lg 1 p 1 alusel üles alates 11.11.2002 ning kohustas rentnikku alates 11.11.2002 renditud ruumid vabastama. Samuti nõudis hageja 133 380,34 kr. rendi- ja kõrvalkulude võla tasumist. Kostja ei ole ruume vabastanud ning tema rendi- ja kõrvalkulude võlg hageja ees oli 31.10.2002 seisuga 132 896,76 kr. Võlgnevust ajavahemiku 13.06.2001 kuni 31.12.2001 eest, mis moodustas 63 780,09 kr., on kostja tunnistanud hagejale esitatud saldokinnituses ja võlgnevus ajavahemiku 01.01.2002 kuni 31.10.2002 eest oli 68 400,98 kr. Kuivõrd kostja ei olnud renditud ruume vabastanud, leidis hageja, et tal on õigus
alusel nõuda rendieseme väljaandmisega viivitatud 22 kuu eest kahjuhüvitisena rendilepingus kokkulepitud renti 6 541,92 kr. kuus (70 krooni/m2 + käibemaks) ehk kokku 143 922,24 kr. Ülaltoodust lähtuvalt ja tuginedes rendilepingu p-dele 2.1, 2.2, 2.9 ning
§-dele 76, 271, 316 lg 1 p 1, 334 lg 1 ja 335 palus hageja tunnistada rendileping lõppenuks alates 11.11.2002, kohustada kostjat vabastama ja hagejale tagastama renditud ruumid Tallinnas Pärnu mnt 41a, kusjuures kohtuotsuse täitmise viisiks määrata väljatõstmine, ning mõista kostjalt hageja kasuks välja rendi- ja kõrvalkulude võlg 132 896,76 kr. ja 143 922,24 kr. kahju hüvitamiseks. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja hinnangul oli ülesütlemisavaldus tühine
lg 5 alusel
lg 2 p-s 4 märgitud vorminõude mittejärgimise tõttu ja rendilepingu ülesütlemiseks õigusliku aluse puudumisel. Rendileping kehtib edasi ja kostja valdab Tallinnas Pärnu mnt 41 asuvaid ruume seaduslikul alusel. Kostja kasutas üüriarvete maksmisest keeldumist õiguskaitsevahendina
Kostjal oli õigus keelduda lepingulise kohustuse täitmisest, kuna hageja ei täitnud omapoolset kohustust tagada renditud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimalus. Kostja pidas renditud ruumides kohvikut. Hageja ei esitanud hoone kasutusluba, mis oli eelduseks rendieseme sihtotstarbeliseks kasutamiseks nõutava kauplemisloa saamisele. Lisaks märkis kostja, et hageja arvestas renti ebaõigesti üldpinna 79,2 m2 pealt (renditud ruumide pind oli ülemõõtmisel 72,1 m2) ja nõudis rentnikult alusetult tasu sooja vee eest, mida kasutas sama veemõõtja peal olev korter. Rentnik valmistas endale sooja vett ise boileriga. 2
lg-tes 1 kuni 4 sätestatud nõuetele (see tähendab, ei olnud tühine) ja rendilepingu ülesütlemiseks oli hagejal õiguslik alus. Vastavalt
lg 1 p-le 1 võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses üüri või kõrvalkulude maksmisega rohkem kui kolmel üksteisele järgneval kuul. Kostja ei ole üüri ja kõrvalkulude maksmata jätmist vaidlustanud, kuid õigustab seda hagejapoolsete rikkumistega. Kostja arvates rikkus hageja lepingut, kuna ei hankinud hoone kasutusluba, mille tõttu puudus kostjal õigus kauplemisloa saamiseks. Kohus leidis, et kuni 30.06.2002 kehtinud rendiseaduse järgi ei olnud lubatud kasutada rendi ja kommunaalkulude mittemaksmist rentniku õiguskaitsevahendina (RenS § 19 lg 1 p 3 nägi ette sarnases olukorras õiguskaitsevahendina rentniku õiguse nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist). Teiseks on kostja väide alusetu ja tõendamata. Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjadega on tõendatud, et kostjale oli kogu rendiperioodi jooksul väljastatud kauplemisluba. Samuti kasutas kostja ruume sihtotstarbeliselt. Tallinna Linnavalitsuse 29.12.1998 määrusega nr 84 kinnitatud "Kauplemislubade väljaandmise juhend Tallinnas" ei sea kauplemisloa saamisel tingimuseks hoone kasutusloa olemasolu. Kostja ei ole tõendanud, et ta kasutas ruume väiksemas suuruses kui rendilepingus kokkulepitud 79,2 m2. Hageja seaduslik esindaja seletas, et ta soovis ruume ümber ehitada ja vähendada rendipinda 72,1 m2 peale, kuid rentnik keeldus uuele lepingule alla kirjutamast ja kasutas edasi ruume üldpinnaga 79,2 m2 . Tõendatud ega põhjendatud ei ole kostja vastuväited sooja vee väiksema tarbimise kohta. Hageja on sooja vee arvestust mõistlikult põhjendanud. Nimelt arvestas hageja arvete esitamisel kostja sooja vee tarbimisest igakuiselt maha 4 m3, mille ta luges hoones asuvas korteris tarbitud sooja vee hulgaks, mille sooja vee tarbimist mõõtis kostjaga sama veemõõtja.
lg 1 alusel välja andma ning tasuma täies ulatuses hagis nõutud rendi- ja kõrvalkulude võla ning kokkulepitud rendi ulatuses kahjuhüvitise renditud asja kinnipidamise eest 22 kuu jooksul (
). Kostja ei ole tõendanud asja kinnipidamise õigust tema tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Apellatsioonkaebus ja vastuväited sellele Kostja palub tühistada Tallinna Linnakohtu 29.04.2005 otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Samuti palub kostja hagejalt välja mõista tema kohtukulud esimeses ja teises kohtuastmes. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus rikkunud TsMS § 231 lg 4, jättes kaevatavas otsuses käsitlemata kolm kostja väidet selle kohta, et rendilepingu ülesütlemine oli alusetu ja mitteõiguspärane: 1) rendilepingu ülesütlemiseks ei olnud saabunud
lg-s 2 nimetatud kohustuslik eeltingimus: kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud tähtaja tulemusteta lõppemine; 2) rendilepingu ülesütlemine ei toimunud mõistliku tähtaja jooksul pärast ülesütlemise aluseks olnud asjaolust teadasaamist (
lg 3 rikkumine); 3) hageja ei täitnud rendilepingust tulenevat kohustust tagada ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimalus. Apellandi arvates on linnakohus tõendeid ebaõigesti hinnanud ja võtnud TsMS § 90 lg 1 ja 2 ja § 93 rikkudes vastu tõendi, mis ei ole seaduses sätestatud protsessivormis. Dokumentaalse tõendina asja juurde võetud OÜ AB H. arhitekti A. V. 14.09.2004 kiri kujutas endast vastust hageja järelepärimisele asjaolude kohta, mis leidsid aset
Viimatinimetatud normid käsitlevad antud asjas kostja õigust kasutada oma kohustuste täitmisest keeldumist kui õiguskaitsevahendit hagejapoolse lepingurikkumise vastu. Kuna rendilepingu ülesütlemine toimus võlaõigusseaduse kehtivuse ajal, oli lubatud tugineda samast seadusest tulenevale õiguskaitsevahendile. Kostja lepingurikkumise põhjustas hageja enda tegu: hoone kasutusloa vormistamata jätmine ja põhjendamatute rendi- ja veearvete esitamine. Eeltoodust tulenevalt puudus hagejal õigus lepingut üles öelda ning ebaõigesti on kohaldatud rendilepingu ülesütlemisega seonduvaid
Kaevatava otsuse tegemisel on kohus jätnud tähelepanuta, et Tallinna Linnavalitsuse 29.12.1998 määrusega nr 84 kinnitatud "Kauplemislubade väljaandmise juhendi Tallinnas" p 2.2.5 kohaselt oli kauplemisloa taotlemisel vajalik tõendada nii äriruumi valdus- kui kasutamisõiguse olemasolu, see on esitada hoone kasutusluba. Kostja suhtes eksisteeris hoone kasutusloa puudumisest tulenev oht, et kauplemisluba tühistatakse, tunnistatakse kehtetuks, peatatakse või lõpetatakse. Hageja oma vastuses palub jätta kaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub linnakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 330 lg.5 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et
lg.2 kohase tähtaja määramine rikkumise lõpetamiseks ei ole vajalik sama seaduse §-is 116 lg. 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. Antud juhul rentniku poolt rendilepingujärgsete 5
Rendi mittetasumine oli kostja poolt vältav ja kostja ei olnud seda rikkumist enne lepingu ülesütlemist lõpetanud. Seetõttu ei saa kostja end vabandada väitega, et hageja ei ütelnud lepingut üles mõistliku tähtaja jooksul. Vastasel juhul tekiks olukord, kus rendileandja ei saakski lepingut lõpetada vaatamata rentniku keeldumisele renti tasuda, kui ta ei tee seda koheselt. Ebaõige on kaebuse väide, et kohus ei vastanud tema vastuväitele selle kohta, et hageja ei võimaldanud kostjal rendilepingu eset sihipäraselt kasutada. Vastus sisaldub linnakohtu põhjendustes selle kohta, et hoone kasutusloa puudumine ei takistanud kostjal renditud ruume kasutada ja seal kohvikut pidada. Ebaõige on kostja väide selles, et arhitektuuribüroo kiri ei ole dokumentaalne tõend. Tegemist ei ole eraisiku kui tunnistaja kohtuväliselt antud ütlustega asjas tähtsust omavate asjaolude kohta. Lisaks märgib kolleegium, et kasutusloa saamisega hilinemise asjaolud ei omagi antud asjas olulist tähtsust. Nagu kohus õigesti tuvastas, ei takistanud hoone kasutusloa puudumine kostjal kauplemisluba saad ja kohvikut pidada. Rendilepingu kohaselt oli renditud ruumide suuruseks 79,2 ruutmeetrit ja kostja kohustus nende eest tasuma 70 kr. ruutmeetri eest pluss käibemaks, ning hüvitama kommunaalkulud. Kostja ei ole väitnud, et talle ei antud üle kogu rendilepingus märgitud pinda; ta üksnes väidab, et rendipinna suurus oli tegelikkuses väiksem kui lepingus märgitud. Viimase asjaolu kinnitamiseks, nagu linnakohus põhjendatult märgib, ei ole kostja tõendeid esitanud, samuti kui nende väidete kinnitamiseks, et ta ei tarvitanud sellises koguses sooja ja külma vett, kui oli talle esitatud rendiarvetel märgitud. Seega jäid kostja esindajate need väited paljasõnaliseks. Kolleegium märgib, et rendiarvete esitamine lepingus kokkulepitud suuruses ja kommunaalkulude nõudmine ei tähenda hageja kui rendileandja poolt oma lepinguliste kohustuste rikkumist, mistõttu neid argumente ei saa kostja kasutada
§-le 111 lg.1 tuginedes rendi maksmisest keeldumisel õiguskaitsevahendina teise lepingupoole rikkumise vastu; samal põhjusel saa nad olla ka argumendiks rendilepingu ülesütlemise vaidlustamisel. Ülejäänud kaebuse väidetele on purgivad vastused antud linnakohtu otsuses, millise põhjendusi kolleegium peab õigeteks ja kordamist mittevajavateks. Vajaliku ja põhjendatud kohtukuluna mõista kolleegium kostjalt välja 15 000 kr. apellatsioonimenetluse õigusabikulu. Tiit Kollom AndeTänav Rein Pokk 6
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.