Obsah (4)

§ 32§ 20§ 27§ 21

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise koht ja aeg Tartu, 28. mai 2026 Tsiviilasja number 2-24-8126

§ 32lg 1 ja lg 2, VÕS § 620 lg 1 ja lg 2, § 128 lg 3).

Kostja ei esitanud menetluskulude nimekirja. Kostjat ei esindanud kohtus esindaja. Seega eeldas maakohus, et kostjal puuduvad rahaliselt hüvitatavad menetluskulud. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda. Maakohus hindas valesti poolte esitatud tõendeid, kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja kehtivat kohtupraktikat. Hageja esitas kostja vastu nõude kostja kui hageja juhatuse liikme kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Vähemalt alates
2. aastast ei olnud korteriühistus korraldatud mitte ühtegi üldkoosolekut. Mitme aasta jooksul ei kinnitanud hageja üldkoosolek majandusaasta aruandeid ega võtnud vastu majandusaasta kavasid. Vähemalt alates
3. aastast ei kinnitanud üldkoosolek vajadust remondi- ja hooldustööde tegemiseks või ehitus- ja hoolduslepingute sõlmimiseks. Hageja vaidlustas nii
4. augusti
5. a üldkoosoleku protokolli ehtsust kui ka otsuste kehtivust. Maakohus ei ole hageja vastuväiteid analüüsinud ega põhjendanud, miks maakohus hageja vastuväidetega ei nõustunud. Hageja ei ole täitnud korteriühistu juhatuse kohustust koostada nõuetekohaselt korteriühistu tegevusega seotud dokumentatsioon (sh üldkoosolekute protokollid), seda koguda, säilitada ning juhatuse volituse lõppemisel anda üle uuele juhatusele.
6. augusti
7. a üldkoosoleku otsused on tühised (KrtS § 29 lg 1) üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korra olulise rikkumise tõttu (KrtS § 20 lg 2, lg 3 ja lg 4,

§ 20lg 5) 30.

augusti 2020. a üldkoosoleku protokollis kajastatud otsused ei saa olla aluseks 17 461 euro 41 sendi kulutamiseks. Protokollis kajastatud otsustest ei tulene, et üldkoosolek otsustas sõlmida remonditööde tegemiseks töövõtulepingud FIE Vadim Borissovi, KVALITEETPLUSS OÜ ja MVR Grupp OÜ-ga. Puuduvad ka üldkoosoleku otsused, kus üldkoosolek nõustus finantseerima tehtud tööd. Kostja oli MVR Grupp OÜ ainuosanik ja juhatuse liige.

§ 27lg 5 esimese lause alusel on tehing MVR Grupp OÜ-ga tühine.

Hageja vaidlustas maakohtule esitatud lepingute ja tööde üleandmise vastuvõtmise aktide ehtsust. 5 Hageja leiab, et ei ole tõendatud, et lepingutes märgitud ehitustööd olid vajalikud ja kasulikud korteriühistule ja nende tegemine oli kinnitatud või heaks kiidetud üldkoosoleku poolt. MVR Grupp OÜ ei teinud elamus ehitustöid, neid ei olnud vaja teha ilma hageja üldkoosoleku nõusolekuta. Hageja ja MVR Grupp OÜ vahel ei olnud sõlmitud hoolduslepingut, ehituslepinguid või muid lepinguid, puudusid allkirjastatud tööde üleandmise-vastuvõtmise aktid. Maakohtus leidis tuvastamist, et hageja üldkoosoleku otsuseid ei ole, kus oleks kinnitatud vajadus teha mingid ehitus- või hooldustööd või kus olid tehtud ehitutööd heaks kiidetud. Hageja on seoses kostja kohustuste rikkumisega kandnud õigusabikulusid 305 eurot, mis olid vajalikud, mõistlikud ning otseses põhjuslikus seoses kostja poolt juhatuse liikme kohustuste rikkumisega. Kostjal tuleb ka need kulud hagejale VÕS § 128 lg 3 alusel hüvitada.

1. Kostja ei nõustu apellatsioonkaebusega. Maakohus on otsuses hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja õigesti. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSE
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaal- ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu. Maakohtu rikkumise tulemusena on jäänud menetluses olulised asjaolud välja selgitamata ja menetluses esitatud taotlused lahendamata. Maakohus on asja menetlemisel rikkunud selgitamiskohustust ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudusi kõrvaldada (TsMS § 656 lg 1 p 5).
3. Hageja esitas kostja vastu nõude hageja juhatuse liikmena enda kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja oli alates
4. aprillist 2010 kuni
5. maini 2023 hageja juhatuse liige ja juhatuse esimees. Hageja leiab, et kostja tehtud ülekannetes puuduvad 17 461 euro 41 sendi suhtes selged kuludokumendid ja sellega on tekitatud hagejale kahju. Lisaks on hageja kandnud kahju seoses õigusabiga 305 eurot (dtl 4). Maakohus ei ole hageja nõude kujunemist hinnanud hageja nõudest lähtuvalt (maakohtu otsuse p 12).
6. Hageja nõude õiguslik alus on VÕS § 115 lg 1 koostoimes

§ 32lg-ga 2 ja Krt

S § 24 lg-ga 1. Nõude eelduseks on juhatuse liikme kohustuse rikkumine (

§ 32lg 1, Ts

ÜS § 35); ühingule on tekkinud või tekib varaline kahju (VÕS § 127 lg 1 ja § 128); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4); juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumise eest, st ta ei ole järginud juhatuse liikme tavapärast hoolsusstandardit (

§ 32lg 2 teine lause) (vt RKTKo 21.04.2021, 2-17-3478, p 12).

Tõendamiskoormis jaguneb selliselt, et mittetulundusühing peab nõude maksmapanekul tõendama, et juhatuse liige on rikkunud oma kohustusi ja nende rikkumiste tulemusena on mittetulundusühingule tekkinud kahju. Seejärel on juhatuse liikmel omakorda võimalus tõendada, et ta on tegutsenud mittetulundusühingu juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega (vt RKTKo 02.12.2015, 3-2-1-133-15, p 12).

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole hageja nõude eeldusi kontrollinud ning on jätnud hageja taotlused nõude eelduste esinemise tõendamiseks lahendamata. Maakohus tuvastas hageja esitatud OÜ RevPro Est
2. a koostatud dokumendi põhjal, elektritööde, santehniliste tööde ja surveseadmetööde, üldehitustööde ja muude tööde tegemise ettevõtte poolt, mille juhatuse liige on kostja, lisaks leidis maakohus, et tehtud on katusetöid ja elektritöid. Ringkonnakohus leiab, et isegi kui kostja poolt väidetud tööd olid tehtud, ei saa ainuüksi tehtud tööde alusel asuda seisukohale, et kostjal oli õigus otsustada nende tegemise üle. 6

§ 32

lg 1 järgi peab juhatuse liige oma kohustusi täitma juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega. Remondi mahust sõltuvalt on remondi tegemise otsustamine KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1, § 38 lg 1 või § 39 alusel kas korteriomanike üldkoosoleku pädevuses või tuleb seda teha kõigi korteriomanike kokkuleppel. Juhatus võib ilma üldkoosoleku otsuseta otsustada KrtS § 37 lg-te 1 ja 2 järgi üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemise. Hageja väitel on kostja tellinud töid ja tasunud nende eest ilma, et tal oleks selleks olnud üldkoosoleku otsus.

1. Kohus kohaldab õigust ise ning ei ole seotud poolte õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7). Maakohus ei ole esmalt selgitanud välja, kas kostja tellitud ehitus- ja remonditööd olid tööd, mille suhtes otsuse tegemine olid korteriomanike üldkoosoleku pädevuses. Asja uuel menetlemisel tuleb kohtul võtta seisukoht, kas kostja tellitud tööde puhul (katusetööd, elektritööd) oli vaja kõigi korteriomanike kokkulepet või selleks piisas üldkoosoleku otsusest. Kui tehti tööd, mille tegemist sai otsustada üldkoosoleku otsusega, tuleb maakohtul asja uuel menetlemisel selgitada välja, kas hageja üldkoosolek on nende tööde tegemise otsustanud. Maakohus luges kostja esitatud hageja
2. augusti 2020 üldkoosoleku protokolliga tõendatuks, et kostja on tellinud tööd vastavalt üldkoosoleku otsusele. Hageja vaidleb otsuste vastuvõtmiseks toimunud pädevale üldkoosoleku toimumisele ja seal vastu võetud otsuste kehtivusele vastu. Hageja on esmalt kostja esitatud üldkoosoleku otsuse protokolli kui dokumendi ehtsuse vaidlustanud ning esitanud kohtule taotluse nõuda välja
3. augusti 2020 üldkoosoleku protokolli ja nimekirja originaal (dtl 282), maakohus ei ole hageja taotlust lahendanud. Hageja tugineb ka sellele, et üldkoosoleku otsused on tühised üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korra olulise rikkumise tõttu, et üldkoosolek ei olnud otsusevõimeline ja osadel hääle andnud isikutel puudus esindusõigus. Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel anda võimalus vajadusel oma taotlusi ja seisukohti täpsustada ning võtta nende suhtes seisukoht.
4. Kui hageja tõendab üldkoosoleku toimumist
5. augustil 2020, siis juhib ringkonnakohus tähelepanu sellele, et kohtule esitatud üldkoosoleku protokollist ei tulene selgelt, milliste tööde suhtes on otsus vastu võetud ning milline on võimalik eelarve. Nii oli otsuses nimetatud üksnes, „Luba mõned avariitööd teha MVR Grupp OÜ-I“, „Jätkata sissepääsude elektrijuhtmestiku renoveerimist“, „Telli ventilatsioonikanalite puhastus“(dtl 256). Seega ei pruugi kostja tellitud tööd olla hõlmatud üldkoosoleku otsusega. Õige ei ole vastuses apellatsioonkaebusele märgitu, et kostja firma kaudu tehtud tööde maksumused ei ületanud paarisada eurot. Kostjaga seotud ettevõttele makstud tasu on kordades suurem. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et vaid kostja esitatud arved ei tõenda tööde tegemist hagejale.
6. Hageja heidab kostjale ette ka seda, et hageja ei ole täitnud juhatuse kohustust korteriühistu tegevusega seotud dokumentatsiooni (mh üldkoosolekute protokollide) nõuetekohaseks koostamiseks, kogumiseks ja säilitamiseks ning juhatuse volituse lõppemisel üleandmine uuele juhatusele. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva

§ 21

lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja protokolli lahutamatu osa on mh ärakiri üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast. Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on eelkõige luua dokument, mis võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja koosolekul vastu võetud otsuste sisu (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475, p 13.2). Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud 7 muude tõenditega (vt RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127, p 22). Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel võtta seisukoht ka kostja võimaliku hoolsuskohustuse rikkumise kohta hageja raamatupidamist puudutava dokumentatsiooni pidamise osas ning hinnata selle rikkumise õiguslikke tagajärgi (vt otsuse p 7).

1. Maakohus jättis hageja nõude täielikult rahuldamata ka põhjusel, et kahjuna on arvestatud kõik MVR Grupp OÜ-le tehtud ülekanded. Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul esmalt hinnata, kas hageja nõude eeldused on täidetud ning seejärel hinnata, kas hageja on tehtud töödega midagi kokku hoidnud, mida saab VÕS § 127 lg 5 alusel kahjust maha arvata. Pooltele tuleb anda võimalus oma väiteid tõendada.
2. Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud olulises osas täitmata eelmenetluse ülesanded, jättes piisavas ulatuses välja selgitamata poolte seisukohad asjas lahendi tegemiseks vajalike oluliste asjaolude kohta (TsMS § 392). Maakohus on jätnud menetluses esitatud taotlused lahendamata.
3. Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse maakohtu otsustada (RKTKo 01.11.2017, 2-14-11930, p 20). (allkirjastatud digitaalselt) 8