Obsah (4)

§ 6§ 2§ 4§ 3

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukoosseis Kohtunik Tiina Pappel Otsuse tegemise aeg ja koht 23.12.2005. a Tallinn Haldusasja number 3-997/2005 Haldusasi I.S. kaebus nõu

§ 6lõikest 1 tulenevad toimingud.

1 27.06.2005 Mustamäe Linnaosa Valitsuse vastuses teatatakse, et vastavalt Tallinna Linnavalitsuse Elamumajandusameti 17.06.2005 kirjale nr. 1-3/1034 ei ole võimalik Xxxxx eluruumi mõttelise osa otsustuskorras müük I.S.le. Mustamäe Linnaosa Valitsus teeb Tallinna Linnavalitsusele ettepaneku võõrandada Tallinna linnale Xxxxx eluruumist kuuluv osa enampakkumise teel. KAEBUSE ESITAJA SEISUKOHT 1. Vastavalt Riigikohtu seisukohale haldusasjas nr. 3-3-1-45-03 kuulub Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus kohaldamisele ka erastamise kohustatud subjekti ja füüsilise isiku kaasomandis oleva korteri erastamisel. Korteriomandi, aadressil Xxxxx mõtteline osa ei ole kinnitatud Tallinna Linnavolikogu otsusega eluruumide hulka, mida ei erastata vastavalt

§ 2lg 9.

Sama seaduse § 2 lõike 1 kohaselt on toodud eluruum erastamise objektiks.

§ 2

lg 2 kohaselt kaasomandis oleva elamu mõtteline osa erastatakse sama seaduse järgi, kui kaasomanikud ei sõlmi elamu reaalosadeks jagamise kokkulepet või kui kaasomandis olevat elamut ei ole reaalosadeks jagatud kohtuotsusega. Korteri mõtteline osa ei ole üürile antud ning seega puuduvad

§ 4

lg 1 p-s 1 loetletud esimese eelistusena ostueesõigust omavad isikud.

§ 4

lg 1 p 2 kohaselt on elamu kaasomanik teise eelistusena erastamise õigustatud subjektiks. Kaebuse esitajal on eesõigus tema ja erastamise kohustatud subjekti kaasomandis oleva korteri Tallinna linna nimele registreeritud 66% mõttelise osa erastamisel. 2.

§ 3

kohaselt on erastamise kohustatud subjektiks eluruumide erastamise seaduse § 6 sätestatud eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tallinna Linnavolikogu 29.05.1997 määrusega nr. 27 kinnitatud Kaasomandis oleva elamu reaalosadeks jagamise ja elamu mõttelise osa erastamise korra p 14 kohaselt on mõttelise osa erastamise kohustatud subjektiks linnavara valitseja. Tallinna Linnavalitsuse 20.04.2005 korraldusega nr. 696-k määrati korteriomandi, aadressil Xxxxx mõttelise osa valitsejaks Mustamäe Linnaosa Valitsus. 27.06.2005 vastusega tegi Mustamäe Linnaosa Valitsus teatavaks, et keeldub korteri mõttelise osa erastamisest kaebuse esitajale. Keeldumine rikub

§ 4

lg 1 punktist 2 tulenevat kaebuse esitaja subjektiivset õigust erastada korteri mõttelist osa teist eelistust omava isikuna.

§ 6

tulenevate toimingute tegemata jätmine on vastuolus ka EES § 2 lg-ga 1, mille kohaselt on eluruumide erastamise eesmärgiks anda füüsilistele ja juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine. VASTUSTAJA SEISUKOHT Kaasomand Tallinna linna ja eraisiku vahel tekkis küll eluruumide erastamise teel, aga vastavalt kaasomandi erastamise seaduse § 2 lõikele 10 ei laiene nimetatud seadus elamu mõttelise osa erastamisele, kui kaasomand on tekkinud eluruumide erastamisest. EES § 22 lg 5 kohaselt lõppes eluruumide erastamine

1. a.
2. märtsil ja avaldusi erastamiseks sai esitada seaduses sätestatud juhtudel kuni
3. juunini
4. I.S. ei esitanud avaldust õigeaegselt, vaid alles 30.05.
5. Lähtudes eeltoodust ei ole kaebus põhjendatud. Mustamäe Linnaosa Valitsus soovib müüa kahte tuba Xxxxx korteris I.S.le, kuid kuna tegemist on linna varaga, peab müügi lõpliku otsuse langetama Tallinna Linnavalitsus. Vastustaja taotleb jätta kaebus rahuldamata. KOHTU PÕHJENDUSED 2
6. Vaidlusküsimus Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. 56082 väljavõttelt nähtuvalt on Xxxxx asuv korteriomand kaasomandis, kus Tallinna linnale kuulub vastavalt 67/100 ning I.S.le 33/100 kaasomandist (toimiku lk. 6). Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et Tallinna linna ja kaebuse esitaja kaasomand Xxxxx korteriomandile on tekkinud Xxxxx korterist mõttelise osa erastamisega 15.09.
7. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kaebuse esitajal on õigus nõuda Kaasomandis oleva mõttelise osa erastamise seaduse (

) alusel talle eluruumi mõttelise osa erastamist või on Mustamäe Linnaosa Valitsus õigustatud erastama Tallinna linnale kuuluva 67/100 kaasomandist eluruumide erastamise seaduse (EES) § 9 alusel avaliku enampakkumise korras.

1. Kaasomandi osa erastamine EES § 9 alusel EES § 9 lg 1 kohaselt erastatakse avalikul enampakkumisel asustamata eluruumi ja eelmise üürniku lahkumise, väljatõstmise või surma tõttu vabanenud eluruumi, kui seda soovivad osta mitu võrdset ostueesõigust omavat isikut, kes on vastavalt EES § 5
2. lõikele end arvele võtnud, ja üürilepingu alusel kasutatavat eluruumi, mille eesõigusega erastamiseks ei ole esitatud avaldust EES §-s 5 sätestatud tähtaegadeks, või kui avalduse esitanud isik on tunnistatud eluruumi erastamise õigusest loobunuks. Riigikohtu halduskolleegium asus haldusasjas nr. 3-3-1-45-03 p-s 13 seisukohale, et avalikul enampakkumisel saab EES § 9 lg 1 alusel erastada erastamise kohustatud subjekti ainuomandis olevat eluruumi, mitte kohustatud subjekti ja füüsilise isiku kaasomandis olevat eluruumi. Samuti leidis Riigikohus, et EES § 9 lg 1 kohaldamiseks peab linnale kuuluva mõttelise osa ostmiseks olema avaldanud soovi mitu võrdset ostueesõigust omavat isikut. Käesolevas haldusasjas on kohustatud subjekti omandis oleva mõttelise osa erastamiseks soovi avaldanud vaid kaebuse esitaja. Seega leiab kohus, et käesoleval juhul ei ole Xxxxx eluruumi mõttelise osa avalikul enampakkumisel erastamiseks täidetud kõik EES § 9 lõikes 1 ettenähtud tingimused ning EES § 9 lg 1 käesoleval juhul kohaldamisele ei kuulu. Riigikohtu halduskolleegium asus eeltoodud haldusasjas ühtlasi seisukohale, et kuna EES § 9 lg 1 kohaldamine ei ole võimalik ning teisi seda situatsiooni reguleerivaid sätteid ei ole, on tegemist lüngaga õiguses. Riigikohus pidas võimalikuks ületada lünk õiguses seaduse analoogia abil, kohaldades Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadust (

). Seaduse analoogia kohaldamise otsustamisel tuleb kaaluda kõigi asjast huvitatud isikute huve ning tagajärgede otstarbekust, mis järgneksid ühe või teise regulatsiooni kohaldamisele. Kui Tallinna linnale kuuluv mõtteline osa korteriomandist müüdaks avaliku enampakkumise tulemusena mõnele kolmandale isikule, säiliks Xxxxx eluruumi suhtes ebaefektiivne omandi liik – kaasomand, mis võib põhjustada tulevikus täiendavaid probleeme ja vaidlusi. Käsitledes Xxxxx korterit elamuna

tähenduses ning kohaldades nimetatud seadust selle eluruumi mõttelise osa erastamisel, oleks kaebuse esitajal kui eluruumi ainukesel kaasomanikul üürnike puudumisel teise eelistusena vastavalt

§ 4lg 1 punktile 2 õigus selle eluruumi mõttelise osa erastamiseks.

Sellisel juhul saaks kaebuse esitajast Xxxxx korteriomandi ainuomanik ning oleksid välistatud tulevased kaasomandist põhjustatud probleemid ja vaidlused. Seetõttu oleks

kohaldamisel märksa otstarbekam ja isikute huvisid paremini arvestav tagajärg. 3 Riigikohus on leidnud, et seaduse analoogia kohaldamise kasuks räägib ka eluruumide erastamise eesmärk. EES § 2 lg 1 kohaselt on eluruumide erastamise eesmärgiks anda füüsilistele ja juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine. Riigikohus asus seisukohale, et eluruumide erastamine toimub eelkõige erastamise õigustatud subjektide, mitte aga kohustatud subjektide huvides. Erastamise õigustatud subjekti huvides oleks esmajoones eluruumi ostueesõigusega erastamine, mitte erastamine avalikul enampakkumisel, mis oleks kasulik pigem kohustatud subjektile. Ostueesõigusega erastamist kaasomanikule võimaldab aga ainult

. Seega tuleb käesoleval juhul lähtudes EES eesmärgist ning isikute huvidest kohaldada Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadust. 3. Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse kohaldamine EES § 3 lg 11 kohaselt erastatakse kaasomandisse kuuluvates elamutes, mille üheks omanikuks on eluruumide erastamise kohustatud subjekt, asuvad eluruumid EES alusel juhul, kui kaasomanikud saavutavad kokkuleppe elamu reaalosade kindlaksmääramiseks. Kui kaasomanikud ei jõua kokkuleppele, erastatakse eluruum eraldi seaduse alusel.

§ 2

lg 2 kohaselt erastatakse kaasomandis oleva elamu mõtteline osa

järgi siis, kui kaasomanikud ei sõlmi elamu reaalosadeks jagamise kokkulepet või kui kaasomandis olevat elamut ei ole reaalosadeks jagatud kohtuotsusega.

§ 2

lg 4 kohaselt võivad enne

jõustumist tekkinud kaasomandi puhul kaasomanikud elamu jagamises reaalosadeks asjaõigusseaduse järgi kokku leppida kahe aasta jooksul pärast käesoleva seaduse jõustumist.

§ 2

lg 5 kohaselt võivad kaasomanikud pärast

jõustumist tekkinud kaasomandi puhul elamu jagamises reaalosadeks asjaõigusseaduse järgi kokku leppida ühe aasta jooksul arvates kaasomandi tekkimisest. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et Tallinna linna ja kaebuse esitaja kaasomand Xxxxx korteriomandile on tekkinud Xxxxx korterist mõttelise osa erastamisega 15.09.1998.

jõustus enne kaasomandi tekkimist 18.01.1997. Seega kuulub käesoleval juhul kohaldamisele

§ 2lg 5.

Vaidlus puudub selle üle, et Xxxxx korteriomandi suhtes tekkinud kaasomandit ei ole ühe aasta jooksul kaasomandi tekkimisest ehk hiljemalt 15.09.1999 jagatud reaalosadeks ning puudub kaebuse esitaja ja Tallinna linna vaheline korteriomandi reaalosadeks jagamise kokkulepe. Seega on käesolevas haldusasjas võimalik kohaldada kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse sätteid. Riigikohus asus haldusasjas nr. 3-3-1-45-03 p-s 17 analoogilise vaidluse lahendamisel seisukohale, et kohaldamisele kuuluva seaduse määramisel ei saa juhinduda

§ 2

lõikest 10, mille kohaselt kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus ei laiene elamu mõttelise osa erastamisele, kui kaasomand on tekkinud eluruumide või mitteeluruumide erastamisest. Riigikohus leidis, et kui on tegemist õigusliku probleemi lahendamisega seaduse analoogia abil on paratamatu, et sellisel juhul võib tekkida teatud määral normide kollisioon. Kui aga lünga täitmisel on otstarbekas ja poolte huvisid järgiv vaid üks regulatsioon, siis tuleb samadest kaalutlustest, millest lähtudes analoogiline regulatsioon valiti, jätta kohaldamata analoogia kohaldamist takistav norm. Seetõttu tuleb kohaldada Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadust hoolimata sellest, et

§ 2lõiget 10 võiks käsitleda keelava normina.

4

§ 6

lg 1 kohaselt kui erastamisel esimest eelistust omavad isikud puuduvad teatab erastamise kohustatud subjekt kirjalikult allkirja vastu erastamisel teist eelistust omavatele isikutele nende ostueesõigusest ühe kuu jooksul, arvates

§ 2

lõigetes 4 ja 5 sätestatud tähtaja saabumisest või lõigetes 7 ja 8 sätestatud tingimuste kehtima hakkamisest. Kui erastamisel esimest eelistust omavad isikud ei soovi erastamise objekti ühegi osa suhtes ostueesõigust kasutada, informeeritakse kaasomanikke nende ostueesõigusest ühe kuu jooksul pärast seda, kui selgub, et esimest eelistust omavad isikud ostueesõigust ei kasuta. Kirjalikus teates peavad olema andmed erastamisele kuuluva mõttelise osa suuruse ja alghinna kohta.

§ 6

lg 2 kohaselt tuleb kirjalik avaldus erastamises osalemiseks elamu kaasomanikul esitada ühe kuu jooksul kirjaliku teate saamise päevast arvates. Posti teel saadetud avaldus loetakse tähtaegselt esitatuks, kui see kannab tähtaja viimase päeva kuupäevaga postitemplit. Kohus on seisukohal, et kuna erastamise kohustatud subjekt ei ole täitnud

§ 6

lg 1 sätestatud teatamiskohustust, on kaebuse esitaja kirjalik avaldus erastamises osalemiseks esitatud Mustamäe Linnaosa Valitsusele tähtaegselt. Kohtumenetluse käigus ei ole esitatud kohtule vastustaja poolt tõendeid ega vastuväiteid selle kohta, nagu ei oleks Xxxxx korteriomandi mõtteline osa erastamise objektiks. 4. Kaebuse rahuldamine ja kohtukulud Eeltoodud kaalutlustest lähtuvalt tuleb kaebus rahuldada. Kuna kaebuse esitaja volitatud esindaja ei esitanud kohtule taotlust kohtukulude väljamõistmiseks vastustajalt, kohus kohtukulude osas otsust ei tee. Tiina Pappel kohtunik 5