MÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask, Lauri Madise ja Kaire Pikamäe Määruse tegemise aeg ja koht 13. jaanuar 2006, Tallinn Haldusasja number 3-05-1135 Haldusasi OÜ S. ja A. M

) § 22 lg 12 alusel. A. M. on Tallinnas Maakri * korteriomandi omanik. Ka tema esitas Tallinna Linnavalitsusele avalduse Maakri * naaberkrundi Kuke * ostueesõigusega erastamiseks.

1. Keskkonnaministri 10.03.2004 käskkirjaga nr 191 jäeti Kuke * asuv maaüksus riigi omandisse. Maa on kantud kinnistusraamatusse.
2. Halduskohtule esitatud kaebustes palusid OÜ S. ja A. M. tühistada keskkonnaministri 10.03.2004 käskkiri nr
3. Kaebuse esitajad leiavad, et käskkiri rikub nende õigust maa ostueesõigusega erastamisele. Neid ei kaasatud maa riigi omandisse jätmise menetlusse, käskkiri on motiveerimata ja seega õigusvastane.
4. Kaebuse esitajad palusid halduskohtul esialgse õiguskaitse korras peatada keskkonnaministri käskkirja kehtivus ja kanda kinnistusraamatusse kinnisasja käsutamise keelumärge OÜ S. ja A. M. kasuks. Kohtumenetluse ajal on oht, et keskkonnaminister võõrandab vaidlusaluse kinnisasja heausksele kolmandale isikule, mis toob kaasa kaebuse rahuldamise korral kohtuotsuse täitmise võimatuse. 3-05-1135
5. Halduskohus jättis 12.12.2005 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kohus leidis, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise tingib kaebuse ilmselge perspektiivitus. Kuke * maaüksuse osas on moodustatud katastriüksus, mis on kantud maakatastrisse ja kinnistusraamatusse. Tallinna kesklinnas paikneva hoonestamata ja pikalt avaliku tänavaga külgneva katastriüksuse pindala on 914 m2, mis on suurem kui mitmed naabruses asuvad krundid. Seetõttu on krunt piisavalt suur ja iseseisvalt kasutatav. Kaebuse esitajad ei ole toonud vaatamata kohtu ettepanekule ühtegi tõendit, mis näitaks iseseisva katastriüksuse moodustamise võimatust või otstarbetust. Ebaõige on väide, et maakorraldusnõuetele vastavus saanuks selguda vaid detailplaneeringu koostamise käigus, sest

§ 29

kohaselt jäetakse maa riigi omandisse detailplaneeringut koostamata.

§ 22lg 12 kohaselt on naaberkrundi erastamiseks vajalik maavanema luba.

Kohus ei näe ratsionaalset põhjendust, miks peaks riik pärast maatüki riigi omandisse jätmise otsustamist nõustuma selle erastamisega eraisikutele. ASJAOSALISE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES 6. OÜ S. ja A. M. erikaebustes palutakse halduskohtu määrus tühistada ja rahuldada esitatud taotlused esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Erikaebuse põhjendused on järgmised:

1. a)piirkonda, kus asuvad Kuke *, Lennuki * ja Maakri * maaüksused, on Tallinna Linnavolikogu 04.03.2004 otsusega nr 42 algatatud teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ette nähtud kõrghoonete rajamine. Eraldiseisvalt ei ole maaüksuste omanikel võimalik ega ka otstarbekas realiseerida algatatud teemaplaneeringu põhimõtteid. Seega välistab vaidlustatud käskkiri erikaebuse esitajate kinnisasjade otstarbeka majandamise.
2. b)maa riigi omandisse jätmine on vastuolus maareformi üldiste eesmärkidega, milleks on

§ 2

kohaselt kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamisel maa eraomandil põhinevateks suheteks. Maa on jäetud riigi omandisse riigi maareservina sihtotstarbeta maana ning käskkirjas ei ole toodud riigi omandisse jätmise kohta mingeid põhjuseid. c) kohtu prognoos maavanema nõusoleku mittesaavutamise kohta on ennatlik ega saa olla kaebuse perspektiivituks tunnistamise aluseks. 7. Keskkonnaministri esindaja Maa-ameti kirjalikus vastuses erikaebustele palutakse jätta erikaebused rahuldamata. Vastustaja seisukohad on järgmised: a)

§ 3

kohaselt määratakse maareformi käigus muuhulgas kindlaks riigi omandisse jäetav maa. Omandireformi aluste seaduse § 5 lg 2 tulenevalt ja Vabariigi Valitsuse 28.05.1009 korralduse nr 411-k kohaselt vastutab keskkonnaminister muuhulgas maa riigi omandisse jätmise läbiviimise korraldamise eest. Tulenevalt EV Ülemnõukogu 20.12.1990 otsusest „Maareformist“, on

§ 2

sätestatud maareformi põhieesmärgiks riigi omandis oleva maa senise maakasutussuhete ümberkorraldamine

§ 3

sisu kaudu, st eeskätt endistele omanikele maa tagastamise, riigi omandisse jääva maa kindlaksmääramise ja käesoleval ajal maad õiguslikul alusel kasutavatele isikutele maa ostueesõigusega erastamise teel, luues samaaegselt eeldused ka maa efektiivsemaks kasutamiseks. Alles seejärel saavad kõne alla tulla teised maa omandamise viisid, sh kaebuse esitajate poolt soovitud maa erastamine.

§ 20

lg 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida

alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Üksnes juhul, kui maad taotletakse riigi omandisse riigi maareservina, on selle maa omandamisel ostueesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega erastamist

§ 221sätestatud ulatuses.

Käesoleval juhul taotletakse ostueesõigusega erastamist

§ 22lg 12 alusel. Seega ei ole maa riigi omandisse jätmine käesoleval juhul vastuolus maareformi põhieesmärgiga. 2

§ 22

lg 12 sätestab sisuliselt maareformi „vigade parandamise“, st maareformi käigus moodustatud kinnistute vahele mitmesugustel põhjustel looduses tekkinud või jäänud ribade teatavatel tingimustel erastamise võimaldamisega piirnevate kinnisasjade omanikele. Sellise maana saab käsitled a üksnes riba-, siilu- või kiilukujulist või muu ebakorrapärase kujuga maatükki, mida ei saa iseseisvalt kasutada. Vastavat täiendust selgitati seaduse eelnõu seletuskirjas maavanema rolli osas eesmärgiga tagada järelevalve selle üle, et nn ribade nime all ei toimuks iseseisvalt kasutatavate maaüksuste kontrollimatut erastamist.

1. c)seadusest ja kohtupraktikast tuleneb, et maa riigi omandisse jätmine on kõigi teiste maa omandamise vormide ees prioriteetne.
2. d)kinnisasja sihtotstarve on määratud kooskõlas seadusega. Ilma detailplaneeringut koostamata ei ole otstarbekas määrata kinnistule sihtotstarvet.
3. e)Kuke * on suur kinnistu, mis on võrreldav Lennuki * kinnistuga (1062 m2) ja ligi poole suurem Maakri * kinnistust (494 m2). Maareformi eesmärk ei ole luua, anda ega tagada võimalusi kinnisvara arendusega tegelemiseks. Viidatud teemaplaneeringuga ei määrata, millistele kinnistutele kõrghooned tulevad ning millistele mitte. Kõrghoonete asukohad määratakse detailplaneeringutega. Teemaplaneering on alles algusjärgus.
4. f)riigimaa valitseja on seisukohal, et vaidlusalune maatükk võõrandatakse riigivara seaduses sätestatud alustel ja korras avalikul suulisel enampakkumisel, mis tagab kõigile maad omandada soovivatele isikutele võrdsed võimalused ja võimaldab riigil riigivara müügist saada suurimat võimalikku kasu. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 8. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu määruses toodud põhjendustega, et esialgse õiguskaitse taotlus tuleb jätta rahuldamata. Halduskohus leidis õigesti, et kaebusel ei ole eduväljavaateid ning esialgse õiguskaitse korras ei ole vajalik kaebuse esitaja õigusi seetõttu kaitsta. 9. Kaebuse eduväljavaadete hindamisel ei oma tähtsust maa riigi omandisse jätmise käskkirja motiveerimispuudused ja väidetavad muud, kaebuse esitajate menetlusse kaasamata jätmisest tingitud menetlusvead. Tegemist on selliste puudustega, mida on võimalik kohtumenetluse käigus kõrvaldada ja mis haldusakti sisulise õiguspärasuse korral ei too kaasa akti tühistamist. Oluline ei ole ka küsimus, kas maa riigi omandisse jätmine, kui selle suhtes on esitatud ostueesõigusega erastamise avaldused, on kooskõlas maareformi eesmärkidega, kas kinnisasja sihtotstarbe määramine on toimunud õiguspäraselt või mitte. Asja lahendamise seisukohalt ei ole vajalik hinnata ka keskkonnaministri esindaja poolt toodud põhjendusi maa riigi omandisse jätmiseks, mis määratlevad avalikku huvi asja kasutamiseks. 10. Kaebuse eduväljavaate välistab käesoleval juhul asjaolu, et maatükki on võimalik ja otstarbekas eraldi tsiviilkäibesse lubada. Vaidlusalune kinnistu on kompaktse kujuga, piirneb avalikult kasutatava teega ning on suuruselt võrreldav teiste läheduses paiknevate kinnisasjadega. Krundi suurusega 914 m2 kasutamine on võimalik ka ilma seda teiste kinnisasjadega ühendamata. 11. Erikaebuse esitajate poolt viidatud teemaplaneeringut ei olnud vaidlustatud käskkirja andmise ajaks ega ka ringkonnakohtu määruse tegemise ajaks kehtestatud. Vaidlusalusele kinnisasjale ei ole kõrghooneid projekteeritud ega nende ehitamiseks detailplaneeringut koostatud. Asja materjalidest ei nähtu detailplaneeringute olemasolu ka kaebuse esitajatele kuuluvatele kinnisasjadele kõrghoonete ehitamise kavatsusega. Kui hilisem planeering peab otstarbekaks piirkonnas suuremate kruntide loomist, on see võimalik maareformi läbinud kinnistute ühendamise teel. 3

§ 22lg 12 alusel puudusid eeldused.

Maatükil on võimalik ja otstarbekas iseseisva katastriüksuse moodustamine. 12. Eeltoodud kaalutlustel jäävad erikaebused rahuldamata ja halduskohtu määrus muutmata. Lauri Madise Kaire Pikamäe Oliver Kask 4