Obsah (10)

§ 302§ 5§ 423§ 657§ 207§ 639§ 651§ 304§ 171§ 177

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-18-16237 Otsuse tegemise aeg ja koht 13. märts 2026, Tallinn Kohtukoosseis Indrek Soots, Iris Kangur-Gontšarov, Geidi

§ 302

lg 3 järgi, kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta avaldama kohtule selle isiku nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise abistamisega. Ekspert on ülekuulamisel selgitanud, et on kasutanud ekspertiisi läbiviimisel abi. Eksperti aitas AJ, kes teostas osa vara ülevaatuse ja pildistamise ning lisas ekspertiisi akti ülevaatuse osa (st kirjelduse mida objektil nägi). Kohtu hinnangul on tegu tehnilist laadi abistamisega ning ekspert ei pidanud enne ekspertiisi teostamist sellest kohut eraldi teavitama (

§ 302lg 3).

Ekspert on kinnitanud, et on ekspertiisi teostanud isiklikult ning seega pole ekspert rikkunud

§ 302lg-s 3 sätestatud korda.

XXX ja ÜÜÜ osas märkis kohus, et ekspertiisi tulemust ei mõjutanud asjaolu, et eksperdil polnud kinnisasjale täielikku juurdepääsu. Ekspert on põhjendatult lähtunud 08.05.2020 teostatud ülevaatusel kogutud infost osas, milles ekspert ei saanud ülevaatust teostada juurdepääsu puudumise tõttu. Kostja II pole kohtu ette toonud asjaolusid, et kinnisasja seisukord on vahepealsel ajaperioodil oluliselt muutunud. Asjaolu, et kaasomandi kasutuskorra puudumine mõjutab kinnisasja turuväärtust, ning seda käesoleval juhul 30% ulatuses, tugineb eksperdi eriteadmisele. Selle usaldusväärsuses puudub kohtul alus kahelda. Kohus 6 märkis, et hindab ekspertiisi akte usaldusväärseteks tõenditeks ja lähtub eksperdi poolt toodud kinnisasjade turuväärtustest.

1. Ühisvara väärtus on kokku seega 989 000 eurot, millest ühisvara jagamise korral on kostjale II langev osa 494 500 eurot (PKS § 37 lg 3). Võttes arvesse hageja nõude suurust kostja II vastu, ei nõua hageja seega ühisvara jagamist suuremas osas, kui on vajalik tema nõude rahuldamiseks. Maakohus leidis, et hageja TMS § 14 lg 2 alusel esitatud nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning hagi ühisvara jagamise nõudes tuleb rahuldada.
2. Kostja I on vastuhagis soovinud vara jagada selliselt, et ÜÜÜ (1/2 kaasomandist), XXX (1/2 kaasomandist) ja KKK jäävad kostja II ainuomandisse ning MMM, UUU, VVV ja DDD (1/2 kaasomandist) ja LLL jäävad kostja I ainuomandisse. Puutuvalt kostja I väitega, et vara jagamine on selliselt põhjendatud, sest tegu on kummagi poole lahusvaraga, kohus ei nõustunud. Esiteks ei ole ühisvara jagamise hagi raames võimalik lahusvara jagada. Teiseks jääb kohus kõigi otsuses esitatud põhjenduste juurde puutuvalt kinnisasjade ühisvara hulka kuulumise osas. Samuti ei arvesta vastuhagis taotletud jagamise viis sellega, et ÜÜÜ (1/2 kaasomandist) ja XXX (1/2 kaasomandist) on koormatud hüpoteekidega. Kostja II on küll välja toonud, et tegu on nn tühjade hüpoteekidega, kuid sellega ei saa asja lahendamisel arvestada. Esmalt ei saa kohus praeguses asjas anda hinnangut, kas tegu on nn tühjade hüpoteekidega (

§ 5lg 1).

Samuti on hüpoteekidega seotud tagatiskokkulepet võimalik hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku vahelisel kokkuleppel igal ajal muuta (nt täiendada tagatavaid nõudeid). ÜÜÜ ja HHH kostja II kaasomandi osadele seatud hüpoteegid (ca 2 miljonit eurot) ületavad hetkel kaasomandi osade turuväärtust. Eeltoodud kaalutlustel jääb vastuhagi rahuldama.

1. Hageja on esitanud nõude müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ja jagada saadud raha kostjate vahel võrdselt. Kohus leidis, et kinnisasjade müümine avalikul enampakkumisel tagab mõlemale ühisomanikule õiglase hüvitise oma omandiosa eest, mistõttu pole hageja taotletud ühisvara jagamise viis ebamõistlik. Ka ei ole kostja II pakkunud välja muid alternatiivseid ühisvara jagamise viise. Seega tuleb hageja taotlus ühisvara jagamise viisi osas rahuldada. PKS § 37 lg-st 3 tulenevalt on põhjendatud hageja poolt taotletu, mille kohaselt kinnisasja avalikul enampakkumisel saadud raha tuleb jagada kostjate vahel võrdsetes osades.
2. Hageja on palunud kostjale II ühisvara jagamisest jäävast rahast täita hageja nõue täiteasjas nr 027/2018/
3. Kohus märkis, et ei ole võimalik otsustada seda, millised kohustused tuleb ühisvara jagamise tulemusena kostjale II tekkiva lahusvara arvel täita. TMS § 52 lg 1 teise lause kohaselt rahuldatakse sissenõudja nõue küll vara müügist saadud raha arvel, kuid see toimub TMS-s sätestatud korras ja kuulub TMS § 3 lg 1 kohaselt kohtutäituri, mitte kohtu pädevusse. Kuna kohtul ei ole pädevust jaotada täitemenetluse müügist saadud tulemit, ei ole hagejal selle nõudega võimalik oma taotletud eesmärki saavutada ning

§ 423lg 2 p 2 alusel tuleb nõue selles osas jätta kohtul läbi vaatamata.

7

2. oktoobri 2018 hagi tagamise määrusega seadis kohus kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXXXXXX (MMM (endine JJJ)), registriossa nr XXXXX (UUU (endine UUU)), registriossa nr XXXXX (VVV), registriossa nr XXXXX (DDD) ja registriossa nr XXXXXXX (XXX) keelumärke keelamaks kostjal II kinnisasja käsutamine ning registriossa nr XXXXX (ÜÜÜ), registriossa nr XXXXX (HHH, Tallinn) ja registriossa nr XXXXXXX (KKK) märkuse Harju Maakohtu tsiviilasjas nr 2-18-13219 kohtuvaidluse toimumise kohta kinnistu omandiõiguse ja ühisvara jagamise küsimuses. Maakohus jättis hagi tagamise abinõu jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna. Apellatsioonkaebus
3. Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse kostja II, kes palub maakohtu otsuse tühistada hagi rahuldatud osas ja teha uus otsus, millega saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt jätta hagi rahuldamata.
4. Asjaolu, kas vara on ühisvara või lahusvara, tuleb eelnevalt eraldi tuvastada, kuid hageja loobus ühisvara tuvastamise nõudest. Samas on maakohus jätnud ka loobumise taotluse lahendamata.
5. VL ekspertarvamused on puudustega. Ekspert ei teavitanud kohut talle ekspertiisi tegemisel abi osutanud AJst. Ekspert ei ole ise kinnisasjadel viibinud. Kinnistutel on pildistamas käinud AJ. HHH ja ÜÜÜ kinnistute puhul ei ole selge, kui palju kinnistust AJ nägi. Ekspert pole põhjendanud, kuidas vähendab kasutuskorra kokkuleppe puudumine kinnistu hinda 30 % võrra.
6. Eksperdiarvamustes ei ole kinnistute hinna kujunemine jälgitav. Eksperdi poolt määratud hinnad on kinnistute tegelikust väärtusest madalamad. Maakohus on ekslikult otsuses põhjendanud HHH ja ÜÜÜ kinnistute madalat hinda sellega, et hüpoteekidega tagatava nõude suurust ei saa tuvastada. Kostja II on menetluses tõendanud, et hüpoteekidega tagatud nõuded on tasutud.
7. Kostja II tegi ettepaneku kordusekspertiisi läbiviimiseks teise eksperdi poolt, kuid maakohus jättis selle taotluse põhjendamatult rahuldamata.
8. Menetluskulude jaotus on ebaõige, kuna kolmest haginõudest rahuldas maakohus vaid ühe. Vastused kaebustele
9. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
10. Kostja I toetas apellatsioonkaebust. 8 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (

§ 657lg 1 p 1).

Kaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. 37. Ühisvara jagamise asjas TMS § 14 järgi on kostjad vältimatud kaaskostjad

§ 207

lg 3 mõttes (vt Riigikohtu 20.10.2021 otsus tsiviilasjas 2-17-8832, p 9) Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjat I käsitelda kaasapellandina

§ 639lg 2 alusel, hoolimata sellest, et ta ei ole apellatsioonkaebust esitanud.

1. Ebaõige on kostja II apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei otsustanud ühisvara tuvastamise nõudest loobumise vastuvõtmist. Maakohus võttis hageja ühisvara tuvastamise nõudest loobumise vastu 29.08.2024 määrusega ja lõpetas selles osas menetluse. Samuti on põhjendamatu kostja II seisukoht, et ühisvara jagamise hagi lahendamine eeldab ühisvara tuvastamise nõude esitamist. Ühisvara jagamise asjas puudub vajadus esitada eraldiseisvat nõuet ühisvara tuvastamiseks, kuna ühisvara jagamise nõude lahendamiseks peab kohus niikuinii tuvastama, kas vara, mille jagamist soovitakse, kuulub ühisvarasse.
2. Kostja II on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles hageja hagi rahuldati. Kuigi kostja I on kaasapellant, ei ole kostja I ise apellatsioonkaebust esitanud ja vastuhagi rahuldamata jätmist vaidlustanud. Seega osas, milles vastuhagi jäeti rahuldamata, ringkonnakohus maakohtu otsust ei kontrolli (

§ 651lg 1).

Kostja II ise ei ole esitanud vastuhagi ühisvara jagamiseks teisel viisil. Kuna kohus saab valida üksnes nende ühisvara jagamise viiside vahel, mida on hagis või vastuhagis nõutud, ning arvestades, et vastuhagi rahuldamata jätmist ei ole vaidlustatud, siis ei kerki apellatsioonimenetluses küsimust ühisvara jagamisest muul viisil kui on taotlenud hageja. Kostja II ei ole väitnud, et mõni vaidlusalustest kinnistutest on tema lahusvara või et ühisvara jagamisel oleks tulnud abikaasade osade võrdsusest tema kasuks kõrvale kalduda. Kostja II on apellatsioonkaebuses leidnud, et maakohus on kinnisvara hindade tuvastamisel põhjendamatult lähtunud VL eksperdiarvamustest. Kostja II on seega sisuliselt tuginenud asjaolule, et maakohus on kostja II arvates jaganud ühisvara suuremas ulatuses kui on vaja hageja rahalise nõude rahuldamiseks. 40. Maakohus määras 29.08.2024 määrusega ekspertiisi vaidlusaluste kinnisasjade turuväärtuse tuvastamiseks. Ekspertiisi tegemine tehti ülesandeks VLle, kes edastas kohtule 15.11.2024 eksperdiarvamused. Kolleegiumi hinnangul ei ole ekspert rikkunud

§ 302lg 3 sätestatut.

Selle kohaselt ei ole eksperdil õigust anda ekspertiisi tegemist üle teisele isikule. Kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta avaldama kohtule selle isiku nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise abistamisega. Eksperdiarvamustest nähtuvalt teostas XXX ja 11, VVV ja DDD ning KKK kinnistute ülevaatuse AJ. XXX, MMM ja UUU kinnistute ülevaatuse teostas VL. Asjaolu, et ekspert kasutas viie kinnistu ülevaatuseks AJ abi, ei tähenda, et ekspertiisi tegemine on üle antud teisele isikule. Sõltumata sellest, kas kinnistu ülevaatuse teostamist saab pidada oluliseks või 9 ebaoluliseks abistamiseks, ei ole ekspert rikkunud ka

§ 302lg 3 teises lauses sätestatut.

Õiguskirjanduses on selgitatud, et uuringutesse kaasatud personal tuleb eksperdiarvamuses nimeliselt loetleda ja konkreetselt ära näidata, milles eksperdile osutatud abi seisnes (vt V. Kõve jt. Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne, lk 1575). Käesoleval juhul ongi eksperdiarvamustes märgitud, milliste kinnistute osas on ülevaatuse teostanud AJ. Seega on ekspert kohut abi osutanud isikust teavitanud.

1. Asjaolu, et ekspert ei käinud viite kinnistut isiklikult ülevaatamas, ei anna alust kahelda nende kinnistute kohta koostatud eksperdiarvamuste usaldusväärsuses. Maakohus on põhjendatult leidnud, et seadusest ei tulene, et ekspert peab isiklikult ekspertiisi teostamiseks kinnisvaraobjekti ülevaatama. Kinnistutest on eksperdil võimalik saada ülevaade ka fotomaterjali ja infosüsteemidest saadaolevate andmete põhjal. XXX ja ÜÜÜ kohta tehtud eksperdiarvamuse arvestamata jätmiseks ei anna alust ka asjaolu, et AJ teostas kinnistute ülevaatuse osaliselt, kuna osadele ruumidele ei saanud juurdepääsu. Eksperdiarvamuse kohaselt lähtuti seetõttu ka 08.05.2020.a tsiviilasja 2-20-4203 raames teostatud ülevaatusel tuvastatud infost. Ringkonnakohus märgib, et kostja II, kes on kinnistute kaasomanik, ei ole väitnud, et kinnistute seisukord on selle aja jooksul oluliselt muutunud.
2. Ebaõige on kostja II seisukoht, et eksperdiarvamustes ei ole hinna kujunemine arusaadav. Ekspert on eksperdiarvamustes esitanud põhjendused ja analüüsi (sh toonud esile võrdlustehingud), millest on jälgitav, kuidas ekspert on kinnistute väärtused tuvastanud. Kostja II on väitnud, et kinnistute hinnad on liiga madalad, kuid ei ole esitanud sisulisi põhjendusi, mis lükkaks eksperdiarvamustega tuvastatu ümber.
3. Mis puudutab kostja II väidet, et HHH ja ÜÜÜ kinnistuid koormavate hüpoteekidega tagatud nõuded on rahuldatud, siis eksperdiarvamuses on märgitud, et hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Kuna ekspert ei ole hüpoteeke kinnistute väärtuse tuvastamisel arvesse võtnud, siis ei ole eksperdiarvamuse hindamisel tähendust küsimusel, kas hüpoteekidega tagatud nõuded on rahuldatud.
4. Kostja II leiab, et eksperdiarvamusest ei selgu, miks vähendab kasutuskorra kokkuleppe puudumine HHH ja ÜÜÜ kinnistute ½ kaasomandiosa väärtust 30 % võrra. Ringkonnakohus osundab, et eksperdiarvamuses on märgitud, et ½ kaasomandi võõrandamine ilma kasutuskorrata koos koormava üürilepinguga (lisaks on vajalik hoonete andmed korrastada ehitisregistris) mõjutab hinnatava vara turuväärtust negatiivselt (sh vara likviidsus on väiksem, tõenäoliselt ei ole võimalik kasutada vara soetamiseks võõrkapitali) ja mõju suurus jääb hinnanguliselt vahemikku 25-35% (keskmiselt -30%). Kolleegium hinnangul põhineb nimetatud seisukoht eksperdi eriteadmistel ja kogemustel. Kostja II ei ole esitanud põhjendusi, mis selle ümber lükkaksid. Lisaks märgib ringkonnakohus, et käesoleva asja lõpplahendus ei muutuks ka juhul, kui lähtuda eksperdiarvamuses märgitud HHH ja 11 kinnistute ½ mõttelise osa väärtusest ilma väärtust 30 % vähendamata. Sellisel juhul oleks vaidlusaluse ühisvara 10 väärtus kokku 1 225 500 eurot ning ühisvara jagamisel oleks kostja II osa 612 750 eurot, mis on väiksem kui on hageja rahaline nõue kostja II vastu.
5. Ülaltoodust tulenevalt lähtus maakohus põhjendatult kinnisasjade hinna tuvastamisel VL eksperdiarvamustest. Kuna

§ 304

lg 1 sätestatud kordusekspertiisi määramise eeldused puuduvad, siis jättis maakohus põhjendatult kordusekspertiisi määramise taotluse rahuldamata.

1. Ülaltoodust tulenevalt ei ole apellatsioonkaebuses esitatud väiteid, mis annaks aluse jätta hageja hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2. Kostja II leiab, et maakohus jättis menetluskulude jaotamisel arvestamata, et ainult üks hageja nõue rahuldati. Kolleegium ei nõustu kostjaga II. Osas, milles kohus jättis hagi läbi vaatamata ja osas, milles hageja nõudest loobus, jättiski maakohus menetluskulud hageja kanda.
3. Arvestades, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad käesoleva apellatsioonimenetluse menetluskulud kostja II kanda (

§ 171lg 1, § 165 lg 2).

Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (

§ 177lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt) 11