2-04-1275 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Margo Klaar, liikmed Kai Kullerkupp, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht
- aprillil
- a Tallinn Tsiviilasja number 2-04-1275 Tsiviilasi K.M.e hagi E.K.e vastu kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 19.10.
- a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik E.K.e apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg
- märts
- a Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant (kostja) E.K. ja tema esindaja adv. T.-M.H. Vastustaja (hageja) K.M. ja tema esindaja adv A.A. RESOLUTSIOON Jätta Harju Maakohtu
- oktoobri
- a otsus muutmata ja E.K.e apellatsioonkaebus rahuldamata. Parandada Harju Maakohtu
- oktoobri
- a otsuses viga ja lugeda õigeks ostu-müügilepingu sõlmimise kuupäev 16.10.
- Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest Asjaolud Pooltele kuulub kaasomandina Harju maakonnas Saku alevikus M5 asuv kinnistu, mis on kantud Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr
- Hageja mõttelise osa suurus on 18/25 ja kostja mõttelise osa suurus on 7/
- Kaasomand tekkis 16.10.1997 ehtise pandi- ja ostumüügilepingu sõlmimisega, mille kohaselt omandas hageja kostjalt 72/100 suuruse mõttelise osa M5 asuvast elamust ning sinna juurde kuuluvast abihoonest ja rajatistest. 31.03.1999 erastasid pooled Eesti Vabariigiga sõlmitud ostu-müügilepingu alusel nende kaasomandisse kuuluva elamu ja abihoone aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa ning 05.07.1999 kinnistamisotsuse alusel kanti pooled nimetatud kinnistu kaasomanikena kinnistusraamatusse. Saku Vallavalitsuse seisukoha kohaselt ei ole moodustatud kinnistu kaheks jagamine võimalik, kuna tekiksid liiga väikesed kinnistud. Hageja nõue ja põhjendused Pooled leppisid 16.10.1997 ehtise pandi- ja ostumüügilepingu sõlmimisel ühtlasi kokku, et hageja kasutusse jääb elamu ning kostja kasutusse abihoone, mis on kostja poolt ümberehitatud elamuks. Pooled asusid koheselt ka kokkulepet täitma. Kostja andis elamu täies ulatuses hageja kasutusse, ise kolis elama abihoonesse. Lepingu p-s 2.7 leppisid pooled kokku, et peale lepinguobjektiks oleva elamu aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa kinnistusraamatusse kandmist soovivad pooled moodustatud kinnistu esimesel võimalusel jagada selliselt, et hageja kinnistu oluliseks osaks jääb elamu ning kostja kinnistu oluliseks osaks jääb abihoone. Sellise kinnistu jagamise põhimõttele viitab ka lepingu p 2.8, mille kohaselt säilis kostjal senine sissekirjutus kuni lepingu p 2.7 nimetatud kinnistute moodustamiseni. Käesolevaks ajaks on hageja sattunud majanduslikult raskesse olukorda ega suuda pikemas perspektiivis korrektselt täita elamu ostmiseks sõlmitud laenulepingu tingimusi. Seetõttu on hageja üritanud leida oma kinnistu mõttelisele osale ostjat. See aga ei ole osutunud võimalikuks, kuna poolte vahel kokkulepitud kinnistu kasutuskorda ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kuivõrd kostja on saanud teada hageja soovist kaasomandiosa võõrandada, ei tunnista ta enam poolte vahel kokkulepitud kasutuskorda ning on asunud nõudma enda kasutusse ka osa elamust. Hageja palus määrata poolte kaasomandisse kuuluva Harju maakonnas Saku alevikus M5 asuva Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 20510 kantud kinnistu kasutuskord vastavalt OÜ F. koostatud plaanile kindlaks selliselt, et hageja kasutusse jääb maatükk suurusega 922 m2 koos elamuga ning kostja kasutusse jääb maatükk suurusega 359 m2 koos abihoonega, samuti palus hageja kanda kindlaksmääratud kasutuskorra märkusena kinnistusraamatusse. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostjat rahuldab praegune kaasomandi kasutamise kord täielikult, kostja ei soovi kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramist. Kostja tahab kasutada kogu kaasomandit, 2
(5)hageja nõutud kaasomandi kasutamise kindlaksmääramise viis on meelevaldne. Pärast 16.09.1997 ehitise pandi- ja ostumüügilepingu sõlmimist on kostja elanud abihoones. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja määras K.M.ele ja E.K.ele kaasomandina kuuluva Harju maakonnas Saku alevikus M5 asuva, Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 20510 kantud kinnistu kasutuskorra vastavalt OÜ F. poolt Harju maakonnas Saku vallas Saku alevikus M5 asuva kinnistu jagamise kohta koostatud plaanile kindlaks selliselt, et hageja kasutusse jääb maatükk suurusega 922 m2 koos elamuga ning kostja kasutusse jääb maatükk suurusega 359 m2 koos abihoonega. Kohus tuvastas E.K.e kohustuse anda nõusolek kasutuskorra kandmiseks märkusena kinnistusregistri registriosa nr 20510 kolmandasse jakku. Kui kaasomanik vajab oma kaasomandiosa müümise kui oma peamise subjektiivse omanikuõiguse realiseerimise hõlbustamiseks eelnevat kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramist, on see kasutuskorra kindlaksmääramiseks piisavalt kaalukas põhjus. Kohus nõustus hageja seisukohaga, et kaasomanike vaheliste erimeelsuste lõpetamiseks kinnistu kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmise korral on kaasomandiosale ostja leidmine hõlpsam. Hageja seletuste kohaselt leppisid pooled 16.10.1997 ehitise pandi- ja ostumüügilepingu sõlmimisel kaasomandi kasutamises kokku selliselt, et hageja kasutusse jääb elamu ning kostja kasutusse abihoone, mis on kostja poolt ümberehitatud elamuks. Kostja on hageja seletuste paikapidavust kohtuistungil kinnitanud, öeldes, et peale pandi- ja ostumüügilepingu sõlmimist jäi elamu täies ulatuses hageja kasutusse ja kostja kolis elama abihoonesse ja on seal elanud tänaseni. Asjaolule, et poolte vahel oli hageja poolt kirjeldatud kasutuskord kokku lepitud, viitab lisaks pandija ostumüügilepingu p 2.8, mille kohaselt säilis kostjal senine sissekirjutus kuni lepingu p-s 2.7 nimetatud kinnistute moodustamiseni. Pandi- ja ostumüügilepingu p-s 2.7 on pooled kokku leppinud, et pärast lepinguobjektiks oleva elamu aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa kinnistusraamatusse kandmist soovivad nad moodustatud kinnistu esimesel võimalusel jagada. Kuna Saku Vallavalitsuse seisukoha kohaselt ei ole poolte kinnistu kaheks jagamine võimalik, on kinnistu jagamist puudutavad pandi- ja ostumüügilepingu punktid kaotanud oma sisulise tähenduse ning neist ei saa otse tuletada pooltevahelist kokkulepet kinnistu kasutuskorra kohta. Kuivõrd pooled on 16.10.1997 ehitise pandi- ja ostumüügilepingu sõlmimisest alates kasutanud kaasomandis olevat kinnistut selliselt, et hageja kasutuses on olnud elamu ning kostja kasutuses abihoone, kostja ei ole esitanud senise kasutuskorra muutmiseks põhjendusi, siis ei ole põhjust poolte vahel seni kehtinud kasutuskorda muuta. Hagi rahuldamata jätmine riivaks kaasomandi soetamisel selle kasutamise kohta hagejal tekkinud ootusi. Kuna pooltevahelised suhted on pingestunud, aitab kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine vältida pooltevahelisi edasisi kaasomandi kasutamisest tekkida võivaid erimeelsusi. Seetõttu vastab kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine mõlema poole huvidele. Kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel tuleb arvestada kaasomandi mõtteliste osade suurusega. Hageja esitatud OÜ F. poolt koostatud kinnistu jagamise joonisel (t lk 13) kajastuv ettepanek kasutuskorra määramiseks selliselt, et hageja kasutusse jääb maatükk suurusega 922 m2 koos elamuga ning kostja kasutusse jääb maatükk suurusega 359 m2 koos abihoonega, vastab 3
(5)kaasomanike mõtteliste osade suurusele. Hoonete paiknemine kinnistul võimaldab määrata kasutuskorra kindlaks hageja poolt soovitud viisil. Hageja nõue kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kuna kostja ei tunnistanud hageja nõuet kanda kinnistu kasutuskord märkena kinnistusraamatusse, tuleb kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 sätestatud kostja nõusolek märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse asendada kohtuotsusega vastavalt TsÜS § 68 lg-le 5. Kuna kohus leidis, et tuleb sätestada kinnistu kasutuskord ning hageja eesmärk kasutuskorra kindlaksmääramisel põhineb soovil oma kaasomandi osa võõrandada, on hageja nõue kasutuskorra kinnistusraamatus nähtavaks tegemiseks põhjendatud. Kostjal on sellest tulenevalt kohustus anda nõusolek kasutuskorra kandmiseks märkusena kinnistusraamatusse. Vastavalt KS § 15 lg 1 p-le 2 tuleb kõnealune märkus kanda kinnistusraamatus kolmandasse jakku. Apellatsioonkaebuse põhjendused E.K. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Antud tsiviilasjas tuleb hinnata, kas E.K. müüs 16.10.1997 K.M.ele kaasomandisse Saku vallas M5 asuva kinnistu. Müügitehingut ei ole toimunud ja hageja või tema abikaasa on notari juures dokumente võltsinud. Kostja seletas kohtuistungil, et tema ei ole 16.09.1997 notari juures lepingule alla kirjutanud ja notar ei ole teda toimuvast tehingust teavitanud. Kohus sellele tähelepanu ei pööranud. Kostja ei ole otsuse järeldustega nõus ja kaasomandi kasutuskorra jagamist kohtuotsuses näidatud viisil ei tunnista. Kogu kinnistule ja sellel asuvatele hoonetele peab olema kostja vaba juurdepääs ja kohtuotsus piirab kostja vaba liikumist temale kuuluval kinnisasjal põhjendamatult. Ei ole mõeldav, et hageja müüks kaasomandis oleva kinnisasja mõttelise osa ilma kostja nõusolekuta ja ostueesõigust tunnistamata. Hageja abikaasa on kostja suhtes tarvitanud vägivalda, ta on kostjat ähvardanud ja tekitanud kehavigastusi. Kostja soovis nimetatut tõendada tunnistajate ütlustega, kuid kohus kostja tunnistajaid põhjendamatult üle ei kuulanud. Kostja palus tunnistajad üle kuulata ringkonnakohtul. Otsuses ei kajastu kohtuistungil tegelikult selgunud ja tuvastatud asjaolud. Kohus jättis tuvastamata olulise tähtsusega asjaolu – kuidas, kellelt ja mil moel sai kostja tema enese teadmata ja mõistmata müüa hageja kaasomandisse mõttelise osa kinnistust M5 Saku alevikus Harjumaal. Vastus apellatsioonkaebusele K.M. ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb jätta otsus muutmata ja kaebus rahuldamata. Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata ja nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, 4
(5)siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda kolleegium neid. Ebaõige on apellandi väide, et otsuse tegemisel oleks maakohus pidanud hindama 16.10.
- a tehingu sõlmimise asjaolusid. Apellandi poolt apellatsioonkaebuses esitatud väited ei ole olulised kaasomandi kasutuskorra üle otsustamisel. Ebaõige on apellandi väide, et temal, kui kinnistu kaasomanikul peab olema tagatud võimalus kogu kinnistut kasutada. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Maakohus on piisavalt põhjendanud, millest lähtudes ta määras kasutuskorra viisil, mida soovis hageja. Kaasomandi võõrandamine ei ole käesoleva vaidluse esemeks ja juhul, kui K.M. oma osa võõrandab on apellandil ostueesõigus tulenevalt seadusest. Ostueesõiguse teostamine ei sõltu kasutuskorra kindlaksmääramisest. Apellant on kaebuses väitnud, et maakohtu otsuses ei kajastu tegelikult kohtumenetluses väljaselgitatud asjaolud. Kolleegium leiab, et maakohus on otsuse tegemiseks õigesti vajalikud asjaolud välja selgitanud ja kaebuse üldsõnalised väited ei anna alust neist teistsuguste järelduste tegemiseks. Samuti ei ole aluseks otsuse tühistamisele apellandi väited vastustaja abikaasa käitumise kohta. Kasutuskorra määramine tagab, et apellandil oleks vähem võimalikke kokkupuuteid vastustaja abikaasaga, kellega oli apellandil konflikt. Maakohus on kohtuotsuses ebaõigesti märkinud poolte vahel sõlmitud ostu-müügilepingu kuupäevaks 16.10.1997 asemel 16.09.
- Kolleegium leiab, et tegemist on ilmse ebatäpsusega ja tulenevalt TsMS § 447 lg-st 2 parandab ringkonnakohus vea. Margo Klaar Kai Kullerkupp Ande Tänav 5
(5)