KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Margit Jäätma Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 27. mai 2026 Tsiviilasja number 2-26-5352 Tsiviilasi Luther

) § 53 lg 1 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses ettenähtud andmed.

§ 62

kohaselt kantakse kinnistusraamatusse asjaõigused ja märked.

§ 63

lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks.

§ 63

¹ lg 2 esimese lause alusel võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise korras. Hagi tagamise korras kinnistusraamatusse kantav eelmärge peab vastama seaduses sätestatule, st eelmärge peab tagama asjaõiguslikku nõuet. Eelmärge on hagi tagamise vahend, kui hagi eseme raames taotletakse (n-ö lõpplahendusena) kinnistusraamatusse kande tegemist, kande kustutamist või kande muutmist. Omandiõiguse üleandmisele suunatud nõue on eelkõige tagatav eelmärkega (

§ 63lg 1 p 1).

Omandiõiguse üleandmist tagavas eelmärkes nimetatud õigustatud isik on see, kellele omandiõigust soovitakse üle anda (vt Tartu RngKm 12.07.2025, 2-25-6828). Tuginedes Tartu Ringkonnakohtu

1. juuli
2. a lahendile tsiviilasjas nr 2-25-6828, leidis registripidaja, et avaldaja esitatud omandi üleandmisele suunatud nõue ei ole eelmärkega tagatav. Avaldajal puudub võlaõiguslik nõue kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks, mille maksmapanekut eelmärkega tagada. Avaldajal on võimalik valida mõni teine hagi tagamise vahend (keelumärge või märkus). MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
4. veebruari 2026 kandemäärus nr 154412026 ja saata Harju Maakohtu
5. jaanuari
6. a 2 hagi tagamise määrus tsiviilasjas nr 2-26-2083 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale täitmiseks. Avaldaja palub määruskaebuse rahuldamisel tagastada määruskaebuselt tasutud riigilõiv. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt puudus kinnistusosakonnal alus kande tegemisest keelduda. Märge hagi tagamise kohta kantakse kinnistusraamatusse kinnistamisavalduse ja kohtumääruse alusel (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 35 lg 4). Hagi tagamise kohtumääruse esitamisel ühes kinnistamisavaldusega saab kinnistusosakond kande tegemisest seega keelduda üksnes siis, kui kohtumäärusest tuleneva hagi tagamise märke kinnistamine on seadusest tulenevalt välistatud (KRS § 46 lg 1 p 2). Avaldaja on seisukohal, et eelmärke kinnistamine antud juhul välistatud ei olnud, kuna ennetava tagasivõitmise raames esitatav nõue kinnisomandi üleandmiseks on eelmärkega tagatav ning muud (formaalsed) kande tegemise eeldused olid täidetud. Kande tegemisest keeldudes on kinnistusosakond kohaldanud vääralt KRS § 46 lg 1 p-i 2 ning

§ 63lg 1 p 1, mistõttu kuulub vaidlustatud määrus tühistamisele (Ts

MS § 659, § 631 lg 1, § 667 lg 2). Avaldaja leiab, et kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõue on eelmärkega tagatav. Eelmärkega tagatava nõude võlausaldaja ei pea olema tulevase õiguse omajaga identne.

§ 63

lg 1 p 1 ei piira eelmärkega tagatavate nõuete ringi nõude pooltega ega välista eelmärkega tagada nõuet, kus eelmärke seadmist nõudev isik ning eelmärke aluseks oleva nõude rahuldamise korral kinnisasjaõiguse omajaks saav isik kokku ei lange. Nii on ka õiguskirjanduses korduvalt rõhutatud, et eelmärkega õigustatud isikuks olev võlausaldaja ei pea tulevase õiguse omajaga kokku langema, kuigi see praktikas sageli nii on. Samale seisukohale on jõutud ka

§ 63lg 1 p 1 eeskujunormi (BGB § 883) tõlgendamisel.

Nii on õiguskirjanduses tunnustatud võimalust tagada eelmärkega nõuet kinnisasja omandiõiguse üleandmiseks kolmandale isikule, kelle kasuks leping VÕS § 80 lg 1 mõttes on sõlmitud – sarnaselt tekib ka praegu kostjal II kohustus kostja I ees kinnisomandi tagastamiseks, mille maksma panemist saab hageja kostja I kaudu nõuda. Avaldaja hagiavalduses esitatud nõude esemeks on omandiõigusega seotud kande tegemine kinnistusraamatusse. Riigikohus on selgitanud, et eelmärkega tagatav nõue peab olema suunatud asjaõiguse omandamisele, kustutamisele, õiguse sisu või järjekoha muutmisele. Selle eelduse täitmise hindamisel on määravaks kriteeriumiks see, kas nõue on sisuliselt esitatud kinnistusraamatu kande tegemiseks või muutmiseks. Hagiavalduses esitatud nõue on selgelt suunatud õigusmuudatuse (kande) tegemisele kinnistusraamatus, taotledes kohtult ühes kostjate vahelise tehingu kehtetuks tunnistamisega ka kostja I kinnistusraamatusse omanikuna kandmist ning selleks nõutavate kostjate tahteavalduste kohtuotsusega asendamist. Avaldaja esitatud nõude rahuldamise korral oleks hagejal vahetult kohtuotsuse alusel võimalik saavutada õiguslik muudatus ehk kande tegemine kinnistusraamatus (KRS § 35 lg 1 p 3, § 341 lg 8). Nii jääb arusaamatuks kinnistusosakonna väide, nagu puuduks avaldajal „võlaõiguslik nõue kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks, mille maksmapanekut eelmärkega tagada“. Eelmärkega on tagatav ka kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõue. Avaldaja hinnangul võimaldab eeltoodu järeldada, et eelmärkega on

§ 63

lg 1 p 1 järgi võimalik tagada ka nõuet, mille esemeks on kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmisest tulenev kinnisomandi tagastamine võlgnikule, kes ei ole nõude esitajaks. Sellisel juhul on eelmärkega õigustatud võlausaldajaks hageja kui tulevane sissenõudja ning tulevaseks õiguse omajaks kostja I kui võlgnik, kes tagasivõidetava tehingu alusel on kinnisasja edasi võõrandanud. Hagejal kui tulevasel täitemenetluse sissenõudjal on õigustatud huvi selle vastu, et kinnistu omanikukanne muudetaks kostja I (täitemenetluse võlgniku) kasuks, kuna ainult sellisel juhul on võimalik kostjale I (täitemenetluse võlgnikule) kuuluva kinnistu müük täitemenetluses ja müügist saadud raha arvel hageja ehk sissenõudja nõude rahuldamine. Seda kinnitab ka 3 täitemenetluse seadustiku (TMS) § 195 lg 1, mille järgi peab tagasivõidetud tehingu teine pool andma sissenõudja (s.o hageja) kasuks täitemenetlust läbiviiva kohtutäituri käsutusse tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga. Kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõude tagamist eelmärkega on korduvalt tunnustatud ka kohtupraktikas. Eelmärke mittetunnustamine õõnestab kinnisasja tagasivõitmise kui õiguskaitsevahendi efektiivsust. Juhul, kui eelmärget sobiva hagi tagamise vahendina mitte tunnustada, on tagasivõitmise hagi tagamine praktiliselt oluliselt raskendatud.

1. Registripidaja jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
2. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna määrus tuleb jätta TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ning määruskaebus rahuldamata.
4. Vastusena määruskaebuses esitatud väidetele selgitab ringkonnakohus järgmist.
5. Avaldaja esitas hagi tagamise määruse kohaselt tsiviilasjas nr 2-26-2083 Andres Urbi ja Sokler OÜ vastu ennetava tagasivõitmise hagi, et võita Andres Urbi omandisse tagasi kinnistu, mille Andres Urb Sokler OÜ-le võõrandas. Ennetava tagasivõitmise hagi eesmärk on see, et avaldaja saaks enda nõude Andres Urbi vastu rahuldatud tagasivõidetava kinnistu müügi arvelt. Maakohtu määruse kohaselt on avaldaja kasuks seatava eelmärke sisuks tsiviilasjas nr 2-26-2083 Andres Urbi ja Sokler OÜ vastu esitatud võõrandamislepingu kehtetuks tunnistamise ja tahteavalduste kohtuotsusega asendamise nõuete tagamine.
6. Eelmärge on hagi tagamise vahend, kui hagi eseme raames taotletakse (n-ö lõpplahendusena) kinnistusraamatusse kande tegemist, kande kustutamist või kande muutmist. Seega omandiõiguse üleandmisele suunatud nõue on eelkõige tagatav eelmärkega (

§ 63lg 1 p 1).

Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõue on oma olemuselt eelmärkega tagatav. Samuti sellega, et õigustatud isik peab olema võlausaldaja, kes ei pea aga olema identne tulevase õiguse omajaga (vt RKTKm 08.11.2006, 3-2-1-97-06, p-d 25–27). Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et eelmärkega tagatava olukorraga on tegemist ka siis, kui sissenõudja (käesoleval juhul avaldaja) esitab hagi TMS § 187 lg 1 alusel ja soovib hagi tagamist. TMS § 187 lg 1 näeb ette, et sissenõudja võib esitada hagi võlgniku ja tehingu teise poole vastu ning nõuda, et kohus tunnistaks TMS

1. osas sätestatud alusel ja korras kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudjate huvisid. Sellisel juhul toimub tagasitäitmine algsele omanikule, mitte avaldajale, ning ringkonnakohtu hinnangul ei ole sellises olukorras avaldaja eelmärkega tagatava nõude võlausaldaja vaatamata sellele, et avaldaja esitatud hagi rahuldamise korral oleks hagejal võimalik saavutada õiguslik muudatus ehk kande tegemine kinnistusraamatus. Kuna avaldaja ei saa olla õigustatud isikuks, kelle kasuks eelmärget saab seada, avaldaja nõuab hagis omandiõiguse üleandmist ühele kostjatest, ei sobi sellisel juhul eelmärge hagi tagamiseks. Lisaks leiab ringkonnakohus, et vaidlustatud määruses eelmärke sõnastus ei vasta ka seaduse nõuetele, sest seda ei taotleta ühegi asjaõiguse omandamiseks, muutmiseks või kustutamiseks. Hagi esitamine tsiviilasjas ei ole asjaõigus. Eelmärke tekstis tuleb märkida, kelle ja millise 4 asjaõiguse omandamise, muutmise või kustutamise kohta kande tegemist tagatakse. Ringkonnakohus selgitab, et kui seada sellises olukorras eelmärge näiteks Andres Urbi kasuks, siis eelmärke järgi õigustatud isik võib sättejärgsest kaitsest ühepoolse avaldusega ka loobuda, st eelmärke lõpetada. Seega eelmärke kandmine ka Andres Urbi kasuks ei tagaks avaldaja õigusi. Eelnevast tulenevalt ei ole avaldaja esitatud omandi üleandmisele suunatud nõue eelmärkega tagatav. Avaldajal puudub võlaõiguslik nõue kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks, mille maksmapanekut eelmärkega tagada. Asjakohane hagi tagamise abinõu on keelumärge. Täiendavalt selgitab ringkonnakohus, et kui kohus teeb hagi tagamise määruse, siis selle sissekandmise lubatavuse üle otsustab kinnistamismenetluses kohtunikuabi. Ka see, et kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõude tagamist eelmärkega on kohtupraktikas korduvalt tunnustatud, ei anna ringkonnakohtu eelnevaid põhjendusi arvestades alust määruskaebust rahuldada. Eeltoodust tulenevalt jättis registripidaja kandeavalduse õigesti rahuldamata.
2. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Kuna menetluses osales üksnes avaldaja, siis ei ole hüvitatavaid menetluskulusid. (allkirjastatud digitaalselt) 5