KOHTUM ÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Viive Ligi ja Ivo Pilving Määruse tegemise aeg ja koht
- mai 2006, Tallinn Haldusasja number 3-06-431 Haldusasi O. S kaebus Rae Vallavalitsuse 30.08.2005 korralduse nr 1076 ning ehitusloa nr 1448E tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 06.03.2006 määrus haldusasjas nr 3-06-431 Menetluse alus ringkonnakohtus *** OÜ määruskaebus Menetlus e liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON Jätta *** OÜ määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 06.03.2006 määrus haldusasjas nr 3-06-431 muutmata. EDASIKAEBAMISE KORD Määruse peale ei saa edasi kaevata. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
- Rae Vallavalitsuse 30.08.2005 korraldusega nr 1076 anti OÜ- le *** ehitusluba elamuärihoone ehitamiseks maaüksusel ** tee * Jüri alevik Rae vald Harjumaa. Nimetatud korralduse alusel anti 30.08.2005 ehitusluba nr 1448E. 3-06-431
- O. S esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae Vallavalitsuse 30.08.2005 korralduse nr 1076 „Ehitusloa andmine osaühingule ***“ ja nimetatud korralduse alusel välja antud ehitusloa nr 1448E tühistamiseks. Kaebaja õigusi on rikutud sellega, et temalt on võetud võimalus osaleda tema enda kinnisasja puudutavas planeerimisprotsessis. Samuti rikutakse tema õigusi sellega, et uus ehitis varjab tema loomuliku valgustuse, vähendab parkimiskohtade arvu, varjab ära satelliitantenni ja WIFI antenni lained, mis tekitab kahju nii tervisele kui varale. Uue hoone püstitamine kaotab juurdepääsu kaebaja hoonele ning tekitab ohu tulekahju korral. Kaebuse esitaja esitas ka esialgse õiguskaitse taotluse. Kaebuse esitaja huvi seisneb selle s, et Jüri aleviku ** tee * kinnistule 30.08.2005 ehitusloa nr 1448E alusel ehitisi ei ehitataks. Vaidlustatud ehitusloa kehtivuse korral aga võib *** OÜ ehitustegevust alustada ning ehitise ehitada. Kaebuse rahuldamise korral oleks kaebuse esitaja eesmärgi saavutamine äärmiselt keeruline – täielikult võiks ta eesmärgi saavutada vaid ehitise lammutamise korral, mis aga võib osutuda ebamõistlikuks.
- Tallinna Halduskohtu 06.03.3006 määrusega peatati Rae Vallavalitsuse 30.08.2005 korralduse nr 1076 ja sellega 30.08.2005 välja antud ehitusloa nr 1448E kehtivus kuni asjas lahendi jõustumiseni. Riigikohtu 14.12.2004 lahendis nr 3-3-1-85-04 on leitud, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise aluseks saab olla vaid kaebuse ilmne perspektiivitus. Kaebusega esialgsel tutvumisel ei saa kaebust pidada ilmselgelt perspektiivituks, mis iseenesest annaks aluse esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmiseks. Käesolevas asjas ei ole avalikku huvi, küll aga seonduvad esialgse õiguskaitsega kolmandate isikute õigused. Vaidlustatud ehitusloast tuleneb *** OÜ- le õigus Jüris ** tee * kinnistul ehitustegevust alustada. Tegemist on isikuga, kellele kinnisvara arendus on majandustegevuseks ning ehitusloa kehtivuse peatamine kahjustab isiku majandustegevust. Kuid käesoleval juhul kaalub kaebuse esitaja huvi tagada kaebuse võimaliku rahuldamise puhuks kohtuotsuse täitmine üles *** OÜ huvi alustada väljastatud ehitusloa alusel ehitustegevust kohe. Samuti tuleb arvestada, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel võib juhul, kui ehitustegevust alustatakse, tekkida kaebuse rahuldamise korral *** OÜ- le kahjulik olukord, kus kaob õiguslik alus juba alustatud ehitise püstitamiseks. PROTSESSIOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
- *** OÜ määruskaebuses paluti tühistada Tallinna Halduskohtu 06.03.2006 määrus ja teha uus määrus, millega jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Ebaõige on kohtu väide, et kaebaja huviks on see, et ehitusloa alusel ei ehitataks. Kaebusest nähtuvalt on kaebaja huviks see, et ehitamise käigus ei rikutaks kaebaja õigusi – ei varjataks tema loomulikku valgustust, satelliitantenni ega WIFI laineid ega vähendataks parkimiskohtade arvu ning ei tekitataks sellega kahju varale ja tervisele. Ekslik on määruses märgitu, et ehitusloa nr 1448E kehtivus võimaldaks *** OÜ-l ehitustegevust alustada. Ehitustegevus on juba alanud. Kaebaja taotles üksnes ehitusloa nr 1448E peatamist. Kuid halduskohtu määruses ei ole ühtegi põhjendust, miks kohus peab vajalikuks peatada ka korralduse nr 1076 kehtivuse, kuigi kaebaja seda ei taotlenud. Korralduse nr 1076 kehtivuse peatamine on põhjendamatu, kuna see korraldus ei ole haldusaktiks, mille alusel toimub ehitamine ning ehitusloa väljastamisega on korraldus 2 3-06-431 täidetud. Seega ei oma korralduse nr 1076 ning selle peatamine mõju ehitamisele e ga kohtuotsuse täitmisele. Halduskohtu poolt viidatud Riigikohtu lahendist nr 3-3-1-85-04 väljendatud seisukohast ei tulene, et kui kaebuse rahuldamine võib võimalik olla ning sellise perspektiivi puudumine ei ole ilmselge, siis peaks kohus igal juhul esialgse õiguskaitse abinõud kohaldama. Kaebuse ilmse perspektiivituse puudumine ei ole asjaolu, millega saaks põhjendada esialgse õiguskaitse kohaldamist. Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks peavad esinema HKMS § 121 lg 2 ja § 122 lg 2 alused, mida käesolevas asjas ei esine. *** OÜ on ehitustegevust juba alustanud. Seega ei saa kohus kaebaja huvide kaalumisel lähtuda sellest, et ehitustegevus nagu polekski alanud. Kohtumääruses puudub põhjendus, miks on kaebaja huvi ehitusloa nr 1448E kehtivuse peatamiseks kaalukam kui *** OÜ huvi ehitusloa nr 1448E kehtivuse jätkumiseks. Menetlusosaliste huvisid seoses korralduse nr 1076 kehtivuse peatamisega ei ole kaevatavas määruses üldse käsitletud. Ehitusloa nr 1448E kehtivuse peatamisega ei ole *** OÜ-l võimalik ehitustegevust õiguspäraselt jätkata ning see tekitaks talle olulist kahju. *** OÜ on ehituse teostamiseks sõlminud projektijuhtimise lepingu peatöövõtjaga * OÜ, kes on omakorda sõlminud alltöövõtjatega juba enne kaebuse esitamist töövõtulepingud, mille alusel kuulub tasumisele üle 2 miljoni krooni. Kui *** OÜ on ehitusloa peatamise tõttu sunnitud kõnealuste lepingute täitmise peatama või lepingud lõpetama, siis toob see kaasa leppetrahvi tasumise kohustuse. Samuti tooks see omakorda kaasa ehitustegevuse lõpetamise tähtaja järgimise võimatuse, mille tõttu *** OÜ oleks täiendavalt kohustatud el ppetrahvi tasuma. *** OÜ on ehitustegevusega seonduvalt koostanud äriplaani, mille alusel on krediidiasutus laenu andnud. Kui ehitamist ei ole võimalik jätkata ning ehitustegevuse lõpetamine viibib, siis on määruskaebuse esitaja kohustatud tasuma planeeritust rohkem intresse, samuti võib ehitustegevuse peatumine olla laenulepingu lõpetamise põhjuseks ning see omakorda leppetrahvi tasumise aluseks. Seega on *** OÜ huvi ehitusloa nr 1448E kehtivuse jätkumiseks kaalukam kaebaja huvist.
- Vastustaja O. S ja kolmandate isikute P. Laasi, A. Uutma ja P. Uutma ning AS Sampo Pank kirjalikus vastuses paluti jätta määruskaebus rahuldamata. Ebaõige on määruskaebuse esitaja seisukoht, et kaebuse esitaja huviks ei ole, et ehitusloa nr 1448E alusel ei ehitataks. Ehitusloa tühistamistaotlus ja esialgse õiguskaitse taotlus just seda eesmärki kannavadki. Arusaamatu on määruskaebuse esitaja järeldus, et kaebaja huviks on vaid, et ehitamise käigus ei rikutaks tema õigusi. Kaebuse punktis III on selgelt välja toodud, et kaebaja õigusi rikuks uus ehitis. Samuti on põhjalikult välja toodud, milliseid õigusi ning millisel viisil ehitusloaga nr 1448E kinnitatud projektis kujutatud ehitis rikuks. Halduskohus on õigesti peatanud ka Rae Vallavalitsuse korralduse nr 1076 täitmise, kuivõrd juhul, kui ehitusluba oleks peatatud, aga korraldust mitte, oleks võinud Rae Vallavalitsus nimetatud korralduse alusel anda välja uue ehitusloa. *** OÜ-l ei ole saanud tekkida detailplaneeringuga vastuolus oleva ehitusloa alusel ning kaasomanike nõusolekuta ehitamisel õiguspärast ootust, et nad oma ehitustegevuse lõpuni saavad viia. Kuivõrd AÕS §-st 72 tulenevalt valdavad ja kasutavad kaasomanikud asja kokkuleppe kohaselt ning ühist asja võib kasutada vaid sedavõrd kuivõrd see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust ning et kaasomanikel on õigus teha teis te nõusolekuta ainult asja säilitamiseks vajalikke toiminguid, peab ehitada soovija lisaks ehitusloa taotlemisele saama nõusoleku ka 3 3-06-431 teistelt kaasomanikelt ühisele kinnisasjale ehitamiseks. Seda nõusolekut ei ole olemas. Seega majanduslikke arvestusi ning ehituslikke lepinguid sõlmides ei lähtunud *** OÜ heast usust ning järelikult ei ole ka põhjend atud *** OÜ toetumine leppetrahvi nõuetele esialgse õiguskaitse tühistamiseks. *** OÜ- le ei saa esialgse õiguskaitse kehtimine tuua kahjusid, millega nad ei oleks saanud ega pidanud enne ehitama asumist arvestama. Kaebaja ning teiste kolmandate isikute õigusi seevastu kahjustaks kohtumenetluse ajal ehitamine tugevalt, vähendades kinnisasja väärtust ning kahjustades elamistingimusi. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise üheks aluseks on kaebuse ilmne perspektiivitus. Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-3-06 märkinud, et kaebuse perspektiivide hindamisega seonduvalt tuleb esmalt kindlaks teha, kas ja millist kaebaja väidetavat õigust vaidlustatud haldusakt või toiming rikub.
- Käesolevas asjas on kaebus esitatud järgmistele asjaoludele tuginedes: ehitusluba väljastati mahus, mis ületab 1996.a. detailplaneeringuga ettenähtut; kaebaja lähtus kinnisasja mõttelise osa soetamisel 1996 detailplaneeringust ja sellest, et ostuhetkel oli väljastatud vaid olemasoleva hoone jaoks ehitusluba; teised kinnisasja kaasomanikud ei saanud ehitise vajalikkuse ning insolatsiooni- ja juurdepääsuküsimustes seisukohta ava ldada. Kaebaja leiab, et tema õigusi on rikutud sellega, et temalt on võetud võimalus osaleda tema enda kinnisasja puudutavas planeerimisprotsessis, uus ehitis varjab tema loomuliku valgustuse, vähendab parkimiskohtade arvu, varjab ära satelliitantenni ja WIFI antenni lained, tekitades seeläbi kahju nii varale kui tervisele. Uue hoone püstitamine kaotab juurdepääsu tema hoonele ja tekitab seega ohu tulekahju korral. Kaebuse perspektiivikuse ning esialgse õiguskaitse kohaldamise vajalikkuse hindamiseks tuleb analüüsida, kas kaebuse esitamisel on tuginetud halduskohtus kaitstavatele avalik-õiguslike subjektiivsete õiguste rikkumistele. Ringkonnakohus on seisukohal, et esialgse õiguskaitse kohaldamise osas omab tähendust üksnes kaebaja väide tuleohutuse nõuete rikkumise kohta. Kaasomaniku õigus loomulikule valgusele, teatud arvule parkimiskohtadele, internetile jms ei ole kaitstud avalik-õiguslike normidega. Vastavas osas on tegemist tsiviilõiguslike küsimustega. Siinkohal peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et kaebuse esitajal ning kaebust toetavatel kolmandatel isikutel kui kinnisasja kaasomanikel on võimalik *** OÜ kahjulike mõjutusi tõrjuda AÕS §-le 72 tuginedes (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 21.12.2001 määrus haldusasjas nr 3-3-167-01). Ehitusluba ise ei tekita veel õigust ehitama asuda, kui selleks puuduvad vajalikud tsiviilõiguslikud ee ldused. Samuti ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamise seisukohast määrav kaebaja väide, et rikutud on tema õigust osaleda kinnisasja puudutavas planeerimisprotsessis. Nimelt on kaebaja soov planeerimismenetlusest osa võtta kantud ne ndest samadest huvidest, mille halduskohtus kaitsmise võimalikkuse osas ringkonnakohus eelnevalt seisukoha võttis (nt insolatsioon, tuleohutus). 4 3-06-431
- EhS § 24 lg 1 p 2 keelab kohalikul omavalitsusel ehitusluba väljastada, kui ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavate nõuetega. Muuhulgas peab ehitusprojekti kohaselt olema tagatud ehitise, sh naaberehitiste tuleohutus. Projekti vastavast tuleohutusnõuetele kontrollib Päästeamet. Harjumaa Päästeamet on projekti kooskõlastanud kahel korral: 09.05.2005 ja 21.07.
- Toimiku materjalidest nähtub, et kooskõlastused on antud projektidele, kus ** tee * krundile juurdeehitatav hoone on tunduvalt väiksem sellest, millele lõpuks ehitusluba väljastati (vt tl 55-56). Päästeametile ei ole esitatud kooskõlastamiseks projekti, kus kaebaja elamule jääb juurdepääs vaid ühest krundi küljest, so Mõisa teelt, mida ei ole käesolevaks ajaks veel rajama asutud. ** tee ** krundi oma nik, kelleks on OÜ ***, on and nud kooskõlastuse, mille kohaselt tagatakse ** tee * kinnistule juurdepääs läbi ** tee ** kinnistu. Mingeid tsiviilõiguslikke tagatisi (servituut) selleks ei ole. Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et kaebust ei saa pidada ilmselgelt perspektiivituks.
- Nii kaebuse esitaja kui ka kolmanda isiku huvid on kaalukad. Kolmas isik kannab esialgse õiguskaitse kohaldamisega seoses rahalisi kulutusi. Kaebus on aga esitatud kaebaja vara ja tervise kaitseks, kusjuures kaebaja jaoks kaasnevad õiguskaitse kohaldamata jätmisega pöördumatud tagajärjed. Arvestades kohtumenetluseks keskmiselt kuluvat aega, on vaidlusalune hoone kohtumenetluse lõpuks valmis ehitatud. Valmisehitatud hoone lammutamine, kui kohus peaks ehitusloa tühistama, on vähetõenäoline. Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-67-01 leidnud, et isegi kui vaidlevate isikute huvid on võrdse kaaluga, on väär asetada risk sellele poolele, kelle õigused on suunatud olemasoleva olukorra säilitamisele, ning ettevaatlikkuse arvelt luua soodustusi isikule, kelle õigused on suunatud olukorra muutmisele pöördumatus suunas. Arvestada tuleb sedagi, et vastustaja ja kolmas isik on loonud ebakindluse sellega, et ehitusluba on antud nõuetekohaselt kooskõlastamata projektile. Harjumaa Päästeameti pädevuses oli hinnata, kas hoone muutunud paigutus ning kaebaja elamule ühe juurdepääsutee kadumine mõjutab selle tuleohutust. Tsiteeritule tuginedes jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et pärast kehtiva projekti kooskõlastamist Harjumaa Päästeameti poolt võib kolmas isik taotleda kohtult esialgse õiguskaitse vajadusele uue õigusliku hinnangu andmist.
- Määruskaebuses on veel leitud, et halduskohus on vääralt peatanud ka Rae Vallavalitsuse 30.08.2005 korralduse nr 1076 kehtivuse, kuna ehitustegevuse aluseks on üksnes selle korralduse alusel antud ehitusluba. Ringkonnakohus märgib, et korralduse ja ehitusloa näol on tegemist ühe ja sama haldusaktiga. Korralduse tühistamist, sh selle kehtivuse peatamist ei saa vaadelda lahus ehitusloa tühistamise või selle kehtivuse peatamisest. Viive Ligi Ivo Pilving Kaire Pikamäe 5