) § 17 lg-d 1 ja 2 osas, mis piiravad võrdleva hindamisaruande tellimise kulu ja asjaajamise kulu hüvitamise tehingule eelneva aasta keskmise brutotunnipalgaga 16 tunni eest ja keskmise brutokuupalga 0,5-kordse määra ulatuses ning edastada kohtuasja materjalid põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse läbi viimiseks Riigikohtule, tühistada vaidlustatud käskkiri nr. 1-2/23/463 kui õigusvastane haldusakt osas, millega jäeti kaebuse esitajale hüvitamata Terastee maaüksuse sundvõõrandamisega seonduvalt kohene ja õiglane hüvitis 2424 eurot ületavas osas ja kohustada Kliimaministeeriumi või kliimaministrit uuesti otsustama kaebuse esitajale Terastee maaüksuse sundvõõrandamise eest maksmisele kuuluva kohese ja õiglase hüvitise suurus 3 (kolme) kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
) § 17 enne 02.01.2023 kehtinud redaktsioon, mis ei näinud ette kinnisasja võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude hüvitamist. Ka alates 02.01.2023 kehtiv
on vastuolus PS § 32 lg-ga 1, kuivõrd see regulatsioon piirab ikkagi olulisel määral sundvõõrandatava kinnisasja omanikule tekkivate mõistlike kulude hüvitamist seonduvalt võrdleva hindamisaruande tellimise ning asjaajamise kuludega. Eeltoodust lähtudes tuleb kohtul jätta PS § 32 lg 1 teise lausega vastuolu tõttu kohaldamata
lg-d 1 ja 2 osas, mis piiravad võrdleva hindamisaruande tellimise kulu ja asjaajamise kulu hüvitamise tehingule eelneva aasta keskmise brutotunnipalga 16 tunni eest ja keskmise brutokuupalga 0,5-kordse määra ulatuses ning edastada kohtuasja materjalid põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse läbi viimiseks Riigikohtule. 5. Kliimaminister ja Maa-amet leiavad, et kaebus tuleb rahuldamata jätta järgmistel põhjendustel. 1) Sundvõõrandamise tasu on kaebaja kinnistu omadusi arvestades põhjendatud ja õiglane. Kaebaja kinnistu potentsiaaliga on arvestatud nii, nagu sellega arvestaks turg. Terastee maaüksusele ei ole täna avalikult kasutatavalt teelt mahasõitu. Kaebaja kinnistu on riigitee kõrge mulde ja raudtee kõrge muldkeha vahel lohus olev maatükk. Üldplaneeringu maakasutusplaani kohaselt asub kaebaja kinnistu juhtotstarbeta maa piirkonnas. Terastee kinnisasja osas puudub detailplaneering või projekteerimistingimused. Terastee kinnistu sihtotstarve on maatulundusmaa. Terastee kinnistu on ilma kommunikatsioonideta (side, elekter, vesi, kanalisatsioon) hoonestamata maatükk, mis asub suure ja tiheda liiklusega 11290 Tallinn-Lagedi tee ning Tallinn-Tapa 1520 mm raudtee vahelisel alal. Terastee kinnisasjal lasuvad ka mitmed seadusjärgsed kitsendused: 3060 m² pindalaga kinnisasi jääb 818 m² ulatuses olemasoleva 1520 mm raudtee kaitsevööndisse, 1329 m² ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse, 300 m² ulatuses ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni vööndisse ning 3060 m² ehk terves ulatuses lennuvälja kaitsevööndisse. 2)
lõigete 1 ja 2 järgi peab kinnisasja omandaja maksma isikule tasu, mis koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.
lg 2 lubab 4 menetluse läbiviijal tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutseliselt hindajalt. Maa-amet tellimuse alusel teostas hindamise 7. taseme hindaja Aivar Tomson Kinnisvaraekspert OÜ-st. Kui hindajaks on
taseme hindaja, lähtub hindaja hindamisaruande koostamisel hindamise Eesti ja rahvusvahelistest kinnisvara hindamise standarditest, samuti
-s hindamise osas toodud täpsustustest, sh §-des 12-14 toodud juhistest. Kaebajale tehti tasupakkumine, mis võttis aluseks Kinnisvaraekspert OÜ 28.06.2023 eksperthinnangu, mille järgi kinnisasja harilik väärtus oli 1260 eurot ja saamata jääv tulu 290 eurot, kokku 1550 eurot. Seejuures hinnati kinnisasja väärtust eeldusel, et Rail Baltic raudteed ei oleks ega tuleks. Hindaja leidis, et maatükki tuleb asjaoludest lähtuvalt hinnata kui metsamaa potentsiaaliga kinnisasja, sest see oleks maatüki parim kasutus. Oluline on rõhutada, et Maaamet ei andnud Kinnisvaraekspert OÜ hindajale ette, et maatükki tuleb hinnata kui metsamaad. Maa-ameti lähteülesandes oli kirjas, et hindaja peab ise analüüsima kinnisasja parimat kasutust. 3) Kinnisvaraekspert OÜ ei pidanud ega saanud võtta arvesse kaebaja maatüki ehitusõiguse perspektiivi ega mahasõidu võimalust, sest need eeldused ei kajastanuks kaebaja kinnistu potentsiaali nii, nagu seda näeks turg ja nagu oleks tõenäoline. Kuna kaebaja enda tellitud eksperthinnangus püstitas kaebaja RE Kinnisvara AS hindajatele ette viidatud kaks eeldust, siis ei olnud hindaja vaba teostama parima kasutuse analüüsi, mis peegeldanuks hindaja objektiivset arusaama kinnisasja potentsiaalist. Kaebaja hindaja lähtus üksnes kaebaja etteantud eeldustest, mis olid ühtlasi ebatõenäolised. Kuna kaebaja kehtestas hindajale ette eeldused ning hindaja ei saanud vabalt teostada parima kasutuse analüüsi, siis ei saanud Maaamet ka kaebaja eksperthinnangut arvestada. Põhjendatuks ei saa pidada uue hindamisaruande tellimist, sest vastustajatel ei ole võimalik kaebajaga kokku leppida kaebaja soovitud eeldustes. 4) Vastustaja tellitud hindamine on läbi viidud vastavalt vara hindamise standardile EVS 8751:2015 (edaspidi: vara hindamise standard). Vara hindamise standard defineerib parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Kasutust, mis ei ole õiguslikult lubatav või füüsiliselt võimalik, ei saa lugeda parimaks kasutuseks. Õiguslik lubatavus on tavaliselt seotud maa ehitusõigusega. Tulevikku suunatud ootusi tuleb arvestada sedavõrd, kuivõrd nendega arvestab turg. Rae vald kui üldplaneeringu kehtestaja on selgelt öelnud, et kaebaja ei saaks ehitusõigust ka siis, kui Rail Baltic raudteetrassi poleks ‒ Terastee kinnistu asub kahe suure ja tiheda liiklusega tee (11290 Tallinn-Lagedi tee ja Tallinn-Tapa raudtee) vahelisel alal, kuhu üldplaneeringu järgi ei ole juhtotstarvet määratud, mistõttu ei ole kaebaja kinnistule võimalik ehitusõigust taotleda. 20.01.2023 kirjas on Rae vald märkinud täiendavalt, et Terastee kinnistu asub üldplaneeringu järgselt alal, kuhu ei ole arendustegevust ette nähtud. Samuti puudub kinnisasjale juurdepääs. Kirjas selgitati, et kaebajal on õigus esitada detailplaneeringu algatamise taotlus, aga on üsna tõenäoline, et Rae vald koostaks antud taotluse vastuseks detailplaneeringust keelduva haldusakti. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu puhul järgib Rae vald asjaolu, et üldplaneeringu muutmiseks peab olema avalik huvi. Rae valla hinnangul ei ole Terastee kinnistule ehitusõiguse määramiseks avalikku huvi. Arvestades asjaolu, et Terastee kinnistu asub üldplaneeringu järgi alas, kus ei ole määratud juhtotstarvet ning seetõttu ei ole määratud ka piirkondlikke hoonestustingimusi ehitusõiguse kavandamiseks, ei ole võimalik antud juhul ehitusõigust taotleda läbi projekteerimistingimuste menetluse ehitusseadustiku (EhS) § 26 alusel, sest sama paragrahvi lõikes 3 p-s 3 on sätestatud, et projekteerimistingimuste andmisel arvestatakse üldplaneeringus määratud tingimusi. Seetõttu jääb ainus võimalus ehitusõiguse taotlemiseks detailplaneeringu menetlus, kuid selle menetluse tulemuslikkus on ebatõenäoline. Rae vald oma vastustes ehitusõiguse kohta ei ole arvestanud Rail Baltic raudteetrassiga. Kaebaja 5 kinnisasja osas on raudtee ja maantee vaheline kaugus üksnes ca 40 meetrit. Kahe kõrge muldega joonobjekti vahel asuv kitsas kinnisasjariba ei sobi ehitustegevuseks ning vastupidine kaebaja väide on lihtsalt otsitud. Hindaja arvestas nii Rae valla 2013. a üldplaneeringu kui Rae valla seisukohtadega ja põhjendatult ei arvestanud Terastee kinnisasja kui ehitusperspektiiviga maad, vaid potentsiaalse metsamaana, millena seda maatükki ka hinnatud on. Arvestades, et üldplaneeringu ja Rae valla seisukohtade järgi oli Terastee kinnistu ehitusperspektiivita maa-ala, siis ei ole mahasõidu küsimus vaidluses kaalukas, sest ehitusvõimalust ei oleks mahasõidu võimalus kaebajale andnud, kuna kinnisasi ei sobi ka paljude teiste parameetrite järgi ehitamiseks (mh asukoht, olemus, kaitsevööndid). Seega oleks kinnisasja hinnatud maksimaalselt juurdepääsuga väheväärtusliku metsamaana, mis ei oleks kuigivõrd tõstnud kinnisasja väärtust. Samas ei ole Transpordiamet pidanud mahasõidu rajamist kaebaja kinnistule ka tee projekteerimise norme arvestades võimalikuks (kaebaja kinnistu lähedusse planeeritavad ristmikud, tihe liikluskoormus, halb nähtavus). 5) Kaebaja pole varasemalt välja toonud, et Terastee kinnistu sundvõõrandamine vähendaks kaebaja kolme alles jääva katastriüksuse väärtust. Kinnistusraamatu registriossa nr 13876802 kuulusid menetluse alustamisel neli järgnevat katastriüksust: 1) Maatulundusmaa 100%, XXX, Rae vald, Soodevahe küla, Lennu. 2) Maatulundusmaa 100%, XXX, Rae vald, Soodevahe küla, Lenna. 3) Elamumaa 100%, XXX, Rae vald, Lagedi alevik, Kooli tn 4. 4) Maatulundusmaa 100%, XXX, Rae vald, Soodevahe küla, Terastee. Maakatastriseaduse § 2 punkt 8 järgi on maatükk maa piiritletud osa. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 50 lõige 1 järgi on kinnisasi maapinna piiritletud osa (maatükk). Seega on kõik neli registriossa nr 13876802 kuuluvat katastriüksust eraldi kinnisasjad.
-e menetluses omandatakse kinnisasja mitte kinnistu registriosa koosseisu. Kaebaja ei too välja, milles Lennu, Lenna ja Kooli tn 4 kinnisasjade väärtuse vähenemine võiks seisneda. Lennu ja Lenna kinnisasjad asuvad Terastee kinnisasja suhtes teisel pool riigiteed 11290 Tallinn-Lagedi. Lennu ja Lenna kinnisasjade perspektiivne maakasutus on üldplaneeringu järgi tootmismaa. Terastee kinnistu maakasutuse sihtotstarve on maatulundusmaa. Eeltoodust tulenevalt ilmneb, et Lennu ja Lenna kinnisasjad asetsevad ühel pool riigiteed tootmismaa perspektiiviga asukohas ning Terastee kinnistu on neist kinnisasjadest füüsiliselt eraldatud riigiteega ning tegemist on ka tootmismaa perspektiivita kinnisasjaga. Seega jääb arusaamatuks, kuidas võiks olemuslikult Terastee kinnisasja omandamine omada mõju Lennu ja Lenna kinnisasjade turuväärtusele, kui kinnisasjad on omavahel füüsiliselt eraldatud tiheda liiklusega teega ja omavad täiesti erinevat perspektiivi maakasutuse osas. Arusaamatuks jääb ka Terastee kinnistu omandamise mõju Kooli tn 4 kinnisasja turuväärtusele, kuna Kooli tn 4 kinnisasi on sihtotstarbelt üldsegi elamumaa ning see on hoonestatud. Lisaks eelnevale ei asu Kooli tn 4 kinnisasi Soodevahe külas nagu Terastee kinnistu, vaid Lagedi alevikus ehk linnulennult umbes 2,5 kilomeetri kaugusel Terastee kinnistust. 6)
Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlus on haldusmenetlus, mis algab haldusorgani initsiatiivil ja milles kehtivad kõik haldusmenetluse garantiid ning mille tulemus on kohtus vaidlustatav nii omandamise fakt kui tasu ja hüvitiste osas. Omandamise menetluses ei ole kohustus ega ka vajadus kaasata hindamiseksperte ega ühtegi teist nõustajat. Isik saab menetluse läbiviijale ka vabas vormis vastu vaielda. Põhjendatuks võib pidada teatud olukordades hindamiseksperdi kaasamist, kuid seda siis, kui hindajal lastakse vabalt oma tööd teha: st hindaja saab hindamisstandardeid rakendades hinnata kinnisasja parimat kasutust ja leida sellest tulenevalt sellele väärtus. Hindamiseksperdi kaasamine, kellele anda suunised, ei ole põhjendatud, sest sellisel juhul ei anna hindaja menetlusse lisaväärtust. Õiguseksperdi, kui spetsiifilist hindamisteadmist mitteomava isiku kaasamine menetlusse on omaniku vaba otsus ning sellisele isikule tehtud kulu ei kuulu ega peagi kuuluma hüvitamisele. RKPSJVKo 06.06.2023 otsuses asjas 5-22-15 6
vana redaktsiooni (v.r.) analüüsides ei leidnud Riigikohus, et
menetluses tuleks hüvitada õigusabikulud, kohtuotsuse p-des 50 ja 61 ütles Riigikohus selgelt, et kohtuotsuses tehtud järeldused võrdleva hindamisaruande kulude osas ei ole ülekantavad õigusabikuludele ega muudele
menetluses kantud kuludele. KOHTU PÕHJENDUSED 6. Esmajoones vaidlevad pooled sundvõõrandamise tasu suuruse üle.
lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kinnisasja väärtuse ning rahalise kahju hindamist reguleerivad
§-d 12‒14.
võimaldab vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (
Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava arvestades ja vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (
Lisaks on Maa-ameti peadirektori 22.04.2021 käskkirjaga nr 1-1/21/39 kehtestatud „Kinnisasja hüvitusväärtuse juhend“, mis kehtestab ühised suunised hüvitusväärtuse hindamiseks
alusel menetluse läbiviimisel ja töökorraldusliku juhise, millest kinnipidamine aitab kaasa ühtse halduspraktika kujunemisele (p 1.1).
lg 2 ja lg 7 nõuetele vastava sõltumatu eksperdi arvamusega ega
Vastustaja ja kaebaja tellitud ekspertarvamused ei ole võrreldavad, mis on aga
Kaebaja käsitlus on ekslik seetõttu, et vara turuväärtust ei määra see, milline maakasutus oleks võimalik välja võidelda erinevate juriidiliste vaidluste läbiviimise tulemusel, vaid sõltumatu hinnangu tellimise mõtteks on saada usaldusväärne teave selle kohta, kuidas hinnastaks kõiki teada olevaid asjaolusid arvestades konkreetse kinnisasja turgu. Olukorras, kus Terastee maaüksusele juurdepääs puudub ning ükski planeerimisdokument (üldplaneering, detailplaneering) ega olemasolev katastriüksuse sihtotstarve ehitusõiguse saamist ei toeta ning juurdepääsu ning ehitusõiguse saamise perspektiivitust kinnitavad institutsioonid, kelle pädevuses vastava õiguse andmine on, on usutav, et turuosaline võtab seda teavet potentsiaalse tehingu tegemisel arvesse ning vastavad riskid kajastuvad ka kinnisasja hinnas. Ka juriidiliste vaidluste läbiviimisele kulub raha, mida demonstreerib ka käesolev vaidlus. Terastee maaüksuse väärtus on lõppkokkuvõttes sedavõrd väike (RE Kinnisvara AS eksperthinnangu kohaselt 11 500 eurot), et ei saa pidada usutavaks, et potentsiaalne investor ostaks kinnisasja kaebaja väljatoodud hinnaga, et realiseerida äriplaani, mida kaebaja arvates tuleks kinnisvara väärtuse määramisel arvesse võtta. Küsimus, kas kõike seda, mida kaebaja väidab Terastee kinnisasjal võimaliku teha olevat, saab lõpuni välistada, pole käesolevas vaidluses vajalik hinnata ega tuvastada, oluline on selle tuvastamine, kuidas näeks kaebaja kinnisasja potentsiaali võimalik ostja. Tõendeid, mis näitaksid, et 31.10.2022 või 28.06.2023 ekspertarvamused oleksid ebaadekvaatsed, pole kaebaja esitanud, st et neis eksperthinnangutes aluseks võetud vara parim kasutus (väheväärtuslik metsamaa) erineks keskmise turuosalise antavast hinnangust. Vaidlust pole selles, et Terastee maaüksusele ei tulene üldplaneeringust ehitusõigust ning ehitusõigust ei toeta ka katastriüksuse sihtotstarve (maatulundusmaa), mistõttu Terastee maaüksuse reaalset olukorda arvestades oli selle väheväärtusliku metsamaana käsitlemine kohtu arvates põhjendatud. Kaebaja kinnistu on kahe kõrge muldega joonobjekti vahel asuv kitsas kinnisasjariba, mis asub suure ja tiheda liiklusega 11290 Tallinn-Lagedi tee ning Tallinn-Tapa 1520 mm raudtee vahelisel alal. Terastee kinnisasjal lasuvad ka mitmed seadusjärgsed kitsendused: 3060 m² pindalaga kinnisasi jääb 818 m² ulatuses olemasoleva 1520 mm raudtee kaitsevööndisse, 1329 m² ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse, 300 m² ulatuses ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni vööndisse ning 3060 m² ehk terves ulatuses lennuvälja kaitsevööndisse. Terastee kinnistu on ilma kommunikatsioonideta (side, elekter, vesi, kanalisatsioon) hoonestamata maatükk, millele ehitusõiguse andmise on kohalik omavalitsus välistanud ja millele juurdepääsutee rajamist ei pea Transpordiamet võimalikuks. Puudub nii detailplaneering kui ka projekteerimistingimused ning nende saamine pole tõenäoline. Seetõttu puudub kohtu hinnangul alus, mille pinnalt sedastada, et Terasmaa maaüksus on ebaadekvaatselt hinnastatud. Aluseks võetud vara parima kasutuse ‒ metsamajanduslik potentsiaal ‒ osas läbiviidud hindamistulemuste kohta ei ole kaebaja vastuväiteid esitanud. 31.10.2022 ja 28.06.2023 ekspertarvamustes tuvastatud Terastee maaüksuse väärtus erineb seonduvalt erineva väärtusepäeva ja hindamismetoodikaga. Kuna aluseks on võetud kaebaja jaoks soodsam tulemus, ei ole kaebaja õigusi rikutud. Esitatud eksperthinnangutes ei ole arvesse võetud Rail Balticu rajamist. Kokkuvõtvalt ei nähtu kohtule, et Terastee maaüksuse väärtus oleks välja selgitatud ebaõigesti ning et kahju hüvitamisel oleks hälbitud
lg-s 3 toodud eesmärgist asetada kahju kannatanud isik olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Kaebaja olukord ei ole sundvõõrandamisega läinud halvemaks. 8
Esiteks tuleb välja tuua, et kaebaja ette antud lähte-eelduste tõttu ei täitnud võrdlev hindamisaruanne
lg-test 2 ja lg 7 ning
lg-st 7 tulenevat eesmärki: kuna vara parim kasutus oli eksperdile ette antud, puudus asjatundja hinnang selle kohta, kas sellisest lähte-eeldusest lähtuksid vara omandamisel ka turuosalised. Sest kui lähte-eeldused on ebaadekvaatsed, pole mingit tähtsust edasise hindamise (nt võrdlustehingute nõuetekohasus) korrektsuses. Riigikohus rõhutas asjas 5-22-15, et avaliku võimu kohustuseks on hüvitada võrdleva hindamisaruande tellimise kulud kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses omanikule mõistlikus ulatuses (p 60), st Riigikohus ei öelnud, et kulud tuleb hüvitada täies ulatuses. Samuti tõi Riigikohus välja, et kulude hüvitamine mõistlikus ulatuses ei tähenda mistahes võrdleva hindamisaruande tellimise kulu hüvitamist, vaid need kulud peavad olema vajalikud ja põhjendatud (p 60). Olukorras, kus kaebaja on kitsendanud sõltumatu eksperdi rolli selliselt, et ei ole eksperdil lasknud vabalt kujundada seisukohta, milline oleks vara parim kasutus ega tellinud näiteks analüüsi vastustaja valitud eksperdi vastavale seisukohale, pole kohtu hinnangul tegemist kaebaja õiguste kaitsmiseks möödapääsmatult vajaliku kuluga, vaid sooviga enda positsioone läbirääkimistel parandada. Sellise kulu hüvitamise kohustust ei tulene PS § 32 lg-st 1 ega Riigikohtu 06.06.2023 otsusest asjas 5-22-15. Puudub alus sedastada, et taotletud 2400-st eurost 874 euro hüvitamine oleks PS-ga vastuolus. Teiseks kaebaja kulude allikaks on õigusabikulud. Riigikohus viitas otsuses asjas 5-22-15 pikaaegsele kohtupraktikale, mille kohaselt haldusmenetluses (sh vaidemenetluses) õigusabile ja asjatundja kasutamisele tehtud kulutusi ei pea riik puudutatud isikule hüvitama, sest nõuannete kasutamine on isiku vaba valik ning tema õigused on ka asjatundja kaasamiseta piisavalt tagatud muude haldusmenetluse garantiidega, nagu haldusmenetluse uurimispõhimõte ja haldusorgani selgitamiskohustus (vt otsuse p-d 50 ja 61). Seega ei ole
lg-d 1 ja 2 vastuolus PS-ga osas, mis ei võimalda kaebaja haldusmenetluses kantud õigusabikulude hüvitamist.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.