnisvarale kuulub võlgnikule BSP Investment OÜ osa, mis on maksuhalduri poolt arestitud. Võlgnikul on ligikaudu 150 000 euro suurune laenunõue Ilulabor OÜ vastu, kuid laenusaajal on tekkinud raskused lepingu täitmisega.
5. Võlgnikul on 49 858,44 euro suurune maksuvõlg ning kohustused Estateguru tagatisagent OÜ ees 400 000 eurot, Berger Finance Group OÜ ees 100 000 eurot ja Advokaadibüroo Bjork Legal OÜ ees 200 000 eurot. XXX tee 18, Tallinn asuv kinnisasi (registriosa nr 49XXXXX) on koormatud teise järjekoha hüpoteegiga G.H kohustuste katteks (hüpoteegisumma 100 000 eurot).
6. Ajutise halduri 20.03.2026 aruande kohaselt on võlgnik püsivalt maksejõuetu. Lühiajalise võla kattekordaja on nõrk, likviidsuskordaja on alla soovitatud määra ning käibekapitali näitaja tugevalt negatiivne. See tähendab, et võlgnikul puuduvad likviidsed vahendid lühiajaliste kohustuste täitmiseks. Võlgniku juhatuse liige on ajutisele haldurile selgitanud, et likviidsusprobleemid tekkisid, kui Estateguru tagatisagent OÜ keeldus laenu pikendamisest ning seda ei õnnestunud ka refinantseerida. Võlgnik ja Estateguru tagatisagent OÜ sõlmisid tsiviilasjas nr 2-24-11841 kompromissi, mille kohaselt pidi võlgnik tasuma põhivõla (300 000 eurot) ja intressi (100 000 eurot) hiljemalt 17.02.
7. Võlgnik kompromissist tulenevat kohustust ei täitnud, vaid esitas 18.02.2026 pankrotiavalduse.
8. Võlgniku nõue Ilulabor OÜ vastu ajutise halduri hinnangul tõenäoliselt väärtust ei oma, kuna laenusaaja oli
9. a kahjumis ning
10. a finantsandmeid registrile esitatud pole. BSP Investments OÜ asutati 15.07.2022, majandustegevusega ei ole alustatud, ühingul on maksuvõlg. Kuigi ühingule kuulub kinnisvara, on need koormatud hüpoteekidega SIA Megaron-L kasuks. Ajutise halduri hinnangul on BSP Investments OÜ osa samuti väärtusetu. Mõlemad võlgnikule kuuluvad kinnisasjad on koormatud hüpoteekidega. Ajutise halduri kokkuvõtliku järelduse kohaselt on võlgnikul vara 750 000 eurot ja kohustusi 870 000 eurot (ligikaudsed hinnangud). Maakohtu määrus ja põhjendused
11. Harju Maakohus kuulutas 24.03.2026 välja võlgniku pankroti.
12. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on võlgnikul vara 750 000 euro väärtuses ja kohustusi 870 000 euro ulatuses. Võlgnik on püsivalt maksejõuetu, kuna tal pole piisavalt vara sissenõutavaks muutunud rahaliste kohustuste täitmiseks. Võlgniku püsivat maksejõuetust tuleb

§ 31lg 4 alusel eeldada.

Määruskaebus, menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

1. Võlgnik esitas määruskaebuse, milles palub pankrotimääruse tühistada. Võlgniku hinnangul on makseraskused võimalik ületada restruktureerimise teel. Maksuvõlg on vähenenud 50 000 eurolt 17 000 eurole. Suurvõlausaldaja Estateguru tagatisagent OÜ-ga on sõlmitud kompromiss ning selle kohustuse täitmine on võimalik ajatada. Ühingu
2. a majandusaasta aruande kohaselt on ühingu tegevus kasumlik.
3. Pankrotihaldur määruskaebusele ei vastanud.
4. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. 2 2-26-3904 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel neid ei korda.
6. Võlgniku määruskaebuse kohaselt on pärast pankroti väljakuulutamist ilmnenud, et tema makseraskused on ajutise iseloomuga ning need on võimalik ületada kohustuste restruktureerimise teel. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium, et maakohus tuvastas õigesti võlgniku püsiva maksejõuetuse. Ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna alust maakohtu lõppjärelduse muutmiseks.
7. Kohus kuulutab

§ 31lg 1 kohaselt pankroti välja, kui võlgnik on maksejõuetu.

Äriühing on pankrotiseaduse kohaselt maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada oma võlausaldajate nõudeid ja see suutmatus ei ole äriühingu majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine (

§ 1

lg 2) või kui äriühingu vara ei kata tema kohustusi ja selline seisund ei ole äriühingu majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine (

§ 1lg 3).

Ühe eelnimetatud eelduse esinemisest piisab, et lugeda juriidilisest isikust võlgnik maksejõuetuks. 15. Maakohus on tuvastanud, et võlgnikul on vara 750 000 euro väärtuses ja kohustusi 870 000 euro ulatuses. Isegi kui maksuvõlg on pärast pankrotimääruse tegemist vähenenud ligikaudu 35 000 euro võrra, ületab võlgniku kohustuste kogumaht tema vara väärtust. Seega ei suuda võlgnik olemasoleva vara arvel täita oma kohustusi (ülevõlgnevus). Kohtu ette pole toodud asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et võlgnikul õnnestub mõistliku aja jooksul seda olukorda ületada (muuta oma varade ja kohustuste vahekord selliseks, et olemasolevad varad ületavad kohustusi). Ajutise halduri finantsanalüüsi kohaselt ei ole võlgnik suuteline täitma sissenõutavaks muutunud rahalisi kohustusi (dtl 22–26). Lisaks

§ 31

lg-st 4 tulenevale eeldusele on ajutise halduri aruande ja selle lisadega seega tõendatud, et võlgnik on nii likviidsus- kui ka bilansitesti järgi maksejõuetu.

1. Kuigi võlgniku varaline seisund võib võlausaldajatega tulevikus sõlmitavate kokkulepete tulemusel muutuda, ei anna see alust asuda seisukohale, et võlgniku makseraskused on ajutise iseloomuga.
2. Kohtupraktika kohaselt on positiivsele tulevikuootusele tuginedes võimalik võlgniku püsivat maksejõuetust eitada vaid juhul, kui esinevad konkreetsed asjaolud, mis annavad objektiivsele kõrvaltvaatajale alust pidada võlgniku finantsseisundit normaliseeriva tulevikustsenaariumi realiseerumist tõenäoliseks. Seejuures peab olema üldjoontes tuvastatav, et sellise stsenaariumi tõenäoline mõju võlgniku majanduslikule olukorrale on maksevõime taastamiseks piisav (RKTKm 19.06.2013, nr 3-2-1-74-13, p 22 ja RKKKo 28.10.2011, nr 311-49-11, p 19). Võlgniku määruskaebuses on üksnes viidatud hüpoteetilisele võimalusele ajatada suurvõlausaldaja ees oleva kohustuse täitmine. See ei ole kohtupraktikas kehtestatud standardit arvestades piisav positiivse tulevikuootuse jaatamiseks.
3. Kokkuvõtlikult kuulutas maakohus põhjendatult pankroti välja, kuna võlgnik on püsivalt maksejõuetu (

§ 31lg 1). 3 2-26-3904 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 19. Menetluskulud jäävad Ts

MS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda. Kuna haldur määruskaebusele ei vastanud ning teisi menetlusosalisi kaebuse lahendamisesse kaasatud ei ole, siis rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt) 4