Obsah (6)

§ 218§ 475§ 5§ 198§ 4771§ 173

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks, Anneli Alekand Määruse tegemise aeg ja koht 19. juuni 2026, Tartu Tsiviilasja number 2-21-6597 Tsiviilasi Svetlan

§ 218lg 1 p 5 alusel.

Iseenesest on õige, et Stanislav Solodov viitas menetluses enda kui JKT5a kasutaja, mitte omaniku huvidele. Samas on omanikul õigus anda kinnisasi kasutada ning omanikul ja kasutajal, arvestades, et tegu on pereliikmetega, võivad olla ka ühised huvid. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. TTehitus esitas
2. novembril 2024 määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata asja tagasi uueks lahendamiseks. Kaebuse
3. detsembri 2025 täienduses palub TTehitus jätta avaldus rahuldamata. TTehitusele jääb arusaamatuks, kas Stanislav Solodov tegutses avaldaja esindajana või esitas seisukohti, pidades ennast kinnisasjal asuva hoone kasutajana puudutatud isikuks. Maakohus ei kontrollinud TTehituse taotlusele vaatamata Stanislav Solodovi esindusõigust. Arvestades, et avaldaja ei põhjendanud ega tõendanud oma seisukohti, on see menetlusõiguse oluline rikkumine. TTehitusel on kahtlus, et esindaja seisukohad ei vasta avaldaja tahtele. TTehituse huvid jäid piisavalt arvesse võtmata, sest maakohus jättis käsitlemata järgmised TTehituse seisukohad: - avaldaja oli menetluses passiivne ega tõendanud, et muud variandid on võimatud või liialt kulukad, ning samas kasutas kogu menetluse jooksul ka Jaama kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu rajamist pidas kohus liiga kulukaks ja koormavaks; - ei ole alust lähtuda avaldaja väidetud ettevõtlusplaanidest, vaid sellest, et ta soovib isiklikuks tarbeks ligipääsu 1–2 autole nädalas. Samuti palus TTehitus mitte anda läbipääsuõigust veoautoga. Kohus ei seadnud piiranguid sõidukite massile ja arvule; - TTehitus palus mitte anda juurdepääsuõigust öisel ajal. 7 TTehitus palus lähtuda tasu määramisel oma kinnisasja maamaksu suurusest või kindla summa puhul näha ette korrigeerimise tarbijahinnaindeksiga. TTehitus lähtus esialgse õiguskaitse määrusest, millega määrati juurdepääsutasu võrdses suuruses maamaksuga, mis oli sel ajal 461,50 eurot aastas. Kui TTehitus oleks teadnud, et kohus mõtles tegelikult midagi muud, oleks ta esitanud seisukoha, et selline tasu on ebamõistlikult väike. Tasu 100 eurot aastas piiramatu juurdepääsuõiguse eest on ilmselgelt ebaõiglane. Kohus ei põhjendanud tasu tarbijahinnaindeksiga korrigeerimata jätmist. Maakohtu seisukoht esialgse õiguskaitse määruse alusel tasutava summa kohta on vastuolus
4. aprilli 2021 määrusega ning rikub ilmselgelt ja oluliselt menetlusnormi. Jõustunud määruse tagasiulatuvat muutmist ei saa põhjendada sellega, et tegelikult mõtles kohus midagi muud.
5. Kohtla-Järve linn leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud, ükski määruskaebuse põhjendus ei anna alust seda tühistada. Kohtla-Järve linn jääb varasemate seisukohtade juurde ning juhib tähelepanu oma
6. mai 2022 seisukohale, milles jõudis järeldusele, et juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu võib olla liiklusohtlik.
7. Avaldaja ja Mihhail Solodov määruskaebuse kohta seisukohta ei esitanud.
8. veebruaril 2025 saadeti maakohtule maksekorraldused, millest nähtuvalt tasus Julija Solodova TTehitusele
9. septembril ja
10. novembril 2024 ning
11. veebruaril 2025 vastavalt 58,74 eurot, 160,76 eurot ja 100 eurot.
12. Kirde Varad AS jäi oma varasemate seisukohtade juurde. Live Nature OÜ määruskaebuse kohta seisukohta ei esitanud.
13. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle
14. aprillil 2025 läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. MENETLUS RINGKONNAKOHTUS
15. Ringkonnakohus küsis TTJA arvamust selle kohta, kas ja millistel tingimustel oleks juurdepääs Järveküla teelt JKT5a kinnisasjale lubatav täielikult või osaliselt üle Jaama kinnisasja mööda raudteeäärset teed, ning seejärel andis menetlusosalistele ja JKT5 kinnisasja omanikule JVH Partnerid OÜ-le tähtaja seisukoha esitamiseks.
16. TTJA hinnangul on võimalikud alternatiivid sellised, et juurdepääsutee: kasutab rööbasteele lähimat olemasolevat mahasõitu, mis läheb üle JKT5 juurdelõike (riigi kinnisvararegistri objekti kood KV95651) ja JKT5, ning seejärel kulgeb Jaama kinnisasja servas (helesinine joon arvamuse lisal 3); kasutab rööbasteele lähimat olemasolevat mahasõitu ning läheb üle JKT7 juurdelõike (riigi kinnisvararegistri objekti kood KV95249) ja JKT5 ning seejärel kulgeb Jaama kinnisasja keskelt (helesinine joon arvamuse lisal 4). Samas leidis TTJA, et maakohus määras JKT5a-le juurdepääsu õigesti üle JKT
18. TTehituse arvates kinnitab TTJA arvamus muude juurdepääsuvariantide võimalikkust ning tuleb hinnata, kas need oleksid majanduslikult otstarbekamad ja koormatavate kinnisasjade omanike õigusi vähem riivavad kui avaldaja taotletu. Avaldajal tuleb asuda menetluses oma seisukohti põhjendama ja tõendama, sh lähtudes TTJA seisukohast, ning kui avaldaja seda ei tee, tuleb avaldus jätta rahuldamata.
19. Kohtla-Järve linn ei nõustu TTJA pakutud alternatiivsete juurdepääsudega, sest võimalikku juurdepääsu üle JKT5 ei ole arutatud, samuti asub sellel kütusetankla, mis on suurema ohu allikas. JKT5 on aktiivselt kasutuses ja JKT7-st oluliselt väiksem, mistõttu koormaks võimalik juurdepääs seda oluliselt intensiivsemalt. TTJA arvamuse lisas 3 toodud variant on ohtlik, sest kui tankla juures oleks järjekorras kas või üks transpordivahend, 8 blokeeriks see juurdepääsu. Lisaks võib juurdepääsutee Jaama kinnisasjale sisenemisel olla liiga lähedal elektrikaablitele ja neid kahjustada. TTJA arvamuse lisas 4 toodud alternatiiv on ohutuse seisukohast parem, ent jääb arusaamatuks arvestamine JKT5-ga, kui menetluses on juurdepääs üle JKT
20. Kohtla-Järve linn teeb ettepaneku alternatiivseks juurdepääsuks mööda JKT7 juurdelõiget, mida soovitakse liita JKT7-ga. Arvestades juurdelõike kuju, on see sisuliselt juurdepääsutee, mida saaksid kasutada ka JKT5a omanikud. Edasi kulgeks juurdepääs JKT7-l paralleelselt selle edelapiiriga kuni Jaama kinnisasjani (kõrghaljastust seal enam ei ole) ja seejärel Jaama kinnisasjal paralleelselt kagupiiriga kuni JKT5a-ni. Ülejäänud osas saavad omanikud JKT7 ja Jaama kinnisasju vabalt arendada. Juurdepääsutee jääb küll raudtee kaitsevööndisse, kuid on raudteest võimalikult kaugel.
21. Kirde Varad AS toetas Kohtla-Järve linna esitatud alternatiivi. Igasugune muu juurdepääs üle Jaama kinnisasja väljaspool Kohtla Järve linna pakutud ala ei ole aktsepteeritav.
22. Avaldaja, Mihhail Solodov, Live Nature OÜ ja JVH Partnerid OÜ ringkonnakohtule ei vastanud. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
23. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada täies ulatuses ning asi tuleb saata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 667 lg 2 alusel uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule. Ringkonnakohus rahuldab TTehituse määruskaebuse osaliselt.

1. TTehitus vaidlustab maakohtu määrust nii juurdepääsu asukoha, tingimuste kui ka tasu osas, samuti osas, mis puudutab tasu aja eest, mil juurdepääsuteed kasutatakse esialgse õiguskaitse korras. TTehitus palub maakohtu määruse tühistada ja saata asja tagasi maakohtule uueks lahendamiseks või jätta avaldus rahuldamata. Maakohus viitas asjakohaselt sellele, et avalikult kasutatavale teele asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste kitsendusega (vt nt RKTKm
2. veebruar 2019, 2-14-23161/207, p 17.1). Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et avaldaja kinnisasjalt puudub avalikult kasutatavale teele juurdepääs. Seega tuleb kohtul juurdepääs avaldaja kinnisasjale AÕS § 156 lg 1 alusel määrata ning avaldust ei saa jätta täies ulatuses rahuldamata, nagu taotleb TTehitus. Ringkonnakohus ei ole seotud kaebaja taotlusega saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule ning võimaluse korral tuleb ringkonnakohtul teha alati ise uus määrus ja asi lõplikult lahendada. Maakohus jättis praegusel juhul olulised asjaolud välja selgitamata. Eelkõige ei kaalunud maakohus piisavalt menetlusosaliste huve ja võimalikke alternatiivseid juurdepääsuvariante ning jättis ilma põhjendusteta kaasamata puudutatud kinnisasja omaniku, samuti ei selgitanud välja juurdepääsutasuga seonduvaid asjaolusid. Arvestades rikkumiste ulatust, ei pea ringkonnakohus siiski võimalikuks ise puudusi kõrvaldada ja saadab asja lahendamiseks tagasi maakohtule.
3. Avaldust avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks (AÕS § 156 lg 1) lahendatakse

§ 475lg 1 p 131 ja 611.

ptk järgi hagita menetluses.

§ 5

lg 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7 sätestatud uurimispõhimõtte kohaselt on sellises menetluses kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja 9 omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve, ning vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades peab kohus sisuliselt kaaluma kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsu võimalusi. Juurdepääsuasjade lahendamisel on üheks olulisemaks põhimõtteks kõigi nende kinnisasjade omanike kaasamine, üle kelle kinnisasjade võiks avaldaja kinnisasjale juurdepääs tulla kõne alla (vt

§ 198

lg 1 p 2 ja § 6182 lg 1), kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt (vt nt RKTKm 6. juuni 2023, 2-21-4128/88, p 13; 1. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 13).

§ 198

lg 3 kohaselt on kohtul hagita menetluses kohustus kaasata menetluse osalised omal algatusel. 22.

1. Maakohus kaalus kolme alternatiivset juurdepääsuvarianti – avaldaja taotletud kujul üle JKT7, üle Jaama kinnisasja, mida pidas mõistlikuks TTehitus, ning üle JKT7 sissepääsu nr 2 kaudu, millega TTehitus oli nõus ajutiselt (dtl 4, 23, 59, 62, 149–151). Maakohus välistas kaks esimest varianti ning pidas põhjendatuks viimast. 22.1.
2. Maakohus tõi välja, et avaldaja soovitud juurdepääs üle JKT7 on avaldaja jaoks kõige mugavam, kuid JKT7 jaoks koormav. Ringkonnakohus leiab, et maakohus välistas põhjendatult avaldaja taotletud kujul juurdepääsu üle JKT
3. TTehituse selgituste järgi on avaldaja taotletud juurdepääs sissepääsu nr 1 kaudu keskelt risti läbi JKT7 olnud kõige vähem kasutusel ning on kõige koormavam (dtl 59). 22.1.
4. Juurdepääsu üle Jaama kinnisasja pidas maakohus avaldaja jaoks liiga kulukaks ja koormavaks. Maakohus asus seisukohale, et juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu piki raudteeliini ei vasta seaduse nõuetele ja on liiklemiseks ohtlik, viitas sellele, et arvestada tuleb raudteeliini kaitsevööndiga 30 m rööpme teljest (EhS § 73 lg 1) ning asjaoluga, et seal ehitise ehitamiseks peab olema raudtee omaniku nõusolek ja TTJA luba (EhS § 73 lg 3 p 5), lahendada tuleks ohutu mahasõit Järveküla teele, lisaks tuleb arvestada geodeetilise märgi ja elektrimaakaabelliini kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega. Maakohus, samuti Kirde Varad AS ja Kohtla-Järve linn, kirjeldasid üldsõnaliselt võimalikke probleeme, millega tuleks Jaama kinnisasja kaudu juurdepääsu korral kokku puutuda, kuid ei toonud välja konkreetseid asjaolusid, mis annaksid alust väita, et TTehituse huvid ei kaaluks üles juurdepääsu Jaama kinnisasja kaudu. Maakohus ei selgitanud välja, kas ja millises ulatuses mõjutaksid loetletud asjaolud sisuliselt juurdepääsu üle Jaama kinnisasja, eriti olukorras, kus seda juurdepääsu oli menetluse ajal kasutatud. Mh ei ole teada üle Jaama kinnisasja juurdepääsuks vajalikud toimingud ja nende võimalik maksumus. Maakohus kordas Kohtla-Järve linna ja Kirde Varad AS-i seisukohti, et EhS § 73 lg 3 p 5 järgi on raudtee kaitsevööndis ehitise ehitamiseks vajalik lisaks raudtee omaniku nõusolekule TTJA luba, kuid ei selgitanud välja TTJA seisukohta ega loa saamise võimalikkust. Raudtee kaitsevöönd ei välista automaatselt liiklemist ja vajadusel ehitamist. Maakohus ei selgitanud ka, mida tähendab arvestamine geodeetilise märgi ja elektrimaakaabelliini kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega. Reaalselt jäi kaalumata võimalus, et avaldaja viidatud valgusfoori liigutamise asemel toimuks hoopis mahasõit Järveküla teelt teisest kohast. Juurdepääs üle JKT7 vastab avaldaja ja Jaama kinnisasja omanike huvidele, kuid maakohus jättis sisuliselt kaalumata ja arvestamata JKT7 omaniku võimalikud huvid, sealjuures võimaluse määrata juurdepääs kas või osaliselt üle Jaama kinnisasja, mitte kogu ulatuses üle JKT
5. Ringkonnakohus märgib, et TTehituse etteheited avaldaja passiivsusele on põhjendatud üksnes osaliselt. Menetluse käigus selgus, et avaldaja oli valmis rajama tee ka üle Jaama kinnisasja, kui see oleks lubatud. Avaldaja lähtus ilmselt Kohtla-Järve linna ja Kirde Varad AS-i seisukohtadest, et juurdepääs üle Jaama kinnisasja on keeruline kui mitte võimatu, lisaks 10 tugines sellele, et valgusfoori liigutamine on kallis (dtl 99, 187–188). Maakohus andis avaldajale
6. märtsi 2022 ärakuulamisel (dtl 97) tähtaja „olemasolevate“ tõendite esitamiseks. Avaldaja esitas
7. märtsil 2022 vastuse (dtl 99), lisades sellele ilmselt olemasolevad tõendid – fotod, plaanid, TTehituse rendilepingu projekti, Kohtla-Järve Linnavalitsuse
8. jaanuari 2005 vastuse Viktor Tombandile (dtl 100–109).
9. septembri 2024 ärakuulamisel andis maakohus avaldajale tähtaja JKT7 omanikuga kokkuleppe arutamiseks ning kui kokkulepet ei saavutata, siis lõppseisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamiseks (dtl 190). Maakohus ei ole küsinud avaldajalt konkreetseid asjaolusid juurdepääsu kohta üle Jaama kinnisasja. Kummastaval kombel nõudis maakohus Jaama kinnisasja kaudu juurdepääsu kohta detailset joonist, maksumust, ehitamise eest vastutavat isikut ja kulude kandjat TTehituselt ning pidas seda isegi Jaama kinnisasja omaniku menetlusse kaasamise eeltingimuseks (dtl 126). Seda, et juurdepääsu rajamine üle Jaama kinnisasja on võimatu, liiga kallis või ebamõistlikult keeruline, peaks tõendama avaldaja, kes nõuab juurdepääsu mujalt, või Jaama kinnisasja omanik, kes väidab, et üle tema kinnisasja juurdepääsu rajada ei saa. 22.
10. Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka mujalt, olemata seejuures seotud menetlusosaliste seisukohtadega. Selliselt tagatakse, et juurdepääsu nõudes ei tuleks menetluslikel põhjustel alustada uut menetlust mujalt kulgeva juurdepääsu kindlaksmääramiseks (RKTKm
11. mai 2010, 3-2-142-10, p 25). Juurdepääsunõude rahuldamine ei eelda, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee seaduse tähenduses; juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise alus (RKTKm
12. märts 2023, 2-19-517/133, p 17). Maakohus jättis avaldaja taotletud variandi puhul tähelepanuta, et JKT7 ei piirne sisspääsu nr 1 juures Järveküla teega, kuigi TTehitus märkis juba oma esimeses seisukohas, et juurdepääs ületaks avaldusele lisatud plaanist nähtuvalt lisaks JKT7-le ka JKT5 ning JKT5 juurdelõiget ja JKT7 juurdelõiget (dtl 4, 23, 59). Maakohus pidas lõpplahendis juurdepääsu avaldaja taotletud kujul küll põhjendamatuks, kuid tuvastas ühtlasi, et selles sisaldub ohutu ja mugav mahasõit Järveküla teelt. Üle Jaama kinnisasja toimuva juurdepääsu puhul pidasid nii avaldaja, Kohtla-Järve linn, Kirde Varad AS kui ka maakohus oluliseks takistuseks ohutut mahasõitu Järveküla teelt. Maakohus märkis, et mõeldav oleks mahasõidu rajamine raudteeületuskohast kaugemale, nt üle Kohtla-Järve linnale kuuluva haljasala nurga, samuti tõi välja, et JKT5 omanik on paigaldanud enda kinnisasjast ülesõidu vältimiseks betoonist lillepotid. Määrusest ei selgu, miks ei tulnud kõne alla lahendus, et juurdepääs on osaliselt üle Jaama kinnisasja ning mahasõit nt üle JKT5 juurdelõike ja JKT
13. TTJA vastus ringkonnakohtule kinnitab, et maakohtu loetletud võimalikud takistused ei välista juurdepääsu üle Jaama kinnisasja täielikult, sealjuures tõi TTJA välja kaks konkreetset lõiku, kus juurdepääsu rajamine on välistatud, samas ka alternatiivsed võimalikud trajektoorid, sh osaliselt üle JKT5, JKT5 juurdelõike ja JKT7 juurdelõike (dtl 279–286). Kohtla-Järve linn esitas ringkonnakohtule samuti täiendava ettepaneku alternatiivse juurdepääsu kohta (dtl 299–301), mis koormaks JKT7 praegusest oluliselt vähem. 22.
14. Eeltoodust lähtudes on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus määras juurdepääsu täies ulatuses üksnes üle JKT7, selgitamata välja alternatiivseid võimalusi ja kaalumata piisavalt naaberkinnisasjade omanike vastandlikke huve. Maakohus jättis tähelepanuta, et kõne alla võib tulla ka muu kui menetlusosaliste pakutud juurdepääsu asukoht. Seetõttu jäi välja selgitamata, kas avaldaja kinnisasjale oleks võimalik määrata sobiv juurdepääs, mis samas arvestaks ka rohkem JKT7 huve. Samuti jättis maakohus ilma põhjendusteta kaasamata vähemalt ühe puudutatud kinnisasja omaniku, rikkudes

§ 5lg-s 3, § 198 lg 3 esimeses lauses ja § 6182 lg-s 1 sätestatut.

JKT7, Jaama kinnisasja ja Järveküla tee vahele jääb mh 11 JKT5, mida juurdepääs JKT5a-le võib samuti puudutada. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada välja ja kaaluda alternatiivseid juurdepääse, mis koormaksid JKT7 praegusest vähem. Kaasata tuleb JKT5 omanik või põhjendada, miks ei saa ühelgi juhul tulla kõne alla juurdepääs osaliselt ka üle JKT

1. Lisaks tuleb täpsustada, kelle valitsemisalas on reformimata maad JKT5 juurdelõige ja JKT7 juurdelõige, ning kaasata vajadusel ka tema. Vajadusel tuleb maakohtul küsida täiendavaid seisukohti ja tõendeid ning korraldada vaatlus.
2. Juurdepääsuasjad tuleb lahendada tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt. Arvestades kinnisasja koormamise ja selle tingimuste ning tasu omavahelist seotust, ei ole vaidluse eset võimalik osadeks jagada, juurdepääsutasu küsimuse lahendamine eraldi kinnisasja koormamise ja selle muude tingimuste kindlaksmääramisest ei ole põhjendatud (vt ka RKTKo
3. juuni 2023, 2-20-13537/60, p-d 17, 18; RKTKm
4. juuni 2023, 2-21-4128/88, p 11;
5. märts 2023, 2-19-517/133, p 14). Kuna ringkonnakohus tühistab määruse JKT7 juurdepääsuga koormamise osas ning saadab asja tagasi maakohtule, tuleb määruskaebuse põhjendustest sõltumata tühistada määrus ka juurdepääsu tingimuste ja tasu osas.
6. Ringkonnakohus märgib siiski, et nõustub TTehituse etteheidetega selle kohta, et maakohus jättis sisuliselt käsitlemata TTehituse taotluse seada piirangud tema kinnisasja ületavate sõidukite arvule, massile ja liikumisajale. Maakohus tõi määruse põhjendava osa p-s 20.1 välja avaldaja seisukohad sõidukite liigi, liikumistiheduse ning praeguse ja kavandatava tegevuse kohta, kuid ei põhjendanud, miks ta annab sisuliselt piiramatu juurdepääsu olukorras, kus avaldaja ei suuda adekvaatselt selgitada, kui sage saab olema majandustegevus ning millise massi ja suurusega sõidukid tema kinnisasjale sõidavad. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul vastata ka juurdepääsu tingimusi puudutavatele seisukohtadele, täpsustades vajadusel eelnevalt sellega seotud asjaolusid.
7. Lisaks ei ole maakohus nõuetekohaselt (välja) selgitanud ja arvestanud juurdepääsutasu määramise aluseks olevaid olulisi asjaolusid. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine põhiseaduse § 32 mõttes. Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (vt nt RKTKm
8. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.2;
9. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 15.4). AÕS § 156 lg-st 1 lähtudes on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt nt RKTKm
10. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.1;
11. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 15.3). Kui juurdepääsutee määramise tõttu koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistevaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutasu suuruse määramisel arvesse võtta, kui koormatava kinnisasja omanik esitab taotluse juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks (vt nt RKTKm
12. detsember 2023, 2-19-6901/280, p 14;
13. juuni 2023, 2-21-4128/88, p 12). Olukorras, kus juurdepääsutasu määramiseks ei ole andmeid, saab kohus põhimõtteliselt tugineda ka

§-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste täidetuse 12 (vt täpsemalt RKTKm

1. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 23;
2. juuni 2022, 2-1920416/41, p 15.6). Kuigi kohtu uurimispõhimõte sellises hagita menetluses, mis põhineb menetlusosalise nõudel, ei ole piiramatu, tuleb kohtul siiski tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada täiendavaid tõendeid. Kohtul on sellises hagita menetluses uurimispõhimõtte täitmiseks kõrgendatud selgitamiskohustus ning ka õigus nõuda omal algatusel isikutelt teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks tegemist (vt ka RKTKm
3. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 23.2). Maakohus küsis üldsõnaliselt menetlusosaliste seisukohta mõistliku tasu kohta (dtl 189), kuid ei selgitanud ega nõudnud konkreetseid tasu määramise aluseks olevaid asjaolusid, andmeid ja tõendeid ning määras tasu suuruse arusaadavate ja seostatud põhjendusteta. Maakohus viitas sellele, et avaldaja lubas korraldada juurdepääsutee rajamise ja hooldamise ning katta vastavad kulud, samas arvestas seda, et teed on pikaajaliselt kasutatud ja seda kasutavad ka JKT7 rentnikud, kes mh koristavad lund. Maakohus tugines Riigikohtu seisukohale, et minimaalne maatüki kasutamise eest makstav hüvitis ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus, mis praegusel juhul oli
4. a maamaksu andmete põhjal 36,50 eurot. Viimaks märkis maakohus, et avaldaja taotles tasu 100 eurot aastas, ning määraski juurdepääsutasuks 100 eurot aastas. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul arutada puudutatud kinnisasjade omanikega tasu küsimust, selgitada tasu määramise aluseks olevaid asjaolusid, sh võimalikku indekseerimist, ning vajadusel teha ettepanek esitada asjaolusid ja tõendeid, järgides sealjuures Riigikohtu seisukohti (vt eelkõige RKTKm
5. detsember 2025, 2-21-18029/187 ja selles viidatud kohtupraktika, sh RKTKm
6. detsember 2023, 2-19-6901/280,
7. detsember 2023, 2-1812098/271,
8. juuni 2022, 2-19-20416/41). TTehitus märkis
9. mai 2021 seisukohas, kuigi mitte tasu kontekstis, et teatud stsenaariumi korral väheneks tema kinnisasja väärtus oluliselt (dtl 60). Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel ja üle JKT7 juurdepääsu määramisel mh selgitama, kas TTehitus taotleb kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist. Vastuseks määruskaebuse esitajale märgib ringkonnakohus, et tasu määramine üksnes maamaksu alusel ei ole Riigikohtu arvates kooskõlas juurdepääsutasu eesmärgiga (RKTKm
10. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.2), samuti ei ole põhjendatud juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga (RKTKm
11. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 15.3).
12. Maakohtu määrus tuleb tühistada ka osas, milles maakohus määras sisuliselt täiendava juurdepääsutasu esialgse õiguskaitse rakendamisest kuni kohtulahendi jõustumiseni. Kui kohus määrab esialgse õiguskaitse korras juurdepääsu, peab ta määrama ka selle juurdepääsu kehtivuse ajaks juurdepääsutasu (RKTKm
13. juuni 2017, 3-2-1-31-17, p 18). Maakohus määraski
14. aprilli 2021 määrusega, et avaldajal tuleb maksta JKT7 omanikule kuni menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni juurdepääsutasu suuruses, mis on võrdne JKT7 maamaksuga samal perioodil. Nimetatud määrust ei ole vaidlustatud ning see on jõustunud. Esialgse õiguskaitse rakendamine on ajutine meede, millega tagatakse kohtulahendi täidetavus ja vajadusel ka menetlusosalise õigused kohtumenetluse ajaks (RKTKm
15. juuni 2009, 3-2-1-65-09, p 14).

§ 4771

lg 2 esimene lause näeb ette, et kui esialgse õiguskaitse kohaldamine on seaduse järgi võimalik, võib seda teha, kui on vaja olemasolevat olukorda või seisundit säilitada või ajutiselt reguleerida, kui seadusest ei tulene teisiti.

§ 4771

lg 3 sätestab, et kui menetluse saab algatada üksnes avalduse alusel, võib kohus esialgset õiguskaitset kohaldada ning esialgse õiguskaitse määruse tühistada või seda muuta üksnes avalduse alusel, kui seadusest ei tulene teisiti.

§-st 618 3 tulenevalt võib kohus 13 avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asja menetlemisel avalduse alusel või omal algatusel kohaldada määrusega esialgset õiguskaitset. Seega on maakohtul iseenesest õigus muuta esialgse õiguskaitse määrust, seda ka omal algatusel. Maakohus määras vaidlustatud määruse p-s 5, et

1. aprillist 2021 (esialgse õiguskaitse rakendamisest) kuni kohtulahendi jõustumiseni tuleb tasuda juurdepääsutasu 20% JKT7 maamaksust,
2. aprillist 2021 kuni
3. oktoobrini 2024 tuleb JKT5a omanikul tasuda JKT7 omanikule 219,05 eurot ning juurdepääsutasu tuleb tasuda 10 päeva jooksul kohtulahendi jõustumisest. Maakohtu
4. oktoobri 2024 määrusest ei nähtu, et maakohus oleks tasu osas
5. aprilli 2021 määrust muutnud. Seega tuleks praeguses asjas maksta avaldajal jätkuvalt
6. aprilli 2021 määruse alusel tasu, mis vastab JKT7 maamaksu suurusele, ning lõpplahendi jõustumisel sama ajavahemiku eest veel 20% JKT7 maamaksust. Kui maakohus peab vajalikuks muuta esialgse õiguskaitse määrust, peab see lahendist selgelt nähtuma. Sealjuures ei saa muuta jõustunud määrust tagasiulatuvalt. Samuti ei saa eelduslikult mõista juurdepääsutasuna välja üksnes maamaksu suurusele vastavat tasu (RKTKm
7. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.2;
8. oktoober 2018, 2-16-3663/95, p 18).
9. TTehituse etteheited avaldaja esindaja esindusõiguse kontrollimata jätmise kohta ei ole põhjendatud ning maakohus ei rikkunud selles osas menetlusõigust. Maakohus tuvastas määruse põhjendava osa p-s 26 õigesti, et avaldaja andis Stanislav Solodovile volituse enda esindamiseks JKT5a-le juurdepääsu määramise menetlemisel (dtl 12) ning kuna Stanislav Solodov on avaldaja poeg (dtl 30), võib ta

§ 218lg 1 p 5 alusel avaldajat kohtus esindada.

Esindusõigust ei välista asjaolu, et Stanislav Solodov viitas menetluses ka enda kui kinnisasja kasutaja õigustele ega esitanud TTehituse ja maakohtu arvates piisavalt põhjendusi ja tõendeid avaldaja seisukohtade kohta. TTehitus ei ole toonud välja ühtegi asjaolu, mis kinnitaks tema kahtlust, et esindaja seisukohad ei vasta avaldaja tahtele. Avaldaja väljendas volikirja andes oma tahet piisavalt selgelt. 28. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja uueks lahendamiseks tagasi maakohtule, tuleb menetluskulude jaotus jätta maakohtu otsustada (

§ 173lg 3 teine lause).

1. Riigikohtule ei ole võimalik esitada määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale, millega ringkonnakohus saadab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu taotlemise asja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee menetlust lõpetavat lahendit (RKTKm
2. mai 2014, 3-2-1-46-14, p 11). (allkirjastatud digitaalselt) 14