itaja ja kaebuse liik V. K. apellatsioonkaebus Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON Tühistada Tallinna Linnakohtu 29.11.2005 otsus osas, millega jäeti rahuldama V. K. hagi R. L. eluruumist väljatõstmiseks. Hagi tühistatud osas rahuldada. Kohustada R. L. andma V. K.le üle Tallinnas Roo 5-2 asuva eluruumi valdus, sellest keeldumise korral tõsta R. L. nimetatud eluruumist välja. Apellatsioonkaebus rahuldada. Ringkonnakohtu otsuse peale võib
itada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 1. V. K.
itas Tallinna Linnakohtule hagi R. L. ja Tallinna linna vastu eluruumi üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks (hageja lõplik nõue on formuleeritud 04.05.2005 avalduses). Hagiavalduse kohaselt tagastati hagejale omandireformi käigus Tallinnas XXX asuv elamu. Kostja kasutas elamus asuvat korterit nr X üürilepingu alusel, mis lõppes omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12¹ lg-te 1 ja 3 alusel 31.10.2004. Hageja teatas 20.09.2004 kirjaga, et ei pikenda üürilepingut elamuseaduse (
) § 33 lg 1 p 2 alusel, kuna eluruum on vajalik elamiseks hageja perekonnale. Hageja soovib paigutada korterisse elama oma abikaasa vanemad, kes oma kõrge ea ja tervisliku seisundi tõttu tuleb tuua elama Tallinnasse. Hageja poeg koos elukaaslase ja augustis 2005 sündinud lapsega on seni ruumipuuduse tõttu sunnitud üürima eluruumi Õismäel. Kostja ei avaldanud
lgs 1 sätestatud korras tahet uue üürilepingu sõlmimiseks, kuid ei ole eluruumi ka vabastanud. Kohalikul omavalitsusel on
lg-te 2 ja 3 järgi kohustus anda eluruumi vabastamise korral kostjale vastu teine samaväärne eluruum. Kostjate vastuväited 2. Kostja R. L. ei tunnistanud hagi ja palus selle rahuldamata jätta. Hageja nõuded ei lähtu kehtivast seadusest. Kostja kasutab eluruumi 24.07.1989 kohaliku omavalitsusega sõlmitud üürilepingu alusel. Kuna kohalik omavalitsus ei ole senini suutnud võimaldada kostjale teist samaväärset eluruumi, ei ole ta kohustatud vaidlusalust eluruumi vabastama ja hagejal puudub alus keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. Tulenevalt
lg-st 4 on kostjal õigus üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Selleks ei pea
itama ka üürileandjale vastavat kirjalikku avaldust. Pooled on vestelnud üürilepingu pikendamise teemal, samuti teatas kostja, et ei nõustu üürilepingut lõpetama. 31.10.2004 möödus alles 3 + 5 aastane pikenemine. Kuna kohalik omavalitsus ei ole uut pinda leidnud, pikenes üürileping veel 5 aasta võrra. Kui ka selle möödumisel ei ole anda uut pinda, siis enam automaatset pikenemist ei toimu ning kui üürnik keeldub uue lepingu sõlmimisest, on õigus ta välja tõsta.
lg 3 p-des 2 ja 3 sätestatud tingimus ei ole täidetud, pole võimalik rahuldada hageja nõuet kostja väljatõstmiseks. Käesoleval hetkel ei ole Tallinna linnal anda kostjale samaväärset eluruumi.
imese astme kohtu otsuse põhjendused
, kuna ORAS § 12 1 lg-te 1 ja 3 alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut ORAS 12 1 lg 11 teise lause kohaselt pikendada
§-de 32 ja 33 alusel ning sellisel juhul ei kohaldata eluruumi üürilepingu pikenemisele võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingut reguleerivaid sätteid.
lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud käesoleva seaduse paragrahvis 33 sätestatud juhtudel. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne lepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega peavad pooled, kui nad ei soovi senise üürilepingu pikenemist enne selle lõppemist avaldama kirjalikult tahet kas lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Kui üürileandja avaldab enne üürilepingu tähtaja möödumist soovi lepingu lõpetamiseks ja üürnik ei ole avaldanud
lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamise tahet, siis üürileping
Poolte vahel puudub vaidlus, et septembris 2004 teatas hageja kostjale üürilepingu lõppemisest 31.10.2004 ja pikendamisest keeldumisest põhjusel, et eluruum on vajalik üürileandja perekonnaliikmete majutamiseks (t.lk 29), ning kostja sai selle teate kätte. Seega on tõendatud, et üürileandja teavitas üürnikku
Ka puudub vaidlus, et üürnik ei avaldanud üürileandjale
Kostja
indaja seletuse kohaselt väljendati sellekohast tahet peale lepingu lõppu toimunud läbirääkimiste käigus, kuid nimetatud asjaolu 2 kohtumenetluse käigus tõendamist ei leidnud. Kostja lepingulise
indaja seletus ei ole tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-de 90 ja 113 lg 1 alusel tõendiks. Muid tõendeid selle asjaolu tõendamiseks kostja ei
itanud. Hageja seletuse kohaselt teatas kostja tõepoolest talle, et ei tunnista ülesütlemist, kuid ei avaldanud, kas ta soovib sõlmida uut lepingut või vana jätkata. Eeltoodu alusel on tõendatud, et hageja avaldas enne üürilepingu tähtaja saabumist tahet leping lõpetada, kuid üürnik uue lepingu sõlmimiseks eesõiguse kasutamiseks tahet ei avaldanud. Seega on tõendatud hageja seisukoht, et pooltevaheline üürileping lõppes tähtaja möödumisel 31.10.2004 ning sellest kuupäevast alates puudub kostjal eluruumi kasutamiseks kehtiv üürileping. Kuna kohus leidis, et üürnik ei avaldanud üürileandjale
lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, ei oma asja lahendamisel tähtsust üürileandja ja tema perekonnaliikmete vajadus/mittevajadus üüritud eluruumi järele. Seda seetõttu, et
lg 1 kuulub kohaldamisele juhul, kui üürnik avaldas tahet uue lepingu sõlmimiseks eesõiguse kasutamiseks ning üürileandja on seda vaidlustanud, viidates
Antud juhul ei leidnud eesõiguse kasutamise tahte avaldamine üürniku poolt tõendamist ning kohus ei analüüsi üürileandja ja tema pere vajaduste tõendamiseks
itatud tõendeid. Asjakohased ei ole kostja
indaja arutused
lg 3 rakendamise üle, kuna hageja ei
itanud sel alusel nõuet. Ka ei kuuluks nimetatud säte kohaldamisele, kuna antud asjas ei teinud üürileandja üürnikule pakkumist uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürileandja tahe oli suunatud üürilepingu lõpetamisele. 6. Kohus ei rahuldanud hageja nõuet kostja eluruumist välja tõstmiseks, kuna asjas ei olnud tõendatud
Sama paragrahvi lõike 6 alusel kuulub
lg 3 kohaldamisele ka ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingute viieaastase tähtaja möödumisel. Tallinna linna
indaja seletuse kohaselt on kostja nn sundüürnikuna järjekorras, kuid senini ei ole samaväärset eluruumi leitud, teisi pakutud ruume ei ole ta vastu võtnud. Kuigi
lg 5 reguleerib olukorda, kui kohalikul omavalitsusel ei ole võimalik eluruumi vastu anda (sel juhul on kohustatud selleks vahendid eraldama riik), ei ole võimalik antud asjas väljatõstmise otsust teha, kuna puudub konkreetne eluruum, kuhu kostja tõsta. Tallinna linnal sellise eluruumi ilmnemisel on kostja kohustatud
lg 4 alusel tema kasutuses oleva eluruumi vabastama ning sellest keeldumisel on hagejal õigus sama nõudega uuesti kohtusse pöörduda. Otsuses analüüsimata tõendid ja poolte seisukohad kohtu arvates asja õige lahendamise seisukohalt tähtsust ei oma ning kohus nende kohta seisukohti ei võta. Apellatsioonkaebuse põhjendused 7. Hageja V. K. palub apellatsioonkaebuses tühistada kohtuotsuse osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kostja eluruumist väljatõstmiseks ja teha selles osas uue otsuse, millega hagi rahuldada ning kohustada Tallinna linna täitma oma seadusest tulenevat kohustust. Apellandi arvates on kohtuotsus vastuoluline, kuna see takistab üürilepinguga koormamata eluruumi vallata ja kasutada. Kui Põhja-Tallinna linnaosas nõuetele vastavad eluruumid puuduvad, tuleb need leida mõnes teises Tallinna linnaosas. Tallinna Ringkonnakohus on lahendis nr 2-3/756/05 leidnud, et kohaliku omavalitsuse kohustust ei saa täitmata jätta tuginedes viimase ebapiisavatele võimalustele, rahaliste vahendite puudumisel on tal õigus nõuda seadusega sätestatud ülesannete täitmiseks riigilt meetmeid probleemi lahendamiseks. Antud juhul on kohtuotsusega tekitatud olukord, kus endine üürnik kasutab hagejale kuuluvas elamus jätkuvalt eluruumi õigusliku aluseta. Protsessiökonoomika ja kohtukulude kandmise seisukohalt on ebamõistlik, kui hageja peaks
itama väljatõstmise nõude uuesti. Vastused apellatsioonkaebustele 3
imese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati, s.o osas, millega kohus jättis rahuldamata hageja nõude tõsta kostja eluruumist välja. Ringkonnakohus on seisukohal, et kohtuotsus on kaevatavas osas ebaõige ja tuleb tühistada ning hageja vastav nõue rahuldada. 11.
lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud käesoleva seaduse paragrahvis 33 sätestatud juhtudel. Kohus tuvastas, et hageja kui üürileandja teavitas enne üürilepingu tähtaja möödumist üürilepingu lõpetamisest kostjat kui üürnikku ning viimane ei avaldanud
lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, mistõttu üürileping ei pikenenud
Pooled seda vaidlustanud ei ole. Kui kohus leidis, et üürileping on eeltoodud asjaoludel lõppenud, ei olnud tal alust jätta hageja teist nõuet rahuldamata
Kohus ei pidanud arvestama nimetatud sättest tuleneva nõudega, mille kohaselt saab kohus teha otsuse üürniku väljatõstmise kohta vaid siis, kui on täidetud üks
lg 3 p-des 1 või 2 sätestatud tingimustest.
lg 3 kohaldamise eelduseks on
Neid aluseid kohus ei tuvastanud. Kohus asus üheselt seisukohale, et üürileping lõppes tähtaja möödumisel, sest kostja ei avaldanud soovi kasutada eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks (tema sellekohase tahte avaldamine ei olnud tõendatud). Kuna kohus ei lahendanud hageja nõuet
lg 1 p 2 (ega ka p 3) alusel ega hinnanud hageja väiteid tema perekonnaliikmete vajadusest üüritud eluruumi järele, ei olnud alust tugineda hagi rahuldamata jätmisel
Kui kohus tuvastas, et kostjal ei ole eluruumi kasutamiseks õiguslikku alust (kehtivat üürilepingut) ning ta ei ole kaotanud eesõigust uue üürilepingu sõlmimisele
lg 1 p-de 2 ja 3 alusel, vaid seetõttu, et ta ei avaldanud uue lepingu sõlmimiseks seadusekohast tahet, tuli hagi vastavalt ka lahendada. 12. Vaidluse lahendamisel ei olnud kohus seotud hageja poolt nõudele antud kvalifikatsiooniga, vaid pidi
iletoodud asjaolude põhjal ise otsustama, millist õigusnormi kohaldada. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda ka asjaõigusseaduses sätestatud alustel. Vastavalt AÕS § 80 lg-le 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kui kostja keeldub üüritud asja tagastamisest, on võimalik hageja rikutud tsiviilõigusi taastada lepingu
emeks olnud ruumide sundkorras vabastamise, s.o kostja väljatõstmise teel. Kostja õigus eluruumi kasutada ei lõppenud seetõttu, et üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele (
lg 1 p 2) ega seetõttu, et üürilepingu
e on välja arvatud eluruumide hulgast seoses ümberehitamisega mitteeluruumiks või füüsilise kulumise tõttu või kui see remondi käigus ei jäänud alles, oluliselt vähenes või suurenes (
Seega tuleb hageja nõue rahuldada. Ü.Jänes R.Allikvere A.Tänav 4
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.