2-22-12983/25

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ele Liiv, Krista Kirspuu, Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 06.02.2026, Tallinn Tsiviilasja number 2-22-12983 X hagi Y vastu kingitud asja tagastamise nõudes Tsiviilasi Harju Maakohtu 15.08.2025 kohtuotsus Vaidlustatud kohtulahend X apellatsioonkaebus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik 200 000 eurot Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline Menetlusosalised ja nende esindaja Danil Lipatov esindajad ringkonnakohtus Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Eva Tibar Kirjalik menetlus Asja läbivaatamine 1(8) RESOLUTSIOON 1. Jätta Harju Maakohtu 15.08.2025 otsus lõppjärelduses muutmata, muutes osaliselt selle põhjendusi.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud 1. X (hageja) esitas 01.09.2022 Harju Maakohtule hagi Y (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat andma talle üle korteriomandi asukohaga NNN, (registriosa nr NNNNNN) (korteriomand või korter) valdus, kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatu omanikukande kustutamiseks ning korteriomandi ainuomanikuna hageja sissekandmiseks ning kostja nõuoleku kohtuotsusega asendamiseks.

Hageja tugines peamiselt järgmistele asjaoludele:

Hageja on oma käitumisega näidanud kostja vastu üles jämedat tänamatust, kuna on teatanud, et ta ei kavatse kinkelepingust tulenevat kohustust täita. Samuti võib jämedaks tänamatuseks pidada asjaolu, et kostja ei luba hagejal korteris oma alaealist last näha. Kostja on jätnud täitmata kinkelepingus sätestatud kinkega seotud koormise.

Kostja vastuväited 2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

2(8) Kostja tugines peamiselt järgmistele vastuväidetele:

Hagejal ei ole alust lepingust taganemiseks. Vara jagamise tulemusena, võttes arvesse kinkelepingut, pidi jääma pooltele võrdsed osad, lisaks jäi kostjale auto ning mootorratas. Kostja loobus oma osast ühisvarast vastusoorituse – korteriomandi kinke eest, vastasel juhul ei oleks ta ühisvarast loobunud. Lisaks jäi hageja laenu tagama kostja korteriomandile seatud hüpoteek ning korterit jäi koormama ka hageja isiklik kasutusõigus. Kostja ei olnud lepingus võrdseks pooleks.

Maakohtu otsus ja põhjendused 3. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

3.1. Maakohus tuvastas asja lahendamiseks järgmised asjaolud:

3(8) 3.2. Pooled vaidlevad selle üle, milline oli kinkelepingu sisuline iseloom ja kas see oli ühisvara jagamise osa. Hageja väidab, et kinkeleping oli eraldiseisev leping ega sõltunud ühisvara jagamisest. Kostja väidab vastupidist: ühisvara jagamise käigus lepiti kokku, et kogu ühisvara jääb hagejale ja vastutasuks ühisvarast loobumise eest saab kostja korteriomandi.

Seega väidab kostja, et kinkelepingul oli kohane vastusooritus: ühisvara jagati selliselt (hageja omandisse jätmine) just seetõttu, et kostja pidi vastu saama korteri omandi (mis oli tema ja laste elukoht).

3.3. Seadus ei võimalda tuvastada õigussuhet üksnes kirjalikult vormistatud lepingu pealkirja või selles kasutatud terminite alusel. Vaidlusaluse kokkuleppe õigusliku iseloomu kindlaksmääramine eeldab selle tõlgendamist kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29 sätestatud tõlgendamisreeglitega. Lepingu tõlgendamisel lähtutakse VÕS § 29 lg-te 1 ja 4 kohaselt lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest või sellest, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Eelkõige arvestatakse lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-s 5 sätestatud asjaoludega, mh lepingupoolte käitumisega.

Esitatud asjaoludest nähtub, et pärast poolte kooselu lõppemist 2015 aastal, sõlmisid pooled kokkuleppeid, mille eesmärgiks oli jagada poolte ühisvara ning lahendada edasise elukorralduse küsimused. See päädis abielu lahutamisega 20.03.2018 ning samal kuupäeval lepingu sõlmimisega, mis sisaldas ka korteriomandi kinkimist kostjale.

3.4. Kuna kingitud korter oli ainus vara, mille kostja ühisvara jagamise tulemusena sai, ei olnud ühisvara jagamise raames sõlmitud kinkelepingul tegelikult kinke iseloomu – vastusooritusena kinke eest, loobus kostja kõigist oma õigustest ühisvarale hageja kasuks.

Definitsiooni kohaselt on kinkeleping leping, millega kinkija annab üle talle kuuluva eseme eesmärgiga kingisaajat rikastada (VÕS § 259 lg 1). Olemusest tulenevalt tähendab kingisaaja rikastamise eesmärk, et ei tohi esineda vastusooritust, mis kinkijat omakorda rikastaks. St, et kinkelepingu sõlmimise eeldus on ühe poole rikastumine ning teise poole vara vähenemine vastavas ulatuses. Praegu on lisaks kinkelepingule sõlmitud ka ühisvara jagamise kokkulepe, milles kostja loobus omandiõigusest korterile, autole ning mootorrattale hageja kasuks. See tähendab, et kostja on loobunud varalisest õigusest, tema vara on selle võrra vähenenud ning kostja vara on selle võrra omakorda suurenenud. Seega on ühisvara jagamise käigus omandiõigusest loobumine käsitatav vastusooritusena, mis välistab kinkelepingu sätete kohaldamise.

Kinkelepingu puhul on praegusel juhul sisuliselt tegemist hüvitisega, mille hageja on üle andnud kostjale enamsaadud ühisvara väärtuse hüvitamiseks (AÕS § 77 lg 2).

Perekonnaseaduse (PKS) § 37 lg 1 kohaselt varaühisuse lõppedes jagavad abikaasad ühisvara omavahel ning sama sätte lg 3 kohaselt tehakse seda kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. AÕS § 77 lg 2 tulenevalt on üheks kaasomandi ehk siis ka ühisvara jagamise viisiks see, kui asi antakse ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja tema osa rahas. Kaasomandi lõpetamine võib toimuda ka vastavalt poolte kokkuleppele (AÕS § 77 lg 1). Kohus leiab, et praegusel juhul ongi pooled kokku leppinud, et enamsaadud ühisvara eest kingib hageja kostjale korteri.

On eluliselt usutav, et kostja loobus talle kuuluvast osast ühisvaras eesmärgiga saada korteri omanikuks, milles kostja koos lastega elas ja elab siiani. Samuti on usutav, et hageja poleks 4(8) kostjale korterit kinkinud, kui ta poleks vastutasuks saanud pooltele kuulunud ühisvara ainuomanikuks.

3.5. Siinsel juhul on analoogia korras kohaldatav tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 85, mille kohaselt tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Praegusel juhul ei oleks ei hageja ega kostja kinkelepingut sõlminud, kui samaaegselt ei oleks jagatud ühisvara nii, et see jääb hageja ainuomandisse. Seega ei saanud kinkelepingust iseseivalt (s.t ühisvara jagamise kokkuleppest sõltumatult) taganeda.

Poolte poolt kohtule esitatud selgitustest, milles pooled kalduvad perekonnasuhetest tulenevatesse etteheidetesse teineteise suhtes, ilmneb kohtu jaoks seda enam poolte õigussuhet kvalifitseerides, et kinkelepingu puhul on praegu sisuliselt tegemist ühisvara jagamise käigus kostjale vähemsaadud ühisvara väärtuse hüvitamisega. Lepingut tõlgendades saab öelda, et eelduslikult esines poolte vahel kokkulepe vara jagamise osas, st hageja omandisse jäävad seni ühisomandis olnud korter, auto ja mootorratas ning vastutasuks saab kostja kinkelepinguga korteri.

3.6. Kuna kinkeleping on sisulises mõttes ühisvara jagamise kokkuleppe osa ja tingimus, siis ei saa hageja tugineda ka kinkelepingu erisätetele lepingust taganemise osas kingisaaja jämeda tänamatuse või koormise täitmata jätmise tõttu.

Kohus kvalifitseerib kinkelepingu ühisvara jagamise kokkuleppe osaks, millega hüvitatakse kostjale vähemsaadud ühisvara väärtus. Lepingu osaks oleva notari tasu arvestuse (dtl 17) järgi on ühisvara jagamise tehinguväärtus 110 000 eurot ja kinkelepingu väärtus 86 666,67 eurot.

Seega saab hinnanguliselt väita, et ühisvara jagamise tulemusena sai hageja varakogumi väärtusega 110 000 eurot ja kostja vara väärtusega 86 666,67 eurot. Kostja ei ole korterit saanud vastusoorituseta ja seega pole tegemist sisulises mõttes kinkelepinguga.

Kuna poolte vahel pole sisulises mõttes sõlmitud kinkelepingut, siis on toimetu ka hageja 29.06.2022 koostatud ja kostjale edastatud kinkelepingust taganemise avaldus kostja jämeda tänamatuse tõttu. Poolte vahel ei ole tekkinud kinkelepingu tagasitäitmisest tulenevat võlasuhet ja hagejal ei saa olla lepingust taganemise tulemusena tekkivaid õigusi, mis saavad tekkida ainult siis, kui lepingust taganetakse kehtivalt.

Kuna hageja nõue korteri valduse saamiseks tugineb kinkelepingust taganemisele ja poolte vahel oli ühisvara jagamisest tulenev õigussuhe (mitte kinge), siis ei saa kohus rahuldada ka hageja nõuet kinkelepingust taganemise tõttu valduse saamiseks. Hageja ei ole valduse kaitse nõuet teistsugustel asjaoludel esitanud. Samuti ei ole hageja esitanud nõuet kinkelepingu täitmiseks (s.o isikliku kasutusõiguse rakendamiseks).

Kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja kostja kohustamiseks sellekohase nõusoleku andmiseks esitatud hageja nõuet ei saa rahuldada, sest kande aluseks olevast lepingust taganemine on toimetu ja seega pole ka kande alus ära langenud ega kanne muul viisil ebaõigeks muutunud.

Kuna poolte vahel sõlmitud lepingul ei olnud kinke iseloomu, ei analüüsinud kohus hageja väiteid kostja jämeda tänamatuse või koormise täitmata jätmise kohta.

Apellatsioonkaebus 5(8) 4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt palub hageja saata asja uueks arutamiseks maakohtule.

4.1. Maakohus leidis, et kinkelepingu eesmärgiks oli hüvitada kostjale vähemasaadud ühisvara väärtus. Kinkeleping ei saa tulenevalt oma olemusest olla hüvitis millegi eest, sest selle tagajärjel üks isik (kinkisaaja) rikastub alati teise isiku (kinkija) arvel. Järgides maakohtu loogikat, et hageja loovutas kostjale endale kuulunud korteri, et hüvitada kostjale vähemsaadud ühisvara väärust, siis tegemist peaks olema vahetuslepinguga (VÕS § 254 lg 1 tähenduses). Kuna 20.03.2018 lepinguga jagasid pooled oma ühisvara, mida ei saa kvalifitseerida vahetuslepinguna.

Sisuliselt lähtus maakohus kaasomandi lõpetamise võimalusest kaasomandi jätmisega ühe kaasomaniku omandisse hüvitise tasumisega kohustusega AÕS § 77 lg 2 tähenduses, mis on rakendatav siis, kui pooled on pöördunud selleks kohtu poole. AÕS § 77 lg 1 järgi võivad pooled jagada kaasomandi (ka ühisomandi) selliselt, et terve kaasomand jääb ühe poole ainuomandisse selle eest hüvitist tasumata. Kui pooled sellega nõustuvad, ei saa olla ebaõiglase vara jagamisega.

Praegusel juhul andis kostja oma nõusoleku ühisvara jagamiseks selliselt, et terve ühisvara jäetakse vaid hageja ainuomandisse ning kostja ei saa selles eest midagi vastu. Kostjale selgitati enne notariaalse lepingu sõlmimist [lepingu tingimusi] ja ta sai aru sellise ühisvara jagamise tagajärgedest. Notar selgitas kostjale, et ühisvara jagatakse üldjuhul võrdsetes osades, kui ei ole teisiti kokkulepitud. Sellele vaatamata loobus kostja omandiõigusest ühisvara esemetele hageja kasuks hüvitist saamata. Seega oli kostja tahteks lepingus nimetatud tingimustel lepingu sõlmimine.

Maakohus väljus lepingute tõlgendamise reeglitest ning tuvastas pooltele soovidele mittevastavat. 20.03.2018 dokumendis on eraldi sõlmitud nii vara jagamise kui ka kinkeleping.

Lepinguga ei rikutud ühtegi seaduses sätestatud keeldu. Poolte käitumine põhineb lepinguvabaduse põhimõttel. Maakohus tõlgendas 20.03.2018 kokkuleppeid poolte tahte vastaselt.

4.2. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et 20.03.2018 lepingu tulemusena sai hageja varakogumi väärtusega 110 000 eurot ning kostja sai korteri väärtusega 86 666,67 eurot. Hageja sai vara koguväärtusega 67 500 eurot. Samas võttis hageja ka enda kanda kõik eelnimetatud esemetega seotud laenud täies ulatuses. 20.03.2025 lepingu alusel sai kostja enda omandisse eelnevalt vaid hageja ainuomandisse kuulunud korteri, mille väärtuseks oli 130 000 eurot. Seega sai 20.03.2018 lepingu alusel kostja vara, mille väärtus on ca 2 korda suurem hageja saadud vara väärtusest.

Hageja ei saanud kinkida kostjale korterit vähemsaadud ühisvara väärtuse hüvitamiseks, sest hüvitamine tähendab kaotatule vastava rahalise ekvivalendi tasumist.

4.3. Kokkuvõttes jõudis maakohus ebaõigele järeldusele, et hageja ei ole kinkelepingust kehtivalt taganenud.

Vastused apellatsioonkaebusele 5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 6(8) 6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

8.1. Maakohus viitas õigesti VÕS § 259 lg-le 1, mille kohaselt kohustub kinkelepinguga üks isik (kinkija) tasuta teisele isikule (kingisaaja) üle andma talle kuuluva eseme ja tegema võimalikuks omandi ülemineku kingisaajale või tasuta varalisest õigusest kingisaaja kasuks loobuma või muul viisil kingisaajat rikastama.

8.2. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 kohaselt tuli poolte tehingust tulenevaid tahteavaldusi tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Maakohtu tuvastatud asjaoludest saab teha järelduse, et poolte kokkulepete kohaselt oli hageja tahe 20.03.2018 lepingu sõlmimisel loobuda oma korterist kostja kasuks enamsaadud ühisvara arvel ja mõlemad pooled mõistsid, et korteri loovutamine toimub vastutasuna muu ühisvara jagamise eest ehk tegemist oli kompensatsiooniga. Maakohus järeldas sellest tulenevalt õigesti, et hageja tahe kinkelepingu sõlmimisel ei olnud suunatud kostja tasuta rikastamisele ja poolte tahe oli suunatud ühisvara jagamisele. Nimetatust saab teha järelduse, et kinkelepingus väljendatud tahe ei vastanud poolte tahtele.

8.3. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Kuivõrd poolte tahe oli suunatud ühisvara jagamisele, ei vastanud kinkelepingus väljendatud poolte tahe nende tegelikule tahtele ja kinkeleping on tühine (TsÜS § 89 lg 3 alusel).

Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1).

8.4. Kuna kinkeleping on tühine (TsÜS § 89 lg 2 alusel) ja tegeliku tehingu sisu oli hageja loobumine korterist kostja kasuks enamsaadud ühisvara arvel, on varjatud tehinguks ühisvara jagamise kokkulepe, millega korteri omandiõiguse sai kostja (PKS § 37 lg-te 1 ja 3 mõttes).

Kuna korteri jätmine kostjale oli osa laiemast kokkuleppest ühisvara jagamiseks, on tegemist varasid tasakaalustava tehinguga, mitte tasuta kinkena. Kinkelepingu tühisus ei muuda tühiseks käsutustehingut.

8.5. Kuna hageja andis hüvitiseks enamsaadud ühisvara eest kostjale hageja lahusvaraks olnud korteriomandi ja leping sõlmiti notariaalses vormis, on täidetud tehingu vorminõuded ja varjatav tehing (ühisvara jagamise kokkulepe, millega korteri omandiõiguse sai kostja) ei ole tühine. Kui käsitada ühisvara jagamise kokkulepet aga laiema kokkuleppena, millega on hõlmatud varasemad mittenotariaalses vormis sõlmitud kokkulepped, on vorminõuet järgimata tehingu osad muutunud kehtivaks, kuna täidetud on ühisvara jagamise kokkuleppe asjaõiguslik osa ja kinnistusraamatusse on tehtud AÕS § 119 lg 2 kohased kanded.

8.6. Kuna kinkeleping on tühine ja hageja taganemine sellest on toimetu, on kokkuvõttes õige ka maakohtu järeldus, et hagi ei ole võimalik rahuldada.

7(8) 9. Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse seisukoht, et kostja sai ühisvara jagamise tulemusel vara, mille väärtus on ligi kaks korda suurem hageja saadud väärtusest. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu põhjendusi.

9.1. Apellatsioonkaebuse ja maakohtu põhjendused 20.03.2018 tehinguväärtuste võrdlemisel ei arvesta asjaoluga, et lisaks 20.03.2018 lepingus märgitud varale kuulus pooltele ühisvarana NNN korter ja garaažiboks. Nimetatu ei muuda aga maakohtu järeldusi ja otsust ebaõigeks. Maakohtu tuvastatud asjaoludel müüsid pooled selle ühisvara jagamise kokkuleppe osana nii, et sellest saadud raha ei jaotatud mitte poolte vahel võrdselt, vaid jäeti hagejale.

9.2. Lisaks seati ühisvara jagamise käigus hagejale jäänud PPP korteri soetamiseks võetud laenulepingust tulenevate kohustuste tagamiseks hüpoteek NNN2 korterile, mis jäi enamsaadud ühisvara väärtuse hüvitamiseks kostjale. Seega ei saa lähtuda üksnes selle vara väärtusest, mis on 20.03.2018 lepingu esemeks. Ehk kuigi hageja väitel on ta võtnud enda kanda PPP korteri laenuga seonduvad kohustused, tagab ka kostjale jäetud korteriomandile seatud hüpoteek hageja panga ees võetud kohustusi.

9.3. 26.01.2026 menetlusdokumendis esitas apellant väite, et kostja ei tõendanud maakohtus, et korteri müügist saadud raha jätmises hagejale ei leppinud pooled ühisvara jagamise käigus enne 20.03.2022 lepingu sõlmimist ega ka lepingus kokku. Kuna maakohus nimetatud asjaolud tuvastas, vaidlustab apellant sisuliselt maakohtu poolt asjaolude tuvastamist ehk menetlusõiguse normi rikkumist (TsMS § 631 lg 2). Peale apellatsioonkaebuse esitamise tähtaja möödumist ei saa apellant asjaolude tuvastamist vaidlustada, välja arvatud juhul, kui ta taotleb selleks tähtaja ennistamist (TsMS§ 67 jj) (TsMS III komm (2018), § 652, p 3.4 g). Hageja ei ole tähtaja ennistamist taotlenud, mistõttu on väide esitatud hilinemisega ja ringkonnakohus jätab selle tähelepanuta.

9.4. Maakohus on viidanud AÕS § 77 lg-le 2 vaid kaasomandi lõpetamise viiside osas.

Maakohus ei ole poolte ühisvara jaganud. Seetõttu on põhjendamatu apellatsioonkaebuse seisukoht, et normi oleks saanud kohaldada ainult siis, kui pooled oleks kohtu poole pöördunud kaasomandi lõpetamiseks. Isegi, kui pooled võivad teoreetiliselt kokku leppida, et kogu kaasomand jääb ühele poolele selle eest hüvitist saamata, ei ole see asjas tuvastatud asjaoludel niimoodi toimunud ja kostja ei ole ühisvara jagamise käigus tehtud kokkulepete tulemusel hüvitisest loobunud. Seetõttu ei saanud maakohus ka järeldada, et kostja tahteks oli 20.03.2018 lepingust nähtavatel tingimustel leping sõlmida.