Obsah (5)

§ 12§ 31§ 37§ 1§ 30

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 22. aprill 2026 Tsiviilasja number 2-25-6979 Tsiviilasi X, X

) § 31 lg 1 p 3, millest tuleneb mh korteriomaniku kohustus taluda tema eriomandi kasutamist teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Eelviidatud sättest koostoimes

§ 12

lg-ga 1 ning § 30 lg-tega 2 ja 4 tuleneb korteriühistu õigus esitada hagita menetluse avaldus eriomandi eseme kasutamiseks. Osal juhtudel on korteriomanik

§ 31

lg 1 p 3 alusel kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel isegi siis, kui kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik toiming ei ole korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud. Eelkõige tuleb see kõne alla olukordades, mil juurdepääs eriomandi esemele on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks (

§ 37

) või kaasomandi eseme valitsemise kohustuse täitmiseks (RKTKm 18.06.2025, 223-11510/54, p 36). Menetlusosalised ei vaidle, et puudutatud isikule kuulub korter asukohaga XXXXXXX linnaosa, X (registriosa nr XXXXXXXXX). Puudutatud isik on seega korteriühistu liige (

§ 1lg 4).

Puudutatud isiku korteris ei ole keskküttesüsteemiga ühendatud radiaatoreid. Puudutatud isik korteriühistu juhatust korterisse

1. aprillil 2025 ei lubanud. Menetlusosaliste vahel on pooleli tsiviilasi nr 2-22-
2. Tsiviilasjas on lahendamisel puudutatud isiku avaldus korteriühistult küttesüsteemiga liitumiseks nõusoleku saamiseks ja ümberehitustööde kooskõlastamiseks ning korteriühistu vastuavaldus puudutatud isiku kohustamiseks küttesüsteemi taastamiseks. Tartu Ringkonnakohtu
3. oktoobri
4. a lõpplahend tsiviilasjas nr 2-22-16192 ei olnud maakohtu lahendi tegemise ajaks jõustunud. Maakohus leidis, et avaldaja kohustus on põhjendada ja tõendada, milles seisneb korteriühistu kaasomandi eseme korrashoiu täitmise kohustus, milleks on vaja siseneda puudutatud isiku korterisse (TsMS § 230 lg 1 koosmõjus § 477 lg-ga 1). Avaldaja selgitas avalduse täienduses, et korterisse on vaja siseneda selleks, et kontrollida, millega avaldaja oma korterit kütab. 3 Avaldaja põhjendas, et puudutatud isiku korteris on aknad talvel pikalt lahti, mistõttu on avaldajal kahtlus, et korteris on ohtlikud kütteseadmed. Avaldaja viitab, et puudutatud isik võib korterit kütta kalorifeeriga, mis on ohtlik kütteseade, samuti põrandaküttega. Lisaks tugineb avaldaja hallituse ohule ja sellele, et korterelamu keskküttesüsteem on tasakaalust väljas („disbalansis“) ning need mõjutavad kogu ühistut. Maakohus leidis, et avaldaja ei ole põhistanud ega tõendanud, et puudutatud isiku korteris oleksid ohtlikud kütteseadmed. Avaldaja leiab, et kalorifeeriga korteri kütmist tõendab kiri, mille ta on ise puudutatud isikule saatnud. Avaldaja
5. aprilli
6. a kirja järgi on puudutatud isik avaldajat teavitanud, et puudutatud isik kütab korterit elektriradiaatoritega. Samas kirjas on avaldaja aga avaldanud kahtlust, kas elektriradiaatoriga korterit ikka köetakse. Seega on avaldaja väited puudutatud isiku korteri kütmise kohta kalorifeeriga tõendamata (tuginevad avaldaja enda koostatud kirjas toodud väidetel, mille õigsuses ka avaldaja ise kahtleb). Avaldaja väide, et puudutatud isiku korteri aknad on „talvel kogu aeg lahti, isegi pakase juures“, on tõendamata. Samuti ei ole korteri akende lahtihoidmine piisav alus korterisse sisenemiseks, on ebaselge, kuidas täidab avaldaja sellega kaasomandi korrashoiu kohustust. Ka ei ole avaldaja selgitanud ega tõendanud, et korteri väidetavaks kütteallikaks olev kalorifeer on ohtlik kütteseade või ohustab kaasomandi eset või teisi korteriomanikke. Puudutatud isiku korteris ei ole keskkütte radiaatoreid olnud enam kui seitse aastat, kuid avaldaja ei ole kirjeldanud ühtegi reaalset puudutatud isiku eriomandist tulenevat kahjulikku mõjutust kaasomandi osale. Avaldaja väidab, et korteriühistule on ebaselge, millega korterit köetakse. Puudutatud isik selgitas vastuses avaldusele, et korteri küte on tagatud korterit läbivate keskküttetorudega (püstakuga). Esitatud fotodelt on näha, et sellised torud korteris on. Maakohus möönis, et tegemist ei pruugi olla piisava soojaallikaga, samas ei ole see alus eeldamaks, et korterit köetakse ohtliku kütteseadmega. Avaldaja põhjendab korterisse sisenemise vajadust väidetava põrandakütte olemasoluga. Avaldaja põhjenduse kohaselt võib ebaseaduslik põrandatõstmine 10 cm võrra takistada korteri keskküttesüsteemiga taasühendamist. Avaldaja ei ole põrandakütte olemasolu tõendanud ega põhistanud. Avaldaja ei ole põhjendanud, kas ja kuidas juhatuse sisenemine korterisse võimaldab veenduda põrandakütte olemasolus ning selles, kas radiaatorite paigaldamine on põranda kõrguse tõttu võimalik või mitte. Samuti ei ole avaldaja selgitanud, kuidas põrandakütte olemasolu või puudumise tuvastamine on seotud kaasomandi eseme korrashoiukohustuse täitmisega. Korteri keskküttesüsteemiga taasühendamise menetlus on pooleli tsiviilasjas nr 2-22-
7. Seega tuli sellega seotud kõik olulised asjaolud kohtu ette tuua viidatud tsiviilasjas. Käesoleva menetluse eesmärk ei saa olla asjaolude väljaselgitamine teise menetluse tarbeks. Maakohtu hinnangul ei ole piisav alus korterisse sisenemiseks ka avaldaja põhjendus, et korterelamu keskküttesüsteem on väidetavalt tasakaalust väljas. Avaldaja ei ole esitanud enda väite kohta tõendeid. Puudutatud isiku esitatud korteriühistu
8. detsembri
9. a üldkoosoleku protokollis on kirjeldatud, et maja küttesüsteem oli tasakaalust väljas. Isegi kui eeldada, et kortermaja küttesüsteem on jätkuvalt, s.o ca 3 aastat hiljem tasakaalust väljas, siis korteriühistu juhatuse korterisse sisenemine keskküttesüsteemi tasakaalu ei vii. Puudutatud isiku korteri keskküttesüsteemiga taasühendamise üle on menetlus pooleli tsiviilasjas nr 2-22-
10. 4 Avaldaja seisukohad kütteallikate kontrollivajaduse kohta on vastuolulised. Ühest küljest viitab avaldaja kohtule esitatud avalduses, et puudutatud isiku korteris on tõenäoliselt niivõrd soe, et on alus kahtlustada korterelamut ohustavaid kütteallikaid. Teisest küljest heidab avaldaja puudutatud isikule ette korteri ebapiisavat kütmist ning hallituse tekke ohtu. Avaldaja väited võimalikust hallitusest ja ebapiisavast/liigkütmisest põhinevad avaldaja oletustel ja eeldustel. Puudutatud isik leiab, et korterisse sisenemine on põhjendamatu, sest korteriühistu juhatus on puudutatud isiku korteris käinud
11. ja
12. aastal. Menetlusosalised ei vaidle, et
13. aastal küttesüsteemi kontrolliti. Korteriühistu juhatus käis
14. a detsembris puudutatud isiku korteris. Samas on nii puudutatud isik kui ka avaldaja kinnitanud, et külastuse eesmärk oli veearvestite kontroll ja näitude fikseerimine. Kuivõrd avaldaja on tõendanud, et
15. a detsembri külastuse eesmärk oli kontrollida veearvesteid ja võtta näidud, siis jättis maakohus rahuldamata avaldaja taotluse selle asjaolu kohta tunnistajate ülekuulamiseks (TsMS § 238 lg 1 p 2). Puudutatud isik ei ole tõendanud, et
16. a detsembril oleks kontrollitud tema korteris küttesüsteeme (TsMS § 230 lg 1). Maakohus leidis, et korterisse sisenemine soojusallikate ja kütteviisi vaatluse teostamiseks ei ole avaldaja seisukohti arvestades kohane õiguskaitsevahend. On vähetõenäoline, et avalduse rahuldamisel ja korteri vaatlemisel hoiaks puudutatud isik korteris ohtlikke kütteseadmeid. Lisaks ei ole korteriühistu juhatuse korterisse sisenemisega kaasomandile väidetavat (tõendamata) ohtu võimalik välistada või ära hoida. Kohus ei nõustu avaldajaga, et kõigepealt tuleb siseneda „igaks juhuks“ puudutatud isiku korterisse, et siis otsustada, mida edasi teha. Selle üle, et puudutatud isiku korterisse on vaja paigaldada keskkütteradiaatorid, menetlusosalistel sisulist vaidlust ei ole. Korterisse sisenemine saab kõne alla tulla üksnes seaduses sätetatud juhtudel kaasomandi eseme korrashoiu tagamiseks. Avaldaja ei ole kohtu ette toonud ühtegi sellist kaasomandi eset puudutavat asjaolu, mis ei oleks seotud tsiviilasjas nr 2-22-16192 poolelioleva vaidluse esemega ning mis annaks eraldiseisvalt aluse korteriühistu juhatusele puudutatud isiku korterisse sisenemiseks. Avaldaja ei ole esitanud ega tõendanud asjaolusid, millest tuleneks, et puudutatud isiku korterisse on vaja siseneda kaasomandi korrashoiu kohustuse täitmiseks. Avaldaja väited, mis seonduvad eriomandi eseme mittenõuetekohase kasutamisega, ei ole aluseks juhatuse korterisse sisenemiseks. Sellisel juhul saab avaldaja nõuda korteriomanikult eriomandi korrashoiu kohustuse täitmist

§ 31lg 3 alusel. Kuna menetlus oli avaldaja huvides ja avaldus jääb rahuldamata, jäid menetluskulud maakohtus Ts

MS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja kanda. Puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik esindaja kulu oli 960 eurot (käibemaksuta), mille maakohus mõistis avaldajalt välja koos lisanduva viivisega VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud ulatuses (TsMS § 177 lg 4). MÄÄRUSKAEBUS 4. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ja teha uue määruse, millega rahuldada avaldaja nõue või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks arutamiseks teises koosseisus. Avaldaja palub jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti korteriomandi- ja korteriühistuseadust ning reguleeris seetõttu vääralt sellest tulenevaid õigussuhteid korteriühistu ja eriomandi omaniku vahel. Avaldaja ei nõustu, et korteriühistul puudub põhjendatud alus puudutatud isiku korterisse sisenemiseks ja et avaldaja väited on tõendamata. 5 Korteriühistu valitseb korteriomandit, lähtudes muu hulgas kõikide korteriomanike huvidest. Korteriomaniku kohustused on sätestatud

§-s 31. Korteriomanikul on

§ 30

lg 1 p 1 järgi õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Puudutatud isik on keskküttega majas asuva korteri omanik ning tema korteris on keskkütte radiaatorid ära lõigatud, mis kahjustab maja keskkütte süsteemi toimimist (vee ringlust) ja maja üldist korrashoidu. Need on üldtuntud faktid ja tõendamist ei vaja. Korteriühistul on põhjendatud huvi eriomandi nr 4 seisukorra ja võimaliku alternatiivse küttesüsteemi korralduse kohta. Maakohus nõustub sellega, et korteri nr 4 soojusallikas (väidetavalt korterit läbivad keskküttetorud (püstakud)) ei ole piisav korteri kütmiseks (määruse p 8 lõpus), kuid sellegipoolest ei leia, et olukord vajab avaldaja sekkumist. Avaldaja leiab vastupidist, sest kogu maja säilimine ja hoidmine on ohus ja olukord vajab korteriühistu tegevust kaasomandi eseme ja selle osa korrashoiu tagamiseks. Maakohtu määrus on selgelt puudutatud isiku keskne, muude kaasomanike huvid on jäetud tähelepanuta. Avalduses taotletav kahe korteriühistu juhatuse liikme ühekordne koduvisiit ei kahjusta puudutatud isikut ülemäära. Eelnimetatud põhjustel vaidlustab avaldaja maakohtu kindlaksmääramise ja avaldajalt väljamõistmise osas. määrust ka menetluskulude VASTUSTAJA SEISUKOHT

1. Puudutatud isik palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Avaldus ei ole seotud korteriomanike õiguste kaitsega. Avaldusest ei tulene, et kohtusse pöördumine on seotud puudutatud isiku õigusvastaste või ebaseaduslike toimingutega. Avaldaja ei suutnud selgitada kohtule korteri nr 4 keskküttesüsteemi regulaarse ülevaatuse vajadust. Avaldaja ei esitanud tõendeid selle kohta, et puudutatud isik rikub teiste korteriomanike õiguseid. Avaldaja juba esitas
2. mail 2023 kohtule tsiviilasja nr 2-22-16192 raames taotluse vaadata üle korter nr 4 alternatiivkütte avastamise eesmärgil. Viru Maakohus jättis
3. juuli
4. a määrusega avaldaja taotluse tsiviilasjas nr 2-22-16192 rahuldamata.
5. detsembril 2022 toimunud korteriühistus erakorralisel üldkoosolekul arutati mh maja keskküttesüsteemi tasakaalustamatuse küsimust ja otsustati korraldada maja keskküttesüsteemi kontroll. Korteriühistu juhatuse poolt kutsutud spetsialistid käisid läbi kõik majas olevad korterid ja vaatasid üle nendes korterites paigaldatud keskküttesüsteemid. Muuhulgas vaadati
6. a detsembris korterit nr 4 üle kahel korral. Avaldaja muutis oma avalduse alust ja kohtusse pöördumise põhjust. Kui algselt põhjendas korteriühistu oma tegevust sellega, et tema arvates paigaldas puudutatud isik ebaseaduslikult oma korterisse alternatiivkütte või kasutab ohtlikke soojusallikaid, siis nüüd nõuab avaldaja kohtult anda talle õigus igakuiselt kontrollida korteri nr 4 küttesüsteemi. Avaldaja ei selgitanud oma täpsustatud nõudeid. Selleks, et veenduda korteris nr 4 olevates kütteallikates, ei ole iga aasta oktoobrist maini vajalik igakuiselt siseneda korterisse nr 4 ja vaadata korteris olevat keskküttesüsteemi. Avaldaja nõuded ei vasta algselt avaldaja poolt avaldatud eesmärkidele. Avaldaja täpsustatud nõuded on rohkem sarnased sellele, et korteriühistu nõuab kohtult, et viimane kohustaks korteriomanikku täitma üldkoosoleku otsust. Avaldaja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et tegutseb vastavuses üldkoosoleku otsusega, mis võib tähendada, et kohtusse pöördumise otsuse võttis korteriühistu juhatus vastu ainuisikuliselt. 6 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Määruskaebuses toodud väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks ega muutmiseks (TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659).
8. Avaldaja kui korteriühistu esitas nõude juurdepääsu saamiseks puudutatud isiku korteriomandile. Puudutatud isikule kuulub korter asukohaga XXXXXXX linnaosa, X (registriosa nr XXXXXXXXX, dtl 7jj). Puudutatud isik on korteriühistu liige (

§ 1lg 4, äriregistri väljavõte dtl 6).

Puudutatud isik korteriühistu juhatust korterisse

1. aprillil 2025 ei lubanud. Avaldaja taotleb täpsustatud avalduses eriomandi ruumi sisenemist kütteperioodil (oktoober, november, detsember, jaanuar, veebruar, märts, aprill, mai kuni
2. kuupäevani). Avaldaja leidis, et lühema ajavahemiku määramine tekitab riski, et kohtumääruse täitmine osutub võimatuks (nt puudutatud isik jätab kohtumääruse täitmata ning kohtutäitur ei võta määrust täitmiseks kohtumääruses toodud tähtaja möödumise tõttu, dtl 134). Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti tuginenud

§ 31

lg 1 p-le 3, mis kohustab korteriomanikku võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Maakohus ei ole sellega materiaalõigust rikkunud.

§ 31

lg 1 p-st 3 koostoimes

§ 12

lg-ga 1 ning § 30 lg-tega 2 ja 4 tuleneb ka korteriühistu õigus esitada hagita menetluse avaldus eriomandi eseme kasutamiseks. Sellise nõude esitamise eeldus on eelkõige, et ehitustöö, mille tegemiseks avaldus esitatakse, on kas korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud korteriomanike üldkoosolekul (vt RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 34). Kui kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik toiming ei ole korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud, tuleb see kõne alla olukordades, mil juurdepääs eriomandi esemele on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks (

§ 37) või kaasomandi eseme valitsemise kohustuse täitmiseks (samas, p 36).

Vähemalt üldjuhul ei anna

§ 31

lg 1 p 3 korteriühistule alust nõuda korteriomanikult eriomandi eseme piiramatut kasutamist (samas, p 42). 8. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldaja praegusel juhul tõendanud ega põhistanud, et tema avalduses taotletud juurdepääsu saamise õigus tuleneks korteriomanike kokkulepitud või otsustatud ehitustööde tegemisest või kaasomandi eseme säilitamiseks (

§ 37) või kaasomandi eseme valitsemiseks vajalike kohustuste täitmisest.

Maakohus on avaldaja nõude eeldusi hinnates õigesti lähtunud avaldaja poolt esitatud asjaoludest ning leidnud, et avaldaja ei ole tõendanud puudutatud isikule kuuluva eriomandi eseme kasutamise õiguse eelduseid. Avaldaja ei ole üheski kohtule saadetud menetlusdokumendis ega ka maakohtu istungil selgitanud, millised on need konkreetsed tööd, mille tegemine on otsustatud või planeerimisjärgus, mis õigustaksid sisuliselt igakuist eriomandi eseme ülevaatust. 9. Iseenesest on õige, et eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta (

§ 31lg 2).

Samas ei täpsusta avaldaja ka määruskaebuses, millised on need konkreetsed mõjutused, mis kaasomandi osale on puudutatud isiku omandist tekkinud. Pelgalt tunnetuslik kahtlus, et korteri aken on liiga tihti avatud, korteriomandi kasutamist korteriühistu juhatuse liikmete poolt avalduses märgitud ulatuses ei õigusta. Korteriühistule tasumata jäänud arved selleks alust ei anna. Avaldaja ei ole esitanud ühtegi 7 tõendit selle kohta, et puudutatud isiku eriomandist tingituna on kogu maja säilimine ja korrashoidmine ohus (määruskaebuse põhjendused, dtl 193). Avaldaja ei ole põhistanud, miks muudab korteri põranda tõstmine põrandakütte paigaldamise tõttu kaasomandi eset viisil, mis õigustaks igakuist juurdepääsu korterisse.

1. Avaldaja on määruskaebuses ekslikult leidnud, et avalduses taotletav kahe korteriühistu juhatuse liikme ühekordne koduvisiit ei kahjusta ilmselgelt puudutatud isikut ülemäära. Avaldaja on taotlenud igakuist juurdepääsu kogu kütteperioodi jooksul. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldaja toonud menetluses esile selliseid asjaolusid, mis õigustaksid nii suurt põhiõiguste, milleks on kodu ja pereelu puutumatus, mõjutamist (põhiseaduse § 26; 33). Kodu puutumatuse rikkumine hõlmab muu hulgas ka meelevaldset eluruumi sisenemist (RKTKo 25.11.2020, 2-18-15284, p 14). Maakohtu istungil selgitas avaldaja, et „on juttu ühest külastamisest olukorra hindamiseks, keskküte süsteemi taastamiseks või võimaliku ohtliku mõju vältimiseks“ (dtl 129), nimetatu ei vasta avalduses esitatud nõudele.
2. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu puudub alus maakohtu menetluskulude jaotuse ja väljamõistetud menetluskulude suuruse muutmiseks. määratud Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg 3 alusel kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Puudutatud isiku esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on tema menetluskuluks määruskaebemenetluses lepingulise esindaja kulud 480 eurot (ilma käibemaksuta). Esindaja on osutanud puudutatud isikule õigusabi 4 tundi tunnihinnaga 120 eurot (ilma käibemaksuta). Ringkonnakohus peab puudutatud isiku esindamisele kulunud aega ja esindaja tunnitasu põhjendatuks ja vajalikuks (TsMS § 175 lg 1). Avaldajalt tuleb puudutatud isiku kasuks välja mõista määruskaebemenetluses kantud menetluskulud 480 eurot (ilma käibemaksuta). Lisaks tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel avaldajalt puudutatud isiku taotlusel tema kasuks välja mõista viivis väljamõistetud menetluskuludelt alates kohtumääruse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. (allkirjastatud digitaalselt) 8