Kuna haldusteenust ei osutatud üldse ning korrashoiuteenuse osutamisel esines olulisi puudujääke, alandas kostja tasu 50% ulatuses, tuginedes proportsionaalsuse põhimõttele. Seega on hinna alandamine põhjendatud ja õiguspärane. Kostjal polnud kohustust anda hagejale üksikasjalikke juhiseid tööde teostamiseks, kuivõrd Hageja tegutses kutsetegevuses ning pidi tuginema oma erialastele teadmistele. Lepingu punkt 3.1 (iii) kohaselt kohustub käsundisaaja teavitama viivitamatult käsundiandjat asjaoludest, mis mõjutavad või võivad mõjutada oluliselt kokkulepitud teenuste osutamist. Juhul, kui hageja leidis, et tal ei ole võimalik enda lepingulisi kohustusi täita, sest ta ei ole 4
lg 1 järgi võib mittekohase täitmise korral hinda alandada võrdeliselt selle väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kostja hinnangul vastas osutatud teenus üksnes 50% ulatuses kokkulepitud kvaliteedile ja mahule. Lähtuvalt teenuse puudulikkusest alandas kostja hinda poole võrra ja tasus 672,67 eurot. Arvutus: (50 × 1 345,34 €) ÷ 100 = 672,67 €. Alternatiivselt, juhul, kui kohus ei nõustu kostja õigusliku seisukohaga õiguskaitsevahendi valimisel, soovib kostja jätta tasumata 50%. KOHTU PÕHJENDUSED I Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kuivõrd käesoleval juhul on tegemist lihtmenetluse vaidlusega TsMS § 405 järgi, siis teeb kohus otsuse lihtsustatud vormis kooskõlas TsMS § 444 lg 2. II
lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.
lg 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil.
§-s 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1 tuleneb, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmist, täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.
lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse
§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.
lg 1 p 2, 5 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, alandada hinda.
lg 1 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase 5
järgi kohustub käsunduslepinguga üks isik vastavalt lepingule osutama teisele isikule teenust, käsundiandja peab aga maksa selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud.
lg 1 peab käsu käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega.
lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid, lg 2 järgi kui käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes, ei või käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste suhtes.
lause järgi kui käsundisaajale maksmisele kuuluv tasu on määratud ajavahemike järgi, tuleb tasu maksta vastava ajavahemiku möödumisel; lg 2 järgi peab käsundiandja käsundisaajale hüvitama mõistlikud kulud, mida käsundisaaja on teinud käsundi täitmiseks ja mida ta võis vastavalt asjaoludele vajalikuks pidada, välja arvatud, kui kulud tuleb katta käsundisaaja tasu arvel. Eeldatakse, et tasu arvel kaetakse käsundisaajale käsundist tulenevate ülesannete täitmisel tavaliselt tekkivad kulud ning kulud, mis oleksid käsundisaajale tekkinud ka ilma käsunduslepingut sõlmimata.
lg 3 sätestab, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. III Hageja tõendas, et pooled sõlmisid 01.09.2019 lepingu, millega hageja kohustus osutama kostjale haldusteenuse ja tehnosüsteemide hooldusteenust ning koristaja-kojamehe teenust (lepingu p 1.1. ja lepingu lisa 1, dtl 48 jj). Pooled leppisid punktis 4.1 kokku teenuse hinnas kuus vastavalt 255 eurot pluss käibemaks, millest haldusteenus oli 35 eurot, tehnosüsteemide hooldus 40 eurot ja koristaja teenus 180 eurot, millele kõigele lisandus käibemaks (lepingu lisa 1, dtl 5152). Lepingu p 3.2 alusel peab kostja maksma hagejale tasu. Lepingu p 4.2 sätestab, et „Tasu ei hõlma kõiki teenuste osutamisega seotud käsundisaaja kulusid. Lisaks tasule võib käsundisaaja nõuda üksnes nende dokumentaalselt tõestatud kulude hüvitamist, (miks ainult pesuvahenditele), milles pooled on eelnevalt kirjalikult kokku leppinud.“ Seega oli poolte vahel sõlmitud
Kostja ei vaidlustanud oma 18.07.2025 vastuses, et 2024.a. oli teenuse hind kuus 335 eurot pluss käibemaks (kostja vastus dtl 164, hageja 28.10.2023 e-kiri hinna tõstmise kohta, dtl 176 ). Seega pidi kostja maksma hagejale alates 01.10.2024 teenustasu 335 eurot pluss käibemaks ja pooled muutsid tasu suurust kokkuleppel
Hageja esitas kostjale tasunõuded arvetega nr 12805, nr 13017, nr 13460 2024.a. mai, juuni, augustikuu heakorra, haldusteenuse ja hooldusteenuse eest ning arved nr 13045 ja nr 13080 majapidamistarvete, valgusti ja materjalikulu eest (dtl 53-58). Hageja esitas kostja e-kirja 03.09.2024 (dtl 60 alumine e-kiri), milles kostja märkis, et tahab saada arve 13460 eest hinnaalandust 50%, kuna ei näinud erilist tegevust koristustööde ja muude lepingus kokkulepitud tööde osas. Kostja esitas e-kirja 09.10.2024, milles alandas 6
Kui käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes, ei või käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste suhtes. KrtS § 24 järgi on juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Kostja pole väitnud, millal pidi toimuma kostja liikmete üldkoosolek, mille kokkukutsumist pidanuks hageja korraldama 2024.a. juunis, juulis või augustis, mida hageja siis ei teinud või tegi ebakvaliteetselt. Kohus asub eelviidatud hageja tõendeid kogumis hinnates, et ta on tõendanud, et osutas 2024.a. mais, juunis, augustis 2024.a lepingus kokkulepitud mahus kostjale teenust, ja ümber lükanud kostja väited, et hageja pole valmistanud ette üldkoosolekuid, korraldanud nende protokollimist, teinud tehnosüsteemide ülevaatust, planeerinud jooksvat remonti, pole korraldanud sisekoristust 1 kord nädalas, territooriumi korrashoidu viis korda nädalas või jätnud pidamata hooldustööde päeviku ja jätnud tegemata muud kostja viidatud kohustused. Lisaks on tõendanud, et ta ei saanudki organiseerida hoonega seotud dokumentide süstematiseerimist ja säilitamist, korraldada arhiivi, kuna dokumente, arhiivi pole üle antud, välja arvatud küttesüsteemi projekt, mis tagastati. Kostja väitis, et kostja ei pidanudki kõik juhiseid hagejale andma, vaid hageja pidi professionaalina ise teadma ja korraldama töid, hooldusi, ja et hageja pidanuks lepingu punkt 3.1 (iii) kohaselt teavitama viivitamatult kostjat 7
järgi ja lepingu lisa 1 (haldusteenus) järgi dokumentide korrashoiuks ka hagejale antakse. Seda pole kostja väitnud, et selline juhis ja dokumendid oleksid hagejale antud vaidlusalusel perioodil. Mis puudutab kostja esitatud Päästeemeti ettekirjutust Majaka tn 42, Tallinn, Harju maakond korstnate kasutamise peatamiseks ja korstnapühkija akti, siis pooltevahelisest lepingust ei tulene
lg 1, 2, § 619 järgi kohustust hooldada põleva materjalidega tulekoldeid (korstnad, kaminaid), vaid kohustus on teha keskküttesüsteemi hooldust (lepingu lisa 1, dtl 51). Kostja etteheide nende tööde tegemata jätmise kohta on alusetu. Hageja on tõendanud kohtule esitatud arvetega nr 13045 ja nr 13080, et nõudis kostjalt tasu majapidamistarvete eest juunis 2024.a 18,71 eurot valgusti vahetuse ja materjalide eest juunis 2024 100,53 eurot ja need on seostatavad Espaki vasta arvega nr 0604990 valgusti kohta ja Prisma Peremarketi ja Maxima kviitungiga 14.06.2024 ja 17.06.2024 mis kajastavad puhastusmaterjale (dtl 55, 56, 87, 88, 89). Kohtul puudub alus kahelda, et need materjalid ja valgusti on kasutatud muudes elamutes kui kostja hallavas elamus. Lepingu p 4.2 1. lause järgi tuleb neid kulusid pidada kuludeks, mis pole hõlmatud tasuga, kuid tegemist pole selliste kuludega p 4.2 II lause tähenduses, mis ei puudutaks otseselt hooldatavat elamut ja milleks peaks olema poolte kirjalik kokkulepe. Seega saab hageja nõuda puhastusmaterjalide, valgusti ja sellega seotud kulude hüvitamist
Hageja esitas teenuste ja viidatud materjalide ja valgusti eest tasunõude 2024.a perioodil maiaugust, kuid kostja esitas esmakordselt hinna alandamise avalduse alles 03.09.2024 ja 10.09.2024.a., viidates üldsõnaliselt, et e- kirjades loetletud kohustused on My Property OÜ jätnud, kas täielikult või osaliselt nõuetekohaselt täitmata. Sisuliselt on võimalik kostja avaldustest 03.09.2024 ja 10.09.2024 aru saada, et kostja alandas hinda ja keeldus ka teenuse eest osaliselt tasumata, tegemata vahet mille osas ta hinda alandas (hinna alandamine) ja millise eest ta tasumata jättis (kohustuse täitmisest keeldumine). Kostja ei ole tõendanud hinna alandamise eeldusena teenuste kohase ja mittekohase täitmiste väärtust. Kuna hageja tõendas, et ta on täitnud oma kohustused, ei saanud kostja 1)
mai, juuni, augustikuu teenus), 2) ei saanud hinda alandada ka nn materjalide eest (majapidamistarbed, valgusti), kuivõrd mitte kuskilt ei nähtu, et tegemist oleks olnud ebakvaliteetsete materjalidega, valgustiga, 3) lisaks ei saanud keelduda
Kohus asub järeldusele, et hageja on täitnud vaidlusalusel perioodil kostja ees
Lepingu p 3.2 alusel on käsundisaajal õigus (i) määrata kindlaks teenuste osutamise kord ja viis, arvestades käsundiandja juhiseid. Vaidlus puudus selles, et hageja osutas teenust ja tegi kulusid mille kostja pidi tasuma vastavalt hageja esitatud arvetele neil märgitud kuupäevadel (järgmise kuu 7. kuupäeval) ehk
lause järgi. Vaidlus puudus selles, et hageja nõudis kostjalt heakorrateenuse, halduse ja tehnohoolduse eest arve 12805 järgi 408,70 eurot, arve 13017 järgi 408,70 eurot, arve 13460 järgi 408,70 eurot, majapidamistarvete ostu arve 13045 järgi 18,71 eurot, valgusti vahetuse eest koos materjaliga arve 13080 järgi 100,53 eurot, kokku 1345,34 eurot. Vaidlus puudus selles, et kostja on nende 8
lause järgi hagi esitamise aja seisuga 25,10 eurot. Kuna kostja on jätnud hagejale tasumata teenuste ja materjalide ja valgusti eest 672,67 eurot, on ta viivituses ja seega ka
mõttes
lause, lg 2, lepingu p 3.2, 4.1, 4.2 tulenevalt muudetud tasu maksmise ja kulude hüvitamise kohustuse rikkumises. Hagejal on õigus nõuda kostjalt
lause, § 619, § 628 lg 1 1. lause, lg 2 järgi võlgnetava kohustuse täitmist, seadusjärgset viivist ja alates hagi esitamisest viivist võlgnetavalt kohustuselt TsMS § 367 järgi seadusjärgses määras kuni võla tasumiseni. Hagi on tõendatud, põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlga 672,67 eurot, hagi esitamise hetkeks põhivõlgnevuselt sissenõutavaks muutunud viivist 25,10 eurot ja võlgnetavalt põhivõlalt viivist alates hagi esitamisest 28.11.2024 kuni põhivõla kohase tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Hageja esitas kirjavahetuse kostjaga aastate 2021-2023 kohta (värvimine, koosoleku kutse jms), samuti koristusgraafiku 2021.a. kohta, mis ei puuduta vaidlusaluse perioodi teenust ja kohus neid ei hinda (dtl 183-186, hageja 08.09.2025 lisad 4-6, dtl 90 16.01.2025 lisa 3). Kostja esitas võtmete tagastamisest keeldumise kirja, ent vaidluses pole sellel tähtsust ja kohus seda ei hinda (dtl 152, kostja 24.04.2025 lisa 2). Kuna viivise kui sellise arvestuse üle sisuline vaidlus puudus, ei hinda kohus viivisearvet (dtl 58). IV MENETLUSKULUDE JAOTUS, SUURUS TsMS § 162 lg 1, 2 alusel jäävad hageja menetluskulud kostja kanda ja kostja menetluskulud hageja kanda. Kostja kulude avaldust ei esitanud, kohus ei määra kindlaks nende suurust. TsMS § 138 lg 1, 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud on lepingulise esindaja kulud TsMS § 144 p 1 järgi. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Kohus hindab esindaja töö vajalikkust, kvaliteeti, mahtu koos asja materjalide mahukuse ja keerukusega ja kohus ei pea analüüsima iga toimingut minuti, sendi täpsusega. Kohus lahendab kulude küsimust hagita menetluse põhimõtete kohaselt, olemata seotud poolte väidetega. Hageja menetluskulud on 02.03.2026 nimekirja kohaselt järgmised (dtl 202): - lepingulise esindaja kulud 14 tunni eest 2180 eurot; esindaja tunnitasu määr on 130 eurot (käibemaksuta); - lõiv 245 eurot. Kohus märgib, et kulude nimekirjas märgitud 14 tunni töötasu ilma käibemaksuta on 1820 eurot (14 x 130) mitte 2180 eurot. Kostja vaidles kuludele vastu 13.03.2026 (dtl 212). Hageja arvestuse kohaselt kulus esindustööks aega 14 tundi ehk 1,75 tööpäeva 8-tunnise tööaja arvestuse juures. Asjas oli kaks ärakuulamist, mis kestsid ligikaudu kokku 1,5 tundi. Kostja 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.