KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Hele Kaldma Otsuse tegemise aeg ja koht 26. veebruar 2024, Tartu Tsiviilasja number 2-21-14797 Tsiviilasi Reigo Teenused OÜ hagi F.R ja O

§ 1037lg 1 mõttes.

Hageja on alates hoonestusõiguse omandamisest

1. novembril 2015 püüdnud hoonestusõiguse teostamiseks saada juurdepääsu xxxxxxxxxxxxxxxx, aga kostjad ei ole seda võimaldanud. Hageja hinnangul rikuvad kostjad kolmandate isikutena hageja kui hoonestusõiguse omaniku õigust, tegemist on ebaseadusliku valdusega. Hoonestusõiguse objektiks olev ala ja selle oluliseks osaks olev ehitis on kostjate valduses. Kostjad teostavad tegelikku võimu selle üle, kuigi neil puudub selleks mistahes alus – hageja ei ole andnud nõusolekut ala või ehitise kasutamiseks. Seejuures on kostjad teadlikud sellest, et hageja kasuks on seatud hoonestusõigus ja ei vaidle sellele vastu. Hageja nõuab kostjatelt kasutuseelise välja andmist ajavahemiku november 2015-2022 august eest summas 111 475 eurot. Aastal 2016 oli xxxxxxx rent 200 eurot ööpäevas, aastaks 2021 oli rent kasvanud 450 euroni. xxxxxxxxxxxxxxxxx kodulehel on hagi esitamise seisuga välja toodud xxxxxxx rendina 450 eurot ööpäevas. Kui vaidlusalune hoone renditakse välja ainult nädalavahetustel üheks ööks (aastas on kokku keskmiselt 52 nädalavahetust) keskmise hinnaga 325 eurot ööpäevas, siis on xxxxxxx aasta keskmine rent 16 900 eurot (325 eurot x 52 nädalavahetust = 16 900 eurot). Kostjate väited xxxxxxx väljarentimise perioodi osas on ebaõiged. Vastavalt avalikult kättesaadavale informatsioonile anti xxxxxxx üürile juba 2016 aastal. See on tõendatud asjatundja esitatud väljavõtetega digiarhiivist Wayback Machine, kuhu salvestatakse veebilehti erinevatel perioodidel. Digiarhiivist on selgelt näha, et xxxxxxx üüriti välja juba aastal
2. Seega on eksitav kostjate väide, et nad ei üürinud xxxxxxx välja kuni kasutusloa saamiseni aastal
4. Kostja I vaidleb hagile vastu ega tunnista tema vastu esitatud nõuet ning palub jätta hagi rahuldamata. Kostja I võtab omaks faktiväite, et ta on xxxxxxxxxxx osanik ja juhatuse liige. Hageja on väitnud, et xxxxxxxxxxx on hoonestusõiguse rikkuja, kuna äriühing valdab ja kasutab kinnisasjal asuvat hoonet oma majandustegevuses. Võtmata neid asjaolusid õigeks, rõhutab kostja I, et hageja ei ole tuginenud väitele, et kostja I valdaks või kasutaks vaidlusalust hoonet. Ei esialgses hagiavalduses 2 ega selle hilisemates täiendustes ei sisaldu selget väidet, missuguse teoga on kostja I hageja õigusi rikkunud. Hageja ei ole kostjale I teinud konkreetset etteheidet.

§ 1037

lg 1 alusel esitatud nõude rahuldamine kostja I suhtes eeldab, et vahetult kostja I oleks rikkunud hageja õigusi. Hageja on põhjendamatult ja kunstlikult käsitlenud kostjat I kostjast II lahutamatuna. Juhatuse liige ei vastuta automaatselt äriühinguga solidaarselt. Hageja on esitanud nõude kostja I vastu vaid seetõttu, et kostja I on kostja II osanik ja juhatuse liige. Ühinguõiguslikust seosest ei teki isiklikku solidaarset vastutust. Üksnes juhatuse liikmeks või osanikuks olemise fakt ei anna alust rahuldada kostja I suhtes rikkumiskondiktsioonil tuginevat nõuet. Kostja I ei valda hoonestusõigust ega pea majutus- või puhkekeskust. Kostja I ei ole hageja õigusi rikkunud, ei ole keelanud ega piiranud midagi Muus osas ühineb kostja I kostja II vastuväidetega.

1. Kostja II vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja II võtab õigeks faktiväite, et on xxxxxx puhketalu operaator. Kostja II valdus ei ole omavoliline. Hoonestusõigus ei ole kunagi olnud hageja valduses. Seega isegi kui jaatada kostja II valdust, ei ole see omavoliline. Hageja ei ole kunagi nõudnud valduse üleandmist, vaid soovis üksnes, et temalt ostetaks ära hoonestusõigus 10 000 euro eest, mille ta ise oli kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumiselt 2000 eurot eest omandanud. Õige ei ole väide, justkui oleks hageja alates
2. aastast püüdnud teostada hoonestusõigust või soovinud saada hoone valdust. Hageja nõuab kasutuseeliseid alates omanikukande tegemisest kinnistusraamatusse, kuigi sel ajal ei olnud hoonestusõigusega koormatud ehitis valmiski. Hoonestusõiguse alale jäävale puhkemajale väljastati kasutusluba alles
3. detsembril 2020 ehk ehitustööd lõpetati ja puhkemaja oli objektiivselt võimalik kasutada alles 2020 detsembrist. Perioodil jaanuar 2016 kuni detsember 2020 ei teeninud puhkemaja kasutuselt mistahes tulu. Kostja II ei ole hoonestusõigusest midagi saanud, seega on täitmata AÕS § 85 lg 1 ja

§ 1037lg 1 kohaldamise esmane eeldus.

Hageja oletab, et kostja II on opereerinud puhketalu alates

1. aastast ning et hoone oleks võimalik iga kuu üheks nädalavahetuseks terveks ööpäevaks välja rentida või et selle aastane rent oleks keskmiselt 16 900 eurot. Seejuures ei võta hageja oma oletuslikes tehetes arvesse mitte ühtegi kulu, mida tuleks hoone väljarentimiseks teha. Kokkuvõtlikult ei vasta hageja andmed tegelikkusele isegi suurusjärgu osas. Muutunud majandusliku olukorra ja Covid-19 piirangute tõttu oli kinnisvara rentimine teatud ajavahemikul suhteliselt keeruline. Hoonestusõigusega on koormatud vaid üks hoonete kompleksi kuuluv hoone. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2. Kohus leiab, et hagi kasutuseelise väljaandmise nõudes tuleb jätta rahuldamata.
3. Hageja esitas hoonestusõigusest saadud kasu väljaandmise nõude asjaõigusseaduse (AÕS) § 85 lg 1 ja võlaõigusseaduse (

) § 1037-1040 alusel.

§ 1037

lg 1 näeb ette, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse.

§ 1037

lg 3 esimese lause kohaselt hinnatakse eelnimetatud harilikku väärtust rikkumise aja seisuga. Pahauskne rikkuja on seejuures kohustatud hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse kogu aja eest alates rikkumisest kuni väärtuse hüvitamiseni (asja tagastamiseni), sh peab pahauskne rikkuja maksma kannatanule hüvitist ka olukorras, kus tema esialgne rikastumine on ära langenud (

§ 1038esimene lause) (vt Riigikohtu 20.

märtsi 2019 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-16-6563, p 40).

1. Hageja on esitanud nõude kostja I ja kostja II vastu. Esitatud asjaolude kohaselt on kostja I kinnisasja omanik ja võimaldab kostjal II enda kinnistut tulu teenimiseks kasutada (olles teadlik sellest, et hagejal on hoonestusõiguse omanikuna lepingust ja seadusest tulenev õigus kinnisasja kasutada). Kostja II on juriidiline fiktsioon, mis tegutseb kostja I kaudu. Seega on hageja õiguste teostamine takistatud just kostja I tegevuse tõttu. Hageja on esitanud põhjendatult hagi kostja I ja 3 kostja II vastu.
2. Vaidluse all ei ole järgmised asjaolud: hageja on hoonestusõiguse omaja alates
3. novembrist 2015 (hoonestusõigus hageja kasuks kanti kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatusse
4. novembril 2015) (I kd, tl 32); hoonestusõiguse sisuks on hoonestusõiguse lepingust tulenev õigus kasutada hoonestusõiguse ala, sh hoonet nagu omanik hoonestusõiguse tähtaja lõpuni, rajada sinna konverentsi- ja puhkekeskus ning seda sihipäraselt kasutada (I kd, tl 25-30); - xxxxxxxxxxxxxxxx (reg. nr xxxxx) omanikuks on F.R (kostja I) (I kd, tl 31-32); Hoonestusõigus ulatub xxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxx ja seda teenindavale maale (hoonestusõiguse seadmise lepingu p 3); kostjad valdavad ilma hageja nõusolekuta hageja hoonestusõigust, st peavad hoonestusõiguse oluliseks osaks olevas xxxxxxx hoones majutus- ja puhkekeskust xxxxxxxxxxxxxxxxx; hageja ei ole saanud hoonestusõiguse lepingust tulenevaid õiguseid teostada alates hoonestusõiguse omandamisest; - kostjad saavad hoonestusõiguse kasutamisest kasu.
5. Hoonestusõigusele kohaldatakse AÕS § 241 lõike 4 alusel kinnisasja sätteid, seega omandi sätteid vastavalt seadusele. AÕS § 68 alusel võib omanik asja kasutada, käsutada, vallata ja nõuda kõigilt teistelt isikutelt rikkumiste vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad AÕS § 68 lg 2 järgi olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Seega peavad omaniku õigused olema kaitstud. Tema omandit tohivad teised isikud kasutada vaid kas tema nõusolekul või muul seaduses sätestatud õiguslikul alusel. Hoonestusõiguse sisuks on õigus omada, st vallata ja kasutada, kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Kohtu hinnangul on kostjad rikkunud hageja absoluutset õigust ja kasutanud hagejale kuuluvat õigushüve hageja nõusolekuta. Kostjate väide, et nende valdus ei ole omavoliline, ei oma

§ 1037rakendamisel tähtsust.

Oluline on, et kostjad teostavad ilma õigusliku aluseta tegelikku võimu hoonestusõiguse objektiks oleva ala ja seal asuva ehitise suhtes. Hoonestusõiguse lepingu kohaselt oli hagejal õigus rajada hoonestusalale konverentsi- ja puhkekeskus ja kasutada seda sihipäraselt. Tuvastatud on, et hageja pole seda teha saanud, sest kostjad kasutavad hoonet, pidades hoonestusõiguse alal ja ehitises puhketalu.

1. Kohtuistungil on kostja II kinnitanud, et teadis hoonestusõiguse hagejale kuulumisest alates enampakkumisest. Ka on tuvastatud, et kostja II juhatuse liikmena teadis seda ka kostja I. Seega on kostjate teadmine hageja õiguste rikkumisest tuvastatud. Kuna kostjate hinnangul võisid nad hagejale kuuluvat õigust kasutada, pidid nad kohtu ette tooma asjaolud, mis võimaldaksid tuvastada hageja nõusolekut (kirjalik või suuline kokkulepe, leping vms) hoonestusõiguse kasutamiseks. Kostjad ei ole selliseid asjaolusid kohtule esitanud. Kostjate esitatud hageja e-kiri hoonestusõiguse võimalikust müügist kostjatele ei tõenda hageja poolt kostjatele nõusoleku andmist ega ka nõusoleku varasemat olemasolu hoonestusõiguse kasutamiseks ja valdamiseks (I kd. tl 41). Kohtu hinnangul on tuvastatud kostjate rikkumine ning hagejale kuuluva hoonestusõiguse valdamine ilma hageja nõusolekuta alates
2. novembrist
3. Sellega said kostjad hageja õigusest hüve, milleks antud juhul on ehitise kasutamise eelis. Eeltoodust tuleneb hageja õigus esitada kasutuseelise väljamõistmise nõue alates
4. novembrist
6. AÕS § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt

§-dele 1037-1040. Omanik saab nõuda valdajalt ebaseadusliku valduse ajal saadud kasu väljaandmist üldjuhul

4 § 1037 alusel.

§ 1037

lg-tes 1 sätestatud eelduste täitmise korral tekkiva alusetu rikastumise nõude sisuks on rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamine. Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib sellisel juhul olla muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi (vt Riigikohtu

1. märtsi 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 20). Riigikohtu
2. detsembril 2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 tehtud otsuse p-s 26 on kolleegium leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu
3. oktoobri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16;
5. mai
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15). Antud juhul saab kostjate kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 tähenduses olla kasu, mida nad said seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt majutus- ja konverentsiruume üürima. Kostjate saadud kasutuseeliste arvestamisel saab lähtuda xxxxxxx hoonest, mida nad ebaseaduslikult kasutasid majutus- ja puhketeenuse osutamiseks.
7. Kohtu hinnangul tuleb kasutuseelise sisustamisel käesoleval juhul täpsemalt vaadelda hoonestusõiguse sisu. Lepingu p 3.3 kohaselt saab hoonestusõiguse oluliseks osaks olema kinnistule rajatav konverentsi- ja puhkekeskus ehitisregistri koodiga
8. Lepingu p 6.1 kohaselt on hoonestaja õigustatud rajama hoonestusalale projektile ja ehitusloale vastava konverentsi- ja puhkekeskuse hiljemalt
9. detsembriks 2016 ning saama kõik selleks vajalikud load ja kooskõlastused. Hageja on selgitanud, et ostis hoonestusõiguse eesmärgiga realiseerida hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevat kohustust, st ehitada välja puhke- ja konverentsikeskus, et selle välja üürimisest kasu saada. Seega on hoonestusõiguse sisuks hoonestusalale konverentsi- ja puhkekeskuse rajamine ja selle pidamine. Kohtule esitatud oksjonikeskkonna väljavõtte alusel (september 2015) (I kd, tl 35-37) on tuvastatav hoonestusõiguse omandamisel hoonestusõiguse esemeks oleva ehitise valmidusaste ja seisukord. Tuvastatav on, et xxxxxxx on seinad ja katus olemas, kuid puuduvad uksed ja aknad. Kohtu hinnangul on põhjendatud arvata, et sellise välisviimistlusastmega ehitisel puudub ka siseviimistlus. Hageja ei ole esitanud vastuväiteid asjaolule, et kostjad viisid hoonestusõiguse objektiks oleval ehitisel läbi ehitustegevust, st rajasid toimiva puhke- ja konverentsikeskuse pärast enampakkumisel hoonestusõiguse omandamist hageja poolt. Kohus leiab, et seisundis, milles ehitis oli hoonestusõiguse omandamise ajal, ei olnud võimalik seda hoonestusõiguse eesmärki arvestades kasu saamise eesmärgil välja üürida ehk et hoonestusõiguse realiseerimiseks oli vajalik teatavate kulutuste tegemine. Hagejad ei ole ka tõendanud, et sellises valmidusastmes ja seisukorras ehitist nagu see oli
10. a lõpus, oleks üldse saanud tulu teenimise eesmärgil kasutada. Sellest tulenevalt ei ole kohtu hinnangul hoonestusõigusel kasutuseelist, mida kostjad peaksid välja andma. Kohus leiab, et valdaja ei pea välja andma kasu, mis põhineb tema enda investeeringutel või tema panusel. Väljaandmise nõue piirdub selle kasuga, mida asi annab selles seisundis, milles ta jäi valdaja kätte. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata täies ulatuses.
11. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus, jättes hagi rahuldamata, jätab kostjate menetluskulud hageja kanda.
12. Kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra.
13. Kohus ei määra kohtulahendiga kindlaks menetluskulude rahalist suurust, vaid teeb seda TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel eraldi määrusega pärast lahendi jõustumist. 5
14. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Seega tuleb
15. oktoobri.2021 hagi tagamine tühistada. /allkirjastatud digitaalselt/ Hele Kaldma kohtunik RIIGIKOHUS RESOLUTSIOON
16. Keelduda kassatsioonkaebuse menetlusse võtmisest kaebuse põhjendamatuse tõttu.
17. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud kassaatori kanda.
18. Kassatsiooniastme menetluskulusid välja ei mõisteta.
19. Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 694 lg 2). Kohus Tartu Ringkonnakohus RESOLUTSIOON
20. Tühistada Tartu Maakohtu
21. veebruari 2024 otsus osas, milles maakohus jättis Reigo Teenused OÜ hagi Osaühing xxxxxxxx vastu rahuldamata.
22. Teha tühistatud osas hagi õigeksvõtul põhinev otsus, millega rahuldada Reigo Teenused OÜ hagi Osaühing xxxxxxxx vastu hoonestusõigusest saadud kasutuseeliste väljamõistmiseks ja mõista Osaühingult xxxxxxxx Reigo Teenused OÜ kasuks välja 111 475 eurot.
23. Mõista Osaühingult xxxxxxxx Reigo Teenused OÜ kasuks välja viivis põhinõudelt (111 475 eurot) alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
24. Tunnistada käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni punktid 2 ja 3 tagatiseta viivitamata täidetavaks.
25. Jätta muutmata Tartu Maakohtu
26. veebruari 2024 otsus osas, milles maakohus jättis Reigo Teenused OÜ hagi F.R vastu rahuldamata, kuid muuta maakohtu otsuse põhjendusi selles osas.
27. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
28. Jätta xxxxxxxx
29. detsembri 2024 menetlusdokumendis esitatud tõendid asja juurde võtmata ja lugeda need esitajale tagastatuks.
30. Tagastada xxxxxxxxxxx poolt
31. mail 2024 tasutud 2886 eurost 1300 eurot Advokaadibüroo Sorainen OÜ kontole nr EE
32. 6
33. Tühistada kohtuotsuse jõustumisel Tartu Maakohtu
34. oktoobri 2021 hagi tagamise määrusega F.R vastu esitatud hagi tagamiseks seatud hagi tagamise abinõud.
35. Jätta Reigo Teenused OÜ menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Osaühing xxxxxxxx kanda.
36. Jätta F.R menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Reigo Teenused OÜ kanda.
37. Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. 7