2-05-17117 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Margo Klaar, Ulvi Loonurm Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 17. v

RakS) § 133 lg 33 ja asjaõigusseaduse (

) § 63 andsid õiguse hooneregistrist nähtuval pandipidajal ühepoolses korras taotleda avatavasse kinnistusraamatu registriossa eelmärke kandmist alates kinnistusregistriosa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded. Märke kandmiseks kinnistusraamatusse ei olnud vaja nõusolekut isikult, kes esmakinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Kande aluseks oli pandipidaja avaldus, milles märgiti vastavalt taotletav hüpoteegisumma ja viide pandilepingule. Avaldusele tuli lisada hooneregistri tõend, millest nähtub ehitise või selle osa koormatus – tõend on avaldusele lisatud. Kinnistamisotsuses selgitati avaldajale, et vastavalt asjaõigusseaduse § 65 lg-le 1 saab isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud ja kes soovib kannet muuta, esitada kande muutmiseks või kustutamiseks hagi tsiviilkohtule. Kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab, kuid kui nimetatud isik nõusolekut ühe kuu jooksul ei anna, on isikul, kes soovib kannet muuta, õigus esitada hagi. Seega võib M. S., leides, et tema õigusi rikub ebaõige kanne kinnistusraamatus, esitada hagi kohtusse ning hagi tagamise korras nõuda kooskõlas asjaõigusseaduse § 65 lg-ga 2 vastuväite kandmist kinnistusraamatusse. 3. M. S. esitas 08.08.2005.a kinnistamisotsusele vastulause. Vastulause kohaselt peab kinnistusraamatusse kantud eelmärge hüpoteegi sissekandmise tagamiseks vastama hüpoteegisummale. Hüpoteegisumma on 170 000 krooni. Kinnistamisotsuses on vääralt tõlgendatud ja kohaldatud materiaalõiguse normi, mistõttu kinnistamisotsus ei ole seaduslik. Vastuväide kantakse kinnistusraamatusse puudutatud isiku ühepoolse avalduse alusel. Vastuväite kandmine kinnistusraamatusse hagi tagamise määruse alusel on puudutatud isiku täiendav õigus.

§ 65

lg 2 sätestab selgelt, et vastuväite kandmiseks ei ole nõutav, et märke kandmist nõudev isik oma õiguste rikkumist või nende rikkumise ohtu tõendaks. Vastuväite kandmiseks kinnistusraamatusse ei ole vajalik eelnev hagi esitamine, nagu kohtunikuabi ekslikult leidis. Vastuväite kandmist kinnistusraamatusse võib nõuda igal ajal kuni kande muutmise või kustutamiseni, kui on selgunud, et ebaõige kanne rikub omaniku või piiratud asjaõiguse omaja õigusi, sealhulgas puudutatud isiku nõusoleku taotlemise ühekuulise tähtaja jooksul, so enne hagi esitamise õiguse tekkimist. Avaldaja esitas 29.07.2005.a AS-le B. I. G. taotluse nõusoleku saamiseks ebaõige kande muutmiseks, kuid see asjaolu ei oma vastuväite kinnistusraamatusse kandmisel õiguslikku tähendust, sest

§ 65

lg 2 järgi ei ole nõutav, et vastuväite kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik oma õiguste rikkumist või nende rikkumise ohtu tõendaks. Kaevatav kinnistamisotsus on vastuolus

§ 631

lg-ga 4 ja § 65 lg-ga 2, rikub avaldaja kui kinnisasja omaniku õigust nõuda ebaõigele eelmärkele vastuväite kinnistamisraamatusse kandmist avalduse alusel. Avaldaja palus teha uue otsuse, millega vastulause rahuldada ja kanda Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 147331 avaldaja kui kinnisasja omaniku vastuväide AS B. I. G. kasuks tehtud eelmärkele. 2

§ 65

lg-s 2, millele ta tugines, on sätestatud isiku õigus nõuda vastuväite kandmist kohtult, st hagi korras, mitte kinnistusosakonnalt kinnistamismenetluses. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused

1. Tallinna Linnakohus jättis vastulause rahuldamata. Hüpoteegi eelmärke kande tegemisel juhindus kinnistusraamatupidaja 01.09.2003.a kehtinud seadusest. Asjaõigusseaduse § 13 3 lg 33 ja asjaõigusseaduse § 63 andsid õiguse hooneregistrist nähtuval pandipidajal ühepoolses korras taotleda avatavasse kinnistusraamatu registriossa eelmärke kandmist alates kinnistusregistriosa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded. Märke kandmiseks kinnistusraamatusse ei olnud vaja nõusolekut isikult, kes esmakinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Kande aluseks oli pandipidaja avaldus, milles märgiti vastavalt taotletav hüpoteegisumma ja viide pandilepingule. Avaldusele tuli lisada ka hooneregistri tõend, millest nähtub ehitise või selle osa koormatus – tõend on avaldusele lisatud.
2. Tulenevalt

RakS § 133 lg-st 1, kui ehitise või selle osa, mis on panditud sama seadustiku § 132 lõike 1 ja 2 kohaselt, muutub maa oluliseks osaks, on pandipidajal õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja pandiõiguse kinnistamist kinnistut koormava hüpoteegina alates ehitisealuse maa kohta kinnistusregistri osa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded.

1. Vaidlusalusest registriosast nähtub, et registriosa avamisest 10.11.2003.a kuni käesoleva ajani on kinnistu omaniku ja pandipidaja vahel sõlmimata asjaõigusleping kinnistut koormava hüpoteegi sissekandmiseks. Seega ei ole teada ka hüpoteegisumma ja kõrvalnõuete summa suurus. Sissekantud eelmärge ei riku omaniku õigusi, kuid kaitseb pandipidaja huve kuni ülalmärgitud asjaõiguslepingu sõlmimiseni.
2. Kohus nõustus kohtunikuabi põhjendustega ja leidis, et Tallinna Linnakohtu kohtunikuabi 08.08.2005.a kinnistamisotsus on tehtud kooskõlas

,

RakS ja KRS sätestatud korraga. Kinnistusamet ei lahenda kinnisasjadega seotud vaidlusi. Isikute rikutud või vaidlustatud huvid kuuluvad lahendamisele hagimenetluse korras maa- või linnakohtus. Apellatsioonkaebuse põhjendused 9. M. S. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada apellandi avaldus vastuväite kandmiseks Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistriossa nr 147331 IV jakku kantud eelmärkele AS-i B. I. G. kasuks hüpoteegi kandmise tagamiseks. 10.

RakS § 13 3 lg 3 seostab kinnistusraamatusse eelmärke kandmise pandilepingus kokkulepitud hüpoteegisumma, intressimäära ja kõrvalnõuete suurusega. Seega peab pandipidaja poolt avaldatud suuruses kinnistusraamatusse kantav eelmärge vastama pandilepinguga kokkulepitule. AS B. I. G. ei ole talle ühepoolselt antud õigust eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse kasutanud heas usus, sest eelmärke summa ei vasta pandilepingus kokkulepitule, ületades 170 000 krooni suurust põhilaenusummat ligi kahekordselt. Seetõttu ei ole õige linnakohtu järeldus, et sissekantud ebaõige eelmärge ei riku 3

§ 631

lg-ga 4 puudutatud isikule antud õiguse kasutamine kinnistusraamatusse vastuväite kandmiseks. Viidatud sätte kohaselt kantakse vastuväide kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel või nõusolekul, kelle omandit või piiratud asjaõigust see puudutab. Kohus leidis ekslikult, et apellant kinnisasja omanikuna peab taotlema vastuväite kandmiseks nõusolekut AS-ilt B. I. G..

§ 631

lg 4 sõnastusest nähtub üheselt, et vastuväide kantakse kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel, kelle omandit või piiratud asjaõigust see puudutab. Puudutatud isiku nõusolek on alternatiivse võimalusena vajalik juhul, kui vastuväite kandmist kinnistusraamatusse taotleb isik, kes ei ole omanik või piiratud asjaõiguse omaja.

§ 63

1 lg 5 sätestab alternatiivse võimalusena, et vastuväite võib kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse alusel. Seega on vastuväite kinnistusraamatusse kandmiseks õigustatud isikul – omanikul või piiratud asjaõiguse omajal – õigus valida, kas ta taotleb vastuväite kandmist kinnistusraamatusse

§ 631 lg 4 või lg 5 alusel.

Kohtu järeldus, et vastuväite kandmist kinnistusraamatusse võib nõuda üksnes kohtult hagilises korras

§ 65

lg 2 alusel, mitte kinnistusosakonnalt kinnistamismenetluses

§ 631lg 4 alusel, on ebaõige.

12. Apellant ei palunud kinnistusametil lahendada kinnisasjaga seotud vaidlust, vaid palus kanda kinnistusraamtusse vastuväide, mis on kinnistusameti toiming. Apellant esitas

§ 65

lg 1 sätestatud korras 29.07.l2005 pandipidajale taotluse nõusoleku saamiseks ebaõige eelmärke kande muutmiseks, mille pandipidaja jättis rahuldamata. Seejärel esitas apellant 07.09.2005.a Tallinna Linnakohtule hagi kinnistusraamatusse kantud ebaõige eelmärke parandamiseks (tsiviilasi nr 2-1945/05). See asjaolu ei oma vastuväite kinnistusraamatusse kandmisel tähendust, sest

§ 65

lg 2 järgi ei ole nõutav, et märke kandmist nõudev isik oma õiguste rikkumist või nende rikkumise ohtu tõendaks. Vastuväite esitamise õigus kinnistusraamatu ebaõigele kandele on omaniku omandi puutumatuse kaitsest tulenev abinõu. Vastus apellatsioonkaebusele

1. AS B. I. G. ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Hüpoteegi sissekandmist tagava eelmärke seadmine summas 320 000 krooni oli õiguspärane, kuna hüpoteegisumma kindlaksmääramine oli pandipidaja pädevuses ning pant tagas lisaks põhilaenusummale ka kõrvalkohustuste ning tulevaste kohustuste täitmist. Apellandi taotlust ei ole võimalik rahuldada, kuna
2. augustil 2005.a sõlmisid apellant ja vastustaja pandiõiguse lõpetamise kokkuleppe ning vastustaja esitas kinnistamisavalduse hüpoteegi sissekandmist tagava eelmärke kustutamiseks, samuti võõrandas apellant korteriomandi uutele omanikele. Kinnistusraamatu andmetel on nimetatud muudatused kinnistusraamatusse kantud
3. septembril 2005.a., seega on
4. septembri 2005.a seisuga eelmärge kustutatud ja apellandi asemel on omanikena sisse kantud kolmandad isikud. Apellandi õigusi ei ole rikutud. Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused
5. Tsiviilkolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust linnakohtu otsuse tühistamiseks ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. 4

§ 63

1 lõikele 4 kantakse vastuväide kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel või nõusolekul, kelle omandit või piiratud asjaõigust see puudutab. Sätte sõnastusest tuleneb, et vastuväite sissekandmiseks peab olema iga isiku tahteavaldus (nõusolek), kelle kinnistusraamatusse kandmisele kuuluvaid õigusi vastuväide puudutab. Tulenevalt

§ 63

lg 1 punktist 2 on vastuväide märge, mis kantakse kinnistusraamatusse kinnistusraamatu ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude tagamiseks. Ebaõige on kanne, mis ei kajasta õigesti tegelikku asjaõiguslikku olukorda, s.o kõiki kinnisasja suhtes kehtivaid ja kinnistusraamatusse kandmisele kuuluvaid õigussuhteid (

§ 65lg 1).

Seega nähtuvad ebaõigsuse korral kinnistusraamatust ühe isiku õigused tegelikust suuremas ning teise isiku õigused tegelikust väiksemas mahus. Järelikult on kinnistusraamatu ebaõigsuse juhtudele tüüpiliselt omane, et ebaõigsus puudutab mitme isiku õigusi. Alust ei ole apellandi seisukohal, nagu piisaks vastuväite sissekandmiseks üksnes ühe puudutatud isiku (s.o kinnistusraamatusse omanikuna kantud isiku) tahteavaldusest, kui taotletav vastuväide puudutab teisele isikule kuuluvat õigust. Kui vastuväite kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole puudutatud isiku nõusolekut (

§ 631lg 4 ja Kr

S § 341 lg 1), siis võib vastuväite sissekandmist taotlev isik

§ 65

lg 1 kohaselt esitada hagi ning koos sellega taotleda vastuväite sissekandmist hagi tagamise korras (

§ 65lg 2 ja § 63 1 lg 5).

1. Kuna käesolevas asjas puudus vastuväite sissekandmiseks puudutatud isiku (AS B. I. G.) nõusolek või seda asendav kohtumäärus (TsÜS § 68 lg 5) või hagi tagamise määrus vastuväite sissekandmise kohta, ei ole asjassepuutuvad apellandi sisulised väited selle kohta, missuguses suuruses tulnuks ehitise kui vallasasja pandiõiguse hüpoteegina ümberregistreerimist tagavas eelmärkes näidata hüpoteegisumma. Selles osas on tegemist vaidlusaluse hüpoteegi sisu (ulatust) puudutava küsimusega, mis ei kuulu lahendamisele kinnistamismenetluses, nagu on õigesti märkinud ka linnakohus.
2. Apellandi taotluse – kanda sisse vastuväide Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistriosa nr 147331 IV jakku AS B. I. G. kasuks kantud eelmärkele hüpoteegi sissekandmise tagamiseks – rahuldamine ei ole võimalik, kuna nimetatud eelmärge on kustutatud
3. septembril 2005.a. Seega puudus apellandil juba apellatsioonkaebuse esitamise ajal õigus, mille kaitseks ta kohtu poole pöördus. Juba kustutatud kanne ei saa rikkuda apellandi õigusi ning samuti ei ole võimalik juba kustutatud kande suhtes kinnistusraamatusse kanda vastuväidet. Kohtunikud: M. Klaar U. Loonurm K. Kullerkupp 5