Obsah (10)

§ 20§ 38§ 39§ 35§ 40§ 31§ 4§ 12§ 9§ 29

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kairi Piirisild ja Kaija Piirmets Määruse tegemise aeg ja koht 23.12.2025, Tallinn Kohtuasja number 2-18-19244 Koh

) § 41 lg 1 p-de 1 ja 3 nõuetele. 2.

1. Puudutatud isikul ei ole kohustust tasuda avatäidete kulu. Puudutatud isiku korteri akende restaureerimine või väljavahetamine ei olnud vajalik, vaid olnuks toreduslik. Seejuures olid korterelamu müüripoolsed aknad muinsuskaitse eritingimuste järgi kehvemas seisus kui Kooli tänava poolsed aknad, kuid müüripoolseid aknaid ei otsustatud restaureerida. Puudutatud isiku korteril olid originaalaknad ning ta oli neid jooksvalt hooldanud. Seetõttu ei saanud korteriomanikud puudutatud isiku akende üle üldkoosolekul otsustada. Avatäidete kulu ei ole seotud pangalaenu omafinantseeringuga. Puudutatud isik korraldas enda korteri akende restaureerimise ise ning lasi need säästva renoveerimise spetsialistil, muinsuskaitse ametnikul ja linna ehitusjärelevalve spetsialistil üle vaadata. Muinsuskaitse kiitis restaureeritud aknad heaks. Restaureeritud aknad vastavad renoveerimisprojektile ja kohaliku omavalitsuse kehtestatud muinsuskaitse projektile. Puudutatud isik oli enda korterisse viiva trepikoja ukse juba
2. a-l omal kulul restaureerinud. Täiendavate ukse restaureerimistööde tegemine ei olnud vajalik, vaid toreduslik. Ei ole selge, kas 8484 eurot on avatäidete renoveerimise või uute avatäidete kulu ning kes on kulu suuruse määranud. Alternatiivse hinnapakkumise järgi oli akende hind 5465 eurot. Igal juhul ei olnud puudutatud isiku korteri jaoks uute akende tellimine vajalik, sest muinsuskaitse eritingimuste järgi tuli puudutatud isiku korteri aknad restaureerida, mitte välja vahetada. Lisaks ei olnud avaldaja tellitud aknad algupärase kuju, detailide ega mõõtmetega. Nende paigaldamiseks pidi lõhkuma fassaadi, mis ei taga ajaloolise maja algupärast taastamist. Korteriomanikud ei otsustanud
3. juuli
4. a üldkoosolekul avatäidete kulu tasumise tähtaega. Avaldaja juhatus määras oma volitusi ületades ja puudutatud isiku huve arvestamata avatäidete kulu arve tasumise tähtajaks
5. augusti 2018, mis ei ole mõistlik aeg nii suure kulu tasumiseks. Eriti arvestades, et hiljemalt
6. juunil 2018 pidi puudutatud isik tasuma ka omafinantseeringu 2312 eurot 42 senti, iga kuu tasuma kommunaalkulud ja remondifondi makse ning akende restaureerimine ei olnud hädavajalik ja puudutatud isik oli teinud ettepaneku teha remonttööd etappide kaupa vastavalt võimalustele. Statistikaameti andmetel oli
7. a keskmine brutokuupalk 1310 eurot. Niivõrd suurte kohustuste puudutatud isikule panemine kahjustas puudutatud isikut ja oli vastuolus hea usu põhimõttega. Arvestades, et puudutatud isik ei nõustunud avatäidete kulu kandmisega, võis ta seega nende kandmisest keelduda. 9 2-18-19244 Yl ei olnud õigust avatäidete arvet puudutatud isiku eest tasuda ja avaldajal õigust täitmist Ylt vastu võtta. Seetõttu ei tekkinud Yl puudutatud isiku vastu nõuet, mida avaldajale loovutada, ning nõude loovutamine on tühine. Korteriomanikult saab kulutuste hüvitamist nõuda üksnes korteriühistu ning kulutused peavad olema vajalikud ja tehtud, st neid ei saa nõuda ette. Need nõuded ei ole täidetud. Lisaks oli puudutatud isik keelanud Yl arvet tema eest tasuda, mistõttu ei vastanud arve tasumine puudutatud isiku huvile ja tahtele. Samuti ei olnud see avalikes huvides oluline ning puudutatud isik ei kiitnud seda hiljem heaks. Yl ei olnud õigust avaldajat nõude loovutamise lepingu sõlmimisel esindada, sest ta oli lepingu teine pool. Nõude loovutamise lepingu sõlmimise oleks pidanud otsustama korteriomanike üldkoosolek ning määrama ka lepingu tingimused ja avaldaja esindaja tehingus. 2.
8. Puudutatud isik ei pea hüvitama lisatööde tegemise kulusid. Korteriomanikud ei otsustanud lisatööde tegemist ja töövõtulepingu lisakokkuleppe sõlmimist. Seetõttu ei olnud avaldaja juhatusel õigust neid tellida ning lisatöödega seotud kulude eest vastutab avaldaja juhatus. Lisaks, kuigi töövõtulepingu järgi tuli lisatööde hind fikseerida töövõtulepingu lisas, ei sisaldanud lisakokkuleppe hindu. Korteriühistu ei saa võtta kohustusi, mille suurus ei ole teada. Remonttööde kallinemine ei ole seotud puudutatud isiku käitumisega. Puudutatud isik ei ole remonttööde tegemist takistanud. Nii katuse- kui ka aknatööd sai teha ja ka tehti väljast ning nende tegemiseks ei olnud vaja pääseda puudutatud isiku korterisse. Seejuures olid korterelamu hoonetes probleemseks müüritise sees olnud puidu detailid, talade otsad ja müürilatid. Neid ei saa näha pööningult, vaid ainult siis, kui katus on pealt lahti ja müüritise saab lahti lammutada. Puudutatud isiku korteri kohale jääv pööning ja katus olid lahti ja juurdepääsetavad ajal, mil avaldaja kohtusse pöördus, ning pööningul käisid nii juhatus, ametnikud kui ka ehitajad. Avaldaja ei toiminud seega kohtusse pöördumisel heas usus. Puudutatud isik ei põhjustanud remonttööde seisakut ning seisaku aeg on tõendamata. Remonttööd venisid hoopis korterelamu kahekordse hoone väga halva seisukorra tõttu. Puudutatud isik oli enda korteri kohale jäävat katuse osa parandanud, mistõttu oli see palju paremas seisukorras, kui korteri 3 pealne katuse osa. Korterelamu kahekordse hoone remonttööde käigus tuli puhastada pööning ning vahetada vahelagi ja talad. Arvestades kahekordse hoone remonttööde kulgu, ei olnud remonttööde lõpetamine
9. novembril 2018 reaalne, ning kahekordse hoone remonttööd jätkusid ka pärast seda. Lisatööde tegemine ja nende eest tasumine on tõendamata. Lisatööde nimekiri ja arvestused ei ole õiged ning on koostatud kohtumenetluse tarbeks. Neis on kajastamata korterelamu kahekordse hoone täielik katuselammutus, mädanenud pööningupõranda (vahelae) lammutus ja taastamine, uued talad, prahiveod, korstnate ladumine, keldriakende vahetus, keldribokside lammutamine jne. Puudutatud isikult nõutakse alusetult kulusid, mille on tekitanud avaldaja juhatus ja ebaseadusliku ehitustegevusega ka ehitaja ning mis on seotud Y korteri kohale jääva pööningu ja korterelamu kahekordse hoone lisatöödega. Ei ole lisatööde akte ega lisatööde eest esitatud arveid. Tagantjärele koostatud lisatööde nimekirjast ei ole võimalik aru saada, millised tööd on tehtud. Ehituspäevikud koostati samuti tagantjärele. Ehitaja ei ole erapooletu, sest ta ei ole lisatööde eest raha saanud ja on huvitatud asja lahendemisest avaldaja kasuks. Ehitaja on rikkunud seadust ning on ebapädev ja ebausaldusväärne. Katuse tõstmine ei olnud ehitustehniliselt põhjendatud, sest katus võetakse lahti väljast ning pööningule pääses ligi. Lisaks on katuse tõstmine käsitatav ümberehitamisena, milleks olnuks vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Samuti oli selleks vaja ehitusprojekti, ehitusteadet ja 10 2-18-19244 muinsuskaitse kooskõlastusi. Kuna neid ei olnud, oli katuse tõstmine ebaseaduslik. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) ehitusjärelevalve algatas ebaseadusliku ehituse osas ka järelevalvemenetluse. Katusetööde põhiprojekti muudatusprojekti järgi tuleb katuse algne kuju taastada. Puudutatud isikut katuse tõstmise kavatsusest ei teavitatud, mistõttu ei olnud see talle ettenähtav. Katuse tõstmisega seotud lisakulu eest vastutab avaldaja. Puudutatud isik ei ole oma tegevusega katusekonstruktsioonide halvenemist põhjustanud. Vanalinna KME tehnilise järelevalve insener kontrollis
10. a-l puudutatud isiku tehtud katuse ehitustöid ja need vastasid nõuetele. Eksperdi kinnitusel ei tekitanud katuse ehitustööde käigus paigaldatud ehitusmaterjalid konstruktsioonide halvenemist. Puudutatud isik ei vastuta selle eest, et müürilatt ja mõni sarika ots olid probleemsed, sest need olid müüritise sees, ning teistel pööningu osadel oli olukord palju halvem. Lisaks nägi põhiprojekt ette sarikaotste proteesimise. EEEE OÜ audit ei olnud katusetööde põhiprojekti ega töövõtulepingu aluseks. Puudutatud isiku kasutuses olev pööningu osa ei olnud prahti täis. Puudutatud isik toimetas sealt jäätmed omal kulul minema ja see oli korras. Hoopis korterelamu kahekordse hoone ja korteri 3 pealse pööningu remonttööd tekitasid palju prahti. Ehitaja paigaldatud aken A-4* ei vastanud nõuetele ja puudutatud isik pidi selle omal kulul Muinsuskaitseameti heaks kiidetud vanaaegse akna vastu välja vahetama. Seetõttu ei pea puudutatud isik selle paigaldamise kulu hüvitama. Igal juhul puudutab remonttööde võimalik kallinemine kõiki korteriomanikke, mistõttu tuleks selle kulud jaotada korteriomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. 2.
11. Avaldaja puudutatud isiku korterisse ega selle peal paiknevale pööningu osale juurdepääsu võimaldamise nõuete rahuldamiseks ei ole alust. 2.5.
12. Puudutatud isiku korteri küttesüsteemi osa on korras ja kontrollitud. Selle kohta on olemas ka korstnapühkija
13. septembri
14. a akt. Puudutatud isiku korteris ei saa kontrollida kogu korterelamu küttesüsteemi, mistõttu ei ole tema korterisse küttesüsteemi kontrolliks ja parandamiseks vaja siseneda. Päästeameti
15. veebruari
16. a ettekirjutusest ei nähtu, et probleem oleks puudutatud isiku korteriga. Ettekirjutusest nähtub hoopis see, et korteri 2a omanik tellis korstnapühkija, sest ta soovis enda korterisse paigaldada gaasikütte ja kasutada selleks korstna lõõre, ning korstnapühkija soovis korstnate kontrollimiseks siseneda puudutatud isiku korterisse. Korteriomanikud ei ole aga gaasikütte paigaldamist otsustanud ning puudutatud isik oli edastanud info, et tema küttesüsteemi osa on kontrollitud. Korstnalõõre saab renoveerida korstna otsast puudutatud isiku korterisse sisenemata. Korstna otsad laoti uuesti ning kohane olnuks samal ajal parandada ka lõõrid. Puudutatud isiku korteris ei ole tahmaluuke, need on alumises korteris ja puhastamine käib seega alumise korteri kaudu. Kõik korstnate renoveerimiseks vajalikud uuringud on tehtud. Puudutatud isik ei ole tema korterisse sisenemisele vastu, kui korteriomanikud peaksid õiguspäraselt otsustama korstnalõõride renoveerimise. 2.5.
17. Torn ei kuulu avaldajale. Torni omanik on Tallinna Linnavalitsus, kes on andnud torni puudutatud isiku kasutusse. Avaldaja ei valitse seega torni ning tal ei ole alust sinna puudutatud isiku korteri kaudu siseneda. Tallinna Linnaplaneerimise Amet tellis
18. a märtsis torni ekspertiisi, mille järgi on torni katuse seisukord rahuldav, kandekonstruktsioonid heas seisukorras ja vahelagi ei ole mädanenud. Tuvastati ainult kaks katkist kivi, mis ei vaja 11 2-18-19244 kohe asendamist. Vajalikud eksperdid on tornis käinud ja olukorda koordineerib Muinsuskaitseamet. 2.5.
19. Kõiki katuse remonttöid saab teha väljast poolt, mistõttu ei ole nende tegemiseks vaja puudutatud isiku korterisse ja tema pööningu osale siseneda. Katusetööd on ammu lõpetatud ja tellingud võeti maha juba
20. septembril
21. Töövõtulepingu ja ka üldise ehituspraktika järgi tuli tööd vastu võtta kohe pärast nende valmimist. Puudub mõistlik põhjendus väitmaks, et seda ei ole tehtud. Vaegtööd peaks seega ammu selgunud ja parandatud olema. Väär on väide, et avaldaja ei ole saanud töid vastu võtta. Pangale tuli laenu saamiseks esitada arve koos tööde vastuvõtu kinnitusega. Korstnate teenindamise käiguteed ja katuseluugid ei sisaldunud katusetööde projektis ega töövõtulepingus. Korteriomanikud ei ole otsustanud käiguteede rajamist ja rahastamist. 2.5.
22. Puudutatud isik kasutab enda korterit elamiseks. Omandi ja kodu puutumatus ning õigus privaatsusele on põhiseaduslikud õigused. Seetõttu saab puudutatud isiku korterisse siseneda vaid õiguslikul alusel ja põhjendatud ulatuses ning seda ei saa teha iga isik. Määratlemata isikute ringile juurdepääsu võimaldamine ei ole põhjendatud ning piisab spetsialistist. Juurdepääsu ei ole vaja ka juhatusel ja ehitajatel. Juhatuse liikmed ei ole ehituseksperdid ja neil ei ole põhjust puudutatud isiku korterisse siseneda. Muinsuskaitse järelevalve juurdepääs on reguleeritud seadusega ning avaldaja ei saa talle juurdepääsu nõuda. Ehitusjärelevalve on juba puudutatud isiku korteris käinud. Maakohtu määrus ja põhjendused
23. Harju Maakohus rahuldas
24. septembri
25. a määrusega avalduse osaliselt ja otsustas: 1) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumidesse sisenemiseks avaldaja juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel ja muudel isikutel (avaldaja juhatuse tellitud korstnapühkijal ja Päästeameti kontrolli tegeval isikul) eesmärgiga teha korteri reaalosa eluruumides paiknevate küttesüsteemi osade kontroll ja nende parandamiseks vajalikud remonttööd, ning kohustada puudutatud isikut selliste toimingute ja remonttööde tegemist võimaldama ja taluma; 2) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel ja muudel isikutel (avaldaja juhatuse tellitud korstnapühkijal ja Päästeameti kontrolli tegeval isikul) eesmärgiga teha pööningu osale jäävate küttesüsteemi osade kontroll ja nende parandamiseks vajalikud remonttööd, ning kohustada puudutatud isikut selliste toimingute ja remonttööde tegemist võimaldama ja taluma; 3) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja juhatusel, avaldaja juhatuse määratud ehituseksperdil ja töövõtjal ning ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel eesmärgiga hinnata torni tehnilist seisukorda, tellida torni renoveerimiseks ja remontimiseks vajalikke hinnapakkumisi ja projekte ning kindlustada torni katus kaitsmaks korterelamule ehitatud uut katust võimalike kahjustuste eest; 4) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal ning ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel eesmärgiga teha katuse remont- ja renoveerimistööde lõpuleviimiseks 12 2-18-19244 vajalikud tööd ja toimingud, s.o rajada korstnate teenindamiseks vajalikud käiguteed ja katuseluugid ning teha tööde lõplik üleandmine-vastuvõtmine ja selle käigus ilmneda võivate täiendavate või parandustööde korraldamine; 5) määruse lahutamatuks lisaks on avaldaja esitatud katuse plaan, millel on puudutatud isiku kasutuses olev pööningu osa tähistatud sinise viirutusega; 6) mõista puudutatud sikult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitis 28 718 eurot 40 senti; 7) jätta avaldaja nõue mõista puudutatud isikult välja võlgnevus 8484 eurot ja sellelt viivis rahuldamata; 8) jätta menetluskulud 70% ulatuses puudutatud isiku ja 30% ulatuses avaldaja kanda. 3.
26. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt järgis avaldaja
27. mai
28. a üldkoosoleku kokkukutsumisel seaduses sätestatud nõudeid ning sellel vastu võetud ainuke asja lahendamisel tähtis otsus, s.o korterelamu renoveerimise otsus (otsus nr 3), ei ole tühine. 3.1.
29. Avaldaja edastas puudutatud isikule
30. mai
31. a üldkoosoleku kutse, milles oli välja toodud üldkoosoleku päevakord. Kuna üldkoosoleku päevakorras oli mh uue põhikirja vastuvõtmine,
32. a majandusaasta aruande kinnitamine ja
33. a majanduskava kehtestamine, sisaldus kutses kooskõlas

§ 20

lg-ga 3 selgitus, et põhikirja muudatuste, majandusaasta aruande ja majanduskavaga tutvumise soovist tuleb anda teada ning sellisel juhul saadetakse need dokumendid e-postile. Avaldaja edastas puudutatud isikule viimase soovil

1. mai
2. a e-kirjaga uue põhikirja ja
3. a majanduskava ning
4. mai
5. a e-kirjaga
6. a majandusaasta aruande. Avaldaja esitatud serveripidaja
7. jaanuari
8. a vastus ja ekraani kuvatõmmis avaldaja e-postkastist tõendavad, et puudutatud isik sai avaldaja
9. mai
10. a e-kirja koos selle manustega kätte ja tal oli võimalus nendega tutvuda. Puudutatud isiku esitatud Telia
11. jaanuari
12. a e-kiri seda ümber ei lükka. Tähtsust ei ole puudutatud isiku etteheidetel, et avaldaja ei saatnud talle majanduskava ja laenude aluseks olevaid dokumente, laenu jaotust korteriomanike vahel jne. Avaldaja nõuab puudutatud isikult võlgnevust
13. juuli
14. a üldkoosoleku otsuse alusel ning
15. mai
16. a üldkoosoleku puhul on oluline üksnes otsus nr 3, sest teistele otsustele tuginedes ei ole avaldaja puudutatud isiku vastu nõudeid esitanud. Otsus nr 3 omab tähtsust avaldaja kahju hüvitamise ja juurdepääsu võimaldamise nõuete seisukohalt. Seadus ei näe ette kohustuslikke dokumente, mida korterühistu peaks korteriomanikele edastama enne üldkoosolekut, millel arutatakse korterelamu renoveerimise küsimust. 3.1.
17. Korteriomanikud otsustasid
18. mai
19. a üldkoosolekul teha remonttööd vastavalt välisviimistluse põhiprojektile ja katusetööde põhiprojektile ning ehitaja tugines ehitustööde tegemisel töövõtulepingu järgi põhiprojektidele. Põhiprojektid sisaldavad küll mahukaid ehitustöid, kuid nende eesmärgiks ei ole hoone osa funktsiooni või hoone välisilme muutmine. Remonttööd olid suunatud olemasolevate elementide (katusekonstruktsioonid, avatäited, fassaad) ning hoone välisilme säilitamisele ja parandamisele ning vajadusel asendamisele, säilitades elementide olemasolevat otstarvet. Remonttöödega ei muudetud kaasomandi esemete funktsionaalsust ega lisatud uusi elemente. Remonttööde eesmärgiks oli elamu korrashoid ja säilimise tagamine. Seejuures tõendab avaldaja esitatud RPN Projekt OÜ
20. veebruari
21. a ehitise osa eksperthinnang (RPN Projekt OÜ eksperthinnang), et korterelamu fassaad oli halvas seisukorras ja vajas renoveerimist, samuti et katuse konstruktsioonid olid tugevate kahjustustega ja katus vajas kohest remonti ning suures osas konstruktsioonide asendamist. Fassaadi ja katuse halba seisukorda on ehitustööde käigus kinnitanud ka ehitaja. Sellega on ümber lükatud puudutatud isiku mh EEEE OÜ auditile tuginev väide, et katus oli korras. 13 2-18-19244 Eelnevat arvestades ei olnud remonttööd käsitatavad olulise ümberkorraldusena

§ 38

lg 1 mõttes ega kaasomandi eseme ajakohastamisena

§ 39

mõttes, vaid tavapärase valitsemisena

§ 35lg 2 p 1 mõttes.

Seetõttu võisid korteriomanikud nende tegemise otsustada häälteenamuse alusel. Asjaolu, et remonttööde tegemise käigus tekkis vajadus katust tõsta, ei mõjuta remonttööde tegemise otsustamise korda. Katuse tõstmine oli tingitud asjaolust, mis ei olnud enne 22. mai 2018. a üldkoosolekut ega selle läbiviimise ajal teada. 3.1.3. Remonttööde

§ 35

lg 1 alusel tegemise otsustamise seisukohalt ei ole olulised puudutatud isiku väited selle kohta, et ta ei nõustunud tööde läbiviimisega.

§ 35

lg 1 kohaldamisel ei kaaluta seda, kas otsusega mittenõustuv korteriomanik peab korteriühistule majanduskava alusel tegema makseid

§ 35lg 1 alusel otsustatu rahastamiseks.

Samal põhjusel ei oma tähtsust puudutatud isiku väited ehitustööde kalkulatsioonide erinevuse kohta ning tööde kulude korteriomanike vahel jaotumise ja nende kandmise kohta. 3.

1. Korteriomanike
2. juuli
3. a üldkoosoleku avatäidete kulude kandmise otsus (otsus nr 1) on üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu puudutatud isiku suhtes tühine ning seadusest ja põhikirjast kõrvale kalduva kulujaotuse tõttu ka tagajärjetu. 3.2.
4. Avatäidete restaureerimine või vahetamine oli osa elamu remonttöödest ning kuivõrd korteriomanikud otsustasid
5. mai
6. a üldkoosolekul kehtivalt remonttööde tegemise kasuks, ei ole enam vaja hinnata, kas korteriomanikud said avatäidetega seonduva üle otsustada

§ 35, § 38 või § 39 alusel.

3.2.

1. Avatäidete restaureerimise või vahetamise finantseerimise kulud on majandamiskulud, mille kandmise peavad korteriomanikud otsustama majanduskavaga. Avaldaja
2. a majanduskava ei näinud ette, et iga korteriomanik kannab ise enda korteri akende ja välisuste restaureerimise või vahetamise kulud. Kui korteriomanikud soovisid aga ette näha avatäidete kulude kandmise erinevalt kehtiva majanduskava majandamiskulude kandmise põhimõtetest, pidanuks avaldaja juhatus koostama uue majanduskava muudetud majandamiskulude kandmise reeglitega ning järgima seejuures

§ 20lg-t 3.

Kuna uut majanduskava ei koostatud, ei selgitatud korteriomanikele enne

1. juuli
2. a üldkoosolekut seda, kus on võimalik tutvuda majanduskava eelnõuga. See on oluline üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine. Rikkumist ei heasta see, et üldkoosolekul jagati korteriomanikele tutvumiseks akende ja uste maksumuse jaotuse tabel. Samuti ei heasta rikkumist see, et üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud, sest puudutatud isik hääletas otsuse nr 1 vastu ega kiitnud seda hiljem heaks. 3.2.
3. Igal juhul on otsus nr 1 puudutatud isiku suhtes tagajärjetu ka seetõttu, et sellega otsustatud avatäidete kulude jaotus, s.o nende kandmine korteriomanike poolt vastavalt nende korteris paiknevate akende ja nende korterisse viiva välisukse maksumusele, erineb

§ 40

lg-s 1 ja avaldaja põhikirja p-s 3.2.13 sätestatud kulujaotusest ning kulujaotuse muutmiseks ei olnud ka kõigi korteriomanike kokkulepet. Korteriomanike üldkoosoleku otsusega ei saa kulude jaotamise alust muuta. 3.

1. Avaldaja avatäidete kulu 8484 euro ja sellelt arvestatud viivise saamise nõuete rahuldamiseks ei ole alust. 3.3.
2. Avaldaja nõuab puudutatud isikult 4242 euro tasumist otsuse nr 1 alusel. Kuivõrd otsus nr 1 on puudutatud isiku suhtes tühine või tagajärjetu, ei ole avaldajal selle alusel õigust puudutatud isikult 4242 euro tasumist ega ka sellelt arvestatud viivist nõuda. 14 2-18-19244 3.3.
3. Ülejäänud 4242 euro osas paneb avaldaja maksma talle Y poolt loovutatud nõuet. Kuna puudutatud isikule ei tekkinud otsuse nr 1 alusel kohustust tasuda avatäidete kulu, ei olnud ka Yl kohustust ega õigust tasuda seda puudutatud isiku asemel. Yl ei tekkinud seega otsuse nr 1 alusel puudutatud isiku vastu nõuet, mille ta saanuks loovutada avaldajale. Kuivõrd akende restaureerimise või vahetamise kulu saab pidada vajalikuks asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 p 1 tähenduses, võis Y nõuda puudutatud isikult selle tasumist AÕS § 72 lg 4 alusel. Avaldaja on tõendanud, et puudutatud isiku korteri aknad olid halvas seisukorras. Samas ei restaureeritud ega vahetatud Y makstud 4242 euro eest puudutatud isiku korteri aknaid, ning puudutatud isik restaureeris aknad ise. Sellises olukorras on puudutatud isikult 4242 euro nõudmine vastuolus AÕS § 72 lg-st 5 tuleneva hea usu põhimõttega. Avaldaja ei ole tõendanud, kui suure osa 4242 eurost moodustasid välisuksega seotud kulud, ega nende kulude vajalikkust. Eelnevat arvestades ei olnud Yl ega ole ka avaldajal õigust nõuda puudutatud isikult 4242 euro tasumist AÕS § 72 lg 4 alusel. Samuti ei olnud Yl ega ole avaldajal õigust nõuda 4242 euro tasumist käsundita asjaajamise sätete alusel, sest arve tasumine Y poolt ei vastanud puudutatud isiku huvile ega tahtele ega olnud avalikes huvides oluline. Kui Y teatas puudutatud isikule, et tasub avatäidete kulu arve tema eest, palus puudutatud isik tal seda mitte teha. Puudutatud isik ei ole tema eest arve tasumist heaks kiitnud ka hiljem. 3.
4. Puudutatud isikul on kohustus võimaldada juurdepääsu enda korterisse ja/või selle peal paiknevale pööningu osale avaldaja taotlustes toodud eesmärkidel ja taotlustes toodud isikutele. 3.4.
5. Kuna käiguteed ja katuseluugid rajatakse korteriomanike kaasomandisse kuuluvale katusele, nende rajamine on vajalik kaasomandisse kuuluvate korstnate korrashoiuks ning luukide tegemiseks peavad ehitajad viibima pööningul, kuhu pääseb puudutatud isiku korteri kaudu, on puudutatud isikul

§ 31

lg 1 p 3 alusel kohustus võimaldada teistel isikutel tema eriomandi eseme kasutamist ning

§ 31

lg 1 p-de 1 ja 2 alusel kohustus taluda pööningu kasutamisest tulenevaid mõjusid. Käiguteed ja katuseluugid on vajalikud korstnapühkijale ohutusabinõuetele vastava korstnate teenindamise tagamiseks ning nende rajamise vajadust kinnitab ehitusjärelevalve

1. novembri
2. a e-kiri. Arhitekt koostas
3. a-l ka katusetööde põhiprojekti muudatuse, mis näeb ette katuseluugid, ning mille on kinnitanud Muinsuskaitse osakond. Ehitaja esindaja Arunas Buga ütlustega on tõendatud, et katuseluukide rajamiseks on vaja pääseda nii luugi üles kui ka alla, st viibida ka puudutatud isiku kasutuses oleval pööningu osal. Tähtsust ei ole sellel, et korteriomanikud ei ole käiguteede ja katuseluukide rajamist otsustanud ning seda ei näinud ette katusetööde põhiprojekt. Nende rajamine on vajalik ja katusetööde põhiprojekti on vastavalt muudetud. Samuti on puudutatud isikul

§ 31

lg 1 p-de 1–3 alusel kohustus võimaldada teistele isikutele juurdepääsu enda korterisse ja selle peal paiknevale pööningu osale remonttööde lõplikuks üleandmiseks ja vastuvõtmiseks. Ehitaja

1. juuli
2. a e-kiri ja ehitaja esindaja ütlused tõendavad, et tööde lõplikuks üleandmiseks on vaja teha viimane ülevaatus ja koostada objekti üleandmise-vastuvõtu akt, ning selleks on vaja pääseda puudutatud isiku korterisse. 3.4.
3. Torni tehniline seisukord vajab kontrollimist ja võib esineda vajadus torni kindlustamiseks, kaitsmaks uut katust. Seetõttu peab puudutatud isik võimaldama

§ 31

lg 1 p 3 alusel tornile enda korteri kaudu juurdepääsu ning taluma

§ 31

lg-te 1 ja 2 alusel juurdepääsu tornile ka enda kasutuses oleva pööningu osa kaudu. Torn asub Kooli tn 1 kinnistul ja on korterelamusse tihedalt sisse ehitatud, moodustades korterelamuga ühtse terviku. Torn ei ole ühegi korteri eriomandi ese ega kuulu kolmandale isikule, mistõttu kuulub see

§ 4lg 4 järgi korteriomanike kaasomandisse.

Puudutatud isikul on kaasomanikuna 15 2-18-19244 kohustus taluda torni kui kaasomandi kasutamisest tulenevaid mõjusid ka siis, kui torn on tema ainukasutuses. Ehitusjärelevalve

1. novembri ja
2. detsembri
3. a e-kirjad ning
4. a torni tornikiivri kandekonstruktsioonide ekspertiis tõendavad, et osa torni konstruktsioone ei ole heas korras ja vajavad remonti (nt katuse kate), ning remondi vajaduse tuvastamiseks on vaja põhjalikumat kontrolli. Puudutatud isik on küll esitanud
5. märtsi
6. a hinnangu, mille järgi ei ole torni vahelagi mädanenud ja on kuiv, kuid eespool nimetatud tõenditega on tõendatud, et tornil on ulatuslikumad puudused, mida on vaja kontrollida. 3.4.
7. Elamu küttesüsteem (sh ahjud ja korstnad) kuuluvad korteriomanike kaasomandisse ning avaldaja vajab küttesüsteemi kontrollimiseks ja vajadusel renoveerimistööde tegemiseks, samuti Päästeameti
8. veebruari
9. a ettekirjutuse täitmiseks juurdepääsu puudutatud isiku korterisse. Seetõttu on puudutatud isik

§ 31

lg 1 p 3 alusel kohustatud võimaldama küttesüsteemile juurdepääsu oma korteri kaudu ning taluma

§ 31

lg-te 1 ja 2 alusel juurdepääsu küttesüsteemile ka enda kasutuses oleva pööningu osa kaudu. Päästeameti

1. veebruari
2. a ettekirjutuse, mille aluseks on ka puudutatud isiku korterit läbiv korsten ja muud kaasomandis oleva küttesüsteemi osad, järgi on korstnaots katusel amortiseerunud ja vajab uuesti ladumist, katusel ei ole nõuetekohast ligipääsu korstnaotsale, korstnalõõride põhjad on ummistunud ning korstnapõhja puhastusluugid amortiseerunud. Avaldaja esitatud
3. juuli
4. korstnapühkimise akt lükkab ümber puudutatud isiku esitatud
5. septembri
6. a korstnapühkimise akti järelduse, et puudutatud isiku korteri korstnad ja ahjud on korras.
7. septembri
8. a akti koostanud korstnapühkija, kes nägi puudutatud isiku korterit läbivat korstent seestpoolt, on hiljem ohutusjärelevalve büroo juhtivspetsialistile öelnud, et korsten ei ole ohutu ja vajab renoveerimist. Päästeameti
9. veebruari
10. a ettekirjutus kehtib kuni korsten on renoveeritud ja on esitatud korstnapühkija akt korstna kasutamise ohutuse kohta. 3.4.
11. Asjaolu, et erinevad isikud pääsesid remonttööde ajal katusekonstruktsioonidele pärast katuse avamist ligi, ei anna alust jätta avaldaja juurdepääsu võimaldamise nõudeid rahuldamata. Jätkuvalt esineb vajadus viibida korterelamu pööningul ja katusel ning selleks on vaja kasutada puudutatud isiku eriomandi eset ja tema kasutuses olevat kaasomandi eset. Arvestades, et puudutatud isik on varem kolmandate isikute juurdepääsu kaasomandi eseme juurde takistanud, on usutav, et ta teeb seda ka tulevikus. Juurdepääsu vajavad kõik avaldaja märgitud isikud. 3.
12. Avaldaja kahju hüvitamise nõue on täies ulatuses põhjendatud, mistõttu tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 28 718 eurot 40 senti (käibemaksuga). 3.5.
13. Korteriühistul on õigus nõuda korteriomanikult kaasomandi eseme osa valitsemisega seotud kahju hüvitamist mh juhul, kui korteriomanik rikub endal lasuvat kaasomandi eseme valitsemisega seotud kohustust. Kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud üldised kahju hüvitamise eeldused. 3.5.
14. Puudutatud isik rikkus

§ 31

lg 1 p-s 1,

§ 12

lg-s 1 ja AÕS § 72 lg-s 5 sätestatud kohustusi sellega, et ta ei võimaldanud ehitajal vahetada enda korteris asuvat akent A-4*. Puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest. Akna väljastpoolt vahetamiseks pidi avaldaja tellima lisatöid ja kandma täiendava kulu 552 eurot, mis on otsene varaline kahju. Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Avaldajal on seega õigus nõuda puudutatud isikult 552 euro hüvitamist. 16 2-18-19244 Korterelamu aknad kuuluvad korteriomanike kaasomandisse. Korteriomanikud otsustasid

1. mai
2. a üldkoosolekul kehtivalt korterelamu renoveerida ning renoveerimise projekt nägi ette akende restaureerimise või uute akende paigaldamise. Puudutatud isik ei võimaldanud avaldajale, ehitusjärelevalvele ega ehitajale vaatamata korduvatele püüdlustele enda korterisse akende ülevaatamiseks ja mõõtmiseks juurdepääsu. Avaldaja selgitas puudutatud isikule, et akna paigaldamine väljastpoolt on tunduvalt töömahukam ja kallim. Kuivõrd avaldaja ei lasknudki ehitajat enda korterisse, oli ehitaja enda esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütluste järgi sunnitud akna vahetama väljastpoolt, lõigates akent ja väliskrohvi ning tehes rohkem lõhkumistöid. Nende isikute ütlused on selged, järjepidavad ja usaldusväärsed. Tähtsust ei oma puudutatud isiku väide, et avaldaja paigaldatud aken ei vastanud projektile, ega ka see, et puudutatud isik asendas selle omal kulul restaureeritud ja projektile vastava aknaga. See ei kõrvalda puudutatud isiku rikkumist ega avaldajale kahju tekitamist. 3.5.
3. Puudutatud isik rikkus

§ 31

lg 1 p-s 1,

§ 12

lg-s 1 ja AÕS § 72 lg-s 5 sätestatud kohustusi sellega, et ta takistas juurdepääsu enda korteri peal paiknevale korteriomanike kaasomandisse kuuluvale katusele (katusekonstruktsioonidele) ja pööningule, hindamaks katusekonstruktsioonide seisundit enne remonttöid ning demonteerimaks vanu katusekonstruktsioone. Puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest. Puudutatud isiku rikkumisest tingitud katuse seisukorra puuduliku hindamise ja uue katuse ehitamise tõttu oli avaldaja sunnitud tellima lisatöid ja kandma täiendavaid kulusid kokku 13 736 eurot (käibemaksuta), mis on otsene varaline kahju. Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitseeesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Avaldajal on seega õigus nõuda puudutatud isikult 13 736 euro hüvitamist. Projekteerijal ei olnud projekteerimise käigus ja projekteerimiseks vajalike uuringute tegemiseks võimalik puudutatud isiku korterisse pääseda. Ka ehitaja ei saanud ehitustööde hinnapakkumise koostamisel tutvuda katusekonstruktsioonidega korterelamu osas, millele oli juurdepääs puudutatud isiku korteri kaudu, sest puudutatud isik ei võimaldanud juurdepääsu. Ehitaja esindaja ütluste järgi lähtus ehitaja seetõttu hinnapakkumise koostamisel puudutatud isiku esitatud EEEE OÜ auditist, mille järgi on puudutatud isiku korteri peal asuvad katusekonstruktsioonid tugevad ja sarikad töökorras. Puudutatud isik on esitanud ka

1. oktoobri
2. a akti, mille järgi ta remontis katust. Remonttööde käigus aga selgus, et puudutatud isiku korteri peale jääv katuse osa on halvas seisukorras. Seda kinnitavad ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused ning ehitaja
3. novembri
4. a,
5. ja
6. detsembri
7. a ja
8. juuli
9. a e-kirjad. Konstruktsioonide mädanemise põhjustas tehniliselt ebaõige remont, s.o neile puudutatud isiku poolt paigaldatud vale kile. Need tõendid lükkavad ümber puudutatud isiku esitatud
10. märtsi
11. a ekspertarvamuse väite, et varem puudutatud isiku korteri peale jääva katuse konstruktsioonide remondil kasutatud papp ja aluskile on ehituses kasutatavad ega tekita konstruktsioonide halvenemist. Ehitajal oli projektijärgsete katusetööde tegemiseks vaja pääseda katusekonstruktsioonidele ligi kogu elamu ulatuses ning see eeldas ehitajate viibimist ka pööningul, sh puudutatud isiku kasutuses oleval pööningu osal. Seda kinnitavad ehitaja
12. detsembri
13. a e-kiri ja avaldaja esitatud
14. mai
15. a ekspertarvamus, mis lükkavad ümber puudutatud isiku väite, mida puudutatud isik soovis tõendada
16. märtsi
17. a ekspertarvamusega, et remonttöid sai teha ka väljast poolt ja juurdepääsuta pööningule. Ehitajal ei olnud puudutatud isiku takistuste tõttu pööningule ja katusekonstruktsioonidele kogu korterelamu ulatuses juurdepääsu, mida tõendavad ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused ning katusetööde põhiprojekti muudatusprojekt. Seejuures ei lasknud puudutatud isik ehitajatel tema poolt varem valesid töövõtteid kasutades remonditud ja kinni ehitatud ning sel põhjusel aja möödudes pehkinud sarikaid demonteerida ega kinni ehitatud osa lõhkuda. Seda kinnitavad ehitaja
18. jaanuari 17 2-18-19244
19. a selgitused, ehitaja
20. juuli
21. a e-kiri ning ehitusjärelevalve tegija ütlused. Sellises olukorras oli katusekonstruktsioonide renoveerimistööde lõpuleviimiseks ainuke variant ehitada vana katuse peale uus katus. Seda tõendavad ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused, katusetööde põhiprojekti muudatusprojekt ning
22. mai
23. a ekspertarvamus. Need lükkavad kogumis ümber ka puudutatud isiku väite, mida ta soovis tõendada
24. märtsi
25. a ekspertarvamusega, et katuse tõstmiseks ei olnud ehitustehnilist vajadust. Kuna avaldaja tugineb nõudes üksnes puudutatud isiku rikkumistele, ei ole tähtsust teiste korteriomanike käitumisel ega katuse seisukorral muus kui puudutatud isiku korteri peale jäävas osas. Tähtsust ei ole ja ka tõendamata on puudutatud isiku väide, et katuse tõstmise taga on Y soov panna oma korteri kohale korteri väljaehitamiseks uued sarikad ja tõsta pööningu kõrgust. Samuti ei oma tähtsust asjaolu, et TLPA on algatanud seoses uue katuse ehitamise ja selle tõstmisega järelevalvemenetluse. Kohus ei arvesta puudutatud isiku
26. juuli
27. a kohtukõne teesidega esitatud selgitusi, sest need on esitatud pärast asja sisulise arutamise lõppemist ja nende menetlemine põhjustaks menetluse lahendamise viibimise. Lisaks ei ole tõendiks menetlusosalise seletus, mis ei ole antud vande all. Sel põhjusel ei arvesta kohus ka puudutatud isiku
28. aprilli
29. a selgitusi. Ei esine kaalukaid asjaolusid, mis annaksid aluse lugeda tõendiks puudutatud isiku seletusi, mis ei ole antud vande all. 3.5.
30. Puudutatud isik rikkus

§ 31

lg 1 p-s 1,

§ 12

lg-s 1 ja AÕS § 72 lg-s 5 sätestatud kohustusi sellega, et ta jättis pööningu sinna ladustatud asjadest vabastamata. Puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest. Puudutatud isiku rikkumise tõttu oli avaldaja sunnitud pööningu puhastamiseks kandma täiendavaid kulusid kokku 512 eurot, mis on otsene varaline kahju. Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Avaldajal on seega õigus nõuda puudutatud isikult 512 euro hüvitamist. Avaldaja palus puudutatud isikul pööningu sinna kogunenud prahist vabastada ning selgitas puudutatud isikule

1. novembri
2. a nõudes, et kui puudutatud isik ei eemalda katusele ja kaldseintele paigaldatud materjale ning pööningule ladustatud asju, tellib avaldaja nende äraviimise teenuse ehitajalt. Ehitusjärelevalve tegija
3. novembri
4. a e-kiri, avaldaja
5. detsembri
6. a nõue, avaldaja
7. detsembri
8. a e-kiri ja ehitusjärelevalve tegija
9. detsembri
10. a e-kiri näitavad, et puudutatud isik ei eemaldanud pööningult vaatamata korduvatele palvetele prahti, kuigi puudutatud isikut hoiatati, et prahi eemaldamata jätmisel alustab ehitaja pööningu vabastamist ja sellega seotud kulud jäävad puudutatud isiku kanda. Prahi eemaldamisega tegeles ehitaja, kelle
11. jaanuari
12. a selgituste järgi võeti osaline sarikatevaheline „soojustus“, kiled ja pööningul vedelenud praht hoone loodepoolsest osast üle linnamüüri käsitsi ja ehitaja kastiautodega alla ning viidi utiliseerimisse. Puudutatud isiku koostatud
13. märtsi
14. a kinnituskiri pööningu koristamise kohta on menetlusosalise seletus, mis ei ole tõend, sest see ei ole antud vande all, ning ei esine kaalukaid asjaolusid, mis annaksid aluse lugeda see tõendiks. 3.5.
15. Puudutatud isik põhjustas ülal toodud kohustuste rikkumisega remonttööde seisaku ja tööde kallinemise. Sellest põhjustatud kulu on 9132 eurot, mis on otsene varaline kahju. Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Avaldajal on seega õigus nõuda puudutatud isikult 9132 euro hüvitamist. Ehitaja
16. jaanuari
17. a selgituse järgi põhjustasid tööde seisaku ja sellest tingitud täiendava kulu mitmed asjaolud. Puudutatud isik lubas tema kasutuses oleva pööningu prahist puhastada, kuid ei täitnud oma lubadust. Ajavahemikul
18. a detsember kuni
19. a 18 2-18-19244 veebruar oodati puudutatud isikuga tekkinud probleemide lahendamist. Tööseisak nõudis jooksvalt ajutiste katete kontrollimist ja paigaldamist, sest tuuleiilid rebisid ajutist katust. Kui
20. a aastavahetuse paiku sai selgeks, et avaldaja ei suuda puudutatud isiku põhjustatud takistusi ületada, asuti katusetööde lõpetamise eesmärgil töötama erikorralduste kallal. Uue katuse ehitus oli palju ajakulukam kui projektijärgne lahendus, mistõttu lisandus oluliselt ehitusaega just puudutatud isiku katusega seoses. Ehitaja pidi pikenenud ehitusperioodiga seoses küsima kolme kuu tellingute rendi maksumust ning suurenesid objektijuhtimisega seotud kulud. Tööjõu efektiivsus vähenes, sest töid ei saanud teha järjest ja loogiliselt, ning pikenes tööjõu rendiaeg. Fassaaditööd lükkusid järgmisesse aastasse, sest neid ei saanud teha enne katuse valmimist. Ehitusjärelevalve tegija
21. detsembri
22. a selgitusest nähtub, et ajal, mil ehitaja ootas pööningu puhastamist, ei olnud tal võimalik puudutatud isiku poolt vabastamata pööningu osas ja sellega seoses ka kogu katusel töid teha. Ehitusjärelevalve tegija
23. mai
24. a e-kirja järgi venis katuse ehitamine puudutatud isiku takistuste tõttu talvisele ajale. 3.5.
25. Asjaolu, et avaldaja ei ole ehitajale tasu maksnud, ei anna alust jätta tema kahju hüvitamise nõuet rahuldamata. Ehitaja on teinud puudutatud isiku kohustuste rikkumisest tingitud lisatööd ning avaldaja on võtnud endale lisakokkuleppega kohustuse nende eest tasuda. 3.
26. Menetluskulud jäävad tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 ja § 163 lg 1 alusel avalduse rahuldamise ulatust arvestades 70% ulatuses puudutatud isiku ja 30% ulatuses avaldaja kanda. Avaldaja määruskaebus
27. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, millega maakohus jättis avaldaja 8484 euro suuruse põhinõude ja viivisenõud rahuldamata ning menetluskulud 30% ulatuses avaldaja kanda, ning teha tühistatud osas uue määruse, millega rahuldada avaldus täies ulatuses ja jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda. 4.
28. Määruskaebuse väidete kohaselt leidis maakohus vääralt, et otsus nr 1 on tühine ja puudutatud isiku suhtes tagajärjetu. Otsuse nr 1 tühisust ei too kaasa see, et avatäidete kulude kandmist ei otsustatud majanduskavaga. Majanduskavaga saab korteriomanikele panna vaid selliseid rahalisi kohustusi, mille üle on otsustanud korteriomanikud või mis on ette nähtud põhikirjaga, st korteriomanike rahaliste kohustuste täitmise aluseks on igal juhul korteriomanike otsus. Korteriühistu juhatuse kohustus koostada majanduskava, mis on olemuslikult majandusaasta eelarve, ja korteriomanike kohustus teha selle alusel perioodilisi ettemakseid, ei välista korteriomanike õigust otsustada üldkoosolekul täiendavate kulutuste tegemise ja korteriomanikele tekkivate rahaliste kohustuste üle ega vabasta korteriomanikke rahalisi kohustusi puudutavate üldkoosoleku otsuste täitmise kohustusest. Lisaks ei olnud avaldaja juhatusel enne
29. juuli
30. a üldkoosolekut võimalik uut majanduskava koostada. Üldkoosolekul arutati ja otsustati elamu restaureerimis- ja remonttööde finantseerimisvõimaluste üle ning oleks ebamõistlik eeldada, et avaldaja juhatus koostab enne kulude tegemise ja nende katmise üle otsustamist majanduskavast mitmeid erinevaid versioone.
31. juuli
32. a üldkoosolekul ei kehtestatud uut majanduskava ning see ei olnud ka üldkoosoleku eesmärk. Lisaks on korteriühistu juhatusel uue majanduskava kehtestamise kohustus siis, kui kehtiv majanduskava ei taga korteriühistu püsivat maksevõimelisust. 19 2-18-19244 Olukorras, kus üldkoosolek on otsustanud täiendava kulutuse tegemise ja sama otsusega ka selle katmise aluse, ei ole korteriühistu maksevõime ohus. Otsuse nr 1 tühisust ei too kaasa ka see, et avatäidete kulude jaotus otsustati põhikirja p-s 3.2.13 ja

§ 40

lg-s 1 sätestatust erinevalt.

§ 40

lg-te 1 ja 2 sõnastusest järeldub, et need reguleerivad korduva iseloomuga kulude kandmist. Seda kinnitab ka korteriomandi- ja korteriühistu seaduse seletuskiri. Otsusega nr 1 otsustati ühekordse kulu kandmine. Seejuures ei saa ühekordse kulu kandmist ja jaotamist otsustada põhikirjaga, ning oleks ebamõistlik, kui ühekordse kulu jaotamine erinevalt

§ 40lg-s 1 sätestatud viisist ei olekski võimalik.

Puudutatud isik ei ole otsuse nr 1 tühisuse alusena vastuolule põhikirja p-ga 3.2.1.13 ega

§ 40lg-ga 1 üldse tuginenud.

Otsus nr 1 ei ole vastuolus heade kommetega ega kahjusta puudutatud isiku huve. Avatäidete kulu jaotamine otsuses nr 1 ettenähtud viisil on puudutatud isiku jaoks soodsam, kui oleks selle jagamine vastavalt tema kaasomandi suurusele. Lisaks ei näe

§ 40

lg 1 ette, et selles sätestatud kulude jaotusest või tasumise korrast kõrvale kalduv üldkoosoleku otsus oleks tühine. Korteriomanike üldkoosoleku otsuse vastuolu seaduse või põhikirjaga on selle kehtetuks tunnistamise alus. 4.

1. Maakohus leidis vääralt, et Yl ei olnud õigust nõuda puudutatud isikult kulutuste hüvitamist. Y poolt puudutatud isiku eest tasutud avatäidete kulu nõudmine puudutatud isikult ei ole vastuolus AÕS § 72 lg-st 5 tuleneva hea usu põhimõttega. Puudutatud isik otsustas oma aknad ise restaureerida pärast seda, kui korteriomanikud olid otsustanud tellida remonttööd vastavalt põhiprojektidele, volitanud avaldaja juhatust tegema remonttöödega seotud vajalikud toimingud (sh leidma ja sõlmima lepingu avatäidete valmistajaga) ja tasuda avatäidete kulu omafinantseeringust, avaldaja juhatus oli üldkoosoleku otsuste alusel aknad ja uksed ära tellinud ning avaldaja oli remonttööde tegemiseks (sh avatäidete restaureerimiseks või vahetamiseks) lepingud sõlminud ja ehitaja oli remonttöödega alustanud. Sel viisil toimides käitus puudutatud isik pahauskselt ning hea usu põhimõttega oleks vastuolus hoopis puudutatud isiku vabastamine avatäidete kulu kandmisest. Kui puudutatud isik ei soovinud enda akende restaureerimist või tahtis neid ise restaureerida, pidanuks ta otsuse nr 4 seaduses ettenähtud korras vaidlustama. Lisaks varjas puudutatud isik avaldaja eest originaalakna A-4* olemasolu ning tal ei olnud õigust seda kaasomanike nõusolekuta vahetada. Avaldaja on tõendanud, et puudutatud isiku välisukse restaureerimine oli vajalik ning on esitanud andmed selle maksumuse kohta. Välisviimistluse põhiprojekt nägi ette ka puudutatud isiku välisukse U-3 restaureerimise ning selle maksumus oli 368 eurot. Y tasus avatäidete arvest pool, s.o pool akende maksumusest ja pool välisukse maksumusest. Yl oli õigus nõuda puudutatud isikult avatäidete kulude hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel. Kuigi puudutatud isik palus
2. augusti
3. a e-kirjas Yl avatäidete kulu arvet mitte tasuda, saatis ta poolteist kuud hiljem allkirjastatud teate, et tal ei ole kohe vahendeid akende restaureerimise eest tasumiseks. Sellest saab järeldada puudutatud isiku tahet arve ühel hetkel tasuda, mis on omakorda käsitatav tagantjärele antud heakskiiduna arve tasumisele Y poolt. Igal juhul vastas avatäidete kulu arve tasumine puudutatud isiku objektiivsele huvile ja tahtele. Puudutatud isiku ja teiste korteriomanike huvides oli korterelamu remonttööde tegemine, sest tööd (sh aknatööd) olid vajalikud. Arve tasumata jäämise korral võinuks remonttööd jääda finantseeringuta või lükkuda tulevikku. Lisaks oli avatäidete kulude kandmine ka avalikes huvides oluline. Korterelamu asub vanalinnas, on muinsuskaitse all ning on tunnistatud muinsuskaitse mälestiseks. Avaldajal on kohustus tagada korterelamu korrashoid ja vastavus muinsuskaitseala tingimustele. 20 2-18-19244
4. Puudutatud isik vaidleb avaldaja määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. 5.
5. Küsimus ei ole ainult selles, kas üldkoosolekul otsustatakse majanduskava muuta ja seejärel koostatakse majanduskava, vaid selles, et rahaline alusdokument tuleb seaduse järgi saata enne üldkoosolekut, et korteriomanikud saaksid piisava varuga tutvuda rahaliste kohustuste aluste ja võimalustega. Selle tegemata jätmisel on üldkoosoleku otsus tühine. Lisaks oli avatäidete kulu arve maksetähtaeg väga lühike ja vastuolus hea usu põhimõttega. Kõigi akende restaureerimine ja vahetamine ei olnud pakiline ega hädavajalik, mistõttu ei saanud avatäidete kulu kandmise üle otsustada häälteenamusega. Seejuures on väär avaldaja väide, et talle teadaolevalt tuli kõik puudutatud isiku aknad vahetada. Muinsuskaitse eritingimused seda ette ei näinud ning ajalooliste akende puhul piisanuks restaureerimisest. Puudutatud isik ei ole uusi aknaid soovinud. Lisaks ei otsustanud korteriomanikud avatäidete kulu kandmist pangalaenu omafinantseeringuna. Puudutatud isik ei pea avatäidete kulu kandma, sest ta on oma korteri ajaloolised aknad ja välisukse ise omal kulul nõuetekohaselt restaureerinud. Puudutatud isik on seisnud ajalooliste detailide ja akende säilitamise eest, mis on ka muinsuskaitselise renoveerimise eesmärk. Korterelamu korrastamine peaks toimuma remondifondi maksete kogumise teel, mitte suure erakorralise maksena aasta keskel. Puudutatud isiku juhatus tellis muinsuskaitse eritingimusi rikkudes ja korteriomanikke kahjustades uued aknad, mis ei vastanud ajaloolisele nõutavale kujule. Kuna uute akende mõõtmed olid valed, raiuti ajaloolist aknaava suuremaks. Korterelamu ajaloolist ilmet ei tohi muuta. Ehitaja ehitustegevus osutus ebaseaduslikuks ning algatatud on järelevalvemenetlus. Avaldaja rahaasjad ja raha kasutus ei ole juba aastaid korras ning avaldaja juhatus keeldub esitamast küsitud dokumente. Kuigi uued aknad on paigaldatud ja remonttööd lõpetatud, ei ole avaldaja esitanud ühtegi kuludokumenti, sh akende tellimuste kuludokumente. Akende paigaldamise kulu on ebamõistlikult suur ning selle tasumine pangalaenust, mida maksavad kõik korteriomanikud, ei ole adekvaatne, arvestades, et korteritel on erinev arv aknaid. Puudutatud isik võttis ise akende kohta pakkumise ning selle järgi oli akende ja nende paigalduse hind 5584 eurot, st palju vähem avaldaja nõutavast avatäidete kulust 8484 eurot. Avaldaja ei ole esitanud avatäidete kulu, sh selle suuruse aluseks olevaid dokumente. Avaldajal oli linnaga toetusleping, mille alusel ta sai avatäidete restaureerimistoetuse 8200 eurot. Ei ole selge, kuidas avaldaja seda kasutas. Selle arvelt pidanuks vähendama korteriomanike kulusid, kuid seda ei tehtud. 5.
6. Yl ei olnud õigust tema eest avatäidete kulu tasuda ning tal ei tekkinud puudutatud isiku vastu nõuet. Puudutatud isiku määruskaebus
7. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada avalduse rahuldamise ja menetluskulude jaotuse osas ning saata asja tühistatud osas maakohtule uueks arutamiseks või teha tühistatud osas uue määruse, millega jätta avaldaja kahju hüvitamise nõue läbi vaatamata ja muud nõuded rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. 6.
8. Määruskaebuse väidete kohaselt rikkus maakohus vaidlust lahendades oluliselt menetlusõiguse norme, mis tingivad asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise. 21 2-18-19244 6.
9. Maakohus rahuldas vääralt avaldaja kahjunõude. Avaldaja kahjunõue tuli jätta läbi vaatamata. Maakohus võimaldas avaldajal avaldust muuta ja esitada puudutatud isiku vastu kahjunõude. Puudutatud isik esitas sellele vastuväite, mille maakohus jättis rahuldamata. Samas ei ole hagi eseme ja aluse samaaegne muutmine TsMS § 376 lg 1 järgi lubatav. Maakohus rikkus seega oluliselt menetlusnormi ja võttis kahjunõude ebaõigesti menetlusse. Avaldaja kahjunõue tõi kaasa suures mahus uute asjaolude ja tõendite esitamise, mis paisutas ebamõistlikult menetlust. See ei vasta menetlusökonoomia põhimõttele. Asi oli enne kahjunõude esitamist lahendamiseks valmis, kuid asja lahendamise asemel algas menetlus uues mahukas nõudes. Seejuures võttis maakohus menetlusse avaldaja
10. veebruari
11. a muudetud nõuetega avalduse, kuid lähtus vaidlustatud määruse tegemisel avaldaja
12. juuni
13. a avalduse tervikteksti nõuetest. 6.
14. Maakohus hindas vääralt
15. mai
16. a üldkoosoleku otsuste tühisust. Avaldaja pidanuks

§ 20

lg 4 järgi kohe koos üldkoosoleku kutsega saatma korteriomanike teatatud e-posti aadressidele ka

§ 20lg-s 3 nimetatud dokumendid.

Kuna majanduskava pidi hõlmama ka ehitust ja finantseeringut, pidid sellega seotud dokumendid olema korteriomanikule kättesaadavad piisava varuga, s.o eelduslikult seitse päeva enne üldkoosolekut. Oleks ebamõistlik, kui korteriomanik peaks tegema olulise, korterelamu renoveerimist ja sellega seotud rahalisi kohustusi puudutava otsuse üldkoosolekul ühe korra nähtava dokumendi alusel. Puudutatud isik jääb selle juurde, et ta ei saanud kätte dokumente, mille avaldaja pidi talle enne üldkoosolekut seaduse järgi esitama. Puudutatud isik kirjutas avaldajale mitu korda, et ta ei ole üldkoosoleku dokumente saanud ja palus need saata. Maakohus ei kohaldanud uurimispõhimõtet selgitamaks välja, mis alusel Telia puudutatud isikule vastas.

1. a majandusaasta aruanne oli poolik ja saatmiseks valmis vaid pool päeva enne üldkoosolekut. Maakohus ei ole arvestanud, et puudutatud isik ei saa avaldajalt olulisi küsitud dokumente ning on pidanud nende saamiseks kohtusse pöörduma. Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta, et üldkoosolekul näidatud ehitaja hinnapakkumine ja kohtule esitatud ehitaja hinnapakkumine erinesid. 6.
2. Puudutatud isiku korter on tema kodu, mistõttu tuli arvestada puudutatud isiku põhiseadusliku õigusega kodu puutumatusele, st sellega, kas avaldaja soovitut on võimalik saavutada ka puudutatud isiku kodu puutumatust riivamata. Ekslik on arusaam, et ainus viis avaldaja eesmärkide saavutamiseks on teha kõike puudutatud isiku kodu kaudu. 6.
3. Puudutatud isik jääb selle juurde, et kõik remonttööd ei olnud vajalikud ning nende tegemine tuli otsustada korteriomanike kokkuleppel. Ebaõige on maakohtu järeldus, et kuna remonttööde tegemise otsustamisel ei olnud katuse tõstmine teada, siis seda ei peakski arvestama. Katust ei võinud tõsta ja piirdekonstruktsioone asendada korteriomanike otsuseta.
4. mai
5. a üldkoosoleku otsuse sõnastus ei võimaldanud kõigi remonttööde tegemist, sh katuse tõstmist. Samuti ei olnud selge finantseerimisega seonduv. 6.
6. Katuse tõstmine on käsitatav ümberehitusena ja oli ebaseaduslik. Ümberehitamisel on nõutav ehitisteatis ja ehitusprojekt ning selleks peab olema korteriomanike kokkulepe. TLPA ehituskontrolli osakond leidis, et katuse tõstmine ei olnud vajalik, ning TLPA ehitusjärelevalve algatas ehitaja suhtes järelevalvemenetluse. Tagantjärele koostatud projekti järgi tuleb katuse varasem kõrgus taastada. Muinsuskaitse luba renoveerimiseks lõppes
7. novembril
8. Ehitaja ei koostanud tööde tegemise ajal ehituspäevikuid ning ehitusjärelevalve ei ole siiani muinsuskaitse järelevalve aruannet esitanud. Avaldaja ei saa nõuda enda ebaseadusliku tegevusega tekkinud kahju hüvitamist. Maakohus sellega ei 22 2-18-19244 arvestanud. Samuti jättis maakohus tähelepanuta, et põhiprojektid nägid ette ehitajalt tellitud töödest erinevaid töid, ega hinnanud töövõtulepinguga ettenähtud töid ja töövõtulepingu rikkumisi. 6.
9. Maakohus jättis hindamata puudutatud isiku väited ja tõendid selle kohta, et remonttööde viivitus ja kallinemine olid tingitud kahekordse hoone pööningu väga halvast seisukorrast ning et korteri 3 pealset katust tõsteti ebaseaduslikult. Samuti tagastas maakohus põhjendamatult nende väidete kinnitamiseks esitatud fotod. Puudutatud isiku korteri pealne pööningu osa ei olnud halvemas seisukorras kui teised pööningu osad. Puudutatud isiku fotod lükkavad ümber ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused selle kohta, et puudutatud isiku korteri pealse pööningu osa katusekonstruktsioonid olid 95–99% ulatuses pehkinud. Põhiprobleem oli müüritise sees olevate puutalade otstes ja seda kogu pööningu ulatuses. Samuti oli müürilatt mädanenud kogu pööningu ulatuses. Ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija andsid talade vahetamise kohta valeütlusi. Samuti selgus nende ülekuulamisel, et nad ei olnud EEEE OÜ auditiga tutvunud, mistõttu ei saanud see olla ehitaja hinnapakkumise aluseks. 6.
10. Väär on ehitaja esindaja ütlus, et puudutatud isik kattis talad ise kilega, mis tekitas halva olukorra. Ehitaja esindaja ei saa anda hinnanguid. Lisaks tegid töid töömehed, mitte puudutatud isik, ja need vastasid toona kehtinud nõuetele. Kasutatud materjalidele hinnangu andnud ekspert T. Rattasepp olukorda ise ei näinud ja tema ekspertiisis on fotod valedest pööningu osadest, mistõttu on põhjendatum lähtuda Ein & KO OÜ
11. märtsi
12. a ehitise erakorralisest auditist (Ein & KO OÜ audit), samuti puudutatud isiku fotodest. 6.
13. Maakohus jättis väidetava kahju suuruse kontrollimata. Kuigi remonttööd on lõppenud, ei ole ehitaja ega avaldaja esitanud kuludokumente, arveid, töötajate kulude arvestusi, seisakute täpset aega ega põhjendusi selle kohta, miks ja milliseid töid ei saanud teha. Ehitusseisaku osas on jäänud olulised asjaolud välja selgitamata ning maakohus ei ole arvestanud puudutatud isiku esitatud fotodele tuginevat kronoloogiat, mis lükkab ümber ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused. Maakohus tugines prahi eemaldamise kulu osas ehitaja paljasõnalisele väitele. Ehitaja on kulude osas sisuliselt puudutatud isiku vastaspool, mistõttu ei saa lähtuda vaid tema väidetest. Hagita menetluses on tõendiks ka menetlusosalise seletus, mistõttu eksis maakohus puudutatud isiku seletuste kõrvale jätmisel. 6.
14. Ehitaja paigaldatud aken A-4* oli vale ja tuli eemaldada, mistõttu ei saa selle paigaldamise kulu puudutatud isikult nõuda. Tähtsust ei ole sellel, millal sai selgeks, et aken ei vasta projektile. 6.
15. Puudutatud isiku tegevuse ja kahju vahel ei ole põhjuslikku seost ning kahju ei olnud puudutatud isikule ettenähtav. Kogu pööningu talade otste ja müürilattide otste olukord oli nähtav alles pärast müüritise lammutamist ning ehitajale oli teada, et kahekordsel hoonel on see halb. Mõistlik olnuks järeldada, et sama olukord on ka teistel pööningu osadel. Maakohus ei arvestanud, et ajal, mil avaldaja pöördus kohtusse, oli puudutatud isiku korteri peale jääv pööningu osa ligipääsetav. Korteriomanikud ei arutanud katuse tõstmist. 6.
16. Maakohus ei arvestanud, et korterelamu kütteseadmed, sh puudutatud isiku ahjud, on kontrollitud, ja kogu vajalik teave tööde tegemiseks olemas. Seetõttu ei ole juurdepääs puudutatud isiku korterisse vajalik. Korteriomanikud ei ole olenemata puudutatud isiku palvest otsustanud kütteseadmete renoveerimist ja rahastamist. Vastava otsuse tegemisel tagab puudutatud isik töömehele ja ametnikele enda korterisse juurdepääsu, kuid enne seda ei ole alust puudutatud isiku korterisse pääseda. 23 2-18-19244 6.
17. Korteriomanikud ei ole otsustanud korstnate käiguteede ja katuseluukide rajamist ja rahastamist ning nende rajamine ei olnud ette nähtud ka töövõtulepinguga. Korteriomanike otsuseta ei saa nende rajamiseks puudutatud isiku elupinnale siseneda. Igal juhul on katuseluugid ka rajatud. Käiguteed tulnuks rajada enne katusekivide paigaldamist ning neid saab rajada ka väljastpoolt. 6.
18. On selgusetu, miks on vaja remonttööd veel üle anda ja vastu võtta. Tööd on ammu lõpetatud ja need võetakse vastu kohe pärast valmimist. Maakohus jättis puudutatud isiku taotluse koguda remonttööde vastuvõtmise ja rahastamise kohta tõendeid AS-ilt SEB Pank ebaõigesti rahuldamata. Ebamäärane „asjade“ kontrollimise vajadus ei saa olla juurdepääsu aluseks. Maakohus jättis ka tähelepanuta, et järelevalveametnikel on juurdepääs olemas olnud. 6.
19. Avaldaja ei ole tõendanud, et torn kuulub korteriomanike kaasomandisse. Torn jäeti erastamata ja kuulub jätkuvalt Tallinna linnale. Igal juhul on pädevad asutused torni tehnilist seisukorda hinnanud. Torn on heas seisukorras ja selle kohene remont ei ole vajalik. Korteriomanikud ei ole torni renoveerimise ja selle rahastamise üle otsustanud, mistõttu on juurdepääsu võimaldamise nõue alusetu. 6.
20. Maakohus jättis hindamata puudutatud isiku vastuväited isikute ringile, kellele juurdepääsu võimaldada. Puudutatud isik jääb nende juurde. Lisaks ei ole põhjendatud võimaldada juurdepääsu piiramatu arv kordi ja piiramata ajal. Maakohus ei kasutanud TsMS § 4 lg-s 4 sätestatud võimalust ega pakkunud kompromissilahendusena välja isikut, kelle sisenemisega puudutatud isiku korterisse oleks puudutatud isik nõus. 6.
21. Avalduse muutmisega avaldaja sisuliselt loobus akende renoveerimisega seotud juurdepääsu võimaldamise nõudest, kuid ei vormistanud seda loobumisena. 6.
22. Menetluskulude jaotamisel jättis maakohus tähelepanuta, et avaldaja loobus 738 euro 90 sendi suuruse põhivõla ja 479 euro 98 sendi suuruse viivise nõuetest.
23. Avaldaja vaidleb puudutatud isiku määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. 7.
24. Maakohus on avaldaja kahju hüvitamise nõude õigesti rahuldanud. Maakohus võimaldas avaldajal avaldust muuta õiguspäraselt. Kahju hüvitamise nõude ühe eeldusena tuli tuvastada, et puudutatud isikul oli kohustus võimaldada avaldajale esialgse avalduse p-des 1.1 ja 1.2 nõutud juurdepääs ja juurdepääsu takistamine on olnud õigusvastane. Selliselt olid esialgsed juurdepääsunõuded ja kahjunõue oma sisult ja olemuselt oluliselt seotud ning kahjunõude lahendamine samas menetluses lihtsustas selle lahendamist. Korteriomanike
25. mai
26. a üldkoosoleku asjassepuutuvad otsused kehtivad ning avaldaja jääb selles osas maakohtus esitatu juurde. Asjas omavad tähtsust remonttööde tegemise otsus (otsus nr 3) ja juhatusele remonttööde tegemisega seotud lepingute sõlmimiseks volituse andmine (otsus nr 4). Seadus ei näe ette kohustuslikke dokumente, mille juhatus peaks enne selliste otsuste tegemist korteriomanikele tutvumiseks edastama. Igal juhul võimaldas avaldaja juhatus puudutatud isikul seaduses ettenähtud korda järgides tutvuda nii
27. a majanduskavaga, põhikirja muudatusega ja
28. a majandusaasta aruandega.

§ 20

lg 4 sõnastusest ega ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse seletuskirjast ei tulene, et

§ 20

lg-s 3 loetletud dokumendid tuleks saata koos kutsega, samuti ei tulene seadusest, mitu päeva enne üldkoosolekut tuleb dokumentidega tutvumist võimaldada. Edastatud dokumentide 24 2-18-19244 võimalik nõuetele mittevastavus ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine. Ka juhul, kui avaldaja juhatus ei oleks nende dokumentidega tutvumist võimaldanud, mõjutaks see vaid dokumentidega seotud otsuseid, s.o majanduskava kehtestamist (otsus nr 7), põhikirja muutmist (otsus nr 1) ja majandusaasta aruande kinnitamist (otsus nr 8). Kahe viimase otsuse kehtivust ei ole puudutatud isik kahtluse alla seadnud. Kuivõrd üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud, kehtivad sellel vastu võetud otsused ka juhul, kui rikutud on üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Maakohus tuvastas õigesti, et üldkoosolekul otsustatud remonttööd olid vajalikud ja nende tegemise sai otsustada

§ 35alusel tavapärase valitsemise raames.

Puudutatud isik ei ole seda määruskaebuses vaidlustanud. Avaldaja jääb selle juurde, et juurdepääs puudutatud isiku korteri peal asuvale pööningu osale oli katusetööde tegemiseks vajalik ning puudutatud isik takistas seda õigusvastaselt. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et juurdepääs oli olemas. Puudutatud isiku kronoloogiline ülevaade ehitustegevusest ei ole tõend, vaid puudutatud isiku koostatud tõenditega kinnitamata kirjeldus. Maakohus jättis selle asja juurde võtmata ning puudutatud isik ei esitanud sellele vastuväidet. Õigus kodu puutumatusele ei ole piiramatu ja

§ 31lg 1 p 3 annab aluse sellesse sekkumiseks.

Avaldaja jääb selle juurde, et remonttööde kallinemise põhjustas puudutatud isik ning tekkinud kahju on puudutatud isiku tegevusega põhjuslikus seoses ja puudutatud isikule ettenähtav. Maakohus on põhjuslikku seost põhjalikult analüüsinud ja hinnanud arvukalt tõendeid. Avaldaja juhatus teavitas puudutatud isikut korduvalt sellest, et juurdepääsu takistamine toob kaasa kahju, mille puudutatud isik peab avaldajale hüvitama. Puudutatud isikule pidi seega olema ettenähtav, et juurdepääsu takistamisega remonttööd kallinevad ja puudutatud isik peab avaldajale tekkivad täiendavad kulud kahjuna hüvitama. Avaldaja ei pidanud puudutatud isikut igast konkreetsest tööst ja selle maksumusest ette teavitama. Puudutatud isikule pidi ettenähtav olema kahju liik. Kuivõrd puudutatud isik põhjustas kahju tahtlikult, kuulub see hüvitamisele ka juhul, kui kahju tekkimine ei olnud talle ettenähtav. Maakohus on hinnanud kahju suurust. Avaldaja kahju hüvitamise nõude esemeks on töövõtulepingu lisakokkuleppe lisas ettenähtud ja tehtud tööd, mille koosseis ja maksumus on toodud

1. juuni
2. a tööde nimekirjas ja mille tasumist ehitaja avaldajalt nõuab. Maakohus on nende tööde tegemise ja maksumusega seonduvat põhjalikult hinnanud ja kontrollinud. Jääb arusaamatuks, milliseid kuludokumente ja töötajate kulude arvestusi oleks avaldaja pidanud kahju kohta esitama. Maakohus ei pidanud kontrollima ka muude töövõtulepingujärgsete tööde ja
3. detsembri
4. a üldkoosolekul heaks kiidetud lisatööde tegemisega seonduvaid asjaolusid ja maksumust. Asjasse ei puutu teiste korterelamu hoonete osade olukord või neis tehtud tööd. Ehitajal oli neile juurdepääs olemas ning neis osades tööde tegemine ei kallinenud mõnest teisest korteriomanikust tuleneval põhjusel. Katusetööde tegemine toimus TLPA ametnikuga kooskõlastatult ja tema järelevalve all. Ainuke puudus on ehitusteatise ja katusetööde põhiprojekti muudatusprojekti ehitusregistris esitamata jätmine, milleks avaldajale on määratud tähtaeg ja millega avaldaja tegeleb. See ei võta aga avaldajalt õigust nõuda puudutatud isikult viimase põhjustatud kahju hüvitamist. Ehitamist reguleerivate avalik-õiguslike normide kaitse-eesmärk ei ole siinse vaidluse esemeks oleva kahju ärahoidmine ning nende võimalik järgimata jätmine ei ole kahju põhjuseks. Ringkonnakohus ei saa arvesse võtta puudutatud isiku TLPA järelevalvemenetlust, sh avalikõiguslike normide väidetavat rikkumist puudutavaid määruskaebuse väiteid. Puudutatud isik esitas järelevalvemenetlusega seonduvad asjaolud ja tõendid
5. juuli
6. a kohtukõne 25 2-18-19244 teesidega, s.o pärast eelmenetluse ja asja sisulise arutamise lõppemist. Maakohus jättis tõendid arvestamata ja puudutatud isik ei ole seda määruskaebuses vaidlustanud. Seetõttu ei saa arvesse võtta ka muid
7. juuli
8. a kohtukõne teesidele lisatud tõendeid. Katusetööde ümberkorraldamiseks ei olnud vaja korteriomanike kokkulepet. Korteriomanikud on otsustanud ja heaks kiitnud kõik korterelamu remonttööd. Korteriomanikud andsid
9. mai
10. a üldkoosolekul avaldaja juhatusele volituse kõikide toimingute tegemiseks ja lepingute sõlmimiseks, mis on vajalikud remonttööde tegemiseks. Avaldaja jääb selle juurde, et katuse tõstmine oli vajalik remonttööde tegemiseks, täpsemalt katusetööde lõpuleviimiseks. Korteriomanikud kiitsid
11. detsembri
12. a üldkoosolekul heaks kõik remonttööde käigus tehtud lisatööd, sh katusetööde ümberkorraldamise. Puudutatud isik ei ole tuginenud vastava otsuse tühisusele ega pöördunud kohtusse selle kehtetuks tunnistamise nõudega. 7.
13. Maakohus on juurdepääsu nõuded õigesti rahuldanud. 7.2.
14. Maakohus leidis õigesti, et käiguteede ja katuseluukide rajamine on vajalik korstnapühkijale ohutusabinõuetele vastavaks korstnate teenindamiseks. Arhitekti esialgne projekt, milles ei olnud käiguteede ja katuseluukide lahendust, oli puudustega. Arhitekt kõrvaldas TLPA ametniku nõudmisel puudused muudatusprojektiga. Käiguteede ja luukide rajamine on seega ette nähtud remonttööde juurde kuuluva lisatööna. Kuivõrd korteriomanikud volitasid juhatust tegema remonttööde tegemiseks vajalikud toimingud, oli juhatuse pädevuses ka vajalike lisatööde tegemise üle otsustamine. Remonttööde läbiviimine muutuks ebamõistlikuks ja teostamatuks, kui iga väiksemagi muudatus- või lisatöö tegemise peaks otsustama korteriomanike üldkoosolek. Vastupidiselt puudutatud isiku väitele ei ole katuseluuke rajatud. Käiguteede ja katuseluukide rajamine on aga vajalik küttesüsteemi ohutuks teenindamiseks, mistõttu on puudutatud isik kohustatud

31 lg 1 p 3 alusel taluma tööde tegemiseks kolmandate isikute juurdepääsu tema korteri peal asuvale pööningu osale. 7.2.

1. Avaldaja ja ehitaja ei ole saanud tavapäraselt fikseerida vaegtööde tegemist kinnitavat tööde üleandmise-vastuvõtmise akti, sest ei ole juurdepääsu kogu tööfrondile. Pööningule juurdepääsu puudumise tõttu ei ole saanud teha lõplikku ülevaatust ning seda vaatamata asjaolule, et formaalse tööde lõpetamise kohta on pangale laenu väljamakseks teave esitatud. Pangalaenu rahastamisega seotud dokumendid ei ole asja lahendamisel olulised ning maakohus jättis puudutatud isiku tõendite kogumise taotluse põhjendatult rahuldamata. Kaetud tööde aktid on vaidluse kontekstis ebaolulised ja asjassepuutumatud. Vaidlust ei ole, et töövõtulepingu järgsed tööd ja tööd, mille kulude hüvitamist avaldaja nõuab, on tehtud. 7.2.
2. Maakohus leidis õigesti, et torn kuulub korteriomanike kaasomandisse. Maakohus ei jätnud torni tehnilise seisukorra hinnangut arvestamata, vaid on seda põhjalikult analüüsinud. Avaldaja ei saa juurdepääsuta tornile otsustada torni renoveerimistöid ja nende rahastust. Torni pääseb vaid puudutatud isiku korteri peale jääva pööningu osa kaudu. 7.2.
3. Ei ole korstnapühkija akti, mis kinnitaks puudutatud isiku korterit läbiva korstna ja korterelamu küttesüsteemi tervikuna nõuetele vastavust. Päästeametile oli puudutatud isiku esitatud korstnapühkija akt teada, kuid Päästeamet ei andnud sellegipoolest luba kütta elamut tahkekütusega ning Päästeameti
4. veebruari
5. a ettekirjutus kehtib jätkuvalt. Korsten läbi hoonet tervikuna ja on ühenduslõõri kaudu ühendatud kõikide hoones paiknevate ahjudega. Puudutatud isiku korterisse jäävat kaasomandisse kuuluva küttesüsteemi osaks olevat korsten ei ole õnnestunud juurdepääsu puudumise tõttu puudutatud isiku korterisse 26 2-18-19244 renoveerida. Puudutatud isiku fotodelt ei nähtu korstnatööde tegemine. Remonttööde hulka ei kuulunud korteritesse jäävate korstnate sisemised renoveerimistööd. 7.
6. Ei ole põhjendatud alust kahelda ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütluste usaldusväärsuses. Menetluse edasine käik
7. Avaldaja esitas 15.09.2022 esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus seada puudutatud isiku korteriomandile kohtuliku hüpoteegi. Harju Maakohus rahuldas 20.09.2022 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse ja seadis puudutatud isiku korteriomandile esimesele vabale järjekohale avaldaja kasuks kohtuliku hüpoteegi summaga 80 000 eurot. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse.
8. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
9. Tallinna Ringkonnakohus jättis 25.01.2023 määrusega maakohtu esialgse õiguskaitse määruse muutmata.
10. Puudutatud isik palus 29.11.2023 menetlusdokumendis korraldada ringkonnakohtul vaatluse, et kohus saaks veenduda, et katuse vahetamine oli võimalik ilma seda tõstmata. Samuti palus puudutatud isik vaadata kohtuasja läbi istungil.
11. Tallinna Ringkonnakohus palus 07.07.2025 kohtunõudes avaldajal selgitada, kas tal on jätkuvalt huvi mittevaraliste nõuete lahendamise vastu ning sellise huvi olemasolu korral tuua vastavalt kohtu selgitustele selgelt esile mittevaraliste nõuete rahuldamise eelduseks olevad asjaolud ja sõnastada vastavalt ka oma nõuded. Samuti palus ringkonnakohus täpsustada avaldajal rahalisi nõudeid. Ringkonnakohus palus 28 718,4 euro suuruse kahjunõude puhul: 1) tuua esile, kui suur oli katuse puuduliku hindamise kulu, ehitustööde seisaku kulu ja vana katuse peale uue katuse ehitamise kulu eraldi võttes, 2) selgitada lisakulude põhjuslikku seost puudutatud isikule etteheidetud rikkumisega, 3) selgitada, millisel õiguslikul alusel nõudis töövõtja avaldajalt tasu tööseisakute ja tööde perioodi pikenemise eest, sh kas ja kui palju pikenes tööperiood katuse algselt puuduliku hindamise tõttu, ning kas avaldaja on kõigi lisatööde eest töövõtjale tänaseks maksnud ning 4) selgitada kõigi lisatööde hõlmatust korteriomanikule kohustusi ettenägevate normide kaitse-eesmärgiga/ettenähtavusega. Ringkonnakohus palus 8484 euro suuruse nõude puhul avaldajal täiendavalt vastavalt ringkonnakohtu selgitustele esile tuua, kas ja mil viisil olid 07.04.2018 üldkoosoleku otsuse p 3 vastuvõtmisel täidetud põhikirja muutmisele seaduses sätestatud nõuded. Ringkonnakohus palus puudutatud isikul täpsustada, milliseid asjaolusid ta soovib vaatlusega tõendada. Viimaks tegi ringkonnakohus menetlusosalistele kompromissiettepaneku.
12. Menetlusosalised ei saavutanud kompromissi.
13. Avaldaja täpsustas avaldust järgmiselt. 14.
14. Avaldaja jäi mittevaraliste nõuete juurde, sest asjaolud ei ole muutunud ning juurdepääs on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks ja selle valitsemise kohustuse täitmiseks ning katuse remondi lõpuleviimiseks. Avaldaja täpsustas mittevaralisi nõudeid juurdepääsu võimaldamise aja osas. 27 2-18-19244 14.
15. 28 718,4 euro suuruse kahjunõude osas selgitas avaldaja, et „katuse puuduliku hindamise kulud“ on tegelikult katusekonstruktsioone kahjustanud puudutatud isiku omavolilise ebapädeva ehitustegevuse tõttu tekkinud kulu. Sel põhjusel kandis avaldaja lisakulusid 9968,4 eurot (8307 eurot + käibemaks) (kuluread 1–3 ja 9–10). Puudutatud isik vastutab kahju eest, sest vastav pööninguosa oli alates 2002 tema ainukasutuses ja tal oli kohustus tagada selle korrashoid. Puudutatud isik teostas avaldajaga kooskõlastamata katuslae remonttöid, kasutades ebapädevaid ehitustehnikaid ja sobimatuid materjale, mis kahjustas katusetarindit. Avaldajal ei olnud juurdepääsu pööninguosale ning puudutatud isik ei teavitanud avaldajat katuse halvast seisukorrast. „Vana katuse peale uue ehitamise kulu“ on 16 417,2 eurot (13 681 eurot + käibemaks) (kuluread 5, 7–10), sh ajutise varikatuse ehitamine ja katuse tõstmine. Tööde teostamise perioodi pikenemise kulu (kulurida 10) ei ole võimalik eristada ja tuleb jagada pooleks. Kuna puudutatud isik ei võimaldanud pööninguosale juurdepääsu, pikenes tööde tegemise periood ning katuse kohale tuli ehitada ajutine varikatus, samuti tuli seetõttu katust tõsta, st ehitada vana katus uue peale. Ehitajal oli töövõtulepingu p 4.2.1 ja 4.2.2 alusel õigus nõuda lepingu täitmise takistamisest tingitud kulude hüvitamist. Avaldaja sõlmis ehitajaga vastavalt töövõtulepingu p-dele 4.2.4.1 ja 3.2.6 hüvitise kokkuleppe, sest ilma selleta ei oleks ehitaja jätkanud tööde tegemist. Puudutatud isik rikkus juurdepääsu takistades seadusest (

§ 31

lg 1 p-d 1 ja 3) tulenevat juurdepääsu võimaldamise ja kaasomandi alalhoiu kohustust. Normi kaitse-eesmärk hõlmab ühistule põhjustatud kahju. Juurdepääsu takistamise korral pidi puudutatud isikul olema täiendavata kulude tekkimine ettenähtav, sest avaldaja ja ehitaja hoiatasid teda korduvalt. Arvestades tööde kogumaksumust (311 000 eurot) ei ole kahju ettenägematult suur. 14.

1. 8484 euro suuruse nõude osas selgitas avaldaja, et 04.07.2018 otsuse p-de 1 ja 3 vastuvõtmisel oli olemas põhikirja muutmiseks vajalik häälte arv (vastavalt 5 ja 6 liiget 9-st). Ruutmeetripõhise jaotuse korral tulnuks puudutatud isiku tasuda 9934 eurot (90,2 m²×110,14 euro/m²), otsuse järgi 8484 eurot.
2. Puudutatud isik jäi varem esitatud seisukohtade juurde ning märkis järgmist. 15.
3. Puudutatud isiku eluruumi sissepääsu nõuded ei ole põhjendatud. Nõuded oleks põhjendatud, kui väljast ligipääs ei oleks võimalik. 15.
4. Katuse tõstmine oli ebaseaduslik, see ei olnud vajalik ning see ei olnud puudutatud isikule ettenähtav. Katust tõsteti neljakorruselise osa poolt ning lainjas katus tõsteti samasse tasapinda. Katuse peale ei ole uut katust ehitatud (tõsteti uute taladega katuseharja). Puudutatud isiku kasutuses oleva pööninguosa katusetööd tehti 1996–1997 nõuetekohaselt. Puudutatud isik ei ole põhjustanud ehitustööde viivitust. Puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale oli avalduse esitamise ajal juurdepääs olemas. Avaldaja ja ehitaja kokkulepe viivituse eest hüvitise maksmise kohta tekkis menetluse ajal ja tõend ei ole usaldusväärne. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Kolleegium leiab, et avaldaja määruskaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldada ja maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata avaldaja 8484 euro suuruse nõude ja sellest viivisenõude. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas ise uue määruse, millega rahuldab avalduse selles osas. Puudutatud isiku määruskaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldada osaliselt ja maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus rahuldas avaldaja 28 718,4 euro 28 2-18-19244 suuruse kahju hüvitamise nõude 11 208 eurot ületavas osas. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas ise uue määruse, millega jätab selles osas avalduse rahuldamata. Ülejäänud osas ei anna puudutatud isiku väited alust maakohtu määrust muuta, kuid ringkonnakohus täpsustab kohtumääruse selguse ja täidetavuse huvides kohtumääruse resolutsiooni kohustamisnõuete osas. Maakohtu määruse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust.
6. Ringkonnakohus jätab avaldaja 08.09.2025 menetlusdokumendile lisatud tõendid TsMS § 238 lg 1 alusel vastu võtmata, sest asjaolul, kas Tallinna Linnaplaneerimise Amet on katusetööde ehitusteatise ja projekti kinnitanud, ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust. Samal põhjusel jätab ringkonnakohus vastu võtmata ka puudutatud isiku 08.09.2025 seisuskohale lisatud e-kirjavahetuse, et vaidluse lahendamisel ei ole tähtsust sellel, kuidas vahetati Kooli 7 kinnisasjal asuva hoone katust ning kas seda oli võimalik vahetada väljast. Ülejäänud puudutatud isiku seisukoha lisasid käsitab ringkonnakohus puudutatud isiku selgitustena.
7. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määrust TsMS § 651 lg 1 järgi koosmõjus TsMS §-ga 659 üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja vaidlustas maakohtu määruses osas, millega maakohus jättis avalduse rahuldamata ning puudutatud isik osas, millega maakohus rahuldas avalduse, ühtlasi vaidlustasid mõlemad maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas. Sellest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus määruskaebuste väidete alusel maakohtu määrust kogu ulatuses.
8. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas puudutatud isik on kohustatud võimaldama avaldajal ja tema nimetatud muudel isikutel kasutada kaasomandi eseme korrashoiuks puudutatud isiku eriomandi eset ja tema ainukasutusse antud pööninguosa, samuti selle üle, kas puudutatud isik on seda kohustust rikkudes põhjustanud avaldajale 28 718,4 euro suuruse kahju ja peab selle avaldajale hüvitama, ning kas puudutatud isikul on kohustus tasuda avaldajale lisaks 8484 eurot ja selle tasumisega viivitamise tõttu alates 02.08.2018 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse norme viisil, mis tingiks asja saatmise maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus saab määruskaebusi kontrollides ise vaidluse lahendada.
9. Kolleegiumi hinnangul asus maakohus õigesti seisukohale, et avaldaja nõude aluseks olev 22.05.2018 üldkoosoleku otsus kehtib ja on korteriomanikele kohustuslik. 20.
10. Menetlusosalised ei vaidle järgmiste maakohtu tuvastatud asjaolude üle, mille ringkonnakohus võtab määruskaebust lahendades aluseks, kuid täpsustab asjaolusid järgmiselt: - - aadressil Tallinn Kooli 1 on moodustatud korteriühistu (avaldaja) (I kd, tl 12) ning puudutatud isik on Tallinnas Kooli 1 asuva korteriomandi nr 5 omanik (I kd, tl 11) ja korteriomanikuna korteriühistu liige; avaldaja edastas puudutatud isikule kutse 22.05.2018 koosolekule, mille päevakorras oli mh maja renoveerimistööde otsustamine (p 3), renoveerimistööde finantseerimine, vajadusel renoveerimislaenu võtmise otsustamine (p 4), juhatusele volituse andmine renoveerimistööde tegemiseks vajalike lepingute sõlmimiseks (p 5), omafinantseeringu tasumise graafiku otsustamine (p 6) ja
11. a majanduskava kinnitamine (p 7) (II kd, tl 67); puudutatud isik palus 16.05.2018 e-kirjas saata endale hinnapakkumised (milliseid töid tehakse) ning 17.05.2018 e-kirjas projekti järgi koostatud hinnapakkumised, kus on lahti kirjutatud tööd/kulud (I kd, tl 93); 29 2-18-19244 - - avaldaja saatis 17.05.2018 puudutatud isikule viimase palvel e-kirja lisadena mh erinevate ehitusettevõtjate pakkumiste koondtabeli tööde kohta (IV kd, tl 3 ja III kd, tl 45); korteriomanikud võtsid 22.05.2018 üldkoosolekul, kus osalesid kõik üheksa korteriomanikku, seitsme poolthäälega vastu otsuse elamu välisviimistluse- ja katuse remondi- ja restaureerimistööde tegemiseks vastavalt OÜ Vana Tallinn 2017 põhiprojektile ajavahemikus 01.06.2018–31.10.2018 (p 3), seitsme poolthäälega ehitustööde tegemiseks 313 200 euro ulatuses juhatusele lepingute sõlmimiseks volituse andmise otsuse (p 4) seitsme poolthäälega SEB Pangast 285 000 euro suuruse laenu võtmise otsuse (p 5) ja kuue poolthäälega 15 000 euro suuruse omafinantseeringu ühistu pangakontole tasumise otsuse (p 6) ja
12. a majanduskava muutmise otsused (p 7); puudutud isik osales esindaja vahendusel üldkoosolekul ning hääletas otsuste vastu ja esitas vastuväite (I kd, tl 13–15, 164, IV kd tl7 ja 9 pöördel); korteriomanikud ei ole 22.05.2018 üldkoosoleku otsust kohtus vaidlustanud ja kohus ei ole seda kehtetuks tunnistanud. 20.
13. Maakohus asus õigesti seisukohale, et arvestades avaldaja nõudeid, saab puudutatud isiku tühisuse vastuväitel olla tähtsust üksnes p-s 3 sisalduva elamu välisviimistluse- ja katuse remondi- ja restaureerimistööde tegemise otsuse puhul, sest avaldaja heidab puudutatud isikule ette selle otsuse alusel korteriomaniku kohustuste rikkumist ning nõuab selle täitmist ja rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist. Ülejäänud 22.05.2018 vastuvõetud otsused ei ole avaldaja nõuete aluseks, mistõttu jätab ringkonnakohus puudutatud isiku p 3 raamest väljuvad väited tähelepanuta. Mh on ka Riigikohus ehitustööde ja nende rahastamise kontekstis leidnud, et otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid tuleb eristada otsusest neid rahastada (vt RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 22). 20.
14. Maakohus leidis õigesti, et elamu välisviimistluse- ning katuse remondi- ja restaureerimistööde tegemise otsuse puhul ei olnud tegemist sellise küsimuse otsustamisega, mis vajanuks

§ 38lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet.

Riigikohtu praktika kohaselt võivad ehitustööd tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu või remonti, ajakohastamist või ulatuslikumaid ümberkorraldusi. Üldjuhul valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu, otsustades kaasomandi esemega seotud toimingute tegemise kas häälteenamuse alusel või vastava kokkuleppega. Kaasomandi eseme remondi üle saavad korteriomanikud

§ 38

lg 1 järgi igal juhul otsustada kokkuleppel, kuid kui kavandatavad tööd jäävad tavapärase valitsemise piiresse, võivad korteriomanikud

§ 35

lg 1 p 1 järgi selle üle otsustada ka lihthäälteenamuse alusel, ning kui tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisega, võivad korteriomanikud otsustada ehitustööde tegemise üle

§ 39

järgi koosmõjus

§ 9

lg-s 3 sätestatuga üldkoosoleku otsusega, mille poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Seejuures hõlmab tavapärane korrashoid peamiselt tegevusi, mille eesmärk on kaasomandi eseme hooldamine selle sihipärase ja kasutuskõlbliku seisundi säilitamiseks, ning tavapärane remont tegevusi, mis on suunatud sellise seisundi taastamisele (nt amortiseerunud kaasomandieseme osa parandamine või uue samaliigilise osaga asendamine). Kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb aga eelkõige mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist, kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt suurendavad korteriomandite turuatraktiivsust, parandavad elamistingimusi või võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada. (vt RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 22, 26 ja 27, 29). 30 2-18-19244 Ringkonnakohtu hinnangul on eeltooduga kooskõlas maakohtu järeldus, et vaidlusalused ehitustööd olid käsitatavad elamu tavapärase korrashoiu ja remondina

§ 35

lg 2 p 1 tähenduses, mille üle said korteriomanikud

§ 35lg 1 järgi otsustada häälteenamuse alusel.

Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega, neid kordamata, kuid märgib täiendavalt järgmist. Ka juhul, kui käsitada ehitustöid kaasomandi eseme ajakohastamisena

§ 39tähenduses, on üldkoosoleku otsus võetud vastu vajaliku häälteenamusega.

Siinsel juhul hääletas 22.05.2018 üldkoosoleku protokolli (I kd, tl 13–15) kohaselt ehitustööde tegemise ja selleks vajalike lepingute sõlmimiseks 313 200 euro ulatuses juhatusele volituse andmise, aga ka laenu võtmise poolt 7 korteriomanikku 9-st. Vastu hääletasid korterid nr 5 (puudutatud isik) ja nr 7, kellele kuulus protokolli kohaselt 20,56% kaasomandi osast. 20.4. Õige on ka maakohtu järeldus, et otsuse p 3 ei ole koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu

§ 29

lg 1 alusel tühine põhjusel, et avaldaja ei teinud puudutatud isikule otsuste aluseks olevaid dokumente enne üldkoosolekut kättesaadavaks. Kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma ja sellisel koosolekut tehtud otsused on

§ 29

lg 1 järgi tühised, v.a kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud või korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, kiidavad otsuse heaks. See, kui avaldaja ei teinud enne üldkoosolekut

§ 20

lg 3 kohaselt muude otsuste aluseks olevaid dokumente (põhikiri, majanduskava, majandusaasta aruanne) puudutatud isikule kättesaadavaks, ei mõjuta otsuse p 3 kehtivust. Riigikohus on leidnud, et kui koosoleku teates ei ole märgitud kohta, kus on võimalik tutvuda mõne otsuse aluseks olevate dokumentidega, ei muuda see rikkumine tühiseks samal koosolekul vastu võetud teisi otsuseid (RKTKm 26.04.2023, 2-22-12198, p 13). Seega saab asjakohaseks etteheiteks olla üksnes otsuse p-s 3 nimetatud ehitustööde tegemise otsustamise aluseks oleva teabe kättesaadavaks tegemata jätmine. Ringkonnakohus märgib, et üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks saab

§ 29

lg 1 järgi olla üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine, mis takistab korteriomanikul oluliselt osalemisõiguse teostamist otsuste vastuvõtmisel. Riigikohtu praktika kohaselt on koosoleku kokkukutsumise reeglid seaduses sätestatud selleks, et tagada osanikele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada (RKTKo 12.04.2017, 3-2-110-17, p 13). Mh on koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine see, kui isikutele ei tehta enne koosolekut kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama hakatakse, seejuures põhimõte, et kõigile liikmetele tuleb enne koosolekut anda võimalus tutvuda dokumentidega, mille kinnitamist koosolekul otsustama hakatakse, kohaldub ühtmoodi kõigi eraõiguslike juriidiliste isikute organite otsuste tegemisel (RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391, p 37). Korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ei tulene otseselt korteriühistu kohustust teha enne remonditööde otsustamist korteriomanikele kättesaadavaks seda puudutavat teavet.

§ 20

lg 3 näeb ette üksnes kohustuse märkida üldkoosoleku teatele koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord, kui selliste küsimuste üle otsustatakse. Riigikohtu praktika kohaselt võib siiski vastav kohustus tuleneda ka

§-s 12 sisalduvast hea usu põhimõttest (RKTKm 12.04.2023, 2-20-2549, p 16). Seega ei ole välistatud, et üldkoosoleku otsus võib 31 2-18-19244 olla

§ 29

lg 1 alusel tühine ka juhul, kui korteriomanikele ei ole enne üldkoosoleku toimumist tehtud kättesaadavaks lisaks

§ 20

lg-s 3 nimetatule ka muid otsuseprojekte ja/ või nende aluseks olevaid dokumente. Siinses asjas tuvastas maakohus õigesti, et avaldaja saatis puudutatud isiku palvel talle erinevate töövõtjate pakkumiste koondtabeli ehitustööde maksumuse kohta ning puudutatud isik sai 17.05.2018 saadetud avaldaja e-kirja ja sellele lisatud koondtabeli kätte. Mh saab ka puudutatud isiku vastuväitest 22.05.2018 koosolekul vastuvõetud otsustele järeldada, et puudutatud isik oli koondtabeliga tutvunud, sest puudutatud isik tegi etteheite üksnes selle kohta, et ta ei ole näinud renoveerimistööde lahtkirjutatud hinnapakkumisi. Seejuures ei olnud maakohtul alust rakendada uurimispõhimõtet puudutatud isiku esitatud tõendi hindamisel. Kohus otsustab asjas esitatud tõendeid hinnates TsMS § 232 lg 2 järgi oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Ringkonnakohtu hinnangul oli avaldaja esitatud hinnapakkumiste koondtabel piisav selleks, et korteriomanikud saaksid kujundada oma seisukoha, kas toetada ehitustööde tegemist pakkumistes märgitud ehitustööde maksumust arvestades või mitte. Samas, ka juhul, kui koondtabel ei oleks piisav ja avaldaja oleks jätnud korteriomanikud piisavalt informeerimata, ei oleks siinsel juhul alust pidada vaidlusalust otsust tühiseks, sest üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud, sh puudutatud isik, kes hääletas otsusele vastu ja esitas vastuväite. Puudutatud isiku vastuväitest ei nähtu, et ta ei oleks nõustunud otsustama ehitustööde tegemist enne, kui talle on esitatud kõik ehitustööde hinnapakkumised. Puudutatud isik märkis otsuse p 3 kohta oma vastuväites, et maja tuleks renoveerida järkjärgult, kasutades linna toetusi igal aastal. Seega, ka juhul, kui avaldaja oleks üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikkunud, on see puudus kõrvaldatud, sest kõik korteriomanikud, sh puudutatud isik osalesid otsuse tegemisel. Riigikohtu praktika kohaselt saab üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise korral vältida koosolekul vastuvõetud otsuste tühisust mh sellega, kui koosolekul osalevad kõik korteriomanikud ja nad on nõus koosolekut pidama. Kui isik tuleb koosolekule kohale, annab ta sellega teada, et kuigi koosoleku kokkukutsumise korda võib olla rikutud, on ta valmis päevakorda pandud küsimusi hääletama, v.a juhul, kui ta vaidleb vastu otsuse tegemisele selles küsimuses (RKTKm 29.10.2025, 2-21-9853, vt p 17– 18; RKTKo 29.11.2017, 2-16-8010, p 12). Siinsel juhul ei ole puudutatud isik ega ükski teine korteriomanik otsuse tegemisele vastu vaielnud. 20.

1. Eeltoodut arvestades tuli ja tuleb puudutatud isikul korteriomanikuna oma õigusi teostades ja kohustusi täites arvestada korteriühistu 22.05.2018 üldkoosoleku otsust remontida ja renoveerida elamu välisviimistlust ja katust. Seda otsust tuli puudutatud isikul aktsepteerida sõltumata sellest, kas ta sellega nõustus või mitte ning kas ta pidas ehitustööde tegemist vajalikuks või mitte.
2. Ringkonnakohtu hinnangul eksis maakohus, kui leidis, et 04.07.2018 üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine. 21.
3. Menetlusosalised ei vaidle järgmiste maakohtu tuvastatud asjaolude üle, mille ringkonnakohus võtab määruskaebust lahendades aluseks, kuid täpsustab asjaolusid järgmiselt: - avaldaja edastas 26.06.2018 puudutatud isikule kutse 04.07.2018 koosolekule, mille päevakorras oli mh elamu restaureerimise finantseerimise erinevate variantide arutelu ja otsustamine (p 1) (III kd, tl 72–73); 32 2-18-19244 - - puudutatud isik saatis 01.07.2018 avaldajale e-kirja, milles märkis, et kuna päevakorras puuduvad koosolekul arutatavad renoveerimise ja finantseerimise variandid, siis soovib ta neid teada enne üldkoosolekut (I kd, tl 93 pöördel); korteriomanikud võtsid 04.07.2018 üldkoosolekul, kus osalesid kõik üheksa korteriomanikku, kuue poolthäälega (66% korteriomanike arvust) vastu otsuse võtta pangalaenu 200 000 euro ja jätta Kooli tn poolsete akende ja korteritesse viivate välisuste ligikaudne maksumus 64 000 eurot korteriomanike kanda, lisaks viie poolthäälega vastu otsuse jagada akende ja välisuste maksumus korterites paiknevate akende ja välisuste maksumuse põhiselt (p 1); puudutatud isik hääletas otsuste vastu ja esitas vastuväite (I kd, tl 23–24); korteriomanikud ei ole 22.05.2018 üldkoosoleku otsust kohtus vaidlustanud ja kohus ei ole seda kehtetuks tunnistanud. 21.
4. Maakohus asus õigesti seisukohale, et arvestades avaldaja nõudeid, saab puudutatud isiku tühisuse vastuväitel olla tähtsust üksnes p-s 1 sisalduva akende ja välisuste renoveerimistööde maksumuse korteriomanike vahel jagamise otsuse puhul, sest avaldaja nõuab selle otsuse alusel puudutatud isikult tema osa tasumist. 21.
5. Maakohus leidis aga ekslikult, et otsuse p 1 on üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu tühine, kuna tegemist oli majanduskavaga kehtestatava küsimusega ning enne üldkoosolekut ei koostanud avaldaja uut majanduskava ega teinud seda korteriomanikele kättesaadavaks. Siinsel juhul otsustasid korteriomanikud juba 22.05.2018 üldkoosolekul kuni 313 200 euro ulatuses ehitustööde tegemise ning nende tööde finantseerimise 285 000 euro ulatuses pangalaenuga ja 15 000 euro ulatuses omafinantseeringuga. 04.07.2018 üldkoosoleku protokollist (I kd, tl 23–24) nähtub, et SEB Pank taganes pakkumisest ning avaldaja taotles laenu teistest pankadest, millest tulenevalt otsustasid korteriomanikud 04.07.2018 otsusega finantseerida ehitustöid 200 000 euro ulatuses pangalaenuga ning akende ja uste renoveerimistööde maksumuse ulatuses (64 000 eurot) omafinantseeringuga. Arvestades seda, et korteriomanikud olid 22.05.2018 kehtivalt otsustanud elamu renoveerimise kuni 313 200 euro ulatuses ning varasemat ehitustööde finantseerimise otsust ei olnud enam võimalik täita, tuli korteriomanikel otsustada uuesti ehitustööde finantseerimise üle uutel tingimustel. Sisuliselt otsustasid korteriomanikud 04.07.2018 üldkoosolekul esmalt selle üle, millise osa ehitustööde maksumusest tasuvad korteriomanikud kohe ise ning millise osa maksumusest tasuvad nad laenuraha arvel ning seejärel selle üle, kuidas jagunevad laenu tagasimaksed ja omafinantseering korteriomanike vahel. Kuna korteriomanikud olid 22.05.2018 juba otsust