Obsah (10)

§ 5§ 477§ 230§ 232§ 144§ 162§ 173§ 174§ 177§ 178

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Merike Varusk Määruse tegemise aeg ja koht 22. mai 2026, Tallinn Tsiviilasja number 2-24-9708 Tsiviilasi Swedbank P&C Insurance aktsiaseltsi ava

) § 613 lg 1 p 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

§ 5

lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 477

lg 1 sätestab, et hagita asja vaatab kohus läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

§ 230

lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte

§ 232lg 1 kohaselt.

1. Harju Maakohtu menetluses on Swedbank P&C Insurance aktsiaseltsi avaldus Tallinn, Õismäe tee 181 korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks.
2. Avalduse kohaselt toimus 23.06.2021 Harju maakonnas Tallinnas Õismäe tee 181 korteris nr xxx kahjujuhtum, mille põhjuseks oli hoone konstruktsiooni valgunud sadevesi, mille tagajärjel sai korteri nr xxx siseviimistlus kahjustada. Kahjujuhtumi järgsel ülevaatusel 30.06.2021 fikseeriti varal järgmised kahjustused (Avalduse lisa 2, 3):
3. Elutoa värvitud betoonseina pind kohati pundunud, värv lahti, näha on veejäljed;
4. Elutoa värvitud betoonlae pind kohati pundunud;
5. Elutoa välisukse juures on puidust põrandaliist pundunud;
6. Magamistoa värvitud betoonlae pind pundunud;
7. Magamistoa värvitud betoonseinte pind kohati pundunud, näha on veejäljed.
8. Puudutatud isik ei nõustu kahjujuhtumi põhjendusega. Puudutatud isik toob välja, et tema esindajat ehitise ülevaatuse akti koostamisel juurde ei kutsutud ning nagu nähtub kutsekoja kodulehelt, siis avaldaja esindajal ehitise ülevaatuse teostamiseks tõendatud pädevust ei olnud. 6.
9. Ehitusliku ekspertiisi käigus selgitati pärast kindlustusjuhtumit välja, et hoone katusekate oli terve ja ilma vigastusteta ning katusekonstruktsioonid vastasid normidele. Kuivõrd Õismäe tee 181 Tallinn korterelamu katusekonstruktsioonide ülevaatusel puudusi ega kahjustusi ei tuvastatud, siis pigem on tegemist korteri xxx korteriomandi reaalosas tekkinud põhjustega, mille tulemusena võisid tekkida veekahjustused. Puudutatud isik leiab, et ülevaatusakti lisa teisel lehel toodud joonis ei ole seostatav ülevaatusaktile lisatud fotodega. 6.
10. Avaldaja esitatud fotodel on lihtsalt näha, et on mingid kahjustused, aga kas need on tekkinud ühel ajal või erinevatel aegadel, ei ole tuvastatav. Puudutatud isik märkis, et pigem on tegemist erinevatel aegadel tekkinud kahjustustega, kuivõrd ühes kohas on 6 2-24-9708 väidetavalt vesi jooksnud poole seina peale, samal ajal kusagil lae peal on üks väike koht, nt. magamistoas. Ülevaatusakt ei tõenda, et kahjustused on tekkinud vihmaveest, kuivõrd vihmavesi, mis avaldaja seisukoha kohaselt on jooksnud korterisse läbi konstruktsioonide, jätab alati tumeda randi (kuna vesi ei ole puhas). Samas avaldaja esitatud fotodel ei ole tumedat ranti näha ning ka seinte ülemine valgeks värvitud äär on kahjustamata. 6.
11. Puudutatud isiku hinnangul ei ole loogiline, et üheaegselt on vesi mööda seina alla jooksnud nii välisseina kui ka siseseinte juures (see eeldab mitmeid läbijookse katusel ning kahjustusi ka teistes korterites), rääkimata põrandaliistude kahjustamisest, kuivõrd põrandani ulatuvat veejooksu ei ole ühelgi fotol näha. Pealegi võtab täispuidust põrandaliistu pundumine aega mitmeid nädalaid kui mitte kuid. Kuivõrd puudutatud isik korterit üle vaadata ei saanud, ei olnud tal võimalik tegeliku olukorraga tutvuda.
12. Kohus, tutvunud kohtule esitatud avalduse ja asjas esitatud tõenditega, leiab, et avaldaja nõue ei ole põhjendatud. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt.
13. Kannatada saanud korteri omanik võib nõuda teiselt korteriomanikult või korteriühistult kahju hüvitamist, kui kahju hüvitamise eeldused on täidetud (VÕS § 115 lg 1 ning §-id 127 ja 128). Kindlustusandjale läks üle kindlustusvõtja nõue puudutatud isiku vastu (VÕS § 492 lg 1).
14. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 1 järgi teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi antud seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.
15. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on tervik, on korteriomanike kaasomandis (RKTKo 2-19-9500, p 12). Samas peavad kohtud alati välja selgitama, millisel põhjusel täpselt kahju tekkis (RKTKo 2-19-9500, p 15.3). Kui esineb mingi kahju põhjustanud mõjutus, mis lähtus kaasomandi esemest, saab kahjustatud korteri omanik esitada KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 alusel tema eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele tekitatud kahju hüvitamise nõude korteriühistu vastu (RKTKo 2-19-9500, p 16).
16. Eeltoodust tulenevalt pidi avaldaja tõendama, et korteriomaniku eriomandisse kuuluva korteri kahjustus tekkis nimelt tulenevalt kaasomandi esemest tulenevast mõjutusest.
17. Avalduse kohaselt toimus 23.06.2021 kahjujuhtum, mille käigus sai kahjustada korter nr xxx aadressil Harju maakonnas Tallinnas Õismäe tee
18. Avaldaja selgitab, et kahju põhjuseks oli hoone konstruktsiooni valgunud sadevesi, mille tagajärjel sai korteri siseviimistlus kahjustada.
19. Olukorras, kus kahju on alguse saanud hooneomanike kaasomandis olevast tehnosüsteemist, tuleb esitada kahjunõue korteriühistule. KrtS § 34 lg 2 kohaselt korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt käsitletakse tavapärase valitsemisena eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. Riigikohus on selgitanud, et korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja 7 2-24-9708 korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras. Korteriühistu vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt alusel (vt Riigikohtu
20. märtsi
21. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 17).
22. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 4 näeb ette, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).
23. Eeltoodust tuleneb, et avaldajal tuleb tõendada, et puudutatud isik on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1); rikkumine ei ole vabandatav VÕS § 103 lg 1 järgi; avaldajale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule ettenähtav (v.a tahtlus või raske hooletus) (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
24. Avaldaja toob välja, et hoone konstruktsiooni valgunud sadevee tagajärjel tekkisid järgmised kahjustused (Avalduse lisa 2, 3):
25. Elutoa värvitud betoonseina pind kohati pundunud, värv lahti, näha on veejäljed;
26. Elutoa värvitud betoonlae pind kohati pundunud;
27. Elutoa välisukse juures on puidust põrandaliist pundunud;
28. Magamistoa värvitud betoonlae pind pundunud;
29. Magamistoa värvitud betoonseinte pind kohati pundunud, näha on veejäljed. Kohtu hinnangul ei ole avaldaja tõendanud, et veekahju tekkis just konstruktsiooni valgunud sadevee tagajärjel.
30. Ehitusliku ekspertiisi käigus selgitati pärast kindlustusjuhtumit välja, et hoone katusekate oli terve ja ilma vigastusteta ning katusekonstruktsioonid vastasid normidele (27.01.2023 seisukoha lisa 1 - Õismäe tee 181 Tallinn katusekonstruktsioonide ülevaatuse akt). Akti koostas puudutatud isiku juhatuse liige T V, kellel on pikaajaline töökogemus ehituse valdkonnas, sh lamekatuste hoolduse, ehitamise ja remondi valdkonnas (Eesti Elektrivõrkude Ehitus/Empower – kinnisvara osakonna juhataja, Merko Ehitus – kinnisvara arendusjuht, Q Vara – juhatuse liige). Kohtul puudub alus kahelda akti õigsuses. 17.
31. 26.11.2025 kohtuistungil avaldas puudutatud isik, et: „katust vahepeal mitte ei remonditud, vaid kuna puudutatud isik täidab hoolsuskohustust väga täpselt, siis katuse kattematerjali garantiiaeg sai läbi, see sai läbi
32. a, kui ma ei eksi. Antakse sertifikaat välja. Meil on see mure ka, et meil oli ju vastutuskindlustus olemas. Aga vastuskindlustus on see, et Eesti kindlustusfirmad muudavad neid tingimusi. Ja kõikidel kindlustusfirmadel on kadunud ära vastutuskindlustus põhjustel näiteks, seda ka ei kata. Ja meil oli see mure, et kui me garantiid katuse kattematerjalile ei uuenda või ei pane uut materjali, siis oleme oma hoolsuskohustust mitte täitnud. Siis pani uus katuse kattematerjal 2023 aastal“ (26.11.2025 kohtuistungi protokoll 00:37:47). 17.
33. Puudutatud isik toob välja, et kui katus on katki, siis voolab vesi vihmase ilmaga pidevalt, kuid välja toodud kahju puhul on tegemist üksikjuhtumiga. Juhul, kui oleks olnud tegemist katusekatte veaga, oleks ka teistes korterites veekahjustused, eriti arvestades, et pärast seda sündmust ei tehtud katusel remonttöid. Kohus nõustub 8 2-24-9708 puudutatud isikuga, et kui katus oli katki, siis oleks vesi voolanud iga vihmase ilmaga. Avaldaja ei ole ka tõendanud, et katust pärast kindlustusjuhtumit parandati. 17.
34. Eelnevast tulenevalt on puudutatud isik kohtu hinnangul tõendanud, et katusekonstruktsioonid olid terved.
35. Avaldaja on esitanud tõendina dokumendi pealkirjaga „mõõdud, ülevaatusakti lisa“ (10.12.2025 ülevaatusakti lisa (mõõdud), mis on avaldaja sõnul koostatud koos ehitise ülevaatusaktiga (22.06.2024 avalduse lisa nr 2) ja on selle dokumendi osaks. Nimetatud dokumendilt nähtub avaldaja väitel korteri asetus (tubade plaan) ning plaanil on märgitud numbriga „1“ elutuba (mille osaks on ka avatud esik/koridor) ja numbriga „7“ on märgitud magamistuba. Plaanil on X-idega tähistatud kohad, kus esines veekahju, paremal on noolega märgitud korterivälisukse asukoht ja seda ümbritsev kahju X-idega. Samuti on märgitud X-idega kahjustuste piirkonnad elutoas ja magamistoas. Samuti on välja toodud esimesel lehel tubade kahjustunud pinnad.
36. Kohus nõustub puudutatud isikuga, et akti lisa kohaselt on märgistatud veekahju jaotunud ebaühtlaselt, nt üheaegselt on vesi mööda seina alla jooksnud nii välisseina kui ka siseseinte juures. 26.11.2025 kohtuistungil on puudutatud isik selgitanud, et pole loogiline, et mõlemal pool seina – nii välisseina kui siseseina pool – saaks vesi üheaegselt alla joosta. Vesi saab joosta seal, kus on kalle. Kalle ei saa olla üheaegselt mõlemale poole. Kuidas sai vesi välisseina poolt joosta ja mitte alla joosta, vaid joosta lae pealt üle ja tulla teisest seinast alla. See ei ole üheaegselt võimalik. (26.11.2025 kohtuistungi protokoll 01:27:41). Puudutatud isiku hinnangul nähtub piltidelt, et kahjustused on tekkinud erinevatel aegadel kuivõrd ühes kohas on väidetavalt vesi jooksnud poole seina peale, samal ajal kusagil lae peal on üks väike koht, nt. magamistoas. Avaldaja on 26.11.2025 kohtuistungil selgitanud, et kuna kindlustuspoliis on pikem ja varasemalt pole kahjudest teada antud, siis puudub avaldajal kahtlus selles, et kahjud on varasemalt tekkinud (26.11.2025 kohtuistungi protokoll 01:32:32). Arvestades avaldaja välja toodud kahjustusi, siis on kohtu hinnangul puudutatud isiku vastuväide kahjustuste tekkimise aja osas põhjendatud.
37. Puudutatud isik on 26.11.2025 kohtuistungil selgitanud, et lagi ning seinad on betoonpaneelidest ehk vesi saab tulla vaid läbi ühenduskohtade, sest betoonist vesi läbi ei tule. Kui aga vaadata laejoont/ viimistlusjoont, on see puhas (26.11.2025 kohtuistungi protokoll 01:10:50). Puudutatud isik toob välja: „pildil elutoa sein pundunud ja värv koorumas – siin on tõesti näha, et on niiskus. Aga kuidas see siia tekkinud on? Sest siin üleval, paneeli ühenduskohas üleval, tundub, et on see värv terve. Ta on kuidagi ääre vahelt tekkinud murdumine. Siis pilt veemullid elutoa seinal – siin ei ole näidatud, et see läheks lakke välja, tegemist on mingi vahepealse osaga ja ei ole ka tõendatud, et siin vesi all oleks. Kui see oleks tõesti lakke välja läinud, siis oleks see pilt ka selliselt tehtud, et see laest tulenev vesi oleks näha“ (26.11.2025 kohtuistungi protokoll 01:33:04). Kohus nõustub puudutatud isikuga, et avaldaja esitatud piltidelt ei nähtu laejoonel veekahju (Avalduse lisa 3 pildid kahjust, lk 2, 5, 6, 12). Avaldaja on esitanud fotod magamistoas vee triibust seinal, kuid piltidelt ei nähtu, et veekahju sai alguse laest (10.12.2025 seisukohale lisatud fotod magamistoast 13-15). Veetriibud jäävad piltide kohaselt magamistoa ukse taha, kui aga vaadata magamistoa ülevaatlikku pilti, siis ukse ja lae vahel ei nähtu mingit veekahju (10.12.2025 seisukohale lisatud foto magamistoast 2). Seega ei ole kohtu hinnangul tõendatud, et vesi hakkas voolama laest betoonpaneelide ühenduskohast. Kohtu hinnangul ei tõenda avaldaja esitatud pildid kahjust, et vesi valgus korterisse just läbi hoone katuse konstruktsiooni.
38. Avaldaja on kohtule esitanud pildi, kus magamistoa seinal on värv lahtine (Avalduse lisa 3 ildid kahjust, lk 10). Kohtu hinnangul ei ole pildilt nähtuv pragu seotud veekahjuga. 9 2-24-9708 Puudutatud isik on kohtule esitanud fotod lahtisest värvist seinas (27.01.2025 Puudutatud isiku täiendavate seisukohtade lk 3, pildid nr 4-6). Kohus nõustub puudutatud isikuga, et tegemist on maja vajumisest tekkinud deformatsiooniga, kus värv ei ole lahti veekahju tõttu, vaid murenenud vajumisest.
39. Akti kohaselt on kahjustada saanud põranda liistud, kuid kohtule esitatud fotodelt (10.12.2025 seisukohale lisatud fotodelt 4-6) ei nähtu, et vesi oleks jooksnud põrandani. Piltidel, kus vesi on voolanud kuni maani, ei nähtu, et põranda liist oleks pundunud (10.12.2025 seisukohale lisatud foto 8 ja 13). Puudutatud isik toob välja, et avaldaja piltidel olevad põranda liistud on samasuguses seisundis nagu antud hoone mitmetes teistes korteris. Tegemist on olukorraga, kus põrandaliistu pealispind on koorunud seoses korterite sisemise niiskusrežiimi mittejärgimisega (ilmselt on fresh/sissetõmme suletud asendis) ja see on juhtunud ilma veekahjustuseta (27.01.2025 Puudutatud isiku täiendavate seisukohtade lk 2-3, pildid nr 1-3). Kohtu hinnangul ei ole puidust põrandaliistu pundumise kahjunõue põhjendatud.
40. Kohus nõustub puudutatud isikuga, et ülevaatusakt ei tõenda, et kahjustused on tekkinud vihmaveest, kuivõrd vihmavesi, mis avaldaja seisukoha kohaselt on jooksnud korterisse läbi konstruktsioonide, jätab alati tumeda randi (kuna vesi ei ole puhas). Samas avaldaja esitatud fotodel ei ole tumedat ranti näha ning ka seinte ülemine valgeks värvitud äär on kahjustamata (10.12.2025 seisukohale lisatud fotod elutoa pildid 7, 8, 13, 15, 16 ja magamistoa pildid 8-12).
41. Puudutatud isik esitas kohtule Õismäe tee 181 korteris xx sarnasest olukorrast tehtud fotod (27.03.2025 menetlusdokumendi lisad 1-4, fotod on tehtud 06.04.2022), kus magamistoa siseseina laes on niiskusrežiimi rikkumisest toimunud käesoleva vaidlusega analoogne leke. Tegemist on kolmanda korruse korteriga ning lekke näol on tegemist kondensaatveega, mis tekib juhul, kui freshklapid/õhutusavad on suletud asendis. Soojas õhus on niiskust rohkem kui külmas ja kui külm pind (laepealsed konstruktsioonid) jahutavad õhku, siis õhu võime vett siduda langeb. Üle jääv niiskus muutub veeks, mis koguneb lae peale ja mingil hetkel (kui kogus on piisav) jookseb mööda seina alla. Puudutatud isik on seisukohal, et ka korteris xxx võis tegemist olla kondensaatveega, mis on tekkinud reaalosa piirides ning mille eest korteriühistu ei vastuta. Kui võrrelda avaldaja esitatud fotosid veekahjust korteris xxx (Avalduse lisa 3 Pildid kahjust, lk 2 ja 5) ja korteris xx, siis on need kohtu hinnangul sarnased korteri nr xxx veekahjuga.
42. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et avaldaja ei ole tõendanud, et kahjustus tekkis kaasomandi esemest tulenevast mõjutusest ehk hoone konstruktsiooni valgunud sadeveest, mille eest vastutab puudutatud isik. Kohus on seisukohal, et avaldaja nõue tuleb jätta rahuldamata. IV Menetluskulude jaotus
43. Õigusnormid, millest kohus juhindub, on järgmised: Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 138 lg kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud.

§ 144

p 1 järgi kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud.

§ 162

lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

§ 173

lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.

§ 174

lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks 10 2-24-9708 menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist (

§ 174lg 2).

27. Kohus jättis avalduse rahuldamata, mistõttu tuleb menetluskulud

§ 162lg 1 alusel jätta avaldaja kanda.

28.

§ 177

lg 2 sätestab, et kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks vastavalt käesoleva paragrahvi lõike 1 punktile 1, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. Kohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul menetlust lõpetava määruse jõustumisest. 29.

§ 178

lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /digitaalselt allkirjastatud/ Merike Varusk kohtunik 11