Obsah (9)

§ 292§ 101§ 339§ 341§ 65§ 115§ 127§ 135§ 128

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-25-103615 Kohus Viru Maakohus Kohtunik Tarmo Tina Otsuse avalikult teatavaks 2. juuni 2026, Jõhvi tegemise aeg ja koht Kohtuasi Osaühing Mildefor

§ 292

lg 1 tuleneb üürnikule kohustus tasuda ka lepingu eseme kasutamisega seotud kõrvalkulud. Kuna kostjad üüri ja kõrvalkulusid 21.11.2024 antud täiendava tähtaja jooksul ei tasunud, siis ütles üürileandja lepingu alates 11.12.2024 erakorraliselt üles. Kokku on põhivõlgnevus üüri ja kõrvakulude eest 5404,08 eurot. Hageja nõuab kahju hüvitamist perioodi 09.02.2025-08.04.2025 (2 kuud) eest ehk saamata jäänud üüri 2000 eurot

§-de 115 lg 1, 128 lg 4 ja 136 lg 1 alusel. Viivist nõuab hageja

§ 101

lg 1 p 6,

113 lg 1 ja lepingu p 9.

1. alusel 0,3 % päevas. Kuna kostja 1 ei ole täitnud lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi, siis hageja nõuab kohustuste täitmist ka kostjalt 2, seda solidaarvõlgnikuna lepingu p 17 alusel.
2. Hageja möönab, et arves toodud periood juuli 2024 on väär, peab olema august
3. Samas ebatäpsus ei vabasta üürniku üüri tasumise kohustusest. Tasumistähtaeg ei ole seostatud arve esitamisega. Kostja 2 ei ole kunagi töötanud hageja juures. Kõrvakulude tasumiseks on nõutav, et hagejal oleks endal teadmine, kui palju nõuda kõrvakulude tasumist. Kostjate välja toodud kõrvakulude nõude (elektri arve nr.24024 summas 913 eurot) osas sai hageja tasumise nõude esitada alles 03.12.2024, kuna alles novembris esitati tasunõue perioodil august kuni oktoober
4. Viivist nõutakse alles alates 7 päevast peale arve väljastamist. Arvel toodud viivismäär 0,5% on ekslik, sest lepingu järgi on viivis 0,3% päevas. Hageja palub välja mõista kostjatelt solidaarselt põhivõlgnevus 5404, 08 eurot, hagi esitamise ajaks sisse nõutavaks muutunud viivis 2242, 25 eurot ning alates 09.04.2025 viivis põhinõudelt kuni põhivõla täieliku tasumiseni 0,3% päevas, kuid mitte rohkem kui põhinõue. Välja mõista kostjatelt solidaarselt kahjuhüvitis 2000 eurot ja viivis kahjuhüvitiselt (2000 eurot) alates 09.04.2025 kuni kahjuhüvitise täieliku tasumiseni 0,3% päevas, kuid mitte rohkem kui 2000 eurot. II KOSTJATE VASTUS
5. Kostjad vaidlevad hagile vastu. 27.08.2024 selgitusega Ruumide Rent Purtse Suits, arve on koostatud juuli (01.07.2024) summas 1220 eurot koos käibemaksuga, mis on ka kostja I poolt tasutud. Kuid üürileping hakkas kehtima alates 01.08.2024 ning enne seda tegutses ruumides Mildefor Äriteenused OÜ/Y. X töötas alates 12.06.2024-01.08.2024 Mildefor Äriteenused OÜ heaks, kuid ei saanud ametliku tasu. Üürileping sõlmiti 20.08.
6. Kostjad on küsinud alates 01.09.2024 iga nädalaselt kommunaalide arvet, mida hageja ei olnud nõus väljastama. Hageja esitas esimese elektri arve nr.24024 03.12.2024 summale 913 eurot. Esimene kommunaalide arve saabus 4 kuud peale üürilepingu sõlmimist ning tagantjärgi korraga, hoolimata, et kostja 2 II on eelnevalt küsinud arvet, et maksta kohe eelneva kuu eest. Esimene külma vee arve saabus 20.11.2024 (Arve nr.24022), mis on samuti pea 4 kuud hiljem kui üürileping algas. Viimased arved peale lepingu lõppemist oleksid pidanud saabuma hiljemalt kuu möödumisel, mitte 3 kuud hiljem. III KOHTU PÕHJENDUSED
7. Kohus, selgitanud välja menetlusosaliste seisukohad, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning hinnanud asjas kogutud tõendeid, leiab et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Vaidlust ei ole selle üle, et poolte vahel on 20.08.2024 sõlmitud tähtajaline leping kuni 30.04.2025 ja juhatuse liikme (kostja II) käendusleping, millega hageja andis kosta kasutusse kinnistu, Purtse kohvik Purtse küla Lüganuse vald ning et leping on hageja poolt 11.12.2024 erakorraliselt üles öeldud lepingu p-de 11.4 ja 11.4.3 alusel. Hagi lisadena on esitatud ülesültlemisavaldus (hagi lisa 3). Lepingu p 4.3 kohaselt on lepingu eseme sihtotstarve kasutamine ühiskondliku toitlustuse teenuse korraldamiseks ja pakkumiseks avalikkusele. 19.05.2026 kohtuistungil selgitas kostja II, et kasutas ruume kohviku pidamiseks. Eeltoodust järeldab kohus, et poolte vaheline leping on rendileping

§ 339mõistes.

Hageja (rendileandja) andis kostjale (rentnik) kasutamiseks kinnistu ja võimaldas kostjal saada läbi majandustegevuse (toitlustusteenus) kasu, st. kostja võttis asja kasutusse sellelt tulu teenimise eesmärgil. Rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut (

§ 341). 5.

Hageja nõuab maksmata renditasu 3562, 90 eurot. Renditasu maksmise kohustus on rentnikul nii rendilepingu p 5.1 kui ka

§ 339järgi.

Hageja on hagi p-s 11 välja toonud tasu arvutuse kuude kaupa, võttes arvesse kostja poolt osaliselt tasutut. Kostja II on kohtuistungil kinnitanud, et ta tasus renti osaliselt. Renditasu suurus tuleneb lepingu p-st 5.1 (1000 eurot kuus, lisandub käibemaks). Kostjad ei ole tasu suurusele ja arvutustele vastuväiteid esitanud. 27.08.2024 koostatud arve osas on hageja selgitanud, et arvele on ekslikult märgitud juuli kuu ning peab olema august. Õige on hageja väide, et ebatäpsus arves ei vabasta kostjat tasumiskohustusest. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista renditasu võlgnevus alates august 2024 kuni detsember 2024 (11 päeva) lepingu järgses ulatuses summas 3562, 90 eurot. 6. Hageja nõuab maksmata kõrvalkulusid (elekter, võrguteenus, vesi, kanalisatsioon, teleteenuse/internetiteenus) summas 1841, 18 eurot. Kõrvalkulude tasumise kohustus tuleneb kostjale I lepingu p-st 5.2 ja

§ 292lg 1.

Kõrvalkulude arvutused on hageja välja toonud hagi p-s 11. Teenused ja tasu suurus nähtub hagile lisatud arvetelt. Kostja väite osas arvete hilisema esitamise osas on hageja selgitanud, et arvete hilisem esitamine oli tingitud teenuse osutajate viivitusest. Selline viivitus ei mõjuta kostjate tasumiskohustust. Kostja II käendus tuleneb lepingu p-st 17 ning tegemist on

§ 65lg 1 kohaselt solidaarvõlgnikega.

Viivist on hagejal õigus nõuda lepingujärgses määras 0,3% päevas lepingu p 9.2 ja

§ 101lg 1 p 6 ja 113 lg 1 järgi.

7. Hageja saamata jäänud tulu, 2000 euro nõue on kvalifitseeritav

§ 115lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena kostja üürilepingu rikkumise tõttu.

Riigikohus on leidnud, et nõudes lepingu ülesütlemise järel kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel

§ 115

mõttes, on nõude sisuks

§ 127

lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust saamata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Üüri maksmise kohustuse rikkumine on tekkinud kahjuga

§ 127

lg 4 mõttes põhjuslikus seoses, kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga

§ 127

lg 2 mõttes ning

§ 127lg 3 tähenduses ka ettenähtav.

Sealjuures saab üürileandja kahju arvutamisel tugineda lepingujärgse hinna ning asendustehingu hinna vahele

§ 135

lg 1 alusel või

§ 135lg-le 2.

Üldjuhul võib üürileandja saamata jäänud üüri üürilepingu ülesütlemise järel nõuda kuni kokkulepitud üürilepingu tähtaja möödumiseni. 3 8. Üürileandja saamata jäänud üürist, st üürist teenimata jäänud kasu nõude sisuks on saamata jäänud tulu hüvitamine

§ 128

lg 4 järgi.

§ 135

lg 2 on kahjuhüvitise arvutamist lihtsustav säte, millele üürileandja saab üürniku lepingurikkumise tõttu üürilepingu ülesütlemise korral kahju arvutamisel analoogia korras tugineda.

§ 135lg 2 ei ole iseenesest nõude alus (RKTKo 3-2-1-179-15 p-d 25, 27).

Saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise saamiseks peab hageja muu hulgas tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (RKTKo 3-2-1-26-14 p 14). Hageja on vastupidiselt välja toonud, et ta ei saanud lepingu eset samadel tingimustel välja üürida. Seega ei ole hageja tõendanud, et tal oleks olnud peale üürilepingu ülesütlemist kavatsus ja võimalus kinnisasi välja üürida või rentida ning tähelepanu pole pööratud ka varalisele diferentsile

§ 127lg 1 mõttes.

Selle tõttu jääb saamata jäänud tulu nõue rahuldamata. Kuna kahju hüvitise (saamata jäänud tulu) nõue ei ole põhjendatud, siis ei ole põhjendatud ka kahjuhüvitiselt viivise nõue. MENETLUSKULUD Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 1). Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses (TsMS § 174 lg 2). TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, jäävad poolte menetluskulud poolte endi kanda ja kohus ei määra kindlaks menetluskulude rahalist suurust. Tarmo Tina Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/ 4