MÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask, Lauri Madise ja Viive Ligi Määruse tegemise aeg ja koht
- veebruar 2006, Tallinn Haldusasja number 3-05-1316 Haldusasi OÜ * kaebus Tallinna Linnavolikogu
- detsembri
- a otsuse nr 301 tühistamiseks Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ * määruskaebus Menetlusosalised Kaebuse esitaja OÜ * Kaebuse esitaja OÜ * Vastustaja Tallinna Linnavolikogu Kolmas isik OÜ * Kolmas isik OÜ * RESOLUTSIOON Jätta OÜ * määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu määrus haldusasjas nr 305-1316 muutmata. EDASIKAEBAMISE KORD Määruse peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 122 lg 5). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
- Tallinna Linnavolikogu 15.12.2005 otsusega nr 301 kehtestati Tallinnas Graniidi tn */Tööstuse tn * ja Graniidi tn * detailplaneering. Planeeringuga on kavandatud hoonestamata Graniidi tn */Tööstuse tn * krundile (581 m2) 3-korruselise 11 korteriga korterelamu rajamine ja Graniidi tn * krundile (787 m2) olemasoleva 2-korruselise elamu ümberehitamine 3-korruseliseks kuni 16 korteriga korterelamuks. Ehitiste suletud netopinnad on kavandatud vastavalt 750 m2 ja 1120 m2, ehitusalune pind vastavalt 280 m2 ja 356 m
- OÜ * ja OÜ *, kes on naaberkinnistu Tööstuse * omanikud, esitasid halduskohtule kaebused, milles nad palusid tühistada Tallinna Linnavolikogu 15.12.2005 otsus nr 301, sest otsus on vastuolus seadusega ja kahjustab kaebuse esitajate huve. Planeerimismenetlusse naaberkinnistute omanikke enne planeeringu avalikku arutelu planeeringu vastuvõtmise järel ei kaasatud ning naaberkinnistute omanike huvidega jäeti arvestamata. Hoolimata asjaolust, et avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehti detailplaneeringusse muudatusi, ei korratud vastuolus planeerimisseaduse (PlanS) § 21 lõikega 5 avalikku väljapanekut ja arutelu ega 3-05-1316 kooskõlastatud tehtud muudatusi ettepanekuid teinud naaberkinnistu omanikega. Ühtegi ettepanekut peale ilmsete vigade parandamise seoses planeeringus vääralt märgitud servituudi ala parandamisega ei arvestatud. Vaidlustatud detailplaneeringuga hõlmatud kinnisasjade omanikke on koheldud meelevaldselt ebavõrdselt võrreldes kaebajatega, kelle kinnistu hoonestustiheduse koefitsient ja täiesehituse protsent on vaatamata kõrvuti asetsemisele erinevad. Kaebuse esitajate kinnistu detailplaneeringu kehtestamisel lähtuti Kalamaja ehitusmääruse eelnõust, mille kohaselt maksimaalseks täisehituse protsendiks võib olla 30 protsenti. Vaidlustatud planeeringus on lubatud täisehituse protsent
- Maksimaalselt võiks nurgakrundi puhul lubada ehitusmääruse eelnõu kohaselt 35 protsendi täisehitamist. Detailplaneering rikub kaebuse esitajate omandiõigust, sest Tööstuse tn * detailplaneering näeb ette kõrghaljastuse (tamme püramiidjad vormid) 1 m kaugusele vaidlustatud detailplaneeringuga hõlmatud maa-alast. Selle asjaoluga ei ole aga detailplaneeringus arvestatud ning detailplaneeringus kavandatav haljastus ei võimalda tamme istutamist. Detailplaneeringuga kavandatava senisest ebaseaduslikult lammutatud hoonest (ehitusalune pind 122 m2 ja suletud netopind 169,8 m2) oluliselt suurema hoone ehitamine halvendab Tööstuse * asuva hoone elanike valgustustingimusi ning privaatsust ning ei sobitu miljööväärtuslikku piirkonda.
- Tallinna Halduskohtu 27.12.2005 määruse punktiga 3 haldusasjas nr 3-1629/2005 (uus nr 3-05-1316) peatati Tallinna Linnavolikogu 15.12.2005 otsuse nr 301 kehtivus. Halduskohus leidis, et esialgse õiguskaitse abinõude rakendamata jätmisega võib kaasneda kaebuse esitaja õiguste pöördumatu rikkumine. Välistatud ei ole kohtuvaidluse ajal ehitusloa andmisel ja ehitustegevuse alustamisel taotletava kohtuotsuse täitmise raskendatuks või võimatuks muutumine. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel lükkub kolmandate isikute võimalus ehitusloa taotlemiseks edasi. See ei tingi iseenesest esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmist. Halduskohus möönis, et esialgse õiguskaitse kohaldamise otsustamisel puudub tal täielik teave kolmandate isikute või vastustaja õiguste ja vabaduste piiramisest, sest sama määrusega kohus alles küsis teiste menetlusosaliste kirjalikku seisukohta kaebuse suhtes. Halduskohus liitis kaebused 27.12.2005 määrusega haldusasjas nr 3-1630/2005 ühte menetlusse. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES
- OÜ * määruskaebuses palutakse halduskohtu määruse p 3 tühistada ja jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Määruskaebuse põhjendused on järgmised: a) Määruskaebuse esitaja kanti kinnistusraamatusse Graniidi tn */Tööstuse tn * kinnistu omanikuna 14.12.
- Määruskaebuse esitaja sõlmis Graniidi tn */Tööstuse tn * kinnistu omandamise, korterelamu arendamise ja ehitamise finantseerimiseks laenulepingud 05.09.2005 OÜ-ga Majaekspert ja 17.11.2005 AS-ga Sampo Pank. Kinnistu omandamisel oli määruskaebuse esitaja poolt oluliseks eelduseks, et kinnistule saab hakata kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitama. Määruskaebuse esitaja on võtnud kinnistu omandamiseks vähemalt 4,2 miljoni krooni ulatuses kohustusi, mille täitmisel on arvestatud, et omandatud kinnistul on võimalik alustada planeeritud kinnisvaraarendusprojektiga. Laenulepingute täitmine ilma kinnisvara arendamiseta on oluliselt raskendatud. b) Määruskaebuse esitajal ei ole võimalust HKMS § 122 lg 7 kohaselt nõuda esialgse õiguskaitse rakendamisega talle tekitatud kahju hüvitamist. Kaebuse esitajatel on aga esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel võimalik nõuda haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamist. Nimetatud asjaolusid oleks halduskohus pidanud kaaluma. Kaebuste 2
(5)3-05-1316 argumente arvestades ei saa detailplaneering tekitada kaebuse esitajatele mingisugust kahju.
- c)Esialgse õiguskaitse kohaldamisel ei ole arvestatud avalikku huvi. Detailplaneeringuga hõlmatud tühjalt seisva kinnistu korrastamine ja haljastamine muudab vaieldamatult ümbritseva elukeskkonna paremaks. Planeeringut ei ole asunud vaidlustama ükski teine isik.
- d)Halduskohus ei ole andnud eelhinnangut kaebuse põhjendatusele. Kaebus on ilmselt perspektiivitu. Viited vastuolule ehitusmääruse projektiga on ebaõiged juba seetõttu, et ehitusmäärus ei kehti. Kaebuse sisulised väited haljastuse ja valgustingimuste kohta on saanud piisava vastuse Harju maavanema poolt teostatud järelevalve käigus esitatud arvamuses, mis oli kohtule esitatud. Menetluse käigus tehti maavanema ettekirjutuse alusel nendes küsimustes muudatusi ja maavanem kooskõlastas planeeringu pärast muudatuste tegemist. Ka planeeringu seletuskirja täiendati vastavate analüüsidega. Kaebuse esitajatel ei ole kasutuses Tööstuse * olemasolevat hoonet, mille valgustustingimusi planeeringuga kavandatud hooned võivad mõjutada. 5. Kolmanda isiku OÜ *, kes oli Graniidi tn */Tööstuse tn * kinnistu eelmine omanik, kirjalikus vastuses määruskaebusele palutakse määruskaebus rahuldada. Vastuses nõustutakse määruskaebuses toodud põhjendustega ja märgitakse, et Kalamaja ehitusmääruse menetlemine on õiguskantsleri märgukirja arvesse võttes peatatud. 6. Vastustaja Tallinna Linnavolikogu vastuses määruskaebusele palutakse määruskaebus rahuldada ja nõustutakse määruskaebuse põhjendustega. Kaebuse esitajate eesmärk planeerimismenetluses oli ette näha vaidlusaluse planeeringuga hõlmatud kinnistutele kaebajate kinnistutega samasugused ehitustingimused. Detailplaneeringu tühistamisega ei muutu kaebajate kinnistu ehitustingimused. Seetõttu ei too planeeringu kehtestamine kaebajatele kaasa kahjulikke tagajärgi. Kaebajad on vaidlustanud diskretsiooniotsustusi, mis on vaid piiratult kohtulikult kontrollitavad. Esitatud kaebus on ilmselt perspektiivitu. 7. OÜ * ja OÜ * ühises vastuses määruskaebusele palutakse määruskaebus jätta rahuldamata. Määruskaebuse esitaja omandas kinnistu ajal, mil planeerimismenetluse käigus oli esitatud hulgaliselt vastuväiteid planeeringu lahendusele. Seetõttu pidi määruskaebuse esitaja ette nägema majanduslikku riski laenude võtmisel. Määruskaebuse esitaja soov asuda viivitamatult kinnistuid hoonestama tingibki esialgse õiguskaitse vajaduse. Kaebuse esitaja huviks ei ole haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamine, vaid kaebuse esitaja huvide kaitsmine detailplaneeringuga hõlmatud maaala hoonestamisel. Planeeringut on PlanS § 26 lg 1 kohaselt õigus vaidlustada igaühel, mitte üksnes neil isikutel, kelle õigusi kehtestatud planeering rikub. Avalikuks huviks on planeeringuala hoonestamine, säilitades antud piirkonna miljööväärtust. Linnaosa arengu huvides ei saa olla tühjalt seisvate kinnistute kiire hoonestamine mistahes hoonetega, vaid üksnes piirkonnas olemasoleva hoonestusega sobivate hoonete rajamine. Kaebus ei ole perspektiivitu. Kaebaja viited kehtestamata Kalamaja ehitusmääruse eelnõule tulenevad asjaolust, et teiste planeeringute puhul on vastustaja eelnõus kavandatud nõuetele viidanud, vaidlustatud planeering on aga nende nõuetega vastuolus. Kaebuse perspektiivikuse hindamisel ei oma tähtsust, kes planeeringut vaidlustavad. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 8. Halduskohus peatas esialgse õiguskaitse korras vaidlustatud haldusakti kehtivuse enne vastustajalt ja kolmandatelt isikutelt arvamuse küsimist ning tõendite kogumist. Esialgse õiguskaitse kohaldamise peab halduskohus otsustama viivitamata. Tõendite kogumata jätmist ja teiste menetlusosaliste arvamuse küsimata jätmist võimaldab HKMS § 122 lg 2. 3
(5)3-05-1316 Detailplaneeringu kehtestamise korral, kui kolmandad isikud kavandavad selle alusel ehitustegevuse alustamist ja omandi üleandmist, on üldjuhul esialgse õiguskaitse kohaldamise vajadus kiire. Halduskohus märkis õigesti, et tõendite kogumisel ja teiste menetlusosaliste oluliste vastuväidete korral saab kohus HKMS § 122 lg 3 alusel esialgset õiguskaitset igas menetlusstaadiumis tühistada või seda muuta. Ringkonnakohus leiab, et planeerimisel ja ehitamisel ei ole kolmandate isikute huvid reeglina sellised, mis nõuaks detailplaneeringu kehtivuse peatamata jätmist planeeringu vaidlustamisel kuni teiste protsessiosaliste arvamuse küsimiseni. Võimalik kahju ehitustööde alustamisel on tavaliselt suurem kui kahju, mis tekib ehitustööde lühiajalisel edasilükkumisel.
- Ebaõige on määruskaebuse esitaja seisukoht, et kaebuse esitajatele ei saa detailplaneeringust tekkida kahju. Kaebuse esitajate huve mittearvestava planeeringu rakendamisel saab lisaks kaebuse esitajate kinnisasja väärtuse vähenemisele tekkida neile ka mittevaraline kahju seoses nende kinnisasja ümbruse muutumisega. Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala piirneb vahetult kaebuse esitajate kinnisasjaga, seetõttu on tõenäoline elukeskkonna muutumine planeeringu rakendamisel. Kahju hüvitamise nõude rahuldamine eeldab RVastS § 7 1 kohaselt kõigi teiste õiguskaitsevahendite, millega saab tekkivat kahju ära hoida või kõrvaldada, kasutamist. Sellisel viisil õiguste kaitseks kohtusse pöördumine peab olema tõhus, et õiguskaitsevahend vastaks PS § 15 lg 1 nõuetele. Seetõttu ei piisa esialgse õiguskaitse kohaldamise otsustamisel üksnes kaebuse esitaja vara vähenemise a j määruskaebuse esitaja varalise kahju omavahelisest võrdlemisest. Arvestada tuleb asjaoluga, et määruskaebuse esitaja ei saanud tugineda usaldusele, et detailplaneeringu kehtestamise järel seda ei vaidlustata ning sellega seoses planeeringu kehtivust ei peatata. Määruskaebuse esitaja pidi vastustaja poolt detailplaneeringu kehtestamisel sellise võimalusega arvestama.
- Ebaõige on ka määruskaebuse esitaja seisukoht, et halduskohus on ebaõigesti jätnud arvestamata avaliku huvi. Ringkonnakohtu hinnangul seisneb avalik huvi eelkõige selles, et planeerimismenetlus viidaks läbi nõuetekohaselt, arvesse võetaks huvitatud isikute seisukohad ning planeering sobiks miljöösse. Avalikule huvile tuginedes ei saa korrastamata kinnistut korrastada mistahes viisil. Määruskaebuse esitaja väide, et teised isikud ei ole planeeringut vaidlustanud, ei ole asjakohane. Esiteks ei saa avalikku huvi mõõta sellega, kui palju isikuid planeeringu vaidlustamiseks kohtusse on pöördunud, teiseks on haldusasjas juba esitatud taotlus kaebuse esitaja poolel kolmanda isikuna menetlusse astumiseks.
- Määruskaebuse esitajad leiavad, et halduskohus oleks pidanud jätma esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata põhjusel, et kaebus on perspektiivitu. Määruskaebuses leitakse, et kohus ei ole kaebuse eduväljavaadetele eelhinnangut andnud. Ringkonnakohus märgib, et kaebuse eduväljavaadete hindamine saab esialgse õiguskaitse kohaldamise otsustamisel toimuda üksnes piiratud ulatuses. Halduskohus ei pea juhul, kui on oht kohtuotsuse täitmise võimatuks muutumisele, tõendeid täiendavalt koguma. Halduskohtu määruse tegemise ajaks ei olnud asja materjalide juurde detailplaneeringut esitatud. Kohus saab HKMS § 121 lg 3 p-s 1 nimetatud esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamata jätta juhul, kui ta leiab, et kaebus on ilmselgelt eduväljavaadeteta. Käesoleval juhul ei saa tõendeid põhjalikult hindamata kaebust perspektiivituks nimetada. Kaebustes on vaidlustatud planeeringuga hõlmatud kinnistute täiesehituse protsendi suurust, arvestades sama näitaja erinevust ümbruskaudsete kinnistute puhul. HKMS § 19 lg 6 kohaselt kontrollib halduskohus haldusorgani poolt kaalutlusotsuste alusel antud haldusaktide vastavust proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muudele õiguse üldtunnustatud põhimõtetele ning seda, kas haldusakti andmisel on järgitud diskretsiooni piire ja eesmärki. Halduskohus saab kontrollida, et 4
(5)3-05-1316 ümberkaudsete kinnistute täisehituse protsent iseloomustaks miljööd, millega kehtestatud planeering peab sobima. Nimetatud asjaolu väljaselgitamine on võimalik asja sisulise läbivaatamise käigus. Lauri Madise Viive Ligi Oliver Kask 5
(5)