Obsah (4)

§ 208§ 24§ 116§ 117

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Reet Allikvere ja Kai Kullerkupp Otsuse tegemise aeg ja koht 23. veebrua

) § 116 lõikele 4 ja § 114 lõikele 1, mis tõendab, et hageja rikkus müügilepingu p.

1. 1, hoidudes asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hageja ei esitanud enne müügilepingust taganemist kostjale mitte mingisuguseid pretensioone seoses asjaõiguslepingu sõlmimata jäämisega. Järelikult jäi leping sõlmimata hagejast sõltuvatel asjaoludel. Kostja tegi pingutusi lepingu sõlmimiseks, kutsus hagejat korduvalt üles lepingut sõlmima ja notari juurde minema. Samuti teavitas kostja hagejat koheselt asja kinnistamisest, kuid hageja hoidus vajaliku ostuhinna puudumisele apelleerides lepingu sõlmimisest. Seega ei jäänud asjaõigusleping sõlmimata kostjast sõltuvatel põhjustel. Lepingu sõlmimiseks vajalike dokumentide notarile toimetamiseks või hagejale lepingu sõlmimise aja teatamiseks ei olnud põhjust, kuna hageja teatas korduvalt kostjale, et tal ei ole piisavalt raha lepinguliste kohustuste täitmiseks. Väär on hageja väide, et kostja palus hagejalt raha või et hageja oleks tasunud kostjale 114.000 krooni kostja palvel. Tegelikult pakkus hageja seda ise, kuid osaliselt ning pika aja vältel, soovides sel moel justkui säilitada lootust asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Kuna hageja rikkus oluliselt müügilepingut, on see aluseks müügilepingust taganemisele. Hagejal ei ole õiguslikku alust nõuda kostjalt asjaõiguslepingu sõlmimist. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ja tuvastas, et M.K. poolt
2. juuli
3. a. avaldusega tehtud ostumüügilepingust taganemine on tühine. Samuti tuvastas kohus M.K. kohustuse teha tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks kinnisasja omandi Ü.K.-le üleandmiseks ja kinnistamisavalduse tegemiseks Ü.K. kinnistu (Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr. 81542) omanikuna sissekandmiseks. M.K.-lt mõistis kohus Ü.K. kasuks välja riigilõivu 260 krooni ja õigusabikulu 21.063 krooni. Kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisest tuleneb müüjale kohustus tagada ostja kandmine kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna (

§ 208lg.

1). Kostja ei ole nimetatud kohustust täitnud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks astunud omapoolseid samme selleks, et hageja oleks saanud omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Saanud 2

1. septembril
2. a. teada kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, oleks kostja pidanud ostu-müügilepingust tuleneva omandiõiguse hagejale üleandmise tagamise kohustuse täitmiseks määrama hiljemalt
3. detsembriks
4. a. kindlaks notari aja, esitama notarile omapoolsed omandiõiguse üleandmiseks vajalikud dokumendid ja teatama sellest hagejale (

§ 24lg.

3). Kostja väide, et tal ei olnud sellisteks sammudeks põhjust, kuna hagejal ei olnud väidetavalt piisavalt rahalisi vahendeid, ei ole asjakohane. Lisaks väite paljasõnalisusele ei saa kostja hagejal rahaliste vahendite puudumisele tugineda ka seetõttu, et ostu-müügilepingu p. 3. 4 kohaselt kohustus hageja tasuma kostjale müügihinnast 251.880 krooni kahe pangapäeva jooksul pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Seega oleks hageja nõue müügihinna lõplikuks tasumiseks muutunud kostja jaoks sissenõutavaks alles pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et hageja tasus kostjale müügihinnast enne lepingu sõlmimist 33.550 krooni ning pärast ostu-müügilepingu sõlmimist, kuid enne asjaõiguslepingu sõlmimist kokku 179.000 krooni. Seega on hageja täitnud lepingust tuleneva kohustuse ostuhinna tasumiseks. Kohtule esitatud kostja poolt allkirjastatud kohustuse täitmise kviitungitest võib järeldada, et hagejal on olnud piisavalt rahalisi vahendeid isegi kohustuse osaliseks ennetähtaegseks täitmiseks.

§ 116lg.

1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Kostjapoolsest taganemisavaldusest nähtuvalt on taganemise põhjuseks olnud hagejapoolne väidetav asjaõiguslepingu sõlmimisest hoidumine. Taganemiseks õigusliku aluse olemasolu tõendamise kohustus lasub taganemisavalduse tegijal. Kohtule ei ole aga esitatud ühtki tõendit selle kohta, et hageja oleks hoidunud asjaõiguslepingu sõlmimisest. Kostja väited, et ta on kutsunud hagejat korduvalt üles lepingut sõlmima ja selleks notari juurde minema, on paljasõnalised. Kostja väide, et hageja teatas talle, et ei kavatse lepingut raha puudumise tõttu täita, on samuti paljasõnaline. Erandina võib

§ 117lg.

1 alusel lepingust taganemise õigus tekkida ka juba enne lepingu täitmisele asumist ja lepingu rikkumise toimumist, näiteks, kui teine lepingupool teatab, et ta ei kavatse lepingut täita. Kuid ka sellisel juhul peab lepingust taganeda soovija selle teate saamist tõendama. Vaid kostja seletusest tõendamiseks ei piisa. Lepingust taganemiseks eeldatava lepingu rikkumise tõttu peab olema ilmne, et lepingu rikkumine ka paratamatult tulevikus toimub. Sellisteks ilmseteks asjaoludeks võivad olla, näiteks, poole eeldatav maksejõuetus, pikemaajaline võimetus täita muid kohustusi jms. Kohtule ei ole esitatud tõendeid taoliste asjaolude esinemise ega hageja poolt kostjale lepingu mittetäitmise kavatsuse teate esitamise kohta. Hageja nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Apellatsioonkaebus Kostja M.K. esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub otsuse täies ulatuses tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Maakohtu otsus on ebaõige tõenduslikus osas ja seaduste kohaldamisel. Kohtu käsutuses ei ole ühtki tõendit, mis tõendaks, et kostja ei soovinud asjaõiguslepingut sõlmida. Küll aga on kohtul tõendeid, mis viitavad otseselt, et hageja hoidus lepingu sõlmimisest. Kostja seletuse kohaselt soovis ta asjaõiguslepingut sõlmida, kuid hageja keeldus sellest. Hageja väitis vastupidist. Järelikult on poolte seletused vastukäivad ja kohus ei saanud ühe poole seletust teisele eelistada ja rajada sellele kohtuotsust. Oluliseks tõendiks, millest saab teha järeldusi poolte soovi kohta asjaõiguslepingut sõlmida, on müügilepingu hageja eksemplaril olevad seitse kostja allkirja hagejalt raha saamise kohta. Sellest tõendist nähtub, et

1. septembril
2. a. sai kostja hagejalt 65.000 krooni. Kohus leidis, et sellega on tõendatud, et hagejal oli piisavalt rahalisi vahendeid ning et tegemist oli kohustuse osalise ennetähtaegse täitmisega. Kohus ei andnud poolte
3. septembri
4. a. ega ka teistele kokkusaamistele ja raha maksmistele õiget juriidilist hinnangut asjaõiguslepingu sõlmimise vajalikkuse aspektist.
5. septembril
6. a. oli kostjal võimalus asjaõigusleping sõlmida ja saada hagejalt 351.880-kroonisest müügihinnast mitte 65.000 krooni, vaid kogu võlguolev summa, s. o. 247.880 krooni. Kõigil kokkusaamistel tahtis kostja sõlmida asjaõiguslepingut ja saada kätte kogu temale kuuluva rahasumma. 3 Ei ole selge, miks tasus hageja asjaõiguslepingu kohustusliku sõlmimise tähtaja jooksul kostjale 75.000 krooni, kui müügilepingu p.
7. 4 kohaselt pidi ta seda tegema alles pärast asjaõiguslepingu sõlmimist, ning miks hageja ei soovinud saada kinnisasja omanikuks, pannes raha maksmise sõltuvusse asjaõiguslepingu sõlmimisest. Samuti on arusaamatu, miks hageja ei kohaldanud pärast
8. detsembrit
9. a. lepingujärgseid sanktsioone ega nõudnud jätkuvalt asjaõiguslepingu sõlmimist, vaid jätkas neljal korral väikeste rahasummade tasumist kostjale. Hageja sellise käitumise põhjuseks saab olla raha puudumine. Juba esimesel päeval pärast müügilepingu sõlmimist rikkus hageja lepingut. Lepingu p.
10. 3 kohaselt pidi ta tasuma ühe päeva jooksul 66.500 krooni, kuid hageja tasus kahe päeva jooksul 65.000 krooni, jäädes juba siis kostjale 1000 krooni võlgu. Maakohtu hinnangud on ebaõiged ja põhjendamatult ühepoolsed. On põhjendamata, miks pidi kostja määrama notari aja ja sellest hagejat teavitama, samuti esitama notarile dokumendid, mis tegelikult olid hageja käes. Kui kohustus lasub mõlemal lepingupoolel, siis peavad seda mõlemad ka täitma, mitte ainult üks. Lepingust taganemine oli põhjendatud, mõistlik ja seaduslik. Maakohus ei järginud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet. Kui hageja oleks käitunud heas usus ja mõistlikult sooviga saada kinnisasja omanikuks, ei oleks ta kostjale seitsmel korral raha maksnud, vaid sidunud selle asjaõiguslepingu sõlmimisega, nagu seda nägi ette leping. Kostja käitus hageja suhtes heas usus ja mõistlikult. Kostja soovis asjaõiguslepingut sõlmida, kuna ilma selleta ei oleks tal tekkinud õigust saada hagejalt võlguolevat rahasummat. Lepingust taganemine oli mõistlik, kuna lepingujärgne eesmärk ei realiseerunud hagejapoolse kohustuse rikkumise tõttu. Kohus rikkus

§ 24lõiget 3.

Kohus leidis, et asjaõiguslepingu sõlmimine oleks pidanud toimuma hageja initsiatiivil, mis on vale. Kohus oleks pidanud arvestama lepingutingimusi, selle olemust ja eesmärki, kohustuse väljendamise viisi, loodetud tulemuse saavutamise tõenäosust ja kohustuse täitmise sõltuvust teise lepingupoole käitumisest. Kostja ei saanud notari aega kindlaks määrata, kui ta teadis, et hageja notari juurde ei tule. Samuti ei saanud kostja esitada notarile hageja käes olevaid kinnisasja dokumente. Vastus apellatsioonkaebusele Ü.K. vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Otsus on piisavalt motiveeritud ning motiivide ülekordamiseks ei ole vajadust. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Kostja on ebaõigesti jaganud tõendamise koormise poolte vahel. Maakohus leidis õigesti, et lepingust taganemiseks avalduse teinud pool peab tõendama, et tal oli alus lepingust taganemiseks. Seega pidi kostja tõendama, et hageja lepingut oluliselt rikkus (

§ 116lg.

1) või et enne kohustuse sissenõutavaks muutumist oli ilmne, et hageja paneb toime olulise lepingurikkumise (

§ 117lg.

1). Maakohus leidis õigesti ka seda, et kostja ei ole müügilepingust taganemise alust tõendanud. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja poolt hagejale müügilepingust taganemise avalduse tegemise ajaks

1. juuliks
2. a. oli hageja tasunud kostjale kinnistu ostuhinnast 214.000 krooni (sealhulgas enne lepingu sõlmimist 33.500 krooni, vahetult pärast seda 65.500 krooni ja hiljem, kuid enne taganemisavalduse saamist veel 114.000 krooni), kuigi müügilepingu punktide
3. 2 ja
4. 3 kohaselt pidi ta enne asjaõiguslepingu sõlmimist tasuma vaid 100.000 krooni. Seega hageja müügilepingut ei rikkunud. Asjaolule, et 1000 krooni ostuhinnast tasus hageja müügilepingus kokkulepitud tähtajast hiljem, rikkudes seega lepingut, kostja oma taganemisavalduses ja hagile esitatud vastuväidetes ei tuginenud. Seega on tegemist uue väitega, mille apellatsioonimenetluses esmakordset esitamist ei ole apellant põhjendanud ja mille ringkonnakohus jätab tähelepanuta. Kostja ei ole esitanud tõendeid ka selle väite kohta, nagu ei oleks hagejal olnud raha müügilepingu punkti
5. 4 täitmiseks, seega, nagu oleks olnud ilmne, et hageja paneb toime olulise lepingurikkumise, jättes ostuhinna pärast selle sissenõutavaks muutumist osaliselt tähtaegselt 4 maksmata. Kostja seletusest, millega hageja ei ole nõustunud, ei piisa kostja poolt väidetud asjaolude tõendamiseks. Apellatsioonkaebuses ei ole kostja nimetanud ühtegi tõendit, mida esimese astme kohus ei oleks hinnanud ja millega tema poolt väidetud asjaolud saaks lugeda tõendatuks. Kaebuses esitatud küsimustest ei saa teha järeldust asjaolude tõendatuse kohta. Asjaolu, et hageja on osa ostuhinnast tasunud kostja nõusolekul ennetähtaegselt, ei anna alust järeldusele, nagu ei oleks hagejal olnud raha, et ostuhinna tasumata osa tähtaegselt tasuda. Niisuguseks järelduseks ei anna iseenesest alust ka asjaolu, et hageja tasus ning kostja võttis vastu ostuhinna osa pärast lepingus omandi ülekandmiseks ettenähtud tähtaega, hageja aga esitas hagi kohustuse täitmiseks alles pärast kostja poolt lepingust taganemiseks avalduse tegemist. Väite kohta, nagu oleks olnud teada, et hageja notari juurde asjaõiguslepingut sõlmima ei tule, ei ole kostja samuti esitanud ühtegi tõendit. Reet Allikvere Kai Kullerkupp Malle Seppik 5