← Eesti

3-05-897/5

3-05-897 TARTU HALDUSKOHUS KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tartu Halduskohus Kohtunik Ülle Polluks Otsuse tegemise aeg ja koht 02.02.2006 a Jõhvi Haldusasja number 3-05-897 ( endine nr 3-235/05

) § 2 punktis 9 on sätestatud katastriüksuse sihtotstarbe mõiste, milleks on õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed.

§ 18

lõikes 3 sätestatud volitusnormi alusel on Vabariigi Valitsus kinnitanud KSMalused, millest tuleb lähtuda ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarbe või sihtotstarvete määramisel (OEkorra punkti 13 alapunkt 3). KSMaluste punkti 2 kohaselt, katastriüksuse sihtotstarve (maakasutuse sihtotstarve) on õigusaktidega määratud ja maaomaniku või maavaldaja poolt rakendatud katastriüksuse otstarve või otstarbed. Vastavalt KSMaluste punktile 7 määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohalik omavalitsusorgan. Seega, maa sihtotstarbe määramine on küll kohaliku omavalitsuse pädevuses, kuid tegemist ei ole suvaotsustusega, vaid sihtotstarve peab olema määratud vastavuses õigusaktidega. Samuti ei saa maa erastaja maa sihtostarvet ise määrata ega ka nõuda kohalikult omavalitsuselt, millise sihtotstarbe see peab erastatavale maale määrama.

i § 18 (Katastriüksuse sihtotstarbe määramine) lõike 2 kohaselt, planeerimis-seaduses (edaspidi PlanS) sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel.

§ 18lõikes 6 on sätestatud, et Plan

Si kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe PlanSi kohase üldplaneeringu alusel. Üldplaneeringu puudumise korral määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohaliku omavalitsuse volikogu. Lohusuu Vallavolikogu 21. septembri 1999 otsusega nr 118 “Üldplaneeringu kehtestamine” on kehtestatud Lohusuu valla üldplaneering, mille kohaselt on Lohusuu sadama (Järve tee 21) maa-ala sihtotstarbeks määratud tootmismaa. Ida-Viru Maavalitsuse arengu- ja planeeringuosakonna andmetel ei ole Lohusuu alevikus Järve tee 21 asuva maa-ala kohta 9 3-05-897 detailplaneeringut koostatud. Järelikult tuleb katastriüksuse sihtotstarbe määramisel lähtuda üldplaneeringust (

§ 18lõige 6).

KSMaluste punkt 9 sätestab, et kui katastriüksusel on mitu sihtotstarvet, kantakse maaregistrisse nendest kuni kolm. Sihtotstarbe osatähtsuse määramisel võetakse aluseks katastriüksuse üldpindala. Teiste sihtotstarvete esinemisel määratakse nende osatähtsuse algsuuruseks vähemalt 5%. Kui tegelikult kasutatakse suuremat pinda, siis registreeritakse vastava sihtotstarbega pinna osatähtsuse juurdekasv 5% suuruste astmetena. Mitmekorruselise hoone katastriüksuse sihtotstarvete suhte määramisel lähtutakse hoone üldpinna sihtotstarveteks jagunemise suhtest. Jaotust alustatakse kõrgema maksustamishinnaga sihtotstarbest. Maksustamishinnalt teise või kolmanda sihtotstarbe osatähtsuse protsentides saab 100-st lahutamise tulemusena. Tulenevalt KSMaluste punktidest 5 ja 6 (katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja alaliigid koos numberkoodi ja tähistusega): Tootmismaa (T, 003) sihtotstarbesse kuuluvad tööstusettevõtete, sadamate, elektrijaamade ja neid teenindava abitootmise ning toodangu ladustamiseks ja transportimiseks ettenähtud ehitiste alune ja nende ehitiste teenindusmaa, muude tootmisettevõtete maa kohaliku omavalitsuse volikogu otsuse alusel. Tootmismaa sihtotstarve jaguneb kahte alaliiki: tootmishoonete maa (Th, 0030), millesse kuuluvad: tootmishoonete alune ja nende teenindamiseks vajalik maa; tööstusettevõtete maa koos abitootmise, ladude ning olme- ja teenindushoonete teenindamiseks vajaliku maaga; elektrijaamade, alajaamade ja teiste energiat tootvate asutuste maa; katlamajade maa; külmhoonete, teraviljahoidlate, juurviljabaaside ja laokomplekside maa; ehitusettevõtete maa; metsapunktide ja saekaatrite maa; autobaaside ja automajandite maa; sadamate maa; liiklusvahendite (autobussid, trollid, trammid) remondikomplekside maa, ning põllumajanduslike tootmishoonete maa (Ph, 0031), millesse kuuluvad: tervikvaradena (taludest, põllumajandusühistutest ja riigimajanditest eraldi) kasutatavate põllumajanduslike tootmis- ja abihoonete alune ning nende teeninda-miseks vajalik maa; loomakasvatushoonete ja söödahoidlate maa; viljakuivatite, veskite jt tootmishoonete maa; katmikalade maa tervikvarana kasutatav klaasialune maa koos selle teenindamiseks vajaliku maaga; põllumajandusliku tootmise administratiiv- ja kontorihoonete maa; põllutöömasinate remonditöökodade, sepikodade jt põllumajanduslike tootmishoonete maa. Transpordimaa (L, 007) sihtotstarbesse kuuluvad liikluseks ja transpordiks (maantee-, raudtee-, vee-, õhu- ja torutransport) ettenähtud maa koos ohutuse tagamiseks ja selle maa korrashoiuks ettenähtud ehitiste aluse ning nende ehitiste teenindusmaaga: tänavate, kõnniteede, viaduktide, bussipeatuste, ootepaviljonide jt liikluseks vajalike rajatiste maa; teede ja maanteede maa - asulavälised liiklusmaa-alad koos liikluseks vajalike rajatiste, kraavide, teekaitseribade, parkimisplatside, ootepaviljonide ning liiva ja killustiku hoiuplatside aluse maaga; väljakute ja platside maa - väljakute, parkimisplatside, õppeväljakute, autobusside seisuplatside, bussi-jaamade jne aluse maaga; spetsialiseeritud autobaaside maa - tänavate ja teede korrastamiseks ettenähtud spetsialiseeritud autobaaside alune ja nende teenindamiseks vajalik maa; raudteede ja trammiteede maa - teede alune ja nende teenindamiseks vajalik maa, samuti raudteejaamade, depoode ja trammide seisuplatside alune maa; lennuliiklusmaa - lennuliikluseks vajalikud maa-alad koos vajalike ehitiste ja rajatistega; navigatsiooniseadmete maa - tuletornide, majakate jt navigatsiooni-seadmete teenindamiseks vajalik maa; gaasivarustuse ettevõtete ning gaasi siirdetorustike ja haruliinide maa. 10 3-05-897 Sotsiaalmaa (Ü, 005) sihtotstarbesse kuuluvad: kultuuri-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalsfääri ehitiste alune ning nende teenindusmaa, samuti puhkuse ja vaba aja veetmiseks ettenähtud maa. Sotsiaalmaa sihtotstarve jaguneb kahte alaliiki: ühiskondlike hoonete maa (Üh; 0050), millesse kuuluvad: kasumit mitte-taotlevate sotsiaalsfääriasutuste ja valitsusasutuste alune ning nende teenindamiseks vajalik maa; kultuuri- ja spordiasutuste maa; sakraalasutuste maa - kirikute ja palve-majade alune ning nende teenindamiseks vajalik maa; koolieelsete lasteasutuste maa; haridusasutuste maa; teadusasutuste maa; kasumit mittetaotlevate tervishoiu- ja veterinaarasutuste maa; sotsiaalhooldeasutuste maa; valitsus- ja omavalitsusasutuste maa, va Siseministeeriumi ja Kaitseministeeriumi maa; elamu- ja kommunaal-ettevõtete maa, ning üldmaa (Üm, 0051), millesse kuuluvad: maa, millelt ei taotleta kasumit; meteoroloogiajaamade ja -vaatluspunktide maa; staadionide maa; supelrandade maa; botaanikaaedade ja loomaaedade maa; vabaõhumuuseumide maa; lauluväljakute maa; kallasradade alune maa; rahvapeo- ja kokkutulekuväljakute maa; rannalautrite maa ja väikeujuvvahendite paigutus- ning randumismaa; parkide ja muruväljakute maa – katastriüksusena katastrisse kantavate haljasalade alune maa; kalmistute maa. 29.12.2005 seisuga asuvad Ehitisregistri andmetel aadressil Ida-Virumaa, Lohusuu vald Lohusuu alevik, Järve tee 21 järgmised Aktsiaseltsile Peipsi Trade kuuluvad ehitised ja rajatised:

  1. külmutushoone, ehitisregistri kood 102013016, ehitusalune pind 3086 m²;
  2. tootmishoone, ehitisregistri kood 102013017, ehitusalune pind 359 m²;
  3. pääsla, ehitisregistri kood 102013018, ehitusalune pind 16 m²;
  4. kõrvalhoone, ehitisregistri kood 102013019, ehitusalune pind 47 m²;
  5. bensiinijaam, ehitisregistri kood 102013020, ehitusalune pind 14 m²;
  6. kompressorihoone, ehitisregistri kood 102036735, ehitusalune pind 109 m²;
  7. kalatööstuse I järk (kala vastuvõtmine, külm-ruum, olmeruumid, fileerimine), ehitisregistri kood 120195818, ehitusalune pind 782 m²;
  8. kalatööstuse II järk (taaraladu, laadimine, estakaad, peasissekäik, kontoriruum), ehitisregistri kood 120195819, ehitusalune pind 459 m²;
  9. kalatööstuse III järk (külmkambrid koos laadimisestakaadiga), ehitisregistri kood 120195820, ehitusalune pind 408 m²;
  10. mahutid, ehitisregistri kood 220427583;
  11. kaev, ehitisregistri kood 220427584, ehitusalune pind 2 m²;
  12. sadam, ehitisregistri kood 220427585, ehitusalune pind 792 m². Eeltoodud loetelust nähtub, et Järve tee 21 ehitiste kompleksi kuuluvad tootmishooned ja neid teenindavad ehitised, mille teenindamiseks vajalikule maale tuleb KSMaluste järgi määrata tootmismaa sihtotstarve ehk siis täpsemalt, selle alaliiki kuuluv tootmishoonete maa sihtotstarve. Halduskohus nõustub protesti esitaja ja Maa-ameti seisukohaga, et erastatavale maaüksusele 80% ulatuses transpordimaa sihtotstarbe määramine ei vasta õigusaktides sätestatule, sest maaüksusel asuvad üksnes äriühingu omandis olevad ehitised, millele on juurdepääs vaid läbi pääsla-tõkkepuu ning tegemist ei ole avalikult kasutatava liiklusmaa või parkimisplatsidega. Avijõgi, mis on avalikult kasutatavate jõgede nimekirjas, moodustab vaid ca 30% mõõdistatud katastriüksuse pindalast. Sellistes proportsioonides maaüksusele määratud sihtotstarve ei olnud kooskõlas kehtivate õigusaktidega. Katastriüksuse plaani eksplikatsioonist nähtub, et vee (Avijõe) all on 22 888 m², so 27,64% katastriüksuse üldpindalast, seega on vastavalt KSMaluste punktile 9 maavanema poolt transpordimaa sihtotstarbe osakaal 30% määratletud õigesti. Täiesti alusetu on äriühingule kuuluvate ehitiste 11 3-05-897 teenindamiseks vajalikule maale määrata sotsiaalmaa sihtotstarbe üldmaa alaliiki kuuluv sihtotstarve ja seda isegi Lohusuu VV poolt toodud põhjendustel, et:
  13. maa-alale jäävad kallasrada ja navigatsiooniseadmed;
  14. Avijõe vasakkallas on välja kujunenud üldkasutatavaks väikeujuvvahendite paigutus- ja randumismaaks;
  15. osa soostunud maa-alast on AS Peipsi Trade poolt täidetud;
  16. Järve tee 21 maa ostueesõigusega erastamise menetlemine käib alates
  17. a alates ja AS Peipsi Trade on sellele maa-alale algselt kavandatud tootmishooned rajanud mujale ning Järve tee 21 maa-alale uute tootmishoonete ehitamist ette ei nähta. Navigatsiooniseadmete alusele maale tuleks KSMalustest tulenevalt määrata transpordimaa sihtotstarve. Vastavalt veeseaduse §-le 10 on kallasrada avalikult kasutatav ja kallasraja puhul on tegemist sisuliselt seadusjärgse kitsendusega. Seega ei ole kallasraja alusele maale vaja määrata sotsiaalmaa (üldmaa) sihtotstarvet ja see võib kuuluda mistahes sihtotstarbesse, tähtis on, et maaomanik tagaks vaba läbipääsu. Kuivõrd väidetavalt on Avijõe vasakkallas välja kujunenud kohalike elanike üldkasutatavaks väikeujuvvahendite paigutus- ja randumismaaks ning kuivõrd ühestki dokumendist ei nähtu, et seal paikneksid ASile Peipsi Trade kuuluvad ehitised, siis miks on arvatud Avijõe vasakkalda maa-ala ASi Peipsi Trade ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka? Kui väikeujuvvahendite paigutus- ja randumismaa puhul on tegemist väidetavalt avaliku huviga, siis peaks Lohusuu vald taotlema selle maa hoopis munitsipaalomandisse. Asjaolu, et osa soostunud maa-alast on ASi Peipsi Trade poolt täidetud, ei saa samuti olla maale sotsiaalmaa (üldmaa) sihtotstarbe määramise aluseks, sest paratamatult tekib küsimus, mis eesmärgil on äriühing kulutanud oma vahendeid soostunud maa-ala täitmiseks. Võib arvata, et selleks on kunagi olnud tootmise (tootmishoonete) laiendamise vajadus või vähemalt selline mõte. Halduskohus nõustub Maaameti seisukohaga, et ükski Lohusuu VV eeltoodud põhjendus maale sotsiaalmaa (üldmaa) sihtotstarbe määramise kohta ei ole tõsiseltvõetav ega põhine õigusaktidel. MaaRS ei näe üldjuhul ette võimalust määrata teenindusmaad ehitistele, mida kavatsetakse tulevikus võib-olla ehitada, va MaaRSi § 6 lõikes 3³ sätestatud juhul, mille kohaselt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestatakse seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust, kui see ei kahjusta maa tagastamise õigustatud subjekti huve. Samas on väidetud, et selliseid projekte koostatud ei ole.Vastavalt MaaRSi § 20 lõikele 1 kuulub erastamisele maa, mida MaaRSi alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Üksnes juhul, kui maad taotletakse riigi omandisse MaaRSi § 31 lõike 1 punkti 8 alusel (so riigi maareservina) või munitsipaalomandisse MaaRSi § 28 lõike 2 alusel (so maana, mis on vajalik kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks ja arenguks), on selle maa omandamisel eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega erastamist MaaRSi §s 22¹ sätestatud ulatuses. Samas märgin ja rõhutan, et MaaRSi § 31 lõike 1 punkti 4 alusel jäetakse sotsiaalmaa riigi omandisse ja MaaRSi § 28 lõike 1 punkti 4 alusel antakse sotsiaalmaa munitsipaalomandisse. Seega tuleneb eeltoodust üheselt, et sotsiaalmaa sihtotstarbega maa ei kuulu ostueesõigusega erastamisele ning see jäetakse kas riigi omandisse või antakse munitsipaalomandisse. Seega, kui Lohusuu VV peab Järve tee 21 katastriüksusele määratud 60%list sotsiaalmaa sihtotstarbesse kuuluvat üldmaa sihtotstarbe alaliiki jätkuvalt õigeks ja põhjendatuks, siis tuleb ASile Peipsi Trade ostueesõigusega erastamiseks määratud ehitiste teenindamiseks vajalikku maa ulatust 60% ulatuses vähendada, sest sotsiaalmaa kuulub seadusest tulenevalt riigi omandisse jätmisele või munitsipaalomandisse andmisele. Kuid samas on Lohusuu VV jäänud aga erastatava maa ulatuse osas põhimõtteliselt samale seisukohale kui
  18. aastal. 12 3-05-897 Halduskohus nõustub Maa-ameti arvamusega, et Ida-Viru maavanema poolt protestis esitatud seisukoht, et “[a]rvestades AS-ile Peipsi Trade kuuluvate ehitiste ja rajatiste kasutusotstarvet ning tulenevalt ülalnimetatud õigusaktidest tuleks määrata Järve tee 21, Lohusuu alevik, asuva maaüksuse sihtotstarbeks 70% tootmismaa ja 30% transpordimaa ning vastavalt maaüksuse sihtotstarbele määrata maa maksustamishind ja maa ostu-müügihind”. Antud juhul ei ole vaidlus sihtotstarvete määramise õiguspärasuse üle tekkinud mitte seetõttu, et AS Peipsi Trade ei kasutaks või ei sooviks maad kasutada nendel sihtotstarvetel, mis on vajalikud tema tootmistegevuse läbiviimiseks. Määratavatest sihtotstarvetest sõltub otseselt maa maksustamis- ja ostu-müügihind, st see, kui palju tuleb ASil Peipsi Trade erastatava maa eest tasuda. Järve tee 21 maaomandi ostueesõigusega erastamise toimikus (lk 24) sisaldub
  19. aprillil 2005 koostatud ostueesõigusega erastatava maa maksustamishinna määramise akt, mille kohaselt 82 793 m² suuruse maaüksuse pindala puhul on: 25% ehk 20 698 m² suuruse tootmismaa maksustamishinnaks 124 188 kr; 15% ehk 1,2419 ha suuruse transpordimaa maksustamishinnaks 1 080 kr; 60% ehk 4,9676 ha suuruse sotsiaalmaa (üldmaa) maksustamishinnaks 4 322 kr, mis kokku teeb erastatava maa maksustamishinnaks ehk müügihinnaks 129 590 kr. Kui aga aluseks võtta maavanema poolt optimaalseks peetavat sihtotstarvete osatähtsust ja kohaldada ostueesõigusega erastatava maa maksustamishinna määramisel
  20. aprilli 2005 koostatud aktis maksustamishinna määramise aluseks olnud
  21. aasta maksustamishinda, valla asukohakoefitsienti 0,87 ja linna mõjutsooni tsoonihinda 6,00 kr/m², siis oleks 82 793 m² suuruse maaüksuse pindala puhul: 70% ehk 57 955 m² suuruse tootmismaa maksustamishinnaks 347 730 kr; 30% ehk 2,4838 ha suuruse transpordimaa maksustamishinnaks 2 161 kr; mis kokku teeb erastatava maa maksustamishinnaks ehk müügihinnaks 349 891 kr. Halduskohtule esitatud Maa-ameti arvamuse kohaselt vaidlusaluste Lohusuu VV korraldus(t)e kehtimajäämisel võimaldatakse ASil Peipsi Trade ostueesõigusega erastamise teel maad omandada 2,7 korda odavamalt, kui on selle maa
  22. aasta maksustamishinnal põhinev erastamishind. Maa omandamine MaaRSi alusel toimub niigi soodustingimustel, so alla selle tegeliku turuväärtuse ning täiendavalt on ostjal, tulenevalt MaaRSi § 22³ lõike 7 punktist 2, maa erastamisel õigus müügihinna tasumisel kasutada järelmaksu kuni 10 aastat, kui maa müügihind jääb vahemikku 300 001 kuni 5 000 000 krooni (antud juhul oleks müügihinnaks 349 891 krooni). Kui aga AS Peipsi Trade leiab, et tema poolt ostueesõigusega erastamiseks taotletav maa on liiga suur ja/või õigusaktidest tulenev erastamishind on talle ülejõukäiv, siis on alati võimalus kasutada muid maakasutusõiguse vormistamise võimalusi (näiteks hoonestusõigus). Haldusasja materjalide järgi ei ole Lohusuu Vallavalitsus, kui seaduse alusel riiklikku haldusülesannet täitma kohustatud avalik-õiguslik juriidiline isik, pikema aja jooksul täitnud ei Maa-ameti kui seaduse alusel riiklikku järelevalvepädevust omava riigiasutuse seadusel põhinevaid kohustuslikke ettekirjutusi, ega ka Ida-Viru maavanema, kui seaduses sätestatud erastamise korraldaja ja ka seaduses sätestatud kohaliku omavalitsuse tegevuse üle järelevalvepädeva ametiisiku ettepanekuid. Ida-Viru maavanema poolt Jõhvi Halduskohtule esitatud protest Lohusuu VV
  23. detsembri 2004 korralduse nr 198 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” osalise, so punktide 4 ja 5 tühistamise nõudes ja Lohusuu VV
  24. aprilli 2005 korralduse nr 43 “Lohusuu Vallavalitsuse
  25. detsembri 2004.a. korralduse nr. 198 “Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus” muutmine” tühistamise nõudes kuulub täies ulatuses rahuldamisele, kuna haldusaktid on õigusvastased ning kuuluvad HKMS § 26 lg 1 p 1 kohaselt tühistamisele. 13 3-05-897 Protestitud haldusaktid on põhjendamata ja motiveerimata, kuivõrd nendes üldse puudub nii faktiline, kui ka juriidiline põhjendus. Haldusakti motiveerimine on vajalik selleks, et isik, kellele see haldusakt on adresseeritud saaks aru, milleks ja millisel seaduslikul alusel tema õigusi puudutav haldusakt välja on antud ning võiks vajadusel ennast kaitsta, samuti tagab haldusakti motiveerimine selle kontrollitavuse. Haldusakt, mida selle väljaandja ei ole piisavalt või üldse motiveerinud ja põhjendanud on seadusevastane ning rikub seeläbi tema adressaadi õigusi. Kohus leiab, et maa ostueesõigusega erastamise otsus peab olema sel määral motiveeritud, et otsusest nähtuks, milliste esitatud andmete ja dokumentide alusel ja milliste seaduste alusel on otsustus tehtud. Eeltoodud nõude täitmine on vajalik otsuse kontrollimiseks. Ebapiisavalt põhjendatud haldusakt on õigusvastane ( HMS § 56). Haldusakt ja toiming peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Haldusmenetluses võib piirata põhiõigusi ja – vabadusi ning muid isiku subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel. Protsessiosalised ei ole kohtule esitanud kohtukulude nõuet. Seetõttu jäävad kohtukulud protsessiosaliste endi kanda. Kohus kohaldas HKMS § 25, § 26 lg 1 p 1 , 28 lg 1, 31 lg 1, lg 4, lg 5, 92 lg 1 Ülle Polluks Kohtunik 14

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.