2-21-10659/76

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Ruth Sild Otsuse tegemise aeg ja koht 28. november 2024 Kärdla Tsiviilasja number 2-21-10659 Tsiviilasi Bright solution OÜ hagiavaldus Sihtasutuse Hiiumaa Sadamad vastu üürieseme valduse üleandmise, alternatiivselt üürilepingu pikendamise või konkursi tulemuste alusel üürilepingu sõlmimise ja valduse üleandmise nõudes või üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudes ja kahju hüvitamise nõudes / Sihtasutuse Hiiumaa Sadamad vastuhagi Bright solution OÜ vastu kahjuhüvitise tasumise nõudes Tsiviilasja hind 63 218,85 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja Bright solution OÜ (registrikood 11373916) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaidar Sultson Kostja Sihtasutus Hiiumaa Sadamad (registrikood 90014553) Lepingulised esindajad vandeadvokaadid Alar Urm ja Kärt Saar Kohtuistungi toimumise aeg 08. oktoober 2024 RESOLUTSIOON 1.

Rahuldada osaliselt Bright solution OÜ hagi Sihtasutus Hiiumaa Sadamad vastu.

Välja mõista Sihtasutuselt Hiiumaa Sadamad Bright solution OÜ kasuks 13 000 eurot.

Rahuldada osaliselt Sihtasutus Hiiumaa Sadamad hagi Bright solution OÜ vastu.

Välja mõista Bright solution OÜ-lt Sihtasutus Hiiumaa Sadamad kasuks 12 764,63 eurot.

1 5.

Tasaarvestada käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni punktid 2 ja 4 ning välja mõista Sihtasutuselt Hiiumaa Sadamad Bright solution OÜ kasuks 235,37 eurot.

Jätta läbi vaatamata Bright solution OÜ nõue SA Hiiumaa Sadamad vastu kohustada pikendama SA Hiiumaa Sadamad ja Bright solution OÜ vahel 01. veebruaril 2015 sõlmitud üürilepingut üürniku eesõiguse alusel ja üle andma Bright solution OÜ-le XXX asuva üürieseme (toitlustuspinna) otsene valdus.

7.Jätta läbi vaatamata Bright solution OÜ nõue SA Hiiumaa Sadamad vastu kohustada SA Hiiumaa Sadamad sõlmima üürileping Bright solutin OÜ-ga Kärdla sadamas aadressil XXX asuva toitlustuspinna rendile andmiseks novembris 2020 väljakuulutatud eelläbirääkimistega pakkumise konkursi tulemuste alusel ja üle andma Bright solution OÜ-le XXX asuva üürieseme (toitlustuspinna) otsene valdus.

8.Jätta läbi vaatamata Bright solution OÜ nõue SA Hiiumaa Sadamad vastu üüriesemele tehtud kulutuste nõudes summas 25 134,28 eurot.

9.Jätta menetluskulud hageja Bright solution OÜ kanda osas, milles kohus jättis hagi läbi vaatamata. Muus osas jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.

10.Saata otsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Selgitus Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Menetluse käik 1.06.07.2021 esitas hageja Bright solution OÜ Harju Maakohtule hagi sihtasutus Hiiumaa Sadamad vastu üürieseme valduse üleandmise, alternatiivselt üürniku eesõiguse alusel üürilepingu pikendamise või konkursi tulemuste alusel üürilepingu sõlmimise ja valduse üleandmise nõudes või üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudes ja kahju hüvitamise nõudes.

2.30.08.2021 esitas kostja SA Hiiumaa Sadamad Harju Maakohtule vastuhagi. Kostja palub hagejalt välja mõista kahjuhüvitis summas 15 131,41 eurot ning viivis seadusjärgses määras kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

3.21.02.2023 esitas hageja kohtule avalduse hagis esitatud alternatiivsete nõuete tagasivõtmiseks.

2 Hageja lõplikeks nõueteks jäid alljärgnevad nõuded. Kohustada SA Hiiumaa Sadamad üle andma Bright solution OÜ-le XXX asuva üürieseme otsene valdus ja alternatiivse nõudena selle nõude suhtes mõista SA-lt Hiiumaa Sadamad hageja kasuks välja XXX asuvale üüriesemele tehtud kulutused summas 38 134,28 eurot. Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista kahjuhüvitise summas 8 742,65 eurot.

4.23.03.2023 edastas Harju Maakohus tsiviilasja lahendamiseks Pärnu Maakohtule.

5.Hageja vähendas 08.10.2024 kohtu eelistungil üürilepingu esemele tehtud kulutuste nõuet summas 25 134,28 eurot ning võttis selles osas hagi tagasi. Hageja palus kostjalt välja mõista kulutuste nõudena 13 000 eurot.

Hageja nõuded ja seisukoht vastuhagi osas 6.Hageja lõplikud nõuded on alljärgnevad. Kohustada sihtasutust (SA) Hiiumaa Sadamad üle andma Bright solution OÜ-le XXX asuva üürieseme (toitlustuspinna) otsene valdus.

Alternatiivne nõue on välja mõista kostjalt üüriesemele tehtud kulutused summas 13 000 eurot. Lisaks esitas hageja nõude, milles palus kostjalt välja mõista kahjuhüvitis summas 8 742,65 eurot.

7.Hageja, kui üürniku ja kostja, kui üürileandja vahel on 01.02.2015 sõlmitud rendileping ja teenuse osutamise leping. Üüriesemena anti üürniku kasutusse Kärdla sadama territooriumil XXX kinnistust ala pindalaga 184 m2, mille hulgas on ehitusalune pind 81m2, kasutamiseks toitlustusalana. Üürieseme puhul oli tegemist paadikuuri osaga, mille üürnik ehitas välja toitlustuskohaks ja avas seal restorani. XXX kinnistu kuulub XXX ja SA Hiiumaa Sadamad kasuks on seatud hoonestusõigus.

Üürileping sõlmiti tähtajaga 31. detsember 2019. Hageja soovis 24.01.2019 üürilepingut pikendada 10 aastaks. 30. septembril 2019 soovis hageja lepingut pikendada 5 aastaks vastavalt lepingu punktile 7.3. Kostja teatas, et soovib lepingu lõpetada tähtaja so 31.12.2019 saabumisel, kuna soovib paadikuuri asemel ehitada uue hoone. Kostja pakkus, et lepingu võiks pikendada 1 aastaks koos edasise pikendamise võimalusega, kui rahastust uue hoone ehituseks ei leita.

8.Hageja alustas 2020 kevadel uut toitlustushooaega, kuigi üürilepingut ei muudetud ega pikendatud. Pooltel oli ühine arusaam, et üürisuhe jätkub. Lepingu tähtaja pikendamine sõlmiti tagantjärgi juunis-juulis 2020. Üürilepingu lisaga 10. juulist 2020 pikendati üürilepingu tähtaega 30. septembrini 2020 ja muudeti üürniku kohustusi. Oktoobris 2020, pärast tähtaja möödumist pidasid pooled kirjavahetust. Üürnik soovis üürisuhet jätkata, üürileandja oli valmis lepingut pikendama 1 aasta võrra.

9.30.09.2020 jätkas hageja üüripinna kasutamist. Kostja ei teatanud, et soovib üüripinna vabastamist. Kostja tunnistas 08.03.2021 elektronkirjas üürilepingu jätkumist tähtaja möödumise järel ja üürniku õigust kasutada pinda endiselt kehtiva üürilepingu alusel. Hageja hinnangul muutus üürileping tähtajatuks.

10.22.02.2021 esitas kostja esmakordselt üürieseme vabastamise nõude, paludes üüripind vabastada hiljemalt 15. märtsiks 2021.a. Poolte vahel tekkis vaidlus üüripinna vabastamise tähtaja üle, kuna see oli ebamõistlikult lühike. Üürnik, eeldades kostja tegevuse õiguspärasust hakkas üüripinnalt välja kolima.

3 11. Kostja teatas 12.03.2021, et üürileping on lõppenud 30.09.2020 ja üüriese peab jääma seisundisse, mis oli 30.09.2020.a. Kõige hilisem väljakolimise aeg 31.03.2021.a.

12.13. märtsil 2021 tekkisid hagejal ja kostjal erimeelsused üüripinnalt väljakolimise osas.

Üürnik eemaldas enda poolt paigaldatud mõned põrandalauad, et kätte saada üürnikule kuuluv bassikõlar. Samuti eemaldas üürnik ajutiselt ühe ukse, et ukseavast mahuks läbi üürnikule kuuluv külmkapp. Üürileandja kutsus seepeale politsei. 14.03.2021 hommikul tuli üüriesemele kostja nõukogu liige M. K, kes takistas üürniku tegevust ruumis ning ei täitnud üürniku nõuet üüriesemelt lahkuda. Kostja esindaja takistas üürnikul talle kuuluvate asjade äraviimist. Üürileandja piiras lindiga territooriumi ja hoone, sulges ukseavad vineertahvliga.

Turvafirma palgati üürieset valvama. Üürnikul ei olnud võimalik üürieset kasutada, sinna pääseda ja endale kuuluvaid asju ära viia. Kostja tegevus valduse äravõtmisel on ebaseaduslik ja õigusvastane.

19.03.2021 nõudeavalduses taotles hageja, et üürileandja võimaldaks tal jätkata üürieseme kasutamist tähtajatuks muutunud üürilepingu alusel. Samuti nõudis üürnik alusetu kolimisega kaasnenud kahju hüvitamist.

13.Juhul, kui kohus tuvastab, et üürileping on lõppenud, tuleb üürileandjal hüvitada üürnikule üürniku poolt üüriesemele tehtud kulutused. Kulutuste nõue on summas 13 000 eurot. Hageja tugineb nõude suuruse osas menetluses tehtud ekspertiisiaktile.

Üüriese oli hageja valdusesse andmisel muldpõrandaga paadikuur, millel puudusid aknad, uksed, tehnosüsteemid, korsten, vihmavee ärajuhtimissüsteem. Üürnik ehitas välja kanalisatsiooni ja veevärgi, elektrivõrgu, avatäited. Seega tegi üürnik ulatuslikke parendusi ja kulutusi, mistõttu asja väärtus oluliselt suurenes. Üürnik nõuab nende eest mõistlikku hüvitist, kuna üürileandja on keeldunud parenduste äraviimise.

14.Üürileandja tekitas üürnikule üürieseme valduse äravõtmise, ligipääsu takistamise ja üürilepingu alusetu lõpetamisega kahju. Üürnik alustas ekslikult üüripinnalt väljakolimisega.

Üürnik tellis kolimisteenuse. Lisaks kandis üürnik kulutusi õigusabile, et oma õigusi kaitsta.

Kokku on kahju 8 742,65 eurot, millest õigusabi kulud on summas 3 721 ja kolimisteenusega seotud kulud summas 5 021,65 eurot.

15.Üürileping sõlmiti tähtajaga 30.09.2020. Pärast seda tähtaega jätkas üürnik üürieseme kasutamist. Seega muutus leping tähtajatuks. Poolte vahel puudub vastavalt lepingu p 8.1. kirjalik kokkulepe lepingu lõpetamise kohta. Samuti ei ole üürileandja lepingut üles öelnud.

Üürnik hakkas 2021 kevadel üüriesemelt alusetult välja kolima, arvates, et üürileandja on lepingu kohaselt lõpetanud. Vastavalt VÕS § 276 lg 1 on üürileandja kohustatud andma üürnikule üle üürieseme kokkulepitud ajaks lepingujärgseks kasutamiseks. Üürileandja võttis alusetult üürieseme otsese valduse endale, kuigi üürileping kehtis. Hageja palub taastada enda valdus üüriesemele.

16.Hageja vastuhagis esitatud nõudeid ei tunnista.

Poolte vahel sõlmitud üürileping muutus tähtajatuks, kui üürnik jätkas üürieseme kasutamist.

Üürileandja ei nõudnud üürieseme vabastamist. Kumbki pool ei ole üürilepingut üles öelnud.

Üürileandja tekitas üürnikus ebaõige ettekujutuse tegelikest asjaoludest, mistõttu tõmmati üürnik alusetutesse aruteludesse ruumide üleandmise tähtaja osas. Puudub vaidlus, et kuni 13.03.2021 oli üürieseme valdus üürnikul. Valdus võeti ära ebaseaduslikult. Üürniku sisulised vastuväited vastuhagile on kajastatud hagis.

4 17. Üürnik eemaldas ajutiselt üüriesemel siseruumis seina äärest mõned põrandalauad, et põranda alt bassikõlar kätte saada. Välisuks eemaldati külmkapi äraviimiseks, mis muidu ei oleks välja mahtunud. Eemaldatud asju ei olnud võimalik tagasi paigaldada kostja enda tegevuse tõttu. Tõendamata on, kuidas hageja on põhjustanud elektritööde vajaduse. Hoonesse jäi üürniku poolt paigaldatud elektriarvesti ja elektrikilp ning elektrikaabeldused.

Hinnapakkumisega ei saa tõendada kahju tekkimist.

Üürniku poolt paigaldatud vihmaveerennid on endiselt hoone küljes. Valveteenus ei olnud vajalik, kuna kostja eemaldas hoonelt kõik lukud ja asendas need tabalukkudega. Õigusabikulud on otseselt põhjustatud kostja enda õigusvastasest tegevusest ja ei kuulu hüvitamisele. Hageja ei ole kulutuste tekkimises süüdi.

Kostja vastus ja vastuhagi 18. Kostja hagi ei tunnista. Poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline rendileping, tähtajaga 31.12.2019. Lepingu sisuks oli, et hageja kohustus oma kuluga välja ehitama kostjale kuuluvates äriruumides restorani pidamiseks vajaliku teeninduskeskkonna ja rajatised.

Vastutasuks sai hageja õiguse ruumides vähemalt lepingu kehtivuse ajal pidada restorani.

Toitlustus- ja teeninduskeskkonna väljaehitamine tuli eelnevalt kooskõlastada rendileandjaga.

Pärast lepingu lõppemist ei olnud hagejal õigust ära viia rendipinnale lepingu alusel rajatud taristut. See pidi jääma kostja valdusesse ja omandisse. Teatud juhtudel, ka lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel, omandas kostja tasuta hageja poolt rajatud taristu valduse ja omandi. Hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt rendipinnale tehtud investeeringute hüvitamist.

19.10.07.2020 sõlmisid pooled kirjaliku rendilepingu muudatuse, millega pikendasid lepingu tähtaega kuni 30.09.2020. Kuna kostja korraldas konkurssi uue üürniku leidmiseks, millel soovis osaleda ka hageja, siis poolte kokkuleppel võis hageja oma asju hoida ruumides edasi, kuni selgub, kes jätkab üüripinnal teenuse osutamist.

Pärast lepingu tähtaja möödumist pooled arutasid küll võimalikku lepingu pikendamist veel aastaks, kuid kokku siiski ei lepitud. Leping lõppes vastavalt 10.07.2020 kokkuleppele 30.09.2020. Pärast 30.09.2020 ei ole kostja hagejalt üüri nõudnud. Asjaolust, et kostja ei nõudnud hagejalt asjade viivitamatut äraviimist on hageja teinud järelduse, et üürilepingut on pikendatud.

Kuna hageja ei osutunud konkursil valituks, siis 22.02.2021 saatis kostja hagejale kirja, milles teatas, et ta ei osutunud valituks ning palus üüripinna vabastada 15.03.2021. Hageja lubas rendipinna vabastada hiljemalt 22.04.2021.

20.Rendipinna vabastamise käigus tekkis pooltel konflikt, kuna hageja asus lammutama kinnisasja oluliseks osaks olevat taristut, mis pidi lepingu kohaselt jääma kostja valdusesse ja kostja omandisse.

13.03.2021 teatas hageja kostjale, et üürilepingu lõppemise tõttu vabastab hageja hoone ning võtab kaasa enda vara ning lisaks hoone uksed, aknad, põrandalauad, elektripaigaldise ja terrassilauad. Samal päeval hakkas hageja üürieset lõhkuma. Hageja eemaldas hoonelt osa põrandat, osa elektrisüsteemist, ukse ja muud.

Kostjale on üürilepingu eseme lõhkumisega tekitatud kahju summas 12 107,41 eurot. Kahju oleks veelgi suurem, kui kostja ei oleks takistanud hagejale edasist juurdepääsu üüriesemele 5 alates 14.03.2021. Kahju koosneb valveteenusest summas 4 590 eurot, põranda, ukse akna asendamisest summas 1 590 eurot ning elektrisüsteemi parandustöödest summas 5 927,41 eurot.

21.Kumbki pool ei soovinud lepingu muutumist tähtajatuks, mis on tõendatud poolte vahel peetud kirjavahetusega. Pooled rääkisid lepingu tähtaja võimalikust pikendamisest ühe aasta võrra. Poolte vahel sõlmitud leping lõppes 30.09.2020 ja pärast seda on pooled rääkinud sellest, milliseks ajaks peab hageja ruumid uueks hooajaks vabastama või kas sõlmida uus leping. Uut lepingut ega vana lepingut ei ole pikendatud, seega ei ole poolte vahel kehtivat lepingut ning hageja nõue valduse üleandmiseks tuleb jätta rahuldamata.

22.Hagejal ei ole kulutuste hüvitamise nõuet üürilepingu sätete ega käsundita asjaajamise sätete alusel. Hageja ei ole käsundita asja ajanud, vaid teinud kõik kulutused kooskõlas poolte vahel sõlmitud lepinguga. VÕS § 286 lg 1 on dispositiivne. Pooled võivad kokku leppida, et parendused üüriesemele teeb üürnik oma kulul ja parendused jäävad pärast lepingu lõppemist üürileandja omandisse. Selliselt ka pooled kokku leppisid.

23.Kahju hüvitamise nõude puhul ei ole hageja märkinud, mis on kostja lepinguline kohustus, mida kostja väidetavalt rikkus. Poolte vahel sõlmitud leping lõppes 30.09.2020.

Hageja ei ole välja toonud kahju hüvitamise nõude eelduseks olevaid asjaolusid – kohustuse rikkumine, tekkinud kahju, põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel, kahju suuruse tõendamine. Kahju hüvitise nõue tuleb täies ulatuses jätta rahuldamata.

24.Hageja on kahjustanud üürieset ja kostja nõuab kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel.

Lepingu kohaselt kohustus hageja välja ehitama oma kuluga toitlustus- ja teeninduskeskkonna, mis tuli eelnevalt kostjaga kooskõlastada. Peale lepingu lõppemist pidi hageja jätma parendused kostja omandisse. Rentnik pidi jätma rendileandja omandisse rentniku poolt rajatud taristu, mis moodustab ühtse terviku rendileandja rajatistega. Hageja poolt paigaldatud esemed – põrandalauad, elektrisüsteem, aknad-uksed, vihmaveetorustik jne moodustavad kostjale kuuluva ehitise olulise osa ja moodustavad ühtse terviku rendipinnaga.

Poolte vahel oli kokkulepe, et pärast lepingu lõppemist võib hageja ära viia üksnes vallasasjad (külmikud, lauanõud, lauad, toolid jne). Puudub vaidlus, et asjade kahjustamine toimus ajal, mil üüripind oli hageja valduses. Lõhkumistöö oli hageja initsiatiivil korraldatud. Kui hageja ei oleks lõhkunud, siis ei oleks kahjustusi tekkinud. Seega on hageja tegevus põhjuslikus seoses kostjal tekkinud kahjuga.

Kostja nõuab otsese varalise kahju hüvitamist summas 12 107,41 eurot, mis on vajalik üürieseme endise olukorra taastamiseks. Lisaks on kostjal kulud õigusabile. Kostja oli sunnitud pöörduma õigusabi saamiseks advokaadibüroo poole, pärast seda, kui hageja asus tema vara lõhkuma. Õigusabikulud on kokku summas 3 024 eurot. Kokku on hageja tekitatud kahju summas 15 131,41 eurot, mille väljamõistmist kostja hagejalt vastuhagis nõuab.

Lisaks nõuab kostja viivist seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

Kohtuotsuse põhjendused 26. Esmalt lahendab kohus hagi osalise tagasivõtmise taotlused (I.). Seejärel lahendab hageja nõuded (II.) ning kostja vastuhagi (III.), teeb menetluslikud otsustused ja määrab tsiviilasja hinna (IV.) ning jaotab menetluskulud (V.).

6 I.

27.Hageja võttis 21.02.2023 menetlusdokumendis ja 22.08.2023 kohtuistungil tagasi hagiavalduse resolutiivosa punktides 1.1. ja 1.2. märgitud nõuded /II kd tl 143/. 08.10.2024 kohtuistungil vähendas hageja üüriesemele tehtud kulutuste nõuet summas 25 134,28 eurot ja võttis selles osas hagi tagasi.

TsMS § 423 lg 1 p 2 kohaselt jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hageja on hagi tagasi võtnud. Eeltoodu ja TsMS § 442 lg 5 alusel jätab kohus läbi vaatamata hageja nõuded, milles paluti kohustada SA Hiiumaa Sadamad pikendama SA Hiiumaa Sadamad ja Bright solution OÜ vahel 01. veebruaril 2015 sõlmitud üürilepingut üürniku eesõiguse alusel ja üle andma Bright solution OÜ-le XXX asuva üürieseme (toitlustuspinna otsene valdus. Kohus jätab läbi vaatamata hageja nõude kohustada SA Hiiumaa Sadamad sõlmima üürileping Bright solutin OÜ-ga Kärdla sadamas aadressil XXX asuva toitlustuspinna rendile andmiseks novembris 2020 väljakuulutatud eelläbirääkimistega pakkumise konkursi tulemuste alusel ja üle andma Bright solution OÜ-le XXX asuva üürieseme (toitlustuspinna) otsene valdus.

Kohus jätab läbi vaatamata ka Bright solution OÜ nõude SA Hiiumaa Sadamad vastu üüriesemele tehtud kulutuste nõudes summas 25 134,28 eurot.

II.

28.Hageja ja kostja vahel on 01. veebruaril 2015 sõlmitud rendileping ja teenuse osutamise leping /I kd tl 24-27/. Lepingu p 7.2. kohaselt leping kehtib kuni 31.12.2019.

Pooled ei vaidle, et 10.07.2020 pikendasid nad lepingut, sõlmides lisa nr 2020.1. Lisa p 1 sätetel pikendati lepingu tähtaega ja lepiti kokku, et lepingu tähtajaks on 30.09.2020. Lisa p 1.1. järgi leppisid pooled kokku, et rendiobjekti valdus antakse lepingu lõppedes rendileandjale üle 30.09.2020.a.

Hageja leiab, et pärast 30.09.2020 muutus rendileping tähtajatuks. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.

Hageja ei ole vaidlustanud kostja väiteid, et kostja korraldas konkursi uue üürniku leidmiseks, millel soovis osaleda ka hageja ning seetõttu võis hageja oma asju poolte kokkuleppe kohaselt ruumides edasi hoida, kuni selgub, kellega uus leping sõlmitakse /II kd tl 9/. SA Hiiumaa Sadamad juhatuse liikme R.A elektronkirjaga 07. oktoobrist 2020 loeb kohus tõendatuks, et kostja ei soovinud rendilepingu tähtajatuks muutumist. Otseselt viitab sellele punkt 3, milles märgitakse, et praegune mõte on pigem lepingut pikendada aasta võrra. Kui hagejal on huvi, siis lepitakse kokku uus rendihind ja lisatingimused /I kd tl 46/. Seega on kostja VÕS § 310 lg 1 kohast tahet avaldanud seaduses sätestatud kahe nädala jooksul. Kohtu hinnangul mõistis ka hageja 2020 aasta oktoobris, et leping ei ole muutunud tähtajatuks, mida tõendavad hageja 7 19.10.2020 ja 28.10.2020 elektronkirjad, milles avaldatakse soovi teha uued kokkulepped ja lepingud /I kd tl 45/. Hageja 19.10.2020 ja 28.10.2020 tahteavaldusest ei nähtu, et ta käsitleb peale kahe nädalase tähtaja möödumist lepingut tähtajatu lepinguna.

Hageja 01.03.2021 elektronkirjas puudub samuti viide, et hageja käsitleb lepingut tähtajatu lepinguna. Hageja ei olnud valmis rendipinna vabastama 15.03.2021 nagu soovis kostja, kuid on valmis seda tegema hiljemalt 22.04.2021. Põhjuseks asjaolu, et hagejal ei ole oma asju, mis on rendipinnal, kuhugi paigutada /I kd tl 66/.

Eeltoodu alusel loeb kohus hageja ja kostja vahel lõppenuks 30.09.2020.

01.02.2015 sõlmitud rendilepingu Kuna poolte vahel sõlmitud leping on lõppenud ja hagejal puudub õiguslik alus üürieseme valdamiseks, siis jätab kohus rahuldamata hageja nõude - kohustada kostjat hagejale üle andma üürieseme otsene valdus.

29.Hageja on esitanud alternatiivse nõude, juhuks, kui kohus jätab valduse üleandmise nõude rahuldamata. Hageja palub kostjalt välja mõista üüriesemele tehtud kulutused summas 13 000 eurot.

Lepingu p 2.1. kohaselt oli lepingu eesmärgiks Kärdla sadamasse saabuvatele Hiiumaa külalistele pakkuda kõrge kvaliteediga toitlustusteenust Kärdla sadamas. Punkti 2.2. järgi lepingu eesmärgi saavutamiseks rajab rentnik oma kuludega sadama keskkonnaga kokku sobiva esteetilise teeninduskeskkonna ja rajatised. Lepingu p 4.8. sätetel rentnik kohustub enda kulul välja ehitama toitlustus- ja teeninduskeskkonna, mis eelnevalt kooskõlastatakse rendileandjatega. Lepingu p 4.10 järgi rendilepingu lõppedes kohustub rentnik jätma rendileandjate valdusesse ning omandisse selle osa rentniku poolt rajatud taristust, mis moodustab ühtse terviku rendileandja rajatistega (sh rendipind), rendileandja omandisse või rendileandja valdusesse kuuluva varaga ning rendileandja poolsete investeeringutega.

Lepingu p 3.1. järgi rendileandja teeb rentnikule kättesaadavaks elektri- ja veevarustuse ning kanalisatsiooni rendileandja kuludega.

30.Kostja ei ole esitanud vastuväiteid hageja väidetele, et üürniku valdusesse andmisel oli üüriese muldpõrandaga paadikuur, millel puudusid aknad, uksed, tehnosüsteemid (elektrivõrk, vee- ja kanalisatsioonisüsteem).

Kohus leiab, et kui rendileandja pidi vastavalt lepingu p 3.1. tegema rentnikule kättesaadavaks elektri- ja veevarustuse ning kanalisatsiooni rendileandja kuludega, siis tähendab see, et rentnikule pidi olema tagatud võimalus neid kommunikatsioone ka kasutada. Ei ole võimalik tarbida vett, kanalisatsiooni ja elektrit, kui kommunikatsioonid on välja ehitamata. Rentniku kohustuseks oli välja ehitada toitlustus- ja teeninduskeskkond.

Kohtu hinnangul rentniku poolt teostatud tööd kanalisatsioonile, elektrivarustusele ja kanalisatsioonile ei ole samastatavad toitlustus- ja teeninduskeskkonnaga. Seetõttu on kohus seisukohal, et hageja nõue, mis tugineb VÕS § 286 on õiguspärane. VÕS § 286 lg 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.

8 31. Kohus nõustub kostjaga, et VÕS § 286 lg 1 on dispositiivne säte. Arvestades poolte vahel sõlmitud lepingu p 4.8. ja 4.10 leppisid pooled kokku, et rentnik ehitab oma kulul toitlustusja teeninduskeskkonna välja ja lepingu lõppedes jääb see kostja valdusesse ja omandisse.

Seega on pooled kokku leppinud, kes teeb esialgse investeeringu ja kellele parendused pärast lepingu lõppemist jäävad. Kuid pooled ei ole kokku leppinud, et välistatud on hüvitise nõudmine, kui asja väärtus on oluliselt suurenenud. Kostja kohustuseks oli tagada, et rentnikul oleks võimalik kasutada elektri- ja veevarustust ning kanalisatsiooni. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid, et hageja ehitas välja kommunikatsioonid, et nimetatud teenuseid tarbida. Seega on põhjendatud hageja nõue hüvitise osas, kui asja väärtus hageja tegevuse tulemusena on oluliselt suurenenud.

32.Hageja taotlusel on käesolevas tsiviilasjas tehtud ekspertiis, mille kohta on esitatud OÜ Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr XXX. Eksperthinnangu kohaselt on XXX mõttelise osa hoonestusõigusest, mille koosseisu kuulub maatüki osa pindalaga 184 m 2 ja sellel paiknev osa endisest paadikuurist pinnaga 81 m2 turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga 01.02.2015 seisukorras 22 000 eurot ja 14.03.2021 seisukorras 35 000 eurot /II kd tl 187a/. Seega on vara väärtus suurenenud ca 37% võrra. Kohus leiab, et tegemist on asja väärtuse olulise suurenemisega tehtud parenduste tõttu. Kohus ei nõustu kostjaga, et vara väärtus on tõusnud eelkõige üldise kinnisvara hinna tõusu tõttu. Ekspert on hinnanud just üürieseme väärtuse tõusu arvestades üürieseme seisukorda nii 2015 kui ka 2021 aastal. Seega on hageja tõendanud vara väärtuse tõusu.

33.VÕS § 286 kohaselt saab nõuda mõistlikku hüvitist. Hageja nõuab hüvitisena 13 000 eurot. Kohus nõustub, et tegemist on mõistliku hüvitisega. Ekspert on märkinud, et on suur erinevus tehtud parenduste maksumuse ja vara väärtuse vahel. Kuna ekspert on hinnanud vara väärtuse tõusu hageja tehtud parenduste tõttu, siis on see käsitletav hüvitisena VÕS § 286 lg 1 tähenduses.

Eeltoodu alusel rahuldab kohus hageja nõude ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja hüvitise asja väärtuse suurenemise eest summas 13 000 eurot.

34.Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude summas 8 742,65 eurot. Kuna kohus on jätnud rahuldamata hageja nõude kohustada kostjat hagejale üle andma üürilepingu otsene valdus ning lugenud poolte vahel sõlmitud lepingu lõppenuks 30.09.2020, siis tuleb jätta rahuldamata hageja nõue, mis on seotud hageja poolt kolimisteenuse kasutamisega ja kuludega õigusabile, sest kostja tegevus ei ole nimetatud kulutusi hagejale põhjustanud.

Puudub põhjuslik seos kostja tegevuse ja hagejal tekkinud kulude vahel VÕS § 127 lg 4 tähenduses.

III.

35.Kostja on esitanud vastuhagi VÕS § 115 lg 1 alusel, mis sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Kostja hinnangul on hageja rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingu p 4.10, mille kohaselt hageja pidi jätma kostja valdusesse ja omandisse hageja poolt rajatud taristu, mis moodustab ühtse terviku rendipinnaga. Hageja korraldas kostja hinnangul 13.03.2021 rendipinnal lõhkumise, mistõttu hageja vastutab tekkinud kahju eest.

9 Kohus nõustub kostjaga, et hagejal lasus kohustus tulenevalt lepingu p 4.10 jätta rendipinnal olevad asjad, mis moodustavad üüripinnaga ühtse terviku, kostja omandisse. Samuti nõustub kohus kostjaga, et üürieseme valdus tuli hageja poolt kostjale üle anda seisundis, mis see oli seisuga 30.09.2020, so lepingu lõppedes. Hageja kohustus tuleneb VÕS § 334 lg-st 1. Asja kahjustamise eest vastutab hageja VÕS § 334 lg 2 alusel.

36.Hageja väidetel eemaldas ta mõned põrandalauad, et kätte saada hagejale kuuluv bassikõlar /I kd tl 7/. Võimalik, et hageja soovis bassi kõlarit kätte saada. Kuid mõistlik isik ei eemalda selleks kogu ruumi pikkuses põrandalaudu, vaid ainult kohast, kus kõlar paikneb.

Seega on hageja tekitanud kostjale kahju. VÕS § 127 lg 4 kohaselt vastutab isik kahju tekkimise eest ainult siis, kui esineb põhjuslik seos tekkinud kahju ja asjaolu vahel, millel isiku vastutus põhineb. Hageja oli kohustatud üürieseme üle andma 30.09.2020 seisukorras.

Kahjustades põrandat rohkem, kui eelduslikult oli vajalik hageja kõlari kättesaamiseks, vastutab hageja kahjustuste eest. Põranda kahjustused on näha kohtule esitatud videolt ja fotodelt /hagi lisa nr 23, II kd tl 77,78/. Kostja on esitanud fotod tõendina elektrisüsteemi kahjustustest /II kd tl 78,79,81/.

Hageja tegevuse tagajärjel on kostja kandnud kahju põranda, ukse akna ja vihmaveerenni paigaldamisena kokku summas 1 590 eurot, mida tõendab KVA Ehitus OÜ hinnapakkumine / I kd tl 90/. Elektrisüsteemi parandustööde maksumus on tõendatud J OÜ hinnapakkumisega summas 5 927,41 eurot /I kd tl 92/. Nimetatud kahju kokku summas 7 517,41 eurot tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.

37.Kostja palub kahjuna välja mõista ka valveteenuse kulud summas 4 590 eurot. Tõendina on esitatud leping XXX ja arve XXX summas 4 590 eurot /II kd tl 71-75/. Valveteenuse lepingu kohaselt oli lepingu objektiks korra tagamine üritusel või valveobjektil.

Valveobjektiks sadama hoone XXX. Teenust osutati perioodil 13.03.2021 kell 19.00 kuni 15.03.2021 kell 12.45. Kokku teenustunde 83,5 tundi. Kliendi soovil oli turvatöötajate arv 2 töötajat.

Kostja ei ole esitanud vastuväiteid hageja väidetele, et üürileandja eemaldas hoonelt lukud ja asendas need tabalukkudega, mis oli piisav, et üürnik hoonesse ei pääseks. Kohtule on esitatud videod hagi lisadena nr 24-26, kust nähtub, et 14.03.2021 olid pooled üüriesemel ning vaidlesid, kes üüripinnal võib viibida ja kes mitte. Seetõttu on põhjendatud kostja poolt valveteenuse kasutamine, kuid mitte kogu mahus.

Valveteenuse lepingust nähtub, et kliendi soovil, st kostja soovil, on 2 turvatöötajat objektil.

Seega kahe turvatöötaja arv objektil on kostja soov. Kohtule ei ole kostja poolt esitatud põhjendusi, mis tingis kahe turvatöötaja vajaduse, kui eelnevalt oli kostja poolt juba sissepääsudele paigaldatud tabalukud. Seega loeb kohus põhjendatuks valveteenuse 1 töötaja osas.

Lepingu kohaselt on teenuse hind 2087,50 eurot ja transpordi hind 75 eurot. Summadele lisandub käibemaks /II kd tl 71/. Arvel on märgitud füüsilise kaitse teenus AL 1 kord summas 3 750 eurot ja transport 75 eurot. Summadele lisandub käibemaks, kokku 4 590 eurot /II kd tl 75/. Kokku on valvetunde 41 tundi ja 45 minutit ühe töötaja osas. Lepingu eritingimuste kohaselt on lisatellimusel teenuse hind 50 eurot tund (üks turvatöötaja). Lepingu objektiks oli valveobjekti jälgimine turvatöötajate poolt, et tuvastada valveobjekti vastu suunatud ründed või muud ohud ning tagada valveobjekti puutumatus.

10 Kohtule ei ole esitatud andmeid milliseid lisatellimusi on esitatud ja milles need seisnesid.

Arvestades valvelepingu objekti, loeb kohus põhjendatuks objekti valve ühe turvatöötaja osas ja transpordikulusid, kokku summas 1 118,75 (2087,50/2+75) eurot, millele lisandub käibemaks 20%, kokku 1 342,50 eurot.

38.Kostja palub hagejalt välja mõista kohtueelses menetluses kantud õigusabikulud summas 3 024 eurot. Kohtueelses menetluses kantud õigusabikulud võivad olla VÕS § 128 lg 3 järgi varaliseks kahjuks, mis on seotud kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamisega. Tõendina on esitatud OÜ Advokaadibüroo B arve nr XXX summas 972 eurot /II kd tl 24/.

Spetsifikatsiooni kohaselt on antud kostjale õigusabi kuriteoteate koostamiseks, kriminaalmenetlusega seoses nõustamine ja teabenõudele vastamine /II kd tl 25/. Kohus on seisukohal, et kriminaalmenetluses kasutatud õigusabi ei kuulu hüvitamisele seoses kahjunõude esitamisega VÕS § 128 lg 3 alusel. VÕS § 128 lg 3 alusel kuuluvad kohtumenetluseelsete õigusabikuludena hüvitamisele konkreetse kahjunõude kohtueelse esitamisega seotud kulud, mitte aga kõik kulud, mida kostja on advokaaditeenusena ostnud.

Ka teabenõue ja sellele vastuse koostamine ei ole kuluks, mis kuuluks hüvitamisele. Seega tuleb jätta rahuldamata kahju hüvitamise nõue summas 972 eurot arve nr 8/5/2021 alusel.

39.Kostja palub hagejalt välja mõista õigusabikulud, mis on esitatud arve nr XXX alusel summas 2 052 eurot /II kd tl 26/. Arve spetsifikatsiooni kohaselt on kulunud aega materjalidega tutvumisele 2 tundi, artikli teksti on koostatud, klienti nõustatud, nõude koostamine vastaspoolele, kuriteoteate koostamine ning dokumentide analüüs ja advokaatide K. S ja A. U omavaheline nõupidamine. Kohus jääb seisukoha juurde, et hüvitamisele kuuluvad vaid kulud, mis on seotud konkreetse kahjunõude kohtueelse hüvitamise nõude koostamisega. Kohus mõistab, et nõude koostamiseks on vajalik asja materjalidega tutvumine ja seetõttu on põhjendatud õigusabi kahe tunni ulatuses. Samuti on vajalik nõude koostamisele kulunud aeg 2 tunni ulatuses. Kahju hüvitamise nõue on hagejale esitatud 30.03.2021 /I kd tl 87-88/. Kokku on põhjendatud varalise kahjuna kohtueelsed õigusabikulud nelja tunni ulatuses tunnihinnaga 180 eurot, summas 720 (4*180) eurot.

40.Eeltoodu alusel rahuldab kohus kostja vastuhagi kahju hüvitamise nõudes osaliselt. Kohus mõistab hagejalt kostja kasuks välja 9 579,91 (7 517,41+1 342,50+720) eurot.

41.Kostja viivisnõue seadusjärgses määras kuulub rahuldamisele VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel. Kostja esitas vastuhagi 30.08.2021. Kohtuotsuse tegemise aja seisuga on viivise suurus 3 184,72 eurot /III kd tl 24/.

42.Kokku tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 12 764,63 eurot, millest põhinõue on summas 9 579,91 eurot ja viivisnõue 3 184,72 eurot.

IV.

43.Kohus on rahuldanud hageja nõude kostja vastu summas 13 000 eurot ja kostja nõude hageja vastu summas 12 764,63 eurot. TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas.

Eeltoodu alusel tasaarvestab kohus poolte nõuded ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 235,37 (13 000-12 764,63) eurot.

11 44. Hageja nõude puhul on tsiviilasja hinnaks TsMS § 134 lg 1 ja 3 alusel 46 876,93 eurot.

Kostja nõude puhul on tsiviilasja hinnaks TsMS § 133 alusel 16 341,92 eurot. Kokku tsiviilasja hind 63 218,85 eurot.

45.TsMS § 168 lg 2 alusel jäävad menetluskulud hageja kanda osas, milles kohus jätab hagi läbi vaatamata. Muus osas jäävad TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud poolte endi kanda, sest kohus on vastastikused nõuded rahuldanud osaliselt. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2). (allkirjastatud digitaalselt) Ruth Sild Kohtunik *Osaliselt jõustunud **Muudetud Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2026 määrusega 12

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.