Obsah (12)

§ 113§ 112§ 222§ 1043§ 223§ 107§ 224§ 29§ 217§ 14§ 100§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov, Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 29.05.2026, Tallinn Kohtuasja number 2-25-4

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras põhivõlalt (2000 eurot) alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni põhivõla tasumiseni. 3.

1. Jätta rahuldamata Y hagi C ja X-i vastu kahju hüvitamise nõudes. 3.
2. Jätta hageja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 80% ulatuses kostjate kanda solidaarselt, ülejäänud poolte menetluskulud jätta nende endi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Hageja nõuded, väited ja tõendid
3. Esitatud hagiavalduse (digitoimiku lk 47-59) ja teiste menetlusdokumentide (dtl 107-118, 122-126 ja 151-156) kohaselt ostis alaealine Y (edaspidi hageja) 26.09.2024 AAA asuva kinnisasja (edaspidi korter, leping dtl 60-69). Hageja seaduslikud esindajad soovisid koos hageja ning teiste lastega korterisse püsivalt elama kolida. Konkreetset korterit sooviti osta põhjusel, et korteris asus küttekoldena ahi. Ahi on suur ning asub korteri elutoas. Ahi oli müügi tegemise ajaks veel seadustamata, kuid oli väliselt esmase hinnangu järgi korralikult ehitatud ja hästi teostatud. Seega oli ahju olemasolu korteris ning kasutamise võimalus oluliseks tingimuseks lepingu sõlmimisel. See kajastub ka mitmetes lepingu tingimustes. Lepingu punktides 1.6.7 ja 1.7.3 on tehingu pooled kinnitanud ja kokku leppinud, et korterit saab müügi hetkel ainult elektriga kütta, korteris paikneva ahju kütmiseks hetkel luba puudub ja kütmisega seotud küsimused ning kütmise seadustamine jäävad juba hageja ja seaduslike esindajate kanda. Vahetult peale korterisse kolimist asusid seaduslikud esindajad tegema toiminguid ahju seadustamiseks ning kütmiseks võimaldamiseks. Selle käigus käisid ahjule hinnangut andmas ka pottsepp ja insener. Esmakordselt esitasid seaduslikud esindajad kostjatele küsimuse ahju kohta juba 08.10.2024, millele kostjad ei vastanud enne 17.10.2024 (dtl 70). Insener teavitas 17.10.2024 hageja seaduslikke esindajaid, et ahju seadustamine ei ole võimalik, sest see on ehitatud konstruktsioonile, mis ei ole mõeldud nii raske ahju kandmiseks ega kasutamiseks (dtl 71-73). Inseneri hinnangust on ka näha, et paneel, kus ahi asub, toetub alumise korteri siseseinale, mis ei ole kandev konstruktsioon. Seaduslikud esindajad edastasid kostjatele sama päeval ka inseneri hinnangu. Järgneva paari nädala jooksul toimusid seaduslike esindajate ja kostjate vahel läbirääkimised asja lahendamiseks. Sealhulgas teavitasid seaduslikud esindajad kostjaid, et nad peavad paigaldama õhksoojuspumba näol oma korterisse alternatiivse kütteallika, mille kogumaksumuseks oli 1500 EUR (dtl 74). Ühe kompromissina asja lahendamiseks pakkusid seaduslikud esindajad välja, et kostjad hüvitavad 50% õhksoojuspumba maksumusest, s.o. 750 eurot (dtl 75). Seda on võimalik käsitleda ka hinna alandamise avaldusena. Kostjad on lõplikult jäänud hinnangule, et nemad ei kompenseeri õhksoojuspumba hinnast midagi, s.t. ei ole nõus korteri hinda alandama (dtl 76). 2 Samuti ei ole kostjad nõus omal kulul teostama ahju lammutamisele järgnevaid viimistlustöid (dtl 77). Hageja hinnangul on kostjad rikkunud lepingut. Kostjad ei saanud ka käesoleval juhul sellest olla mitteteadlikud, kuna ahi on korterisse ehitatud kostjate endi poolt. Lepingust võib tuletada kostjatele kohustuse anda ostjatele üle korter, milles asuv ahi ei ole küll seadustatud, kuid see on ehitatud kandvale konstruktsioonile ja seetõttu on selle seadustamine võimalik. Ehk teisisõnu oli kostjate kohustuseks anda hagejale üle seadustamist võimaldava ahjuga korter. Hinna alandamise tahe tuleb teisele poolele teatavaks teha, st edastada teisele poolele vastav avaldus. Hageja seaduslike esindajate poolt kostjate suhtes tehtud pakkumist (hüvitada hangitud õhksoojuspumba maksumus) on võimalik käsitleda

§ 112lg 2 kohase täitmisavaldusena.

Korteri müügihinnaks oli vastavalt lepingule 25 000 EUR. Ka seadustamist võimaldava ahjuga korteri väärtus on sama. Puudustega korteri väärtuseks hindab hageja ligikaudu 23 000 EUR. Alandatud hinnaks on 23 000 x 25 000 : 25 000 = 23 000 EUR. Seega saab hageja nõuda kostjatelt 25000 - 23000 = 2000 EUR tagastamist. Alternatiivselt saab

§ 112

lg 1 kolmanda lause järgi kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe asjaolusid arvestades otsustada kohus. Kui kohus leiab, et hageja hinnang kohustuse täitmise väärtuse osas ei ole usutavad, siis taotleb hageja, et täitmise väärtused ning hinna alandamise määra määraks kohus.

§ 112

lg 3 kohaselt võib hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. Hageja nõuab, et kostjad tagastaksid hagejale solidaarselt 2000 EUR.

§ 222

lg 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja lepingutingimustele mittevastavuse korral asja parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid. Kuivõrd ahi ei ole ehitatud kandvale konstruktsioonile ja seetõttu ei ole võimalik seda seadustada, siis on kostjad ka ise tunnistanud ja nad kinnitavad seda, et ahi tuleb korterist välja lammutada. Ahju välja lammutamisega kaasneb aga viimistlustööde vajadus ahju lammutamise järel. Kostjad on kohustatud teostama ahju lammutamisele järgnevad viimistlustööd omal kulul. Alternatiivselt saavad kostjad kahju tekkimise eest vastutada

§ 1043

alusel, mille kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Seadustamist mittevõimaldava ahju ehitamisega on kostjad põhjustavad kahjustused hageja korterile, s.o omandiõiguse objektile. Kui ahju poleks ehitatud sinna või selliselt, siis ei tekiks ka vajadust seda maha lammutada, ega ei tekiks ka viimistluslikku kahju korterile. Eelneva põhjal on hageja esitanud järgmised nõuded: 1.

1. Alandada hageja ning kostjate vahel sõlmitud kinnisasja müügilepingu eseme müügihinda EUR 2000 võrra; 1.
2. Alternatiivselt, otsustada kohase ja mittekohase kohustuse täitmise vahe ja määrata alandatud hind ning hinnaalandus vastavalt kohtu poolt määratud kohase ja mittekohase täitmiste väärtuste vahele; 1.
3. Mõista kostjatelt solidaarselt nõuetes 1-2 nimetatud summa hageja kasuks välja; 3 1.
4. Mõista nõudes 2 nimetatud kohustuselt välja viivis

§ 113

sätestatud määras alates asjas menetlust lõpetava lahendi jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni; 1.

1. Kohustada kostjaid likvideerima kinnisasjalt ahju lammutamisega kaasnevad kahjustused kostjate enda kulul. Kostjate vastuväited ja tõendid
2. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata. Pooltel puudub vaidlus selles, et müügilepingu sõlmimise ajal oli korter kogu aeg köetav (elektriküttega). Kostjad ei nõustu seetõttu hageja väitega, et hageja pidi seadustamata ahju tõttu elama külmas korteris. Müügilepingus ja ka enne seda ei avaldanud ostja, et ta olevat tahtnud osta seda korterit ainult põhjusel, et selles on ahi. Isegi kui eeldada lepingurikkumist kostjate poolt, ei ole see oluline rikkumine, sest korterit sai kütta elektriküttega. Selline küttevõimalus võimaldas korterit sihtotstarbeliselt kasutada. Poolte vahel algas suhtlus korteri müügiks juba 21.10.
3. Järgnenud aasta jooksul jätkus poolte kirjavahetus, milles hageja soovis väga korterit osta, esitamata ühtki muud soovi või tingimust, kuid tehing lükkus üha edasi põhjusel, et ostjal ei olnud piisavalt vabu rahalisi vahendeid. Mingisugust väidet ahju kui olulise kaalukeele kohta ei väljendanud hageja kordagi. Ahjust küll räägiti, kuid seda, et see oleks ostjale kuidagi eriliselt oluline, ei avaldatud kostjatele kunagi. Kostjad müüsid hagejale korteri nii, et ise teate, mida te selle ahjuga ette võtate, seadustate või mitte ning seadustamise soovi korral tasute ise sellega seotud kulud, kaasa arvatud vajadusel ehituskulud – just nii mõistsid kostjad müügilepingut. Kostjad ei võtnud endale ahjuga seoses mitte ühtegi kohustust, samal ajal oli hageja teadlik ahju kasutuskõlbmatusest. Asjaolu, kas sisekujunduselemendina kasutusel olnud ahi oli ehitatud kandvale konstruktsioonile või mitte, ei oma seetõttu tähendust Kostja ei andnud hagejale lubadust, et ahju saab kindlasti seadustada, hinnates poolte kinnitusi müügilepingu pdes 1.6.7 ja 1.7.3, siis võttis hageja kõik kulud enda kanda kuni ahju seadustamiseni. Hagis esiletoodud kirjavahetus leidis küll aset, kuid kostjatele ei saa panna kohustust paigaldada täiendav küttekeha, samal ajal kui korter on köetav elektriküttega. Kostjad pakkusid hagejale kompromisslahendusena ahju lammutamist ning kostjatele ei saa panna kohustust viimistleda korter pärast lammutustööde tegemist. Kostjate hinnangul on täitmata ka hinna alandamise muud materiaalsed eeldused. Hageja ei andnud kostjatele täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Hageja kirjast (dtl 103) nähtuvalt oli hageja valmis ahju lammutama, kuid soovis seda ise teha.

§ 222

lõike 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist ja müüja keeldumise korral võib ostja seda ise teha. Hageja keeldus õigustamatult kostjate pakkumise vastuvõtmisest kohustuse rikkumise heastamiseks (

§ 112lg 5), kui ei olnud nõus kostjate 05.11 ja 22.11.2024 pakkumisega.

Isegi juhul kui oleks õige hageja väide, et müügilepingu ese on puudustega, siis ei ole hageja seetõttu täitnud hinna alandamise eeldusena

§ 112lõiget 5.

Hinna alandamise avaldus ei ole nõuetekohane, ka hageja hinna alandamise avaldus hagiavalduses ei vasta seaduse nõuetele. Lisaks ei ole arusaadav, et hageja 23.10 ja 24.10.2024 kirjad kostjale olnuksid hinna alandamise avaldused. Hagis väitis hageja, et need olid kompromisspakkumised kostjatele. Ilma ahjuta korteriomandi väärtus ei ole väiksem kui ahjuga korteriomandi väärtus. Lisaks sellele ei olnud ahju olemasolu korteriomandi väärtuse kalkuleerimisel oluline, sest hageja teadis, et korteris olev ahi on seadustamata ja seda ei tohi kasutada. 4 Kostjad ei vastuta täiendava küttekeha paigaldamise eest. Samuti soovis hageja uue küttekehana paigaldada õhk-soojuspumba (ja on seda tänaseks juba teinudki). Kuna korteriomand oli köetav, ei vastuta kostjad uue küttekeha paigaldamise eest. Hagi on ebaselge. Hagist ei selgu, kuidas hageja on saanud nõudeks 2000 eurot, mille ta palub kostjatelt välja mõista. Samuti on ebaselge hagi p-s 5 sätestatud nõue. Hagi on rajatud olematule lepingupunktile. Õige poolte vahel sõlmitud leping on kostjate poolt esitatud (dtl 136-147) ning selles puudub p 4.5. Kuna sellist punkti lepingus ei ole, langeb ära väide müügilepingu rikkumise kohta. Maakohtu otsus 3.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud jättis hageja kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb hinna alandamise avaldus

§ 112lg 2 järgi teha avaldusega teisele lepingupoolele.

Hinna alandamise avaldus on selgelt tuvastatav kohtule esitatud hagiavalduses, mis on adresseeritud mõlemale kostjale ja millisel kujul esitamist on ka kohtupraktikas tunnustatud. Järgnevalt peab kohus õigeks tuvastada, milline oli kostjate poolt lepingus võetud kohustus, mis väidetavalt täitmata jäeti. Pooled ei vaidle menetluse lõppfaasis, et õige lepinguteksti esitasid kostjad (dtl 136-147). Lepingu p 1.6.

1. teine lause (sisult sama on ka p 1.7.
2. teine lause) kõlab: Lepingu esemeks olevat korterit saab hetkel ainult elektriga kütta, korteris paikneva ahju kütmiseks hetkel luba puudub, korteris olevat seadustamata ahju ei pea välja lammutama (see ei ole ehitatud mittekandvale konstruktsioonile või ole selle ehitus kuidagi muudmoodi seadusega vastuolus) ja kütmisega seotud küsimused ning kütmise seadustamine jääb juba Ostja kanda. Kui selle teksti kõrvale panna hageja esitatud ehitusinseneri e-kiri (dtl 71-73), siis saab järeldada, et inseneri arvamuse seisuga (17.10.2024) on ahi küll ehitatud mittekandvale seinale, kuid sellisena ta töötab ning puuduvad nähtavad praod ja deformatsioonid, mis viitaks konstruktsioonide kandevõime ületamisele. Kandevõime ei ole tagatud vajaliku tagavaraga, aga kui mitte midagi ei muuda, ei juhtu inseneri hinnangul ka midagi. Seega ei saa väita, et ahju lammutamine on vältimatu, ainsaks lepingurikkumiseks lepingu grammatilisel tõlgendamisel on ahju ehitamine mittekandvale seinale, mille osas ei ole ka selge, mis juhtub, kui sein eemaldada.

§ 223

lg 1 p 1 kohaldamise eeldusi ei ole täidetud, kuivõrd poolte vahel ei ole isegi toimunud arutelu, kas müüdud korteri all asuva korteri seina tugevdamiseks või olemasoleva ahju kaalu vähendamiseks. Hageja pakkumine õhksoojuspumba kompenseerimiseks ei puuduta võimalikku rikutud kohustust. Omaette küsimus on, kas kostja C pakkumine ahju lammutamiseks võiks olla rikutud kohustuse heastamine

§ 107lg 1 p 1 mõttes.

Nimelt esmalt on hagejad ise (23.10.2024 kiri) ja siis kostja C (24.10.2024 vastus dtl 76, 22.11.2024 teade dtl 102) pidanud ahju lammutamist kohaseks, kuid vastava kokkuleppeni jõutud ei ole. Kuna võõras (alumises) korteris ehitustegevuseks on ilmselt keeruline luba saada, on kohtu hinnangul kostja pakkumine ahi omal kulul lammutada käsitletav heastamisena; p 2 kohaldamine ei ole võimalik eelmises punktis märgitud põhjustel; punktis 3 sätestatud müüja püüdlused (pakkumine ahi ise lammutada) ei haaku rikutud lepingulise kohustusega, seega ei saa seda punkti kohaldada. Ahju ehitamine mittekandvale seinale ei ole sedavõrd tõsine lepingurikkumine, mis õigustaks müügilepingust taganemist/hinna alandamist. Vaatamata korduvatele väidetele ei ole hageja ühegi tõendiga tõendanud, et tema jaoks ja müüjate teadmisel oli ahjuga seonduv sedavõrd oluline, et kõik sellega seonduvad rikkumised välistanuks lepingu sõlmimise. Vaidlust selles, 5 et vaidlusaluse ahju kütmine tehingu hetkel ei olnud lubatud, poolte vahel ei eksisteeri, ahju kaalu vähendamisest või alumise korteri (mitte)kandva seina muutmisest ei ole pooltel juttu olnud, võimalikku heastamist ahju lammutamise teel ei ole hageja lubanud. Seetõttu ei saa rääkida ka võimalusest rahuldada hageja nõuet lammutamise järgsete kahjustuste likvideerimisest. Kui hagejale on lepingurikkumise heastamiseks ahju lammutamine koos kahjustuste likvideerimisega, samas ta kostjatel ahju lammutada ei luba, siis ei saa seda ka kostjailt nõuda. Eelnevast tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. Menetluskulud tuleb hagi rahuldamata jätmise korras jätta hageja kanda TsMS § 162 lg 1 alusel. Kostja menetluskuludeks on olnud esitatud nimekirja ja selle lisa kohaselt (dtl 169172) 4794.67 eurot, mis sisaldab kostjaid esindanud vandeadvokaadi tööd 19 tunni ja 20 minuti ulatuses tunnihinnaga 200 eurot, millele lisandub käibemaks. Seisukohta kostjate menetluskulude osas hageja ei ole esitanud, kuid kohus peab nende vajalikkust ja põhjendatust TsMS § 175 lg 1 kohaselt selletagi hindama. Kohus leiab esmalt, et esindaja tunnitasu on asja sisu arvestades liigkõrges määras. Kohus leiab, et õigusabi mõttes on põhjendatud pidada piisavaks advokaadi tunnitasu määraks asja sisu ja üldist tunnitasu määrade kohtupraktikat arvestades 160 eurot, millele lisandub TsMS § 174 lg 10 alusel käibemaks 24%. Ajakulu tehtud toimingutele on kohtu hinnangul ülepaisutatud. Kokku on põhjendatud õigusabi 12,5 tundi x 160 x 1,24 (käibemaks) mis moodustab summa 2480 eurot. Hageja apellatsioonkaebus 4.Apellatsioonkaebuses palus hageja maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada, alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oli üheks põhivaidluskohaks vastustajate poolt lepinguga võetud kohustuse sisu ning olemus. Kohus leidis otsuse punktis 34, et vastustajate kohustuseks, lepingu punktide 1.6.7 ning 1.7.3 järgi, oli apellandile üle anda korter, milles olev seadustamata ahi on ehitatud kandvale seinale ning seetõttu on ainsaks lepingurikkumiseks vastustajate poolt ahju ehitamine mittekandvale seinale, seejuures ei ole ka teada, et mis juhtub kui ahi eemaldada. Apellant ei nõustu kohtu käsitlusega. Vastustajate kohustuseks oli anda üle mitte ainult kandvale seinale ehitatud ahjuga korter, vaid ka igal muul viisil seadusega kooskõlas ehitatud ahjuga korter. Samuti on vastustajate iseseisvaks kohustuseks ahju lammutamine, millist kohustust vastustajad on ise ka selgesõnaliselt kinnitanud. Apellant leiab endiselt, et hinna alandamise eeldused on täidetud. Hinna alandamise peamiseks eelduseks on kohustuse mittekohane täitmine. Kuivõrd vastustajad ei ole pakkunud asendamist ega parandamist, siis on apellant õigustatud

§ 224

lg 1 ning

§ 223lg 1 p-de 4 ja 5 kohaselt õigustatud hinda alandama.

Maakohtu etteheited puuduse ebaolulisuse kohta on põhjendamatud. Samuti on apellandil õigus nõuda, et vastustajad likvideeriksid ahju lammutamisega, mis on nende lepingust tulenev iseseisev kohustus, tekkivad kahjustused.

§ 222

lg 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja lepingutingimustele mittevastavuse korral asja parandamist või asendamist. Korter on kinnisasi, seega ka korter ning selle osad on asjad, mille parandamist ostja selle säte alusel nõuda võib, kui kas korter või selle ükskõik millise osa lepingutingimustele ei vasta ning mittevastavuse on põhjustanud vastustajad. Vastustajad on kohustatud teostama ahju lammutamisele järgnevad viimistlustööd omal kulul. Alternatiivselt saavad vastustajad kahju tekkimise eest vastutada

§ 1043alusel.

Vastus apellatsioonkaebusele 5.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht 6 6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata 2000 euro ja viivise nõudes ning menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas, muus osas jätta otsus muutmata. Tühistatud osas teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja anda uus menetluskulude jaotus. 7.Asja materjalidest nähtub: - 26.09.2024 sõlmisid pooled müügilepingu (dtlk 138-147) AAA asuva kinnisasja (edaspidi korter) suhtes. Kuna hageja oli alaealine esindasid lepingu sõlmimisel hagejat tema vanemad W ja Q. -Puudub vaidlus, et müüjad ise ehitasid/lasid ehitada korteris oleva ahju. -Poolte vahel puudub vaidlus, et lepingueelsetel läbirääkimisel esindas hagejat ka F. -Peale müügilepingu sõlmimist esitas hageja seaduslik esindaja kostjatele pretensiooni, viidates korteris asuva ahju puudustele. Kostjad väljendasid maakohtus, et kirjavahetus müügieseme puuduse kohta toimus nende mõlemaga (dtlk 97, p 11). -Hageja seaduslik esindaja tegi ettepanekuid kuidas tekkinud olukorda lahendada (dtlk 70, 7478), kuid kohtuvälisele kokkuleppele ei jõutud. -Hageja esitas sellele järgnevalt kohtusse hagi mh hinna alandamise nõudes. 8.Müügilepingu järgi võib ostja

§ 112

lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused (vt ka Riigikohtu

1. veebruari
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19): -müügileping on kehtiv; -müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka

§-d 77 ja 217); -müüja vastutab asja puuduse eest; -müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (

§ 112lg 5, § 224 p-d 1 ja 2).

9.Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale (

§ 112lg 2 esimene lause).

Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (vt ka nt Riigikohtu

1. juuni
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16;
3. juuni
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12). Maakohus tuvastas, et hageja esitas selge hinna alandamise avalduse kostjatele hagiavalduses ja selle üle pooled enam ei vaidle. 10.Pooled ei vaidle ka selle üle, et müügileping kehtib. Pooled vaidlevad, kas kostjad on müügilepingut rikkunud ja müünud hagejale lepingutingimustele mittevastava korteri. Maakohus leidis, et ostuhinna alandamine ei ole kehtiv, kuna hageja ei ole tõendanud müügieseme mittevastavust müügilepingule (müügilepingu rikkumist). Hoolimata eeltoodust leidis maakohus ka seda, et hageja keeldus õigustamatult kostjate poolt pakutud heastamisest, st ahju lammutamisest.
5. Selleks, et poolte vaidlus lahendada, tuli välja selgitada, millised olid poolte vahel sõlmitud lepingu tingimused korteris asuva ahju suhtes. Poolte sõlmitud müügilepingu sisu väljaselgitamiseks tuleb tõlgendada lepingut

§-s 29 sätestatud reeglite järgi. Lepingu tõlgendamisel tuleb

§ 29

lg 1 järgi lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Ringkonnakohtu arvates ei ole võimalik käesoleval juhul poolte ühist tahet kindlaks teha, sest pooled on korteris asuva ahju vastavust lepingutingimustele hinnanud erinevalt. 7 12.Hageja on seisukohal, et kostjatel oli kohustus üle anda ostjale üle korter, milles asuv ahi ei ole küll seadustatud, kuid see on ehitatud kandvale konstruktsioonile ja mh seetõttu on selle seadustamine võimalik, st kostjate kohustuseks oli anda hagejale üle seadustamist võimaldava ahjuga korter. Kostjad on seisukohal, et nad ei andnud hagejale lubadust, et ahju saab kindlasti seadustada ning asjaolu, kas sisekujunduselemendina kasutusel olnud ahi oli ehitatud kandvale konstruktsioonile või mitte, ei oma seetõttu tähendust. 13.Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb

§ 29

lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist sellise mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb arvestada

§ 29lg 5 p-des 4–6 märgitud asjaoludega.

Eelkõige tuleb

§ 29

lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki (vt ka Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09, p 11). 14.Poolte vahel sõlmitud lepingu p 1.6.
3. teise lause (sisult sama on ka p 1.7.
4. teine lause) kohaselt kinnitasid kostjad müüjatena, et lepingu esemeks olevat korterit saab hetkel ainult elektriga kütta, korteris paikneva ahju kütmiseks hetkel luba puudub, korteris olevat seadustamata ahju ei pea välja lammutama (see ei ole ehitatud mittekandvale konstruktsioonile või ole selle ehitus kuidagi muudmoodi seadusega vastuolus) ja kütmisega seotud küsimused ning kütmise seadustamine jääb juba ostja kanda.
5. Ringkonnakohtu arvates nähtub eelpooltoodud poolte vahel sõlmitud lepingupunktidest müüjate lubadus, et korteris olev ahi on ehitatud seadustest tulenevaid nõudeid järgides, sh on veel eraldi antud lubadus, et ahi on ehitatud kandvale konstruktsioonile. Kuna lepingus oli erikokkulepe korteris oleva ahju kohta, siis on kokkuleppest tuvastatav, et hageja sooviks oli edaspidi ahi seadustada ning sellele järgnevalt sihtotstarbeliselt kasutada (seda sooja saamiseks kütta).
6. Ringkonnakohtu arvates tõendas hageja ahju mittevastavust pooltevahelisele kokkuleppele. Esiteks nähtub, et ahju ehitamiseks puudus vastav ehitusluba ning ka korterelamu omanikud ei ole andnud luba müüjatele küttesüsteemi ümberehitamiseks. Need asjaolud nähtuvad nii vaidlusaluse korteriomaniku 11.02.2020 pretensioonist (dtlk 127), KÜ kirjast (dtlk 129), kui ka Saarde Vallavalitsuse kirjast (dtlk 130-131). Lisaks nähtub asjas esitatud ehitusinseneri arvamusest (dtl-71-73), et ahi on ehitatud mittekandvale konstruktsioonile ning olemasoleva ahju seadustamine ei ole võimalik, kuna konstruktsioon ei taga ahjule piisavat kandevõimet. Olemasoleva ahju edaspidine sihtotstarbeline kasutamine on võimatu, sest selle ehitamisel ei ole järgitud vajadust saada eelnevalt nõusolek küttesüsteemi muutmiseks kortermajas ning ehitusluba konkreetse küttesüsteemi ehitamiseks, ehitamine on toimunud seadusevastaselt. Seega on poolte vahel sõlmitud lepingu p 1.6.
7. teisest lausest (sisult sama on ka p 1.7.
8. teine lause) tulenev lubadus müügieseme kohta ebaõige. 17.Müüjad vastutavad selle eest, et müügiesemel oleksid kokkulepitud omadused

§ 217lg 2 p 1 mõttes.

Müüja müügieseme omaduste kohta antud kinnitused (eseme omaduste kohta antud lubadused) peavad

§ 14lg 1 teise lause järgi olema tõesed sõltumata müügiesemest.

Kui müüja annab ostjale üle asja, mis ei vasta lepingutingimustele, ei ole ta müügilepingust tulenevat kohustust kohaselt täitnud ning on

§ 100tähenduses müügilepingut rikkunud (vt RKTKm 18.06.2014 3-2-1-56-14, p 10).

Kuna kostjate kinnitused müügieseme kohta ei olnud tõesed on tõendatud kostjate poolt lepingu rikkumine. 18.Kostjad on asjas avaldanud ka seda, et hageja keeldus kostjate poolt pakutud lepingurikkumise heastamisest. Ringkonnakohtu arvate ei ole kostjate väited tõendatud. Asjas puudub vaidlus, et kostjad nõustusid ahju lammutama. Kohtueelsete läbirääkimiste käigus nõustus hageja heastamise vastuvõtmisega selliselt, et kostjad lammutavad ahju ja hüvitavad 8 sellega tekkinud siseviimistluse parandamise kulud või kostjad hüvitavad paigaldatava õhksoojuspumba maksumuse osaliselt. Nimetatud kulude hüvitamisega kostjad aga ei nõustunud. Lepingu järgi korteris esineva puuduse kõrvaldamiseks ei piisa vaid olemasoleva ahju lammutamisest, lepingutingimuste järgi peaks korteris olema ahi, mida on võimalik seadustada, sh on oluline ka see, et ta ei oleks ehitatud mittekandvale konstruktsioonile. Kostjate poolt lepingu rikkumise heastamine, saaks seisneda selles, et olemasolev ahi lõhutakse välja, saadakse luba küttesüsteemi muutmiseks ning ahju ehitamiseks ning ehitatakse uus ahi (mittekandvale konstruktsioonile). Edaspidised formaalsused ahju seadustamiseks, nagu näiteks Päästeameti luba ahju sihtotstarbeliseks kasutamiseks jm taoline jääks hageja korraldada, sest seadustamise lõpuleviimine jäi ostja teha. 19.Hageja alandas hinda ning nõuab enammakstu tagastamist kostjatele.

§ 112

lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.

§ 112

lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära makstu tagastamist. 20. Hageja tõi hinna alandamisel esile järgmise. Korteri müügihinnaks oli vastavalt lepingule 25 000 EUR. Ka seadustamist võimaldava ahjuga korteri väärtus on sama. Puudustega korteri väärtuseks hindab hageja ligikaudu 23 000 EUR. Alandatud hinnaks on 23 000 x 25 000 : 25 000 = 23 000 eurot. Hageja väite järgi saab seega hageja nõuda kostjatelt 25000 - 23000 = 2000 euro tagastamist. 21.

§ 112

lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama (vt ka Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-17, p 23). See tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks. Eseme väärtuseks loetakse TsÜS § 65 järgi eelduslikult selle harilik väärtus ehk kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kuna ostuhinna alandamise kohta ei ole müügilepingus kokku lepitud erireegleid, kehtib üldregulatsioon. Hagejal tuli hinna alandamiseks tulenevalt

§ 112

lg 1 esimesest lausest esitada ja tõendada ka korteriomandi väärtus puudusega, kuid hageja seda ei teinud. 22.

§ 112

lg 1 kolmas lause erandina ette võimaluse, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse otsustab asjaolusid arvestades kohus. Seda juhul, kui kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Hageja väidetest saab ringkonnakohus aru nii, et mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Kostjad ei väitnud asjas, et mittekohase täitmise väärtus on võimalik kindlaks teha. Hageja tugines mittekohase täitmise väärtuse esitamist, st müügihinnast 2000 euro lahutamisel sellele, et ahju ehitamise maksumus on vähemalt 2000 eurot, sellele kostjad vastuväiteid ei esitanud. Samuti tugines hageja sellele, et lepingueelselt on kostjad avaldanud hageja esindajale, et juhul, kui müüjate kohustuseks jääb ahju seadustamine, siis on korteriomandi müügihind tunduvalt kõrgem (dtlk 101). Ka sellele kostjad vastuväiteid ei esitanud. 23.Ringkonnakohus leiab, et konkreetseid asjaolusid arvestades ei ole mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemine tõenäoliselt täpselt võimalik ning kohtul tuleb täitmise väärtus määrata kaalutlusotsustusena. Arvestades, et kostjate müügilubaduse järgi peaks korteris olema ahi, mida on võimalik seadustada, sh on oluline ka see, et ta ei oleks ehitatud mittekandvale konstruktsioonile ning sellele järgnevalt sihtotstarbeliselt kasutada, kostjate poolt lepingu rikkumise heastamine, saaks seisneda selles, et olemasolev ahi lõhutakse välja, saadakse luba küttesüsteemi muutmiseks ning ahju ehitamiseks ning ehitatakse uus ahi mittekandvale konstruktsioonile, siis leiab ringkonnakohus, et hageja esitatud mittekohase 9 täitmise väärtus on põhjendatud. Kostjate väidete põhjendatuse, et ilma ahjuta korteriomandi väärtus ei ole väiksem kui ahjuga korteriomandi väärtus, on ümber lükatud juba sellega, et ahjuga seonduvalt olid pooled sõlminud erikokkulepped, mistõttu seadustamist võimaldava ahjuga korter oli korteriomandi väärtuse kalkuleerimisel oluline. Seega nõustub ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 20 toodud kohase ja mittekohase täitmise väärtustega. Müügihinnas vaidlus puudub, seega tuleb kostjatel hagejale tasuda 2 000 eurot. 24.Hageja nõudis hagis ka kahju hüvitamist, nõudes, et kostjad hüvitaksid ahju lammutamise tagajärjel tekkivad korteri siseviimistluse parandamise kulud.

§ 101

lg 2 võimaldab õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid lepingu rikkumisel kasutada. 25.Ringkonnakohus leiab, et hinna alandamist ja kahju hüvitamist ei saa pool samadele puudustele tuginedes sama tagajärje kõrvaldamiseks korraga nõuda. Käesolevas asjas teatas hageja ringkonnakohtu istungil, et hageja hinna alandamisest ja kahju hüvitamisest tulenevad nõuded ei ole alternatiivsed. Kuna ringkonnakohtu arvates leidis tõendamist, et hageja hinna alandamisest tulenev nõue on põhjendatud, jääb hageja kahju hüvitamise nõue rahuldamata. Hinna alandamisel on arvesse võetud juba korteriomandi väärtuse vähenemine korteris puudustega ahju olemasolu tõttu. Samale puudusele tuginedes, st ahju lammutamise järgse siseviimistluse hüvitamise kulude nõuet esitades, ei saa hageja nõuda edukalt kahju hüvitamist. 26.Hageja palus kostjatelt välja mõista viivised põhinõudelt 2000 eurot alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates, kui kostjad viivitavad põhinõude tasumisega. Ringkonnakohus rahuldab hageja viivisenõude

§ 113lg 1 teise lause alusel.

Menetluskulude jaotus 27.Kuna hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, siis arvestades ka hageja nõudeid ning nende aluseks olevaid asjaolusid, leiab ringkonnakohus, et hageja menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus tuleb jätta 80 % ulatuses kostja kanda, ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud poolte enda kanda TsMS § 163 lg 1 alusel. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS 177 lg 1 p 2 alusel. /allkirjastatud digitaalselt/ 10