Obsah (4)

§ 276§ 127§ 104§ 106

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja J. Kartau, liikmed T. Kollom ja M. Seppik Otsuse tegemise aeg ja koht 31. jaanuar 2006.a, Tallinn Tsiviilasja num

§ 276

lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse jooksul. Kui üürileandja oleks täitnud lepingut ja seadust, hoidnud kanalisatsiooni korras ning taganud üüritava pinna vastavuse selle kasutamiseks sobiva seisundiga, siis ei oleks üleujutust ja kahju tekkinud. Hageja palus ka enamtasutud üüri tagastamist 5 tööpäeva, s.o 5., 6., 28.,

1. ja
2. juuli eest, kuna neil päevadel ei saanud hageja renditud ruume kasutada. Kostja keeldus kahju hüvitamisest. Kostja väitel on vee- ja kanalisatsiooniseadmed Narva mnt *** hoones välja ehitatud vastavalt projektidele ja kehtivatele normidele, hooldatud ja korras ning üleujutuse põhjustas väljastpoolt hoonesse sisenev vesi. Kostja väitel põhjustasid üleujutuse vääramatu jõuna tõlgendatavad asjaolud, mis vastavalt Tallinna Linnavolikogu poolt
3. augustil 1999.a kinnitatud Tallinna ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni kasutamise eeskirja p-le 1.3.10 välistavad vastutuse. Selline seisukoht ei ole õige. Vee sisenemine läbi seinte tõendab, et ehitis ei vasta ehitustingimustele. Tegemist ei olnud vääramatu jõu asjaoludega ja hagejal puudub vee-ettevõtjaga õigussuhe. Vastutuse välistamine ei ole seaduslik. Hageja ei suutnud ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seadusest, kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest ega Tallinna põhimäärusest leida ühtegi normi, mis annaks õiguse vastutuse välistamiseks.
4. Hageja eeldas, et pooled täidavad oma kohustusi, st hageja saab kasutada kostja ruumi ning maksab selle eest üüri, kostja aga tagab ruumi vastavuse äritegevuseks. Kostja soovis õigusvastast tagajärge juba lepingu sõlmimisel ja ka selle täitmisel, ning kostja käitumine on kvalifitseeritav raske hooletusena, s.o käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmisena. Ka eelmise üürniku puhul oli samalaadne juhtum, kus üürniku vara sai veekahjustuse. Kostja ei hoiatanud hagejat võimalikust veeõnnetusest, kuigi oli sellest teadlik ja pidi seda ette nägema. Kostja vastus
5. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Kostjal oli üleujutuse päevadel võimatu hoida hageja kasutuses olevat üüriruumi samas seisundis kui üürilepingu sõlmimise momendil. Vee tungimise hoonesse põhjustas asjaolu, et AS T.V. valduses ja kasutuses olev ühiskanalisatsioon ei võtnud vastu ja ei juhtinud ära tänaval voolavat sadevett. Kostja ei saanud ette näha, mõjutada ega ära hoida asjaolu, et sademete hulk ületab ühiskanalisatsiooni võimsuse. Sündmus, mis põhjustas vee tungimise hoonesse, toimus väljaspool kostja mõjuulatust. Kostjalt ei saa eeldada väljaspool kostja kinnistut voolava vee ärajuhtimise korraldamist.
6. Kostja ei saanud ette näha, et hageja tegeleb kaubandusega ja kasutab bürooruumina kasutamiseks mõeldud üüripinda kauba hoidmiseks. Juhul, kui kostja oleks teadnud, et hageja vajab pinda kauba hoidmiseks, oleks kostja juba üürilepingu sõlmimise ajal pakkunud hagejale üürimiseks laoruumi, mis on spetsiaalselt kohandatud kaupade hoidmiseks. Kostja pakkus laoruumi kohe pärast esimest üleujutust.
7. Kostja tegi kõik endast oleneva võimalike veekahjude ärahoidmiseks ja vähendamiseks. Kostjale kuulub üksnes majasisene kanalisatsioon kuni liitumispunktini ühiskanalisatsiooniga, mis oli kontrollitud ja nõuetekohane. Kolmas isik AS T.V. ei teinud kõike temast olenevat kahjude ärahoidmiseks. 2 Kolmanda isiku seisukoht
8. Kolmas isik AS T.V. leidis, et tal puudub igasugune kohustus hüvitada üleujutustest põhjustatud kahju. Erandlik sademete hulk ületas Tallinna ühisvoolse reoveekanalisatsiooni võimsuse. Tunnelkollektorite ületäituvus ja jätkuvalt peale tulev ülisuur sademete hulk tõid kaasa selle, et sademe- ja kanalisatsioonisüsteemid ei olnud võimelised tänavatel tekkinud üleujutuste leevendamiseks ja likvideerimiseks piisavalt vett vastu võtma, ära juhtima ega puhastama. Tallinna ühisveevärk ja –kanalisatsioon on ehitatud ja seda hoitakse korras kehtivate normide kohaselt. Tegemist on vääramatu jõuga, ajalooliselt niivõrd erandliku ja ettenägematu sademetehulgaga, mida ei saanud kontrollida ega mõjutada. Ei ole ka võimalik, et uste alt ja läbi seinte sellises mahus vett hoonesse tungib, pigem võis vesi siseneda läbi kostja sidekanalisatsiooni. Hoone omanik peab tagama sidekanalisatsiooni normikohasuse. Linnakohtu otsus
9. Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Kahju hüvitamise nõudes peab hageja tõendama kahju olemasolu, kostja tegevuse õigusvastasust ja kostjal vastutuse tekkimist. Kostja peab tõendama hagejal kahju puudumise või selle tekkimise kostjast sõltumata asjaoludel. Kahju põhjustanud kostja peab tõendama, et ta ei ole kahju tekitamises süüdi.
10. Hageja poolt tõstatatud kahtlused hoones ehitusvigade olemasolu ja veevarustuse- ning kanalisatsioonisüsteemide rikete kohta ei ole asjas kogutud tõenditega kinnitust leidnud. Hageja ei ole väidetavaid vigu ega rikkeid konkretiseerinud ega esitanud nende olemasolu kinnitamiseks mingeid tõendeid. Kostja on hageja väited kummutanud Narva mnt *** asuva hoone projektist vesivarustuse ja kanalisatsiooni osa esitamisega, samuti ehitise vastuvõtuakti, ehitustehnilise ekspertiisi arvamuse ja A.R. AS-i arvamuse esitamisega. Osundatud dokumentaalsetest tõenditest nähtub, et hoone on ehitatud kooskõlas projektiga, hoone vastab ehituseeskirjadele ja –normidele ning keskkonna-, tervise-, tarbija- ja töökaitse nõuetele. Hoone kasutamiseks on
11. augustil 2001.a antud kasutusluba.
12. Tunnistaja R.K. ütluste kohaselt nägi ta
13. juulil 2004.a vihmavee valgumist hoonesse kinniste uste vahelt, vett kogunes põrandale umbes 10 cm kõrguse kihina. Seinad märgusid, vesi võis hoones liikuda ka sidekanalis. Tunnistaja J.T. ütluste kohaselt oli vesi hoonesse pääsenud tagumiste uste vahelt. Tunnistaja T.H. ütluste järgi imbus
14. ja
15. juulil vesi hoonesse valdavalt uste vahelt, kanalisatsioonikaevud ei võtnud kogu sadevett vastu ning tänav oli üle ujutatud. Sidekanalite kaevud on suletud tihedamini kui uste avad. Vähesel määral võis vett lisanduda kanalisatsiooni kaudu, põrandale oli valgunud sadevesi. Tunnistaja V.L. andis ütlusi selle kohta, et 3., 28., ja
16. juulil ei suutnud Tuukri tänava piirkonna ühisvoolne kanalisatsioon sadevett kogu mahus vastu võtta. Vesi kogunes tänavatele kanali (kollektori) ületäituvuse tõttu. Hinnates tunnistajate ütlusi kogumis, leidis linnakohus, et õige on kostja väide selles, et tänavale kogunenud sadevesi valgus hoonesse valdavalt läbi ustealuste. Tulenevalt vee survest ei saa välistada vee imbumist hoonesse osaliselt ka läbi muude avade. Osundatud asjaolu ei viita aga kostja õigusvastasele käitumisele. Ühegi tõendiga ei ole kinnitamist leidnud, et kostja hoone kanalisatsioonisüsteemide sisseviigud ja tagasilöögiklapid oleksid olnud rikutud või neis oleks esinenud tehnoloogilisi puudusi. Hageja väide, et vee valgumise hoonesse põhjustas kaevude vähesus, ei ole õige. Vee kogunemine tänavale ei olnud tingitud mitte kaevude läbilaskevõimetusest, vaid kanali toru ületäituvusest.
17. Hageja poolt esitatud K.W. arvamus kui dokumentaalne tõend ei kummuta eespool märgitud tõendeid. Arvamus on koostatud
18. oktoobril 2004.a ning põhineb üksnes seintele jäänud veejälgedel ning hinnangul. Hinnangulise osa jättis kohus tähelepanuta, kuna arvamuse andjat ei hoiatatud 3 ebaõige arvamuse andmise eest ettenähtud tagajärgede kohaldamise võimalusega. Dokumendis ei ole märgitud, millistes elektrikeskustes vee jälgi kontrolliti ja millistes veel
19. oktoobril 2004.a oli vee jälgi näha. Hoone omanik ülevaatuse juures ei viibinud, väidetavad ehitusvead on konkretiseerimata.
20. Tunnistaja V.L.i ütlustega on tõendatud kolmanda isiku väide, et Tallinna ühis- ja lahusvoolne kanalisatsioonisüsteem toimib tervikuna ning selle torustikus ei ole mingeid sulgemisi tehtud. Üleujutuse päevadel rakendus Härjapea pumpla ülevool, mille kaudu voolas vesi merre ka Lootsi tänava piirkonnas. Tunnistaja E.M. ütluste kohaselt töötas Paljassaare pumpla üleujutuse päevadel täisvõimsusel ja tehniliste eelduste saabumisel rakendati ka seal avariilask. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud oma väidet, et vee kogunemine tänavatele oleks olnud tingitud kolmanda isiku subjektiivsetest kokkuhoidlikest kaalutlustest. Õige ei ole kostja väide, et kolmas isik pidanuks sagedamini avama avariilasud merre. Vee kogunemine Tuukri tänava piirkonnas tänavatele ja valgumine hoonetesse sai võimalikuks põhjusel, et Tallinna ühisvoolne kanalisatsioonisüsteem ei võtnud vastu sellise intensiivsuse ja hulgaga sademeid, kui vaidlusalustel päevadel esines. Kuna hageja ei suunanud oma nõuet kolmanda isiku vastu, ei kuulu hindamisele, kas kolmas isik selle asjaolu eest vastutab või mitte.
21. Hageja nõude põhjendatuse selgitamiseks tuleb hinnata, kas kostja on tekkinud olukorra eest vastutav või mitte. Lepingu R-14 p 6.1.4 järgi kohustub üürileandja hoidma omal kulul nõutavas tehnilises seisundis veevarustuse-, kanalisatsiooni-, elektri-, ventilatsiooni- jm süsteemid ja tuletõrjeseadmed ning muud teenuste osutamiseks vajalikud seadmed, samuti hoone väliskonstruktsioonid. Kohus leidis, et üürileandja ei ole rikkunud lepingu p-st 6.1.4 tulenevat kohustust. Hageja ei ole esitanud mingeid tõendeid, mis kinnitaksid kostjapoolset lepingu rikkumist.
22. Hageja väitis, et ei saanud kostjalt üüritud ruumi sihtotstarbeliselt kasutada 5 tööpäeva kestel. Vaidlust ei ole selles, et vesi valgus üüritud ruumidesse 3.,
23. ja
24. juulil 2004.a. Tunnistaja R.K. ütlustega on tõendatud, et
25. juulil (laupäeval) eemaldati ruumidest vesi ning kuivatati põrandad. Esmaspäeval, s.o
26. juulil 2004.a oli ruumides tunda niiskust, kuid hageja töötajad töötasid laudade taga. Hageja seadusjärgse esindaja seletus
27. juuli veekahju asjaolude kohta on vastuoluline. Hageja väited koristustööde ja inventuuri tegemise aja ja kestvuse osas on eksitavad. Hageja esitas kohtule inventuuri akti, mille järgi viidi inventuur läbi
28. juulil ja ruume koristati
29. juulil 8 tundi ja
30. juulil 32 tundi. Hageja seletustest ega tunnistajate ütlustest ei nähtu, et inventuur oleks
31. juulil läbi viidud. Koristustööde kohta
32. juulil puudub igasugune viide. Hageja töötaja I.M. ütlusi ei pidanud kohus usaldusväärseks, kuna ta ei mäletanud
33. juuli sündmuse asjaolusid ja kirjeldas neid tunnistuse andmise kestel erinevalt. Mingeid tõendeid, mis kinnitaksid, et
34. ja
35. juulil oli hagejal bürooruumide sihtotstarbeline kasutamine võimatu, ei ole esitatud. Tõendeid, mis kinnitaksid ruumide kasutuse häirimist
36. juulil, ei ole esitatud. Üürnikul oli üüritud ruumide sihtotstarbeline kasutamine häiritud
37. ja
38. juulil 2004.a.

§-dest 278 ja 279 tuleneb, et üürnikul ei ole õigust nõuda tasutud üüri tagastamist põhjusel, et asja kasutamine oli häiritud. Hageja ei ole üüri alandamise nõuet esitanud. 16.

§ 127

lg 4 järgi peab isik hüvitama kahju üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg. Kostja ei taganud hagejale üüritud ruumide kasutust kahe päeva kestel. Seega on olemas objektiivne seos ruumidesse vee valgumise ja selle olukorra kõrvaldamise ning kahe tööpäeva kestel ruumide kasutuse võimatuse vahel. 17.

§ 104

järgi vastutab isik seaduses ettenähtud juhtudel oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Kostja ei ole süüdi asjaolus, mis tingis ruumide kasutamise takistuse. Kostja ei ole võimeline mõjutama Tallinna ühisvoolse kanalisatsiooni projekteerimistingimusi ega süsteemi 4 toimimise asjaolusid. Seega ei saanud kostja käibes tavapärast hoolikust üles näidates ära hoida vee valgumist üüritud ruumidesse. Hageja ei ole esile toonud, millist hoolsust pidanuks kostja üles näitama, et hoida ära nimetatud sündmused. Kohus leidis, et puudub subjektiivne seos kostja käitumise ja hagejal üüritud ruumide kasutamise takistuse olemasolu vahel. Kostja ei ole süüdi selles, et vesi ruumidesse valgus.

1. Lepingu p 6.2 järgi ei kanna üürileandja vastutust üürniku poolt üüritud ruumides või hoone üldkasutatavates ruumides hoitavate üürniku materiaalsete väärtuste kaotsimineku, puudujäägi või rikkumise eest. Kohus leidis, et lepingu p-s 6.2 sisalduv vastutust piirav kokkulepe ei ole tühine. Pooled on võrdsed partnerid, tegutsedes oma majandus- ja kutsetegevuses. Hageja kannab ise riisikot, mis kaasneb asjaoluga, et ta ei kasutanud lepingu sõlmimisel tõlgi abi ega tutvunud selle tekstiga piisava põhjalikkusega. Lepingu p 6.2 ei ole tõlgendatav üürniku huve ebamõistlikul määral kitsendava kokkuleppena. Üürnikule oma vara eest vastutuse riisiko panemine ei ole ebamõistlik koormis ning sellekohane kokkulepe ei võimalda üürileandjal täita lepingut mõistlikult eeldatust oluliselt erinevana. Kostja ei vastuta hagejale väidetavalt tekkinud kahju eest. Seetõttu ei oma vaidluses õiguslikku tähendust hageja kahju suurus. Kohus jättis tähelepanuta poolte kaalutlused, mis on esitatud seoses vääramatu jõu mõistega, kuivõrd need ei oma vaidluses õiguslikku tähendust. Kostja ei vastuta hageja ees tulenevalt süü puudumisest (ruumide kasutuse takistusest tingitud kahju hüvitamises) ja poolte kokkuleppest (riknenud vara väärtuse hüvitamise osas). Apellatsioonkaebus
2. O.B. OÜ esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada. Kohus hindas valesti tõendeid ja kohaldas vääralt seadust. Kohus jõudis väärale järeldusele, et hageja poolt tõstatatud kahtlused hoones ehitusvigade olemasolu ja veevarustuse- ning kanalisatsioonisüsteemide rikete kohta ei ole asjas kogutud tõenditega kinnitamist leidnud. Hageja on oma väiteid tõendanud asjatundja Kari Wikströmi arvamusega, kes juhtis õigesti tähelepanu, et vee paiknemine ruumis, kus on elektri- ja arvutiseadmed põrandal, ei ole väheohtlik olukord. Samuti esitas hageja E. kindlustuse sündmuskoha ülevaatuse
3. juuli 2005.a akti ja A.R. AS arvamuse, millele lisatud piltidelt 3 ja 4 nähtub, et veetase oli kõrgemal kui pistikupesad ja seega oli tegemist reaalse ohutsooniga.
4. Kohus nõustus kostja väitega, et tänavale kogunenud sadevesi valgus hoonesse valdavalt läbi uksealuste. Asjaolu, et vesi tuli läbi kanalisatsiooni, on tõendatud mitmete tõenditega: tunnistajate T.H.i ja R.K. ütlused, A.R. AS arvamus ja E. kindlustuse sündmuskoha ülevaatuse
5. juuli 2005.a akt. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei arvesta asjas toodud tõenditega, mis kinnitavad, et hageja poolt üüritava ruumi vastasruumi tuli vesi läbi sidekanalisatsiooni. Kohus jättis K.W.i arvamuses toodud hinnangulise osa arvestamata, kuna arvamuse andjat ei ole hoiatatud ebaõige arvamuse andmise eest. Samas leidis kohus, et ehitusvigade puudumine on tõendatud kostja poolt esitatud A.R. AS-i arvamusega. Kohus rikkus poolte võrdsuse põhimõtet ja ei kirjeldanud, mis põhjusel on üks dokumentaalne tõend suurema tõendamisjõuga kui teine.
6. Üürilepingu p 6.1.4 kohaselt kohustub üürileandja hoidma omal kulul nõutavas tehnilises seisukorras veevarustuse, kanalisatsiooni-, elektri-, ventilatsiooni- jm süsteemid. Kohus leidis, et üürileandja ei ole rikkunud eeltoodud kohustust, kuna hageja ei ole esitanud tõendeid, et kostja ei ole vastavat seisukorda taganud. Hageja arvates on lepingu p 6.1.4 mõttes tehniliseks korraks ehitusseaduse § 3 lg-tes 1 ja 4 toodud nõuetele vastavus. Kui vesi pääses takistamatult hageja poolt üüritavatesse ruumidesse, siis tegelikult ei sobi büroohoone alumine korrus väljarentimiseks igapäevast kaubavaru enda juures hoidvale ettevõtjale. 5
7. Hageja esitas üüri tagastamise nõude kahju hüvitamise nõudena lisaks muule tekkinud kahjule. Nimelt ei saanud hageja ruume 5 päeva kasutada. Hageja on seisukohal, et ta on piisavalt tõendanud ka üüritavate ruumide kasutamise võimatust veeuputuse ajal ja et ta on 5 päeva eest tasutud üürisumma tagasinõudmisel pidanud silmas just kahjude hüvitamist. Kui üürileandja oleks täitnud lepingut ja seadust ning hoidnud sidekanalisatsiooni korras ja taganud üüritava pinna vastavuse selle kasutamiseks sobiva seisundiga, siis ei oleks üleujutust ning üürnikule kahju tekkinud. Kui üürileandja oleks üürnikku teavitanud võimalikest puudustest üürilepingu objekti osas (s.o eelmisele rentnikule tekkinud kahjust), ei oleks üürnikule kahju selles ulatuses tekkinud.
8. Kohus leidis, et kostja ei ole süüdi asjaolus, mis tingis ruumide kasutamise takistuse, ja ei olnud võimeline mõjutama Tallinna ühisvoolse kanalisatsiooni projekteerimistingimusi ega süsteemi toimimise asjaolusid. Hageja ei nõustu kohtu järeldusega, et kostja ei ole süüdi hageja ruumidesse vee valgumise eest. Kostja oli teadlik, et aastal 2000 toimus veeuputus kanalisatsioonirikke tõttu. Kostja käitumine on kvalifitseeritav

§ 104

lg-s 4 toodud raske hooletusena, kuna kostja jättis järgimata käibes vajaliku hoolsuse. Kostja teadis, et hageja ladustas üüritud ruumides ka oma kaupa. Kostja pidi ette nägema, et üürnikule võib kahju tekkida. 24. Üürilepingu p 6.2 kohaselt ei kanna üürileandja vastutust üürniku poolt üüritud ruumides või hoone üldkasutatavates ruumides hoitavate üürniku materiaalsete väärtuste kaotsimineku, puudujäägi või rikkumise eest. Kohus leidis, et see säte ei ole

§ 106lg 2 alusel tühine, kuna pooled tegutsevad oma majandus- ja kutsetegevuses.

Kohus leidis ka, et vaieldav lepingupunkt ei ole üürniku huve ebamõistlikult kitsendav, kuna üürnik saab selle riski maandada kindlustamisega. Ahtri tänava piirkonnas ei kindlustata üleujutuse riski. Kohus oleks pidanud üldsõnalist viidet poolte majandus- ja kutsetegevusele täpsustama. Kostja on professionaalne teenuseosutaja üürivaldkonnas, kes peab ette nägema kahjude tekkimise võimalikkust ka põhjusel, et eelnevalt on ujutusi esinenud. Kostja hagejat üleujutuse tekkimise riskist ei teavitanud.

1. Kohus oleks pidanud otsuses kajastama ka kolmanda isiku rolli hagejale kahjude tekkimisel. Muidu ei oleks olnud põhjust kolmandat isikut protsessi kaasata. Kolmanda isiku kohustuste hulka kuulub arvestada viimastel aastatel suurenenud kliima iseärasustega. Kohus peab võtma seisukoha ka vääramatu jõu osas. Kolmas isik oli teadlik võimalikust üleujutuse ohust, kuid ei teinud midagi ei kahjude hüvitamiseks ega torustike renoveerimiseks. Kolmas isik oleks saanud üleujutust nii suures ulatuses igal juhul vältida. Hageja ei nõustu kohtu järeldusega, et tegemist oli vääramatu jõuga. Kostja ei tõendanud, et kanalisatsiooni äravooluklapid olid töökorras, tõendamist leidis, et vesi tuli hageja ruumidesse läbi kanalisatsiooni. Järelikult kostja kanalisatsiooniklapid ei töötanud.
2. Kohus luges põhjendamatult tunnistaja I.M. ütlused ebausaldusväärseks, arvestamata, et tunnistaja ei saanudki mäletada täpset päeva ja kellaaega, kuna üleujutusest on möödunud üle aasta. Kohus ei arvestanud ka hageja seadusliku esindaja seletusega. Samuti ei ole kostja tõendanud väiteid, et hagejale tagastati mööbel.
3. Kohus leidis, et hageja väide selles, et vee valgumise hoonesse põhjustas kaevude vähesus, ei ole õige. Vee kogunemine tänavale ei olnud tingitud mitte kaevude läbilaskevõimetuse, vaid kanali toru ületäituvuse tõttu. Samas ei tuvastanud kohus, miks oli kanali toru ületäidetud ja kas oli võimalik seda vältida. Samuti ei tuvastanud kohus, kas Härjapea pumpla ülevoolu avanemine ikka leidis aset ja millal see aset leidis.
4. Kohus omistas alusetult A.R. AS-i arvamusele suurema jõu kui teistele tõenditele. Nimelt toodi arvamuse punkti 1 alapunktis 1 välja, et hoone ehitus-konstruktiivset olukorda sai ekspert hinnata 6 välisvaatluste abil ja dokumente uurides. Sel põhjusel ei ole järeldused tagasilöögiklappidest ega kaablikaevudest asjakohased, kuna arvamus põhineb ainult välisvaatlusel ja dokumentide uurimisel.
5. Kui üürileandja oleks täitnud lepingut ja seadust, hoidnud sidekanalisatsiooni korras ning taganud üüritava pinna vastavuse selle kasutamiseks sobiva seisundiga, siis ei oleks üleujutust ega üürnikule kahju tekkinud. Samuti oleks üürileandja pidanud üürnikku teavitama võimalikest puudustest üürilepingu objekti osas.
6. Kohus jättis rahuldamata hageja taotluse kutsuda tunnistajana kohtusse L., kellega hageja seaduslik esindaja kohtus vahetult enne istungit ja kelle töökoht sööklas R.T. paiknes vahetult ukse juures, kust väidetavalt vesi tuli. See, kust tuli vesi, on vaidluse keskne küsimus. Kohus ei võtnud vastu ka täiendavalt esitatud fotosid. Vastused apellatsioonkaebusele
7. Kostja W.T.Ä. AS leidis, et apellatsioonkaebus on alusetu ning palus jätta selle rahuldamata.
8. Kolmas isik AS T.V. palus otsuse jätta muutmata, leides, et linnakohus on kolmandat isikut puudutavas osas hinnanud tõendeid ja kohaldanud materiaalõiguse norme õigesti ning ei ole rikkunud menetlusõiguse norme. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
9. Tutvunud asja materjaliga ning ära kuulanud poolte ja kolmanda isiku esindaja seletused, leidis tsiviilkolleegium, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja linnakohtu otsuse muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega.
10. Linnakohus on tõendeid õigesti hinnanud ja kolleegium ei pea vajalikuks tõendeid ümber hinnata. Kohus leidis, et asjas kogutud tõenditega ei ole tõendamist leidnud hoones ehitusvigade, samuti veevarustuse ja kanalisatsioonisüsteemi rikete olemasolu. Kohtu järeldusi ei lükka ümber ka E. kindlustuse sündmuskoha ülevaatuse akt, mis fikseeris küll piirkonna veekollektorite ületäituvuse, kuid mitte ehitusvigu. Linnakohus ei ole tõendite hindamisel rikkunud poolte võrdsuse põhimõtet. Otsuses on põhjendatud, miks kohus ei arvestanud K.W.i arvamust. Asjaolu, et kohus ei saanud arvestada üht tõendit, ei tähenda, et ta ei oleks pidanud hindama ja arvestama teisi tõendeid. Kohus on hinnanud ka hageja seadusliku esindaja seletusi ja tunnistaja I.M. ütlusi koos kõigi teiste asjas kogutud tõenditega nii üleujutuse asjaolude kui kahju aktide koostamise kohta.
11. Apellatsioonkaebuses toodud hageja väide, et kui vesi pääses takistamatult hageja poolt üüritavatesse ruumidesse, siis tegelikult ei sobi büroohoone alumine korrus väljarentimiseks igapäevast kaubavaru enda juures hoidvale ettevõtjale, ei anna alust otsuse muutmiseks ja hagi rahuldamiseks. Hageja otsustas lepingu sõlmimisel ise, millist ruumi ta vajab.
12. juulil 2002.a sõlmitud äriruumide üürilepingu nr R-14 p 2.2 kohaselt oli lepinguobjekti sihtotstarbeks kasutamine bürooruumidena, mitte aga kaubavaru hoidmiseks. Hageja väide, et kostja oli teadlik hageja poolt renditud ruumides kauba ladustamisest ja pidanuks ette nägema kahju tekkimise võimalikkuse ning tegema hagejale ettepaneku kolida muule pinnale, ei ole põhjendatud, kuna kostja hoidis büroopinnal kaupa oma riisikol. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et vaidlusalustes ruumides oleksid varem sellised üleujutused toimunud. Väites, et kostja ei ole teda hoiatanud üleujutuste tekkimise võimalusest, ei teinud hageja ise mingeid järeldusi
13. juulil 2004.a toimunud üleujutusest. Isegi pärast
14. juuli 2004.a üleujutust ja kauba kahjustumist pidas hageja endiselt võimalikuks ladustada 7 kaupa büroopinnal, kuigi võinuks ja pidanuks võtma tarvitusele abinõud kauba mujal hoidmiseks, et vältida uut kauba riknemist. Kuna pooled sõlmisid üürilepingu bürooruumide kasutamise kohta ja mõlemad pooled tegutsesid oma kutsetegevuses, siis on linnakohus õigesti hinnanud ka lepingu p 6.2 kehtivust.
15. Hageja seisukoht, et kohus oleks pidanud otsuses kajastama kolmanda isiku osa hagejale kahju tekkimisel, ei ole põhjendatud. AS T.V. oli kaasatud protsessi kolmanda isikuna kostja poolel. Kohus saanuks kolmanda isiku vastutuse või tema võimaliku rikkumise vabandatavuse (sh vääramatu jõu) osas seisukoha võtta siis, kui hageja oleks suunanud oma nõude ka kolmanda isiku vastu. Hageja aga nõuet kolmanda isiku vastu ei esitanud. Kostja on apellatsioonkaebuses toonud esile ka uusi asjaolusid seoses kolmanda isiku väidetava võimaliku vastutusega (nt seoses kolmandale isikule Tallinna Linnavolikogu
16. mai 2004.a määrusest nr 4 „Tallinna ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni arendamise kava 2004-2015“ tulenevate ülesannete ja vastutusega), mis ei olnud esitatud asja läbivaatamisel esimese astme kohtus ja mille apellatsioonikohtus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta.
17. Kolleegium ei nõustu hageja väitega, et kohus keeldus alusetult tunnistaja L.i ülekuulamisest ja fototabelite vastuvõtmisest. Kohtu eelistungid toimusid viiel korral –
18. jaanuaril,
19. mail,
20. mail,
21. juunil ja
22. juulil 2005.a, kus kohus püüdis välja selgitada kõiki asjaolusid ja võimalikke tõendeid.
23. juulil 2005.a toimunud eelistungil määras kohus, et pooled peavad esitama andmed tunnistajate kohta nädala jooksul ja kõik tõendid
24. septembriks 2005.a. Samal eelistungil määrati kindlaks ka kohtuistungi aeg
25. september 2005.a. Asja menetlemise ajal kehtinud TsMS § 165 lg-s 4 oli sätestatud, et pärast kohtu määratud tõendite esitamise tähtaega ei ole protsessiosalisel õigust esitada uusi tõendeid. Samas oli sätestatud ka kohtu õigus hiljem esitatud tõendid tagasi lükata. Arvestades toimunud pikaajalist eelmenetlust olid hagejal kõik võimalused tunnistajate väljaselgitamiseks ja tõendite õigeaegseks esitamiseks, kuid hageja seda ei teinud ja esitas uute tõendite vastuvõtmise ja uurimise taotluse alles
26. septembril 2005.a toimunud kohtuistungil. Pealegi ei teatanud hageja kohtule, vaatamata sellele, et hagejat esindasid nii seaduslik esindaja kui ka lepinguline esindaja, tunnistaja Liisi perekonnanime ja tema elukohta, s.o tunnistaja kohtusse kutsumist võimaldavaid andmeid, mis vastavalt asja menetlemise ajal kehtinud TsMS § 104 lg-le 1 tulnuks märkida tunnistaja ülekuulamise taotluses. Ka apellatsioonkaebuses on hageja piirdunud vaid tunnistaja eesnime ja telefoni märkimisega. Linnakohus on protsessi venitamise tõkestamiseks õigesti keeldunud hageja taotlust rahuldamast.
27. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja Tallinna Linnakohtu
28. novembri 2005.a otsus muutmata. Hageja kohtukulud tuleb jätta tema enda kanda. Kuna teised menetlusosalised ei ole apellatsioonimenetlusega seotud kohtukulude väljamõistmist nõudnud, jäävad kõigi menetlusosaliste apellatsioonimenetlusega seotud kohtukulud nende endi kanda. Jaan Kartau Tiit Kollom Malle Seppik 8