Obsah (8)

§ 12§ 21§ 22§ 29§ 41§ 35§ 39§ 38

KOHTUMÄÄRUS Kohus Kohtunik Harju Maakohus Geidi Sile Määruse tegemise aeg ja koht 23. juuli 2025, Tallinn Tsiviilasja number 2-23-3074 Tsiviilasi L.F ja G.K avaldus korteriühistu üldkoosoleku otsuse k

§ 12lg-ga 2.

Samuti on nimetatud sättega vastuolus laenu võtmise otsustamine viisil, kui ei ole välja toodud need kulud, mille katteks laenu võetakse ning puuduvad laenutingimused nagu tagastamise tähtaeg, intress, viivis ja maksegraafik. Korteriomanikele ei ole esitatud ühtegi laenupakkumist, et korteriomanikud saaks valida neile sobiva laenu ning samuti veenduda selles, et majanduskavas ettenähtud laen vastab laenuandjate pakkumistele. Otsuse vastuvõtmise korda muus osas, s.o teate saatmist ja selle nõuetele vastavust avaldajad kahtluse alla ei sea. 2 2-23-3074

1. Korteriühistu vaidleb avaldusele vastu. Hääletamisel oli puitlippidest piirdeaia renoveerimine ja seetõttu on asjakohatud avaldajate väited seoses majanduskava kehtestamise ja laenupakkumiste võtmisega. Korteriomanikud ei otsustanud majanduskava kehtestamist ega laenu võtmist. Laenu võtmiseks puudub ka vajadus. Vaidlustatud otsus ei ole vastuolus põhikirja, seaduse ega hea usu põhimõttega. Piirdeaed oli amortiseerunud ja vajas korrastamist. Ühistu juhatus lähtus küsimuse hääletamisele panemisel korteriomanike õigustatud huvidest, andis ülevaate aia renoveerimise vajadusest ja põhjendas selle vajalikkust.
2. Kohtumenetluse ajal on vaidlusalune piirdeaed renoveeritud ning ühistu sai „Hoovid korda“ projekti raames toetust, mida taotles. Tallinna Linnavalitsus on koostanud 17.08.2023 kontrollakti, kus kinnitab, et taotletud tööd on nõuetekohaselt tehtud, sh kinnistut ümbritseva aia aialipid ja postid on vahetatud, aed on värvitud eluhoonega sama tooni. Kasutatud on kvaliteetseid materjale ning töö tehti ära oma jõududega. Piirdeaia renoveerimiseks määras Tallinna linnavalitsus toetust 925 eurot, mis maksti korteriühistu remondifondi 2023.a septembris.
3. Maakohus selgitas 27.09.2023 pooltele õiguslikku olukorda ja tegi ettepaneku sõlmida kompromiss, pooled kompromissile ei jõudnud.
4. Maakohus arutas avaldust menetlusosalistega 08.07.2025 kohtuistungil, kus jäädi kirjalikult esitatu juurde ning kokkulepet ei saavutatud.
5. Avaldajate menetluskulud koosnevad 07.07.2025 nimekirja kohaselt riigilõivust (50 eurot) ja lepingulise esindaja kulust (240,17 eurot). Puudutatud isiku menetluskulud koosnevad lepingulise esindaja kulust ja on kokku 1504,54 eurot. Menetlusosalised taotlevad kulude väljamõistmist koos käibemaksuga. KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
6. Maakohus jätab avalduse rahuldamata, kuna vaidlustatud 27.01.2023 otsus ei ole vastuolus ühegi seaduse ega Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu põhikirja punktiga. Samuti pole alust tuvastada otsuse tühisust. Menetluskulud jäävad avalduse rahuldamata jätmise tõttu avaldajate kanda.
7. L.F ja G.K on Elektri 2-xx, Tallinn omanikud ja korteriühistu liikmed (dtl 7-8). Majas on kokku 7 korteriomandit (dtl 139).
8. Avaldajad on vaidlustatud korteriomanike 27.01.2023 otsuse kehtivuse. Otsusega (dtl 1213) pandi hääletusele aia renoveerimine
9. aastal. Otsuse eelnõu selgituseks on juhatus esitanud: 12.
10. 12.
11. ülevaate olukorrast (tegemist on 55m pika puitlippidest aiaga, mille põikpuud ja osad aialipid on amortiseerunud; aiavärv ei lähe kokku renoveeritud maja fassaadivärviga); kavandatava lahenduse (lipid on 80% ulatuses taaskasutatavad ja tuleks eemaldada põikpuude küljest, saagida 10cm lühemaks selliselt, et lipi pikkuseks jääks 1,5m, seejärel kruntida ja kaks korda värvida, lisaks tuleks välja vahetada 3 2-23-3074 12.
12. 12.
13. 12.
14. 12.
15. põikpuud, teha uued põikpuud sügavimmutatud puidust, kruntida ja värvida ning vahetada välja vanad aiapostid, värvida ja kruntida); materjalide hinnangulise kogumaksumuse (ligikaudu 2000-2500 eurot); teabe alternatiivsete lahenduste kohta (juhatus on küsinud hinnapakkumisi, on saanud paar äraütlevat vastust ja ühe pakkumise, kus selgitati, et uue aia ehitus on sama kallis kui vana renoveerimine; hinnapakkumine oli 6309 eurot); teabe „Hoovid korda“ projekti kohta, mille raames on võimalik taotleda Tallinna Linnavalitsuselt toetust kuni 70% ulatuses, mis makstakse välja pärast tööde tegemist (kui toetus määratakse); teabe selle kohta, et töö teostatakse ise ning et selles, milline saab olema tööde jaotus või töödes mitteosalevate korteriomanike rahaline kompensatsioon korteriühistu remondifondi, lepitakse kokku eraldi hääletusel.
16. Kokkuvõtlikult on ühistu juhatus palunud hääletada, kas korteriomanikud on nõus aia renoveerimisega kirjeldatud tingimustel.
17. Vaidlustatud otsus võeti vastu kirjalikult, koosolekut kokku kutsumata, mida võimaldab

§ 21

. Juhatus saatis otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, kel oli vähemalt 7 päeva jooksul (20.01.2023-27.01.2023) võimalik esitada oma seisukoht. Hääletusel osalesid viie korteri omanikud (korterid 1, 2, xx, 8, 9). Neist neli hääletas otsuse vastuvõtmise poolt ning avaldajad vastu. Avaldajate vastuväide sisaldub hääletusprotokollis. 15. Üldsätte järgi annab üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle (

§ 22lg 1 ls 1).

Teistsugust regulatsiooni ei sisalda ka ühistu põhikiri (p 7.8.2, dtl 72). Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet (

§ 21lg 3).

Ühistu põhikiri (vaidlusaluste otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud redaktsioonis) suurema häälteenamuse nõuet ette ei näe.

1. Avaldajad kinnitasid 08.07.2025 kohtuistungil, et nad otsuse vastuvõtmise korda ei vaidlusta (ajamärk 00:53:55, dtl 149). Ka maakohus ei tuvastanud asjaolusid, mis annaks alust järeldada, et otsuse vastuvõtmisel oleks oluliselt rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Seega ei ole vaidlustatud otsus tühine ning maakohus kontrollib võimalikke otsuse kehtetuse aluseid.
2. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuse alused on seaduses (

§ 29lg 2 ja Ts

ÜS § 38 lg 1) loetletud ning need on järgmised: 17.

1. 17.
2. 17.
3. otsus on vastuolus seadusega; otsus on vastuolus põhikirjaga; hääleõigust on teostatud teiste arvel ebaausa eelise saamiseks.
4. Avaldajad ei väida, et otsuse vastuvõtmisel oleks hääleõigust teostatud teiste arvel ebaausa eelise saamiseks. Tsiviilasja materjalide juurde on esitatud ühistu põhikiri, mis kehtis kuni 04.05.2023 ehk vaidlusaluse otsuse vastuvõtmise ajal (dtl 65-74). Avaldajad ei väida ning kohus ise kontrollides ei tuvastanud, et vastu võetud otsus oleks vastuolus mõne põhikirja punktiga. Avaldajate poolt kohtu ette toodud asjaoludel võib tegemist olla seadusega vastuolus oleva otsusega. 4 2-23-3074
5. Avaldajate esindaja tugines 08.07.2025 kohtuistungil

§ 12lg-le 2 ja § 41 lg-le 1.

Avaldajate käsitluse kohaselt oli vastu võetud otsus majanduskava ning pidanuks sisaldama

§ 41lg-s 1 loetletud osi.

Kui vastu võetud otsus ei ole majanduskava, pidanuks otsuses sisalduma rohkem teavet (detailne eelarve ja materjalide nimekiri koos hindadega). Otsuse vastuvõtmiseks ebapiisava teabe andmine ei arvesta korteriomanike õigustatud huve. Sellisel juhul on otsus vastuolus

§ 12lg-ga 2.

20. Maakohus avaldajate seisukohta ei jaga. Otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid tuleb eristada otsusest neid rahastada (RKTKm 18.06.2025, 2-2311510/54, p 22). Need on eraldiseisvad küsimused, mille üle otsustamine on reguleeritud erinevate sätetega. Ehitustööd võivad tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu või remonti (

§ 35

lg 1 p 1), ajakohastamist (

§ 39

) või ulatuslikumaid ümberkorraldusi (

§ 38lg 1).

Seevastu ehitustööde rahastamine on eelkõige küsimus majanduskava kehtestamisest (

§ 41

lg 3; RKTKm 20.06.2022, 219-8045/46, p 11) või laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisest (

§ 35lg 2 p 6 ja § 36 lg 1).

21. Maakohus ei nõustu avaldajatega, et tegemist oli majanduskavaga või osaga sellest.

§ 41lg 1 näeb majanduskavale ranged nõuded.

Majanduskava on oma olemuselt aastaeelarve, see sisaldab lisaks ülevaatele kaasomandi eseme seisukorrast ja aasta jooksul kavandatavatest toimingutest ka kavandatavaid tulusid ja kulusid, korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel, reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurust, kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ja maksuust. Korteriomanike 27.01.2023 otsus oli ühekordse toimega – kas renoveerida piirdeaed kirjeldatud üldistel tingimustel või mitte. Maakohtu hinnangul oli tegemist otsusega teha kaasomandi eseme (piirdeaed) suhtes ehitustöid, mitte otsusega seda tööd rahastada. Lisarahastust (täiendavaid makseid remondifondi) ega laenu võtmist selle otsusega ette ei nähtud. Kuna tegemist ei olnud majanduskavaga, ei pidanud see vastama

§ 41lg-le 1.

22. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud

§ 35

lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel, kuna ühistu põhikirjaga ei ole praegusel juhul ette nähtud rangemaid nõudeid. Vaidlustatud otsus on kooskõlas

§ 35lg-ga 1.

Üheks tavapärase valitsemise küsimuseks on kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont (

§ 35lg 2 p 1).

1. Ühistu juhatuse liige selgitas 08.07.2025 istungil, et tahtis teada, kas majaelanikud toetavad aia renoveerimise plaani. Kõik muu, mis otsuses sisaldus oli taustainfo, et elanikud saaksid teha informeeritud otsuse. Eesmärk oli teha põhimõtteline otsus, kas hakata aeda renoveerima. Otsus oli aluseks, et hakata taotlema Tallinna Linnavalitsuselt „Hoovid korda“ projekti raames toetust.
2. Maakohus ei nõustu avaldajatega ka selles, et otsuse eelnõuga kaasnes sedavõrd vähe põhjendusi, et see saaks muuta otsuse seadusega vastuolus olevaks. Juhatus on kirjeldanud nii tegevusplaani (tööd teostatakse ise, lipid on suures ulatuses taaskasutatavad, postid ja põiktalad vahetatakse välja), materjalide orienteeruvat maksumust (2000-2500 eurot) ja seda, et tööd tehakse oma jõududega. See, kas hiljem võeti vastu otsus täpse eelarve ja kulude jaotuse kohta ei mõjuta tagasiulatuvat esimese otsuse kehtivust. Põhimõttelise otsuse teha aed korda sai vastu võtta ka detailset tööde 5 2-23-3074 nimekirja või täpset eelarvet heaks kiitmata. Teoreetiliselt võib tekkida küsimus, kas ja mis ulatuses on korteriomanikel kohustus osaleda aia renoveerimiskulude kandmisel, kuna otsusega ei oleks heaks kiidetud eelarvet ega kulude jaotust, kuid see ei muuda 27.01.2023 otsust maakohtu hinnangul seadusega vastuolus olevaks. Korteriomanikel on võimalik eelarve ja detailne tööde nimekiri, samuti kulude jaotus ka hilisema otsusega kehtestada või tagasiulatuvalt heaks kiita. Iseenesest on õige avaldajate märkus, et ühistu ei saa sundida korteriomanikke tööle, kuid vaidlustatud otsusega seda ka ei tehtud.
3. Kokkuvõtlikult on vaidlustatud otsus ja selle eelnõu on piisavalt selged ning loovad korteriomanikele tegeliku võimaluse realiseerida enda hääleõigust aia renoveerimise küsimuse üle otsustamisel. Sealhulgas oli korteriomanikel võimalik hääletada otsuse vastu, kui nende arvates ei ole kavandatava eelarve ja toimingute kohta piisavalt andmeid, et renoveerimistööde ettevõtmise poolt olla.
4. Avaldajad on esitanud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude kokkuvõtlikult seetõttu, et ei nõustu kulutuse tegemisega. TsÜS § 38 lg 1 kohaselt saab nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist, kui otsus on vastuolus seaduse või põhikirjaga. Maakohtu hinnangul ei ole 27.01.2023 otsus vastuolus seadusega ega ühegi ühistu põhikirja punktiga. Seetõttu jääb avaldus rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5. TsMS § 172 lg 1 esimese lause kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. TsMS § 172 lg 1 esimest lauset on otstarbekas kohaldada juhul, mil hagita menetluses selle iseloomu tõttu peale avaldaja teisi menetlusosalisi ei ole. Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (RKTKm 07.10.2020, 2-1811359, p 14; RKTKm 02.06.2008, 3-2-1-42-08, p 18). Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, siis annab TsMS § 172 lg 1 teine lause kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi, võimaldades jätta menetluskulud täielikult või osaliselt mõne menetlusosalise kanda, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, mh siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Menetluskulude jaotamisel TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel on lähtekohaks õigluse põhimõte (RKTKo 11.03.2015, 3-2-1-87-14, p 29).
6. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldajate kanda, kuna avaldus jääb rahuldamata. Korteriühistu vaidles avaldusele põhjendatult vastu, mistõttu oleks ebaõiglane jätta kulusid isegi osaliselt ühistu kanda. Sellisel juhul maksaksid ühistu menetluskulud lõppastmes kinni kõik korteriomanikud.
7. Ühistu menetluskulud koosnevad lepingulise esindaja kulust (dtl 135-138). Ühistule on osutatud õigusteenust tunnihinnaga 80 eurot (millele lisandub käibemaks), kokku 15,5 tundi. Ühistu taotleb kulude hüvitamist koos käibemaksuga.
8. Lepingulise esindaja toimingud ja neile kulunud aeg on menetluses olnud järgmised. 30.
9. 08.06.2023 tutvumine kohtumääruse, avalduse ja selle lisadega, õiguslik hinnang, vastuse koostamine avaldusele 3 tundi; 6 2-23-3074 30.
10. 30.
11. 30.
12. 30.
13. 30.
14. 30.
15. 25.09.2023 tutvumine 12.09.2023 kohtunõudega, avaldusega, RK lahenditega, õiguslik hinnang, puudutatud isiku sisuliste väidete koostamine 6 tundi; 03.10.2023 tutvumine avaldaja 03.10.2023 vastuse ja lisadega, õiguslik hinnang, puudutatud isiku arvamuse/seisukoha koostamine 2,5 tundi; 03.04.2025 tutv. E-toimiku materjalidega, menetluse kiirendamise taotluse koostamine, 0,2 tundi; 07.07.2025 tutvumine e-toimiku materjalidega, ettevalmistamine istungiks 2 tundi; 08.07.2025 osalemine istungil 1,5 tundi 08.07.2025 menetluskulude nimekirja koostamine 0,3 tundi.
16. Avaldajad on vaidlustanud menetlusdokumentide koostamisele kulunud aja, pidades seda ülemääraseks, samuti istungi ettevalmistuseks kulunud 2 tundi.
17. Maakohus nõustub avaldajate etteheidetega osaliselt. Ainuüksi see, et toimingu tegemiseks oleks vastaspoole hinnangul pidanud kuluma vähem aega, ei õigusta kulude vähendamist. Küll aga on ülemäärane avaldusele vastamiseks kokku kulunud 9 tundi (08.06.2023 ja 25.09.2023 menetlusdokumentide koostamisele kulunud aeg). Puudutatud isiku 08.06.2023 menetlusdokument oli avalduse läbi vaatamata jätmise taotlus ning seda seetõttu, et avalduse punktis 1.1 oli kirjaviga, avaldajad olid eksinud otsuse aastaarvuga (2023 asemel oli kirjas 2022). Ülejäänud avaldusest on mõista, et avaldajad vaidlustasid 27.01.2023 otsust ning vastav otsus oli esitatud ka avalduse lisana. Maakohus oli avalduse menetlusse võtnud ning sellega oma eelhinnangu nõude selgusele andnud. Puudutatud isiku 25.09.2023 menetlusdokumendis on esmalt 1,5 lehel refereeritud avaldajate seisukohti, mis oli ebavajalik. Kokkuvõtlikult vähendab maakohus nendele dokumentidele kulunud aega poole võrra. Arvestades, et avalduses vaidlustati üht otsust ning avaldus koos lisadega mahtus 24 leheküljele, ei ületa avaldusega tutvumise ja sellele vastamise põhjendatud ja vajalik ajakulu 4,5 tundi. Järgmine menetlusdokument, 03.10.2023 oli vajalik, sest kohus kutsus pooli üles kompromissile ja kohustas selles osas oma seisukoha kujundama ja esitama. Pöördumine kohtu poole menetlusega edasiliikumiseks oli asjakohane, arvestades menetluses olnud seisakut, samuti on hüvitatav menetluskulude nimekirja koostamisele kuluv aeg. Istungiks ettevalmistumisele kahe tunni kulutamist ei ole samuti alust TsMS § 175 lg-ga 1 vastuolus olevaks pidada.
18. Kokkuvõttes loeb maakohus TsMS § 175 lg 1 tähenduses põhjendatud ja vajalikuks esindaja toimingud mahus 11 tundi. See, ligikaudu 1,5 tööpäeva pikkune ajakulu vastab vaidluse mahule, keerukuseastmele ja tõendite hulgale.
19. Puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu (80 eurot, millele lisandub käibemaks) ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Kohtupraktikas peetakse mitteadvokaadist esindaja põhjendatud tunnitasuks 60–100 eurot, millele vajadusel lisandub käibemaks (Tallinna RK 28.09.2023, nr 2-22-15592, p 60). Puudutatud isiku esindaja tunnitasu jääb nendesse raamidesse.
20. Maakohus mõistab avaldajatelt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulude hüvitise 11 tunni eest. Maakohus vähendas
21. aastal tehtud toimingute ajakulu 4,5 tunni võrra (kui kehtis käibemaks 20%). Seega on väljamõistetava hüvitise suuruseks 4,5 tundi * 80 eurot * 1,2 + 2,7 tundi * 80 eurot * 1,22 + 3,8 tundi * 80 eurot * 1,24 = 432 + 263,52 + 376,96 = 1072,48 eurot. 7 2-23-3074 /allkirjastatud digitaalselt/ Geidi Sile kohtunik 8