KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukoosseis Kohtunik Tiina Pappel Otsuse tegemise aeg ja koht 13.06.2005. a Tallinn Haldusasja number 3-2491/2004 Haldusasi J.L.i kaebus T

§ 2

lõike 2 kohaselt (15.11.2000 redaktsioonis) loetakse käesoleva seaduse mõtte kohaselt mitteeluruumideks muuhulgas ka elamutes paiknevaid kontoriruume, kaubandusruume, laoruume ja muid elamutes paiknevaid ruume, mis on vastavalt ehitus(ümberehitus-) projektile, kasutusloale või elamuseaduse § 3 lg 2 kohaselt valla- või linnavalitsuse loal ette nähtud alaliseks kasutamiseks mitteeluruumina. Enne mitteeluruumi erastamist tuleb mitteeluruum kanda hooneregistrisse. Kaevatava korralduse aluseks olnud Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 määruse nr. 43 p-i 1 kohaselt tuli linnaosade valitsustel ette valmistada Tallinna Linnavalitsuse korraldused Tallinna linnale kuuluvate mitteeluruumide osas, millel puuduvad

§ 2lõikes 2 ettenähtud dokumendid, nende ruumide hooneregistrisse kandmiseks.

Sama määruse p 2 kohaselt pidid linnaosa valitsused tagama punktis 1 nimetatud korralduste esitamise linnavalitsusele hiljemalt

1. septembriks 2001 ning taotluse esitamise hooneregistrile ruumide registreerimiseks mitteeluruumidena hiljemalt
2. novembriks
3. Kuni 29.11.2000, mil jõustus Elamureformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadus, millega täiendati

-i §-ga 11, ei olnudki praktiliselt võimalust faktiliselt mitteeeluruumidena kasutuses olevaid ruume juriidiliselt mitteeluruumidena registreerida, kuna nende suhtes reeglina puudusid

§ 2lõikes 2 ettenähtud dokumendid või olid dokumendid poolikud.

Alles

§ 11

andis kohustatud subjektile õiguse 1 aasta jooksul kanda need ruumid mitteeluruumidena hooneregistrisse valla- või linnavalitsuse otsuse alusel. Antud juhul algas Telliskivi 35 ruumide faktiline kasutus mitteeluruumidena 1980ndate aastate lõpus, jätkus vaidlustatud korralduse vastuvõtmise ajal ning jätkub tänase päevani. Vaidlusalused ruumid olid eluruumidena kasutusel 1980ndate aastate keskpaigani, kuid korterite muutumisega avariiohtlikeks ei saanud neid enam kasutada ja üürnikud lahkusid sealt. Kui X ei oleks elamus teostanud kapitaalremonti, oleks elamu ilmselt kokku varisenud. Kaevatud korraldust ei muuda õigusvastaseks ka asjaolu, et AS-i X tegevusega toitlustusettevõttena ei ole kaebaja rahul. Tallinna Linnavalitsuse korraldus ei puuduta kaebaja huve, ei riku tema mingeid subjektiivseid õigusi ega piira tema vabadusi. Põhja-Tallinna Valitsusel ei olnud ega ole mingit alust ega kohustust neid ruume kaebajale erastada. Kaebaja poeg ja lahutatud abikaasa on registreeritud kaebaja poolt erastatud eluruumi. Vastustajale ei ole teada, et nende kasutusse oleks antud mõni muu eluruum Telliskivi 35 majas ja seetõttu ei ole ka arusaadav, milliste korterite erastamiseks on neil õiguspärane ootus. Kuna kaebajat ei saa vaadelda korralduse andmise protsessis menetlusosalisena, ei pidanud korralduse andja kaebajale korralduse punkti 28 eraldi põhjendama või täiendavalt motiveerima. Vastustaja taotleb jätta kaebus rahuldamata. KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT 3 Vaidlusaluste ruumide kasutusotstarvet muudeti juba nõukogude ajal, kui majas osadest ruumidest tehti makulatuuri vastuvõtupunkt-ladu, mille kohta on ka vastavad dokumendid Põhja-Tallinna Valitsuses.

1. aastal Tallinna Linnavalitsus oma korraldusega vaid viis Telliskivi 35 kohta käiva dokumentatsiooni vastavusse tegeliku faktilise olukorraga, vastavalt kehtivale korrale. Seega J.L.i vaidlus Tallinna Linnavalitsuse 13.06.2001 korralduse nr. 2582k üle on alusetu. HMS jõustus 01.01.2002, vaidlustatav Tallinna Linnavalitsuse korraldus aga 13.06.
2. Seega ei saa HMS § 56 lõikele 1 tugineda. J.L. oli korralduse jõustumise ajal vaid tavaline Telliskivi 35 korteri 13 üürnik. Seega vaieldav korraldus ei ole rikkunud J.L.i õigusi. Kolmas isik taotleb jätta kaebus rahuldamata. KOHTU PÕHJENDUSED
3. Kaebuse esitaja õiguste rikkumine Kaebusest nähtuvalt on kaebus halduskohtusse esitatud seoses asjaoluga, et Telliskivi 35 eluruumid erastanud kaebuse esitajaga ühes hoones mitteeluruume rentiv restoran „X“ häirib oma tegevusega oluliselt kaebuse esitaja elu. Kohus möönab, et vaidlustatud korraldus, millega otsustati kanda Telliskivi 35 ruumid nr. 1-12, 26-29 mitteeluruumidena hooneregistrisse võib rikkuda kaebuse esitaja õigusi juhul, kui tegemist ei ole mitteeluruumidega, vaid elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumidega (mitteeluruumide erastamise seaduse –

§ 2lg 3 29.11.2000 jõustunud redaktsioonis).

Samuti loob korraldus AS-le X võimaluse tema poolt kasutatavate mitteeluruumide ostueesõigusega erastamiseks. Kuigi kaebuse esitajal on teised õiguskaitsevahendid oma olmepinnalt tekkinud probleemide lahendamiseks AS-ga X, võib kaebuse esitaja õigusi riivata Telliskivi 35 maja vaidlusaluste ruumide õigusvastane kandmine mitteeluruumidena hooneregistrisse ka seetõttu, et

§ 5

lõike 2 kohaselt on mitteeluruumi lepingu alusel kasutaval isikul (seega käesoleval juhul kaebuse esitaja elu väidetavalt häirival AS-il X) mitteeluruumi erastamise ostueesõigus, kui leping mitteeluruumi kasutamiseks on sõlmitud enne elamureformiga seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumist ja avaldus mitteeluruumi erastamiseks on esitatud enne 2001. aasta 1. detsembrit. Enne mitteeluruumi erastamist tuleb mitteeluruum kanda hooneregistrisse (

§ 2lg 2).

Samas on J.L. esitanud taotluse maja tervikuna eluruumidena erastamiseks. Tähtsust ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel see, kas ja kuidas rikub vaidlustatud korraldus kaebuse esitaja poja ja lahutatud abikaasa õigusi. Samuti ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust see, kas ja millisest kuupäevast alates on nimetatud isikud Telliskivi 35 majja sisse registreeritud. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 10 lõike 7 kohaselt esitab iga isik kohtule individuaalse kaebuse. Käesolevas haldusasjas on kaebuse esitanud J.L.. Seega saab ta kohtus väita vaid iseenda, mitte aga teiste isikute õiguste rikkumist. Kaebuse esitaja poeg ning lahutatud abikaasa saavad oma õigusi kaitsta sarnaselt J.L.iga kaebusega iseenda nimel kohtusse pöördudes. 2. Korralduse vastavus

sätetele 4 Vaidlustatud korralduse andmise aluseks on

§ 2lg 2 ja § 11 ning Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 määrus nr.

43 „Tallinna linnas asuvate mitteeluruumide registreerimise kord“.

§ 2

lg 2 kohaselt loetakse mitteeluruumideks elamutes paiknevaid kontoriruume, kultuurhariduslikke ruume, ateljeesid (loominguliste töötajate tööruume), kaubandusruume, kommunaal-elutarbelisi ruume, laoruume, tööstusruume ja muid elamutes paiknevaid ruume, mis on vastavalt ehitus(ümberehitus-) projektile, kasutusloale või elamuseaduse (RT 1992, 17, 254; RT I 1998, 71, 1199) § 3 2. lõike kohaselt valla- või linnavalitsuse loal ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina.

§ 11

sätestas: „Kui mitteeluruumid on ehitatud enne planeerimis- ja ehitusseaduse (RT I 1995, 59, 1006; 1996, 36, 728; 49, 953; 1999, 27, 380; 29, 398 ja 299; 95, 843; 2000, 54, 348) jõustumist ja nende kohta puuduvad käesoleva seaduse § 2

1. lõikes ettenähtud dokumendid, on kohustatud subjektil õigus ühe aasta jooksul, elamureformiga seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumisest, kanda nimetatud ruumid mitteeluruumidena hooneregistrisse valla- või linnavalitsuse otsuse alusel. Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 määruse nr. 43 „Tallinna linnas asuvate mitteeluruumide registreerimise kord“ p 1 kohaselt pidid linnaosa valitsused valmistama ette Tallinna Linnavalitsuse korraldused Tallinna linnale kuuluvate mitteeluruumide osas, millel puuduvad mitteeluruumide erastamise seaduse § 2 lg 2 alusel ettenähtud dokumendid, mitteeluruumidena hooneregistrisse kandmiseks. Määruse p 2 kohaselt tuli linnaosa valitsustel tagada punktis 1 nimetatud korralduste esitamine linnavalitsusele hiljemalt
2. septembriks 2001 ning taotluste esitamine hooneregistrile ruumide registreerimiseks mitteeluruumidena hiljemalt
3. novembriks
4. Vaidlus puudub selle üle, et AS X poolt renditud ruumide suhtes puudusid

§ 2lõikes 2 ettenähtud dokumendid.

Samas andis

§ 11

Tallinna Linnavalitsusele õiguse kanda ruumid mitteeluruumidena hooneregistrisse, lähtudes nende faktilisest seaduslikust kasutusest enne Planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist 03.07.1995 mitteeluruumidena. Selleks pidi Tallinna Linnavalitsus tegema vastava otsuse ühe aasta jooksul elamureformiga seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumisest. Elamureformiga seonduvate seaduste muutmise seadus jõustus 29.11.

1. Vaidlustatud korraldus on tehtud 13.06.2001, seega enne ühe aasta möödumist elamureformiga seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumisest. Kohus loeb käesolevas haldusasjas olemasolevate dokumentide: Pelgulinna EEV 27.04.1989 kiri nr. 1-14/508 (toimiku lk. 95), 28.09.1990 ruumide rendilepingu nr. 6 (toimiku lk. 96-99) 12.04.1991 ruumide rendilepingu nr. 82 (toimiku lk. 103-106), 27.10.1991 ruumide rendilepingu nr. 213 (toimiku lk. 107-110) ning 02.09.1992 mitteeluruumi rendilepingu nr. 492 (toimiku lk. 111-112) alusel tõendatuks, et AS X kasutas vaidlusaluseid ruume enne 03.07.1995 mitteeluruumidena. 02.09.1992 mitteeluruumi rendilepingu kohaselt anti AS-ile X rendile ruumid nr. 9, 10, 11, 12, 15 ja 19 (vastavad korteritele nr. 9, 10, 11, 12, 15 ja 19), üldpinnaga 118,7 m2 (toimiku lk. 28). Ka 06.12.1995 rendilepingu nr. 298 kohaselt rentis AS X hoones mitteeluruume, üldpinnaga 118,7 m
2. 27.11.2000 mitteeluruumi rendilepinguga nr. 51 anti AS-ile X rendile ruumid numbritega 1-12, 26, 27, 28 ja 29 (toimiku lk. 121). Sellega vähenes ka rendileantav pind, milleks oli 27.11.2000 rendilepingu nr. 51 kohaselt 114,8 m
3. Nagu nähtub ruumide eksplikatsiooni plaanilt (toimiku lk. 121), ei kattu AS-ile X renditud ruumid kaebuse esitajale 5 erastatud ruumidega, mistõttu kaebuse esitaja kaebuses toodud väide selle kohta, nagu oleks korralduse alusel mitteeluruumina hooneregistrisse kantud ka kaebuse esitaja elamispinna kooslusesse kuuluvaid ruume, sh. endine korter nr. 20 (toimiku lk. 131), on väär. Kui võrrelda kaebuse esitaja poolt kohtule esitatud maja eksplikatsiooni plaane (toimiku lk. 131) ning vastustaja poolt esitatud eksplikatsiooni plaane (toimiku lk. 121), nähtub, et kaebuse esitaja plaanid pärinevad aastast 1958 (toimiku lk. 130), mistõttu on tegemist vananenud plaanidega. Vastustaja poolt kohtule esitatud plaan (toimiku lk. 121) on joonestatud 21.09.1998 ning kontrollitud 30.10.
4. Plaanide võrdlemisel on näha ka erinevused rendile antavate ruumide numbrite osas. Vaidlustatud korralduses toodud ruumide numbrid 1-12, 26-29 vastavad
5. aastal joonestatud ja kontrollitud plaanil (toimiku lk. 121) olevatele ruumide numbritele, kusjuures plaanilt nähtuvalt nad ei kattu kaebuse esitajale erastatud ruumide numbritega. Vaidlustatud korralduses toodud mitteeluruumide pindala kujunemine nähtub ruumide
6. aasta eksplikatsioonilt, lahtri alt 10 „Mitteeluruumide pind“. Nii on esimesel korrusel mitteeluruumide pindala kokku 88,3 m2 (toimiku lk. 120) ning katusekorrusel on mitteeluruumide pindala kokku 26,5 m2 (toimiku lk. 121), mis teeb mitteeluruumide pindalaks kokku 114,8 m
7. Nimetatud mitteeluruumide pindala vastab Põhja-Tallinna Valitsuse elamute ja rendipindade osakonna 15.10.2001 kirjas nr. 11-9/3335 (toimiku lk. 58) toodud mitteeluruumi pindalale. Vaidlustatud korralduses toodud mitteeluruumide pindala tuleb pidada ruumide eksplikatsioonis toodud mitteeluruumide pindalale vastavaks ning sellega kooskõlas olevaks. Vaidlustatud korralduses toodud ruumide numbrid vastavad eksplikatsioonis toodud ruumide numbritele ning ruumide alune pind ei kattu kaebuse esitajale kuuluva erastatud korteri pinnaga. Seega ei vähenda vaidlustatud korraldus kaebuse esitajale kuuluva korteri pindala. Pelgulinna EEV 25.06.1990 kirja nr. A-14/624 kohaselt tõendab Pelgulinna EEV, et kooperatiivile „Amiran“ on antud luba sanitaartehnilistele tingimustele mittevastava elamu, Telliskivi 35, ruumidesse ühiskondliku toitlustamise punkti projekteerimiseks (toimiku lk. 100). Pelgulinna EEV 03.09.1990 kirjaga nr. A-14/843 väljastati kooperatiivile „Amiran“ väljavõte Pelgulinna EEV Ametkondadevahelise Komisjoni 29.08.1990 protokollist nr. 23 punktist 18, mille kohaselt otsustati teha Tallinna Linnavalitsuse Elamute Valitsusele ettepanek kustutada elamispinna arvelt korterid Telliskivi 35-9 ja 10 ning pärast kustutamist anda ruumid rendile toitlustusettevõtteks (toimiku lk. 101, protokoll on toimiku lk. 158-160). Pelgulinna EEV 03.11.1990 kirjaga nr. A-14/1168 väljastati kooperatiivile „Amiran“ väljavõte EEV Ametkondadevahelise Komisjoni 24.10.1990 protokollist nr. 26, mille kohaselt tehti Tallinna Linnavalitsusele Elamute Valitsusele ettepanek kustutada korterid nr. 11 ja 12 (Kal.Tk 16.04.1986 otsusega nr. 127 avariiohtlikuks tunnistatud) elamispinna arvelt ning rahuldada kooperatiivi „Amiran“ taotlus ruumide rendile andmiseks toitlustuspunktiks kohandamiseks (toimiku lk. 102). Pelgulinna EEV 25.09.90 kirjas nr. A-14/954 J.L.ile selgitab juhataja J. Ueson järgmist: „Avariiohtliku elamu, Telliskivi 35, elanikest vabanenud pinda kohandab toitlustusettevõtteks Toitlustuskooperatiiv „X“. /…/ Ruumide eraldamiseks kooperatiivile anti põhimõtteline nõusolek
8. aasta mais, kuivõrd sellise nõude on püstitanud Tallinna Linnavalitsus ettevõtete registreerimisel. Samal ajal aktsepteeriti ka ruumide kasutamine toitlustusettevõtteks tuletõrje ja sanitaarjärelevalve poolt. /…/ Pelgulinna EEV poolt on kooperatiivile antud luba projekteerimiseks.“ Pelgulinna EEV 13.08.1992 kirjaga J.L.ile (toimiku lk. 113) loeb kohus tõendatuks, et firma „X“ oli kirja kirjutamise ajaks juba teostanud hoones ümberehitusi. Nii kirjutab PEEV peainsener E. Tähve järgmist: „Täiendavalt meie kirjale nr. A-14/406 24.07.92 teatame, et 6 firma „X“ elamus põhikonstruktsioone lammutatud ei ole. Lammutatud on vaid mittekandvad vaheseinad. Ümberehituste aluseks on olnud ruumide inventplaan, mis on kooskõlastatud III tuletõrjeüksuses ja Tallinna linna San.-Epidjaama toitlushügieeni osakonnaga. /…/ Pelgulinna EEV andis rendile väheelamiskõlblikus elamus olevad ruumid ja tagastatavate ruumide tehniline seisund on praegu parem, kui rendile andmisel.“ Eeltoodud tõendite alusel loeb kohus tõendatuks, et AS-i X poolt kohandati endised eluruumid ümber mitteeluruumideks enne planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist 03.07.
9. Seega kasutati ruume seisuga 03.07.1995 seaduslikul alusel mitteeluruumidena, mistõttu olid täidetud

§ 2

lõikest 2 ning §-st 11 tulenevad tingimused ruumide kandmiseks mitteeluruumidena hooneregistrisse.

1. Rendilepingute ning ruumide ümberehituste kooskõla ORAS § 18 lõikega 1 Kaebuse esitaja on kaebuses leidnud, et vastustaja on ruumide AS-ile X mitteeluruumidena rendile andmisega rikkunud ORAS § 18 lõiget 1, mille kohaselt on keelatud tehingud omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga kuni selle vara tagastamise otsustamiseni. Kohus märgib, et käesoleva haldusasja lahendamisel ei ole eeltoodud viide asjassepuutuv ning nimetatud vastuväite oleks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise menetluses saanud esitada Telliskivi 35 suhtes õigustatud subjektiks tunnistatud H.K,. Samas, nagu nähtub Tallinna Linnavalitsuse 05.09.1997 korraldusest nr. 3260-k, kompenseeriti H.K,’le Telliskivi tänav 35 endisel kinnistul nr. 2054 asuvad ehitised (toimiku nr. 1 lk. 135) ning nagu nähtub vastustaja seletusest kohtule, ei ole nimetatud haldusakti kohtus vaidlustatud. Samuti märgib kohus, et ORAS jõustus alles
2. juunil
3. Pelgulinna Elamuekspluatatsiooni Valitsuse 27.04.1989 kirja nr. A-14/508 kohaselt tõendas Pelgulinna EEV, et kooperatiiviga „X“ on sõlmitud eelkokkulepe ruumide Telliskivi tn. 35 rendile andmiseks (toimiku lk. 95). 28.09.1990 on sõlmitud ka vastav rendileping Telliskivi 35 ruumide rendile andmiseks toitlustusettevõtte tarbeks (toimiku lk. 96-99). Seega anti Telliskivi 35 ruumid AS-le X rendile juba enne ORAS-e jõustumist. Samuti märgib kohus, et
4. juunil 1991 jõustunud ORAS § 18 lg 1 sätestas vara omandiõigust muutvate tehingute tegemise keelu. Rendile andmisega vara omandiõigus ei muutunud. Ka ORAS-e hilisemate muudatustega keelati vaid vara võõrandamine ning asjaõigusega koormamine. Vara rendile andmine oli ka hilisemate ORAS-e muudatuste alusel lubatud. Samuti märgib kohus, et ORAS § 12 lg 10 kohaselt võis vara endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamiseks tehtud ekspertarvamuses arvesse võtta vaid enne
5. juunit 1991 (ORAS-e jõustumist) AS-i X poolt eluruumide toitlustusettevõtteks kohandamisel tehtud parandusi ja uuendusi. Seega oli Tallinna Linnavalitsusel õigus lubada AS-il X endiste eluruumide kohandamist ning ümberehitamist mitteeluruumideks vastavalt poolte vahel sõlmitud rendilepingu tingimustele.
6. Korralduse vorminõuded ning kaebuse esitaja teavitamine Kohus nõustub kolmanda isikuga selles, et korralduse andmisel 13.06.2001 veel haldusmenetluse seadus ei kehtinud (HMS jõustus 01.01.2002). Samas ei tähenda see seda, nagu puudunuks Tallinna Linnavalitsusel
7. aastal hoopiski kohustus oma haldusakte puudutatud isikutele teatavaks teha. Vastav kohustus tulenes korralduse andmise ajal kehtinud KOKS § 31 lõikest 5, mille kohaselt tuli vallavalitsuse korraldused saata täitjatele ja teistele asjaosalistele. Samas ei saa J.L.’i lugeda KOKS § 31 lõike 5 kohaselt asjaosaliseks, kellele Tallinna Linnavalitsus oleks pidanud korralduse saatma. J.L. ei olnud korralduse adressaat, samuti ta ei rentinud vastavaid mitteeluruume ning tal puudus seega õigus neid erastada või nende suhtes Tallinna Linnavalitsusele nõudeid esitada. Seetõttu ei pidanud 7 Tallinna Linnavalitsus J.L.’i ka korralduse andmisest teavitama. Korraldus on kohtu arvates piisavalt motiveeritud, võimaldamaks selle sisust ning andmise põhjustest aru saada. Kuivõrd korraldus ei ole antud J.L.’i kahjuks, puudus Tallinna Linnavalitsusel kohustus korralduse andmise aluseid üksikasjalikumalt motiveerida. Kohus on seisukohal, et kaebuse esitaja on saanud oma kaebeõigust käesolevas haldusasjas teostada. Eeltoodule tuginedes tuleb jätta kaebus rahuldamata. Tiina Pappel kohtunik 8