Obsah (23)

§ 428§ 670§ 634§ 329§ 394§ 652§ 657§ 654§ 238§ 429§ 424§ 330§ 237§ 398§ 331§ 436§ 5§ 168§ 162§ 171§ 174§ 175§ 150

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks, Anneli Alekand Otsuse tegemise aeg ja koht 30. jaanuar 2026, Tartu Tsiviilasja number 2-24-1

) § 329 lg 1 ja 331 lg 1 alusel, s.o tõendid on esitatud hilinemisega ja kostja ei ole põhistanud hilinemiseks mõjuva põhjuse olemasolu. Samuti ei ole maakohtu hinnangul tegemist asjakohaste tõenditega. 4 Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selle üle, et pooled sõlmisid kehtivalt üürilepingu. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust: õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Avalduse esitamise ja kättesaamise üle vaidlust ei ole. Üürilepingu järgi saab selle ennetähtaegselt lõpetada ainult poolte kirjalikul kokkuleppel (p 11.2, dtl 58) ning üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürileandja on oluliselt rikkunud lepingus kokkulepitud tingimusi, andes eelnevalt üürileandjale mõistliku tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks ja/või lõpetamiseks (p 11.4, dtl 59). Ülesütlemisavalduses ei ole kostja tuginenud kummalegi viidatud alusele. Kostja ei tugine ka VÕS §-des 314–319 nimetatud ülesütlemise alustele, vaid viitab VÕS § 313 lg-le

1. VÕS § 313 lg 1 kohaldamisel tuleb mõjuva põhjuse esinemise üle otsustamisel hinnata mõlema lepingupoole huve ja võtta seisukoht, kas konkreetsed asjaolud on ülesütlemist sooviva lepingupoole jaoks sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise lepingupoole huvi lepingu kehtimise vastu kuni selle korralise lõppemiseni. VÕS § 313 lg 1 raames tuleb ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud. Ei ole välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu (vt RKTKo 09.11.2010, 3-2-1-84-10, p 12). Maakohus nõustus hagejaga, et ei ole oluline, millisel eesmärgil kostja üürilepingu sõlmis. Kostja ei ole tuginenud sellele, et poolte kokkuleppel oleks üürilepingu kehtivus lisaks tähtajale seatud sõltuvusse ka kostjale samaaegselt müüdud seadmete reaalsest kasutamisest või kasutamisvõimalusest. Juba Iisraeliga lepingulisi suhteid luues pidi kostja teadma riigi ajaloolist ja poliitilist tausta ning seega arvestama võimaliku sõjalise konfliktiga seotud riskide ja nende mõjuga enda majandustegevusele. Kostja asus üüritud pinnal tegevust lõpetama enne Hamasi oktoobrikuist rünnakut. Kostjal võis ka juba enne
2. oktoobri 2023 rünnakut tootele turu kadumise tõttu esineda vajadus üüripinnal tootmise lõpetamiseks, kuid tegemist ei ole lepingu ülesütlemiseks mõjuva põhjendusega VÕS § 313 lg 1 mõttes, vaid riskiga, mida peab kostja kandma. Kostja käibes ei ole toimunud olulisi muutusi. Seevastu hagejal on kinnisasja väljaüürimine ainus majandustegevus. Maakohus järeldas, et kostjal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 teise lause tähenduses. Kostja huvi vabaneda enne kokkulepitud tähtaja lõppemist lepinguliste kohustuste täitmisest ei kaalu üle hageja huvi lepingu jätkumise ja sellest tulenevate kohustuste täitmise vastu. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks materiaalsete eelduste puudumise tõttu ei olnud ülesütlemisel õiguslikke tagajärgi ja leping kehtis edasi ning kostja pidi täitma lepingust tulenevaid kohustusi. Ruumide valduse üleandmine ei vabastanud teda sellest kohustusest. Maakohus rahuldas hagi kogu ulatuses, kuid võttis arvesse, et kostja tasus menetluse jooksul hagejale 4712 eurot, mille hageja luges tasutuks põhinõude katteks. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja
3. novembri 2023 arve alusel viivise 1034,80 eurot aja eest
4. novembrist 2024 kuni
5. jaanuarini 2025;
6. detsembri 2023 arve alusel põhinõude jäägi 239,20 eurot, viivise 960,53 eurot aja eest
7. detsembrist 2024 kuni
8. jaanuarini 2025 ja lisanduva viivise 11 eurot
9. jaanuarist 2025 kuni otsuse tegemiseni
10. veebruaril 2025;
11. jaanuari 2024 arve alusel põhinõue 2516,86 eurot ja viivise 1014,29 eurot aja eest
12. jaanuarist 2024 kuni otsuse tegemiseni
13. jaanuaril 2025; viivise 0,1% põhinõudelt 2756,06 eurot päevas alates
14. veebruarist 2025 kuni põhinõude täitmiseni. 5 MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
15. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
16. veebruari 2025 otsuse osalist tühistamist, hagi rahuldamata jätmist ning resolutsiooni p 2 muutmist selliselt, et lugeda hagejale
17. jaanuaril 2025 tasutud 4712 eurost põhivõla katteks 4291,04 eurot ja 420 eurot tagastada kostja kontole nr EE494204278623388102 kui alusetult enammakstu. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus ekslikult jõudnud järeldusele, et kostja üürilepingu ülesütlemise avaldus oli kehtetu, sest selleks puudub VÕS § 313 lg 1 nimetatud alus. Kostjal oli alus üürileping erakorraliselt üles öelda. Maakohus kohaldas VÕS § 313 lg-t 1 valesti ja jättis menetlusnorme rikkudes tõendid vastu võtmata, mis viis ebaõige otsuseni. Maakohus ei määranud tõendite esitamiseks tähtaega.
18. jaanuari 2025 istungil andis kohus tähtaja lõplike seisukohtade esitamiseks kuni
19. jaanuarini
20. Kostja pidas sellest tähtajast kinni, tema seisukohtades ega tõendites polnud midagi uut ega üllatuslikku. Kostja ei nõustu, et esitas tõendid hilinenult ja et need ei ole asjakohased. Lepingu ülesütlemiseks esines asjaolu – Iisraeli sõjaline ründamine alates kevadest 2023, mida kostja ei näinud ette ega saanud ette näha, nagu on VÕS § 313 lg 1 kohaldamiseks vaja. Kostja sõlmis üürilepingu vaid selleks, et toota toidupaberit Iisraeli. Tootmine Jõhvis tuli aga lõpetada seoses tellimuste kadumisega, mille põhjuseks oli Iisraeli ründamine. Üürileping oli seotud kahe samal ajal sõlmitud seadmete müügilepinguga. Maakohus ei täitnud väljaselgitamiskohustust, järeldused Iisraeli olukorrast ei ole õiged, terrorirünnak oli seninägematu ning põhjendamatu on kostjale etteheidete tegemine Iisraelis asuva isikuga lepingu sõlmimise pärast. Maakohus kaalus poolte huve majandusnäitajate alusel, kuigi kostja sellele ei tuginenud. Kostja edukatest majandusnäitajatest tegi maakohus järelduse, et
21. oktoobri 2023 terrorirünnak kostja majandustegevusele negatiivselt ei mõjunud, kuigi see tingis Jõhvi tootmisüksuse sulgemise. On üldteada asjaolu, et sõja puhkedes liiguvad inimesed vähem väljas. Toitumistava muutumine Iisraelis on üldteada fakt. Maakohus oleks pidanud jõudma järeldusele, et kostjalt ei saanud üürilepingu täitmise jätkamist eeldada, kui sõda oli Jõhvi tootmisüksuse seisanud.
22. jaanuaril 2026 esitas kostja ringkonnakohtule taotluse menetluse lõpetamiseks

§ 428

lg 1 p 2 alusel, sest poolte vahel on samal alusel sama hagieseme üle jõustunud kohtulahend. Tsiviilasjades nr 2-23-137832, 2-23-137835, 2-23-137836, 2-23-137837 ja 223-137838 on poolte vahel jõustunud kohtumäärustega kinnitatud kompromissid. Kompromisside kohaselt pidi kostja tasuma hagejale kompromissimäärustes sätestatud summad. Määrused ei reguleeri, kas hagejal on veel kompromissidega hõlmamata nõuded kostja vastu. Sellepärast tuleb lähtuda VÕS § 578 lg-s 2 sätestatust, mille kohaselt ei ole hagejal kostja vastu rohkem nõudeid. Poolte nõuded on kompromissimäärustega ammendavalt lahendatud.

§ 670

lg 2 alusel võib menetluse lõpetamist taotleda ringkonnakohtult ka pärast kohtuotsuse tegemist. Kui ringkonnakohus jätab menetluse lõpetamise taotluse rahuldamata ja leiab, et üürilepingu ülesütlemine oli kehtetu, palub kostja arvestada VÕS § 296 lg-s 3 sätestatuga, üürnik võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Maakohus ei ole hageja nõuet viidatud sätte valguses analüüsinud. Kuivõrd hageja enda väitel on juba 2023. a augustis kostja selgitanud hagejale asendusüürniku otsimise vajadust (istungiprotokolli lk 2), siis 2023. a novembriks oli hagejal piisavalt aega leida asendusüürnik. Seega hageja enda väidete õigsust eeldades ei saa tal enam nõuet olla. Õiguse tõlgendamise kohta võib apellant

§ 634lg 2 kohaselt esitada uusi väiteid ka pärast apellatsioonitähtaja möödumist.

6

1. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulude kostja kanda jätmist. Hageja meelest ei ole samaaegselt võimalik mitte vaidlustada kohtuotsuse resolutsiooni p-i 2, kuid siiski taotleda kohtult selle punkti sõnastuse muutmist. Maakohus on VÕS § 313 lg-t 1 õigesti kohaldanud, kohtuotsuses sisaldub kohtu seaduslik ja põhjendatud seisukoht. Maakohus ei ole menetlusnorme rikkunud. Maakohus jättis kostja
2. jaanuaril 2025 esitatud tõendid õigesti

§ 329

lg 1 ja 331 lg 1 alusel tähelepanuta, sest need esitati hilinemisega ja hilinemiseks ei toodud esile mõjuvat põhjust.

§ 394

lg 2 p 3 ja

§ 329

lg 2 järgi oli kostjal oma seisukohtade ning tõendite esitamise kohustus juba hagile vastamisel ning uute asjaolude puhul vähemalt seitse päeva enne istungit. Tõendid ei ole ka asjakohased, need ei tõenda asjaolu, mis annaks aluse VÕS § 313 lg 1 kohaldamiseks. Vaidluse esemeks ei ole poolte vahel üüripinnal asunud seadmete ostmine, samuti puudub vaidlus selle üle, et kostja müüs oma tooteid Iisraeli. Kuna kostja ei palu ringkonnakohtul neid tõendeid vastu võtta, saab ta ilmselt ka ise aru, et need ei ole asjakohased. Kuna kostja asus üüritud pinnal tootmisüksuse tegevust lõpetama juba augustis 2023, ei saanud lepingu ülesütlemine olla seotud Hamasi 7. oktoobri 2023 rünnakuga. Kostja käive ei ole ka pärast nimetatud rünnakut oluliselt muutunud. Väite, et juba kevadest 2023 toimusid rünnakud Iisraelis, esitas kostja alles apellatsioonkaebuses, kohus ei saa sellega apellatsioonimenetluses

§ 652lg 4 järgi arvestada.

See väide on ka tõendamata ega ole asjakohane. Üürilepingu sõlmimise eesmärgil ei ole vaidluses tähendust. Pooled lepingu sõlmimise üle ei vaidle. Väide, et Iisraeli sõjalise ründamisega tõttu tuli Jõhvi tootmine lõpetada seoses tellimuste kadumisega, on tõendamata. Kostja 2023. a majandusaasta aruande andmed apellandi müügi kohta Iisraeli tõendavad vastupidist. Kostja väited Iisraeli kohta ei ole asjakohased, neil puudub vaidlusega seos. Kostja viide

§ 652

lg 3 p-le 1 ei ole asjakohane, sest puuduvad tõendid, mis omaks tähtsust asja õigel lahendamisel ja mille maakohus on ebaõigesti vastu võtmata või hindamata jätnud. Kostja nõuet 420 euro tagastamiseks ei saa apellatsioonimenetluses esitada ega kohus sellist nõuet ka menetleda. Kostjal tuleks tagasinõue esitada eraldi hagimenetluses. Kostja taotlus menetlus lõpetada on alusetu, kostja esitatud uued tõendid on lubamatud ja asjakohatud. Ainuüksi kompromissmääruste kuupäevadest nähtub, et tegemist ei saa olla vaidlusega sama hagieseme üle. Praeguses asjas nõuab hageja kostjalt

1. a detsembri osalist ja
2. a jaanuari täielikku üüri, milline nõue ei olnud kompromissimääruste ajal veel tekkinud ega sissenõutavaks muutunud. Menetluse lõpetamise taotlus tuleb jätta rahuldamata ning sellega koos esitatud tõendid vastu võtmata. Uued väited ja tõendid ei ole esitatud tähtaegselt, neil ei ole praeguses vaidluses tähtsust.
3. aasta kompromissimäärused puudutavad varasemast ajast tekkinud üürivõla ajatamist ega oma praeguses tsiviilasjas nõutava võlgnevusega mingit seost. Määrustest ei nähtu, et kujundataks ümber tulevikus tekkivat üüritasu ja kõrvakulude tasumise kohustust. Kostja käsitlus VÕS § 578 lg-st 2 on väär. Ühe võlgnevuse perioodi kohta sõlmitud kompromiss ei saa hõlmata ega lõpetada kõiki nõuded (muu hulgas neid, mis ei ole veel tekkinud ja sissenõutavaks muutunud), kui pooled ei ole selles selgesõnaliselt kompromissis kokku leppinud. Kostja uus väide VÕS § 296 lg 3 kohaldamise kohta on

§ 652lg 4 alusel lubamatu.

Kostja ei ole maakohtus ega ka apellatsioonkaebuse esitamisel tõstatanud küsimust 7 asendusüürniku kohta. Hageja reklaamib üüripinda jätkuvalt, kuid seni ei ole õnnestunud uut üürnikku leida. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusnormi rikkumise tõttu

§ 657

lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja nõude kostja vastu põhivõlgnevuse 7468,06 eurot, viivise 227,75 eurot ja alates 17. jaanuarist 2024 lisanduva viivise väljamõistmiseks ning luges põhivõlgnevuse 4712 euro ulatuses osaliselt tasutuks. Hagist osalise loobumise tõttu tuleb menetlus põhivõlgnevust 2756,06 eurot ületavas osas lõpetada. Kostjalt välja mõistetud summa osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonimenetluse kulud jätab ringkonnakohtus kulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus esitab

§ 654lg 2² järgi otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

1. Ringkonnakohus jätab läbi vaatamata kostja taotluse kohustada hagejat tagastama kostjale 420 eurot ning lugeda hagejale
2. jaanuaril 2025 tasutud 4712 eurost põhivõla katteks 4291,04 eurot. Tegemist on uue nõudega, mille kostja esitas apellatsioonimenetluses. Hagejalt raha saamiseks tulnuks kostjal esitada vastuhagi või tuleb esitada eraldi hagi. Lisaks, kui 4712 eurost lahutada 420 eurot, on tulemuseks 4292 eurot, mitte 4291,04 eurot.
3. Ringkonnakohus jätab rahuldamata kostja taotluse menetluse lõpetamiseks ning kostja esitatud uued tõendid – kompromissmäärused – asja juurde võtmata. Kostja esitas
4. jaanuaril 2026 menetluse lõpetamise taotluse, tuginedes

§-le 432, mille kohaselt ei saa hageja menetluse lõpetamise korral pöörduda uuesti kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Praeguses asjas on hagi esemeks

1. veebruari 2021 üürilepingust nr 1 tulenev üürinõue novembri 2023, detsembri 2023 ja jaanuari 2024 eest, hagi alusena tugineb hageja sellele, et üür on maksmata ja kostja ei öelnud üürilepingut kehtivalt üles, vaid ülesütlemisavaldus oli ülesütlemise materiaalsete eelduste puudumise tõttu toimetu. Kostja viidatud kompromissid on kinnitatud
2. septembril ja
3. oktoobril
4. Neis määrustes ei ole nimetatud
5. veebruari 2021 üürilepingust nr 1 tulenevat üürinõuet novembri 2023, detsembri 2023 ja jaanuari 2024 eest, ka ei ole määrustes viidet, et üürileping oleks kompromissi kinnitamisega lõppenud ega üldse viidet üürilepingule. Kostja ei ole praeguses asjas varem tuginenud sellele, et üüri maksmise kohustus on ära langenud või üürileping lõppenud enne kostja ülesütlemisavaldust. Kostja viide

§ 670lg-le 2 ei ole asjakohane.

Kostja käitub ka vastuoluliselt, sest maakohtu menetluse ajal tasus ta üüri kuni ülesütlemisavalduseni, millist kohustust tal ei oleks pidanud tema enda kompromissidele antud tõlgenduse kohaselt olema. Samuti ei oleks olnud kostjal põhjust esitada üürilepingu ülesütlemise avaldust. Hageja viitab põhjendatult, et kompromissmäärused on tehtud enne kui praeguses asjas hagi esemeks olevad nõuded tekkisid ja sissenõutavaks muutusid. Eelnevast tulenevalt ei ole kostja menetluse lõpetamise taotluse rahuldamiseks alust, sest kompromissmäärused ei ole tehtud vaidlustes samal alusel sama hagieseme üle. Ka ei ole

§ 238

lg 1, § 331 lg 1 ja § 652 lg 4 kohaselt alust võtta vastu kostja esitatud uusi tõendeid, sest need on esitatud hilinemisega ja neil ei ole asja lahendamisel tähtsust.

1. Hageja on maakohtu menetluse kestel oma nõuet vähendanud. Maakohus nõude vähendamise kohta seisukohta ei võtnud, rikkudes sellega menetlusõiguse normi. 8 Hagiavalduses taotles hageja kostjalt põhivõlana 7468,06 euro väljamõistmist.
2. jaanuari 2025 kohtuistungil vähendas hageja nõuet 4712 euro võrra, millise summa kostja menetluse kestel hagejale tasus (dtl 325). Hageja luges tasutuks novembri 2023 üüriarve 2475,60 eurot ja osaliselt detsembri 2023 üüriarve 2236,40 euro ulatuses. Põhivõlg vähenes seega 2756,06 euroni ning hageja korrigeeris vastavalt ka viivisenõuet. Maakohus pidanuks selgeks tegema, kas hageja on hagist osaliselt loobunud (

§ 429

mõttes) või hagi osaliselt tagasi võtnud (

§ 424

mõttes) ja vajadusel tegema määruse menetluse osalise lõpetamise või hagi osalise läbi vaatamata jätmise kohta (RKTKo

1. märts 2014 nr 3-2-1-197-13, p 35). Apellatsioonkaebuse lahendamisel saab ringkonnakohus puuduse kõrvaldada ja nõude vähendamise kohta seisukoha võtta (RKTKm
2. mai 2017 nr 3-2-1-29-17, p 19).
3. jaanuaril 2026 vastas hageja ringkonnakohtule, et nõude vähendamisega loobus ta osaliselt hagist põhivõla 4712 euro nõudes ning põhivõla suuruseks jäi 2756,06 eurot, mis koosneb detsembri 2023 üüriarvest osaliselt ja jaanuari 2024 üüriarvest tervikuna, lisaks nõuab hageja kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivist ja viivist alates kohtuotsuse tegemisest kuni kohustuse kohase täitmiseni 0,1% päevas põhivõlgnevuselt. Kostja leidis, et hagist loobumine on hageja õigus, kuid kostjalt on sel juhul alusetult liiga palju riigilõivu välja mõistetud. Ringkonnakohus võtab osalise hagist loobumise vastu ning lõpetab menetluse põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot.
4. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, nagu oleks maakohus jätnud menetlusnorme rikkudes tõendid vastu võtmata. Kostja koos lõppseisukohaga esitatud tõendid esitati hilinemisega. Samuti leidis maakohus põhjendatult, et tõendid ei ole asjakohased.

§ 330lg 1 järgi tuleb tõendid esitada enne eelmenetluse lõppemist.

Kohus annab

§ 237lg 1 kohaselt selleks tähtaja.

Kui tõendit ei ole tähtaja möödudes esitatud või tõendite kogumist taotletud, võib hiljem tõendile tugineda üksnes

§-s 331 sätestatut järgides. Maakohus andis kostjale tähtaja tõendite esitamiseks

1. veebruari 2024 määruses, millega võeti hagi menetlusse. Kostja esitas koos vastusega hagiavaldusele
2. aprillil 2024 ka tõendid. Maakohus määras
3. jaanuariks 2025 kohtuistungi, mille kostja palus pidada ilma tema osavõtuta (dtl 323). Kostjat esindas sel ajal õigusteadmistega lepinguline esindaja, kes pidi teadma, et

§ 329

lg 2 kohaselt tuleb tõendid esitada selliselt, et need saaks teistele menetlusosalistele edastada vähemalt seitse päeva enne eelistungit, kui kohus ei ole määranud teisiti. Maakohus ei määranud teisiti. Kostja pidi ka arvestama, et kui asjas tähendust omavad asjaolud on piisavalt välja selgitatud, arutab kohus

§ 398

lg 2 järgi reeglina asja istungil eelistungi jätkuna ja lahendab asja sisuliselt. Kohtuistungil andis maakohus pooltele lõppseisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamiseks tähtaja kuni

1. jaanuarini 2025 ning määras lahendi tegemise aja. Kostja esitas täiendavad tõendid koos lõppseisukohaga
2. jaanuaril 2025.

§ 331

lg 1 järgi menetleb kohus pärast tähtaja möödumist esitatud tõendit üksnes juhul, kui selle menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kostja ei põhistanud avalduses, miks ta tõendit varem ei esitanud. Hageja seisukohad olid talle teada juba enne kohtuistungit. Hageja vaidles

1. jaanuaril 2025 uute tõendite vastuvõtmisele vastu, hagejale nende kohta seisukoha esitamiseks tähtaja andmine oleks venitanud menetlust, sest lahendi tegemise aeg oli juba määratud. Seega olukorras, kus kostja ei olnud nimetanud hilinemiseks mõjuvat põhjust ja tõendite vastuvõtmine oleks pikendanud menetlust, jättis maakohus täiendavad tõendid õigesti vastu võtmata. 9
2. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 teise lause tähenduses. VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, mille sisu saab kõrgema astme kohus kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire (RKTKo
3. november 2010 nr 3-2-1-84-10, p 10). Maakohus on nõuetekohaselt kaalunud poolte huve, ilma milleta ei saa VÕS § 313 lg 1 kohaldada (RKTKo
4. oktoober 2004 nr 3-2-1-100-04, p 13). Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ega korda neid

§ 654lg 6 alusel.

Tähtajalise üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel peavad ülesütleva poole huvid ületama ülekaalukalt teise poole huve (RKTKo

1. november 2010 nr 3-2-1-84-10, p 12). Majanduse normaalset toimimisviisi iseloomustab tsüklilisus. Riigikohtu hinnangul võib majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul (RKTKo
2. november 2010 nr 3-2-1-84-10, p 11). Samas ei ole kostja praegusel juhul selliseid asjaolusid esile toonud. Tõendid kinnitavad hageja väidet, et kostja püüdis üürilepingut lõpetada juba enne Hamasi
3. oktoobri 2023 rünnakut (dtl 162, 554), mida kostja nimetab ülesütlemise põhjusena ülesütlemisavalduses. Suuremaid kokkupõrkeid Iisraeli ja Hamasi vahel on alates
4. aastast olnud mõneaastase vahega, sh aastal 2021, mil pooled üürilepingu sõlmisid. Kostja sõlmis üürilepingu viieks aastaks ning pidi teadma pingelisest olukorrast, mis on piirkonnas valitsenud alates Iisraeli riigi loomisest
5. aastal. Tellimuste katkemine oli kostja äririsk. Kostja majandusnäitajatele tugines hageja, maakohus on neid õigesti põhjendamisel arvesse võtnud. Iisraeli toitumistava või selle muutumine ei ole ringkonnakohtu hinnangul üldteada asjaolu.
6. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maakohus jättis vääralt kohaldamata VÕS § 296 lg
7. Kostja märgib iseenesest õigesti, et õiguse tõlgendamise kohta võib apellant

§ 634

lg 2 kohaselt esitada seisukohti ka pärast apellatsioonitähtaja möödumist ning et õiguse kohaldamine on kohtu ülesanne. Samas tuleb pooltel tuua kohtu ette asjaolud, mis on konkreetse normi kohaldamise eelduseks. Kohus ei pea kontrollima nõuet nendel õiguslikel alustel, mille kohta ei ole menetlusosalised nõude rahuldamiseks vajalikke asjaolusid kohtu ette toonud (vt RKTKo

1. mai 2022 nr 2-19-121704/50, p 11; RKTKo
2. detsember 2021 nr 2-18-4181/75, p 15). VÕS § 296 lg-s 3 nimetatud üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtus on faktilised asjaolud, mitte õiguslik küsimus. Üürist mahaarvamine oleks kostja vastuväide hageja nõutava summa suurusele, mida kostja ei ole senises menetluses sellisel kujul esitanud.

§ 436

lg 4 sätestab mh, et otsust tehes ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Ka Riigikohus on leidnud, et VÕS § 296 lg 3 järgsetele võimalikele mahaarvamistele peab kostja menetluses tuginema (RKTKo

1. aprill 2013 nr 3-2-1-5-13, p 32). Lisaks juhib ringkonnakohus tähelepanu, et VÕS § 296 lg 3 ei ole äriruumi üürilepingu sõlmimisel imperatiivne säte. Poolte sõlmitud üürilepingust võib tuleneda, et aja eest, mil üürnik temast oleneval põhjusel asja kasutada ei saa, tuleb üürnikul maksta lepingus kokkulepitud üüri ning et üürileandja kokkuhoitut ei tule üürist maha arvestada (vt RKTKo
2. mai 2009 nr 3-2-1-37-09, p 17). Pooled ongi üürilepingu p-s 5.10 kokku leppinud, et üüri ja muude lepingujärgsete maksete tasumise kohustust ei mõjuta asjaolu, kas üürnik faktiliselt ja kui suures ulatuses lepingu eset kasutab. 10
3. Maakohtule väljaselgitamiskohustuse täitmata jätmise etteheide on asjakohatu.

§ 5

lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Erinevalt hagita menetlusest ei kogu kohus hagimenetluses ise tõendeid ega selgita välja asjaolusid.

1. Ringkonnakohus märgib, et kuigi maakohus mõistis viivise välja lõpptulemusena õiges summas, on maakohtu otsuse põhjenduste p-s 10 vead kuupäevades:
2. novembri 2023 arve alusel viivis 1034,80 eurot aja eest
3. novembrist 2024 (peab olema 2023) kuni
4. jaanuarini 2025;
5. detsembri 2023 arve alusel viivis 960,53 eurot aja eest
6. detsembrist 2024 (peab olema 2023) kuni
7. jaanuarini 2025; viivis 1014,29 eurot aja eest
8. jaanuarist 2024 kuni otsuse tegemiseni
9. jaanuaril (peab olema veebruaril)
11. Maakohus jättis menetluskulud õigesti kostja kanda, sest kuigi maakohus ei täpsustanud, kas hageja nõudest loobub, vähendas hageja nõuet sellepärast, et kostja rahuldas osa sellest pärast hagi esitamist, mistõttu ei tule sellega seotud menetluskulusid

§ 168lg 4 alusel jätta hageja kanda.

Ülejäänud osas rahuldas maakohus hagi, mistõttu jäid ülejäänud osas menetluskulud põhjendatult kostja kanda

§ 162lg 1 alusel.

17. Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonimenetluse kulud tuleb

§ 171

lg 1 alusel jätta kostja kanda, sest maakohtu otsuse resolutsioonis tühistatakse vaid sõnastuslik ebatäpsus, sisuliselt ringkonnakohus maakohtu otsust ei muuda – maakohus mõistis kostjalt välja õige summa. 18. Vastavalt

§ 174

lg-le 3 määrab ringkonnakohus kindlaks apellatsioonimenetluse kulude rahalise suuruse. Hageja palub kostjalt õigusabikulu hüvitamiseks välja mõista 607,50 eurot, lepingulise esindaja ajakulu oli 4,5 tundi, tunnihinnaga 135 eurot, millele lisandub käibemaks. Esindaja koostas vastuse apellatsioonkaebusele ja kahele kohtunõudele, vastas kostja 16. jaanuari 2026 menetlusdokumendile ja koostas menetluskulude nimekirja. Ringkonnakohtu hinnangul ei ületa tunnihind turuhinda ja kulunud aeg on põhjendatud. Ringkonnakohus määrab seega

§ 175

lg 1 alusel hagejale hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 607,50 eurot ja mõistab kulu kostjalt hageja kasuks välja. Ringkonnakohus märgib, et osaliselt maakohtu minetuste ja osaliselt apellatsioonkaebuse taotluste ebaselguse tõttu on kostja tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu liiga palju. Sisuliselt vaidlustas kostja vaid maakohtus temalt välja mõistetud põhivõlgnevuse osa ja sellele vastavat viivist (maakohtu otsuse resolutsiooni p 3). Kuna ka hageja osaliselt hagist loobus, tuleb ringkonnakohtus hagihinnaks lugeda 5662,53 eurot, millelt riigilõiv on 595 eurot. Hagejal on

§ 150lg 1 p 2 alusel õigus taotleda enammakstud riigilõivu tagastamist.

Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada taotlus, milles märkida pangakonto number, millele riigilõivu tagastamist soovitakse, ja kontoomaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist

§ 150

lg 3 kohaselt ei tagastata menetluse lõpetamisel hagist loobumise tõttu eelnevas kohtuastmes tasutud riigilõivu. (allkirjastatud digitaalselt) 11