Obsah (9)

§ 100§ 271§ 288§ 8§ 284§ 285§ 316§ 335§ 113

2-05-1672 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Karin Sonntak Otsuse tegemise aeg ja koht 24. jaanuar 2006. a Tallinn Tsiviilasja number 2-05

§ 100

ja § 101 lg 1 p 1 ning § 335 alusel välja mõista 4 kuu üüri summas 6 800 krooni ja üüritud asja tagastamisega viivitamise eest 1 200 krooni, kokku 8 000 krooni. Kohtuistungil täpsustab hageja haginõuet. Hageja soovib üüri väljamõistmist ajavahemiku 15.01.

1. a kuni 25.05.
2. a eest ja viivise 7% aastas väljamõistmist, kokku summa 8 000 krooni väljamõistmist. Kostja vastus Kohtule 16.06.
3. a saadetud vastuses kostja hagi ei tunnista. Kostja on nõus hageja väitega selle kohta, et ta üüri ei tasunud, kuid peab mittemaksmist põhjendatuks. Üürilepingut sõlmides ei esitanud hageja ühtki dokumenti selle kohta, et ta on volitatud elamut üürile andma. Hageja väitis, et on peagi elamu uus omanik ja soovib majas ümberehitust teostama hakata. Hageja palus kostjal seoses sellega nii kiiresti kui võimalik Felicitas Alasalu käest üürile võetud elamispind vabastada. Kostja tegi hagejale ettepaneku sõlmida üürileping, eesmärgiga viia see hiljem Pirita Linnaosavalitsusse kui tõend hageja kahtlase tegevuse kohta elamus asukohaga Ida tee 16, Tallinnas. Hageja nõustus lepingut sõlmima ja kirjutas lepingu valmis. Lepingus nimetas hageja ennast üürileandjaks 13.11.
4. a Peeter Lauriga sõlmitud lepingu alusel. Peeter Laur on teise grupi invaliid ning Tallinna Linnakohus on ta teovõimetuks tunnistanud. Seega leidis kinnitust kostja kahtlus, et hageja ei saa lepingut sõlmida, kuna maja omanik on olemas ja elus. Kostjal oli
5. a oktoobris sõlmitud suuline kokkulepe Felicitas Alasaluga majas tehtavate tööde maksumuse mahaarvamisele üüri maksetest. Viimase üüritud päeva seisuga oli see 14 500 krooni, seda pole kostjale kompenseeritud. Kokkulepe oli suuline, kuna Felicitas Alasalu keeldus kostjaga kirjalikku lepingut sõlmima. Kostja ei tasunud üüri, kuna hageja nõudis üüri maksmist endale, kuid Felicitas Alasalu nõudis üüri maksmist endale. Elamus käis ka keegi uus üürnik, kes nõudis samuti raha tasumist. Kohtuistung 2 Kohtuistungil 04.01.
6. a jäi hageja oma nõude juurde. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja seletuse kohaselt vabastas ta elamispinna 25.05.
7. a. Peeter Lauriga sõlmitud leping ei kehti, Pirita Linnaosavalitsusest öeldi samuti, et lepingu sõlmimine pole võimalik. Elamus ei ole vett ega kanalisatsiooni. Hageja ei ole kostjale lepingu ülesütlemise teadet pakkunud. Kostja seletuse kohaselt ei püüdnud ta maksmisest kõrvale hiilida, kuid kaks inimest korraga soovisid üüriraha saada. Kuna kostja pidas lepingut kehtetuks, siis ta ei planeerinud seda täita. Hageja proovis kostjat konstaabli abiga välja tõsta, aga konstaabliga saavutas kostja kokkuleppe, et kostja saab juunini elamispinda kasutada. Ühe kuu üüriraha viis kostja F. Alasalu kätte. Kostja on teinud elamus 14 500 krooni eest paranduslikke töid. Kokkulepe oli, et see kompenseeritakse kostjale üürirahast. Hageja nõustub kostjaga, et kostja võis elamispinna vabastada ka 25.05.
8. a. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. Hageja ja kostja sõlmisid 09.02.
9. a elamu allüürilepingu, mille p 2 kohaselt üürileandja kohustus andma üürniku kasutusse elamu asukohaga Ida tee 16, Tallinnas. Lepingu p 4 järgi kohustus kostja tasuma igakuist üüri 1 700 krooni ning tasuma kõrvalkulud. Lepingu kehtivuse ajaks määrati 15.01.2004-15.05.
10. a. Kostja lepingus kokkulepitud üüri ei tasunud.

§ 271

järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Sama seaduse § 294 kohaselt kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. Kostja oma vastuses kohtule ei eita mittemaksmist, kuid põhjendab mittemaksmist asjaoluga, et hagejal ei olnud õigust allüürilepingut sõlmida. Kostja on seisukohal, et elamut sai üürile anda ainult selle omanik Peeter Laur. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Kohtule on esitatud 13.11.2003. a sõlmitud elamu üürileping, mille järgi Peeter Laur’i eestkostja Felicitas Alasalu annab üürniku, T.K’i kasutusse elamu asukohaga Ida tee 16, Tallinnas.

§ 288

lg 1 alusel üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. Elamu üürilepingu p 4 järgi üürnik võib üürilepingust tulenevad kohustused üle anda kolmandatele isikutele kogu lepingu kehtivuse ajal. Tallinna Linnakohtu 24.01.

1. a otsusega nr 2/5/242-84/00 määrati Peeter Laur’i eestkostjaks Felicitas Alasalu. Kohtu põhjenduste kohaselt on Peeter Laur II grupi invaliid ja ta on Tallinna Linnakohtu 26.05.
2. a otsusega tunnistatud teovõimetuks. Kohus ei nõustu kostajaga selles, et kui elamu omanik on elus, peab lepingu sõlmima omanik. Felicitas Alasalu on Peeter Lauri seaduslik esindaja just seetõttu, et on vajalik kaitsta Peeter Lauri isiklikke ja varalisi õigusi, kuna Peeter Laur ei ole ise selleks võimeline. 3 Kostja 16.06.
3. a vastuse kohaselt sõlmis ta lepingu eesmärgiga viia see Pirita Linnaosavalitsusse, kui tõend T.Ki ebaseaduslikust tegevusest elamu allüürile andmisel. Kostja kohtus antud seletuse kohaselt ei olnud tal lepingut sõlmides plaanis seda täita. Lepinguvabaduse põhimõte tähendab seda, et kõik isikud on vabad otsustama, kas ja kellega leping sõlmida ning millise sisuga leping sõlmida. Lepinguvabadust võib teostada aga ainult tingimustel, et oma õiguste ja vabaduste teostamisel austatakse ka teiste inimeste õigusi ja vabadusi ning järgitakse seadust (Põhiseadus § 19 lg 2).

§ 8lg 2 järgi leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Seadusest ei tulene, et lepingut saaks sõlmida ainult mingi asjaolu tõendamise eesmärgil. Kostja vastuse kohaselt ei nõustu ta hagejale üüri tasuma ka seetõttu, et kostjal oli Felicitas Alasaluga sõlmitud 2002. a oktoobris suuline kokkulepe, mille kohaselt majas kostja poolt tehtavad parendused kuuluvad üüritasust mahaarvamisele. Kostja hinnangul on ta teinud parendusi 14 500 krooni väärtuses.

§ 284

lg 5 järgi üürileandja peab parenduste ja muudatuste tegemisel arvestama üürniku huve. Üürniku huvide arvestamine ei välista ega piira üürniku õigust üüri alandada ja nõuda kahju hüvitamist. Kulutused, mis üürnik parenduste ja muudatuste tegemise tõttu peab tegema, peab üürileandja mõistlikus ulatuses hüvitama ning üürniku nõudmisel talle ette maksma.

§ 285

lg 1 kohaselt üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Allüürilepingu p 4 järgi üürniku teostatud parendused muutuvad üüriobjekti lahutamatuks osaks ja need kompenseeritakse üürileandja poolt ainult vastava eelneva kirjaliku kokkuleppe olemasolul. Oma väidete tõendamiseks kostja kohtule kirjalikke tõendeid ei esitanud. Kohus leiab hageja ja kostja seletuse põhjal, et parenduste tegemist hageja ja kostja vahelise lepingu kehtivuse ajal ei toimunud. Kostja sõlmis lepingu eesmärgiga seda mitte täita, kohus ei pea tõenäoliseks, et seejuures tehti kostja poolt siiski parendusi. Kohtule on esitatud 15.04.2004. a allüürilepingu ülesütlemise teade, mille kohaselt on kostja võlgnevuses kolme järjestikuse kalendrikuu maksed nii üüri kui kõrvalkulude osas.

§ 316

lg 1 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Kostja kinnitusel ei olnud ta ülesütlemisest teadlik, abikaasa ei olnud aga teate vastuvõtmiseks õigustatud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja vabastas elamispinna 25.05.2004.a.

§ 288

lg 6 järgi allkasutaja ei või kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule. Üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda. Kostja põhjendas oma mittemaksmist ka asjaoluga, et kostja ei teadnud kellele raha maksta, kuna seda nõudis peale F. Alasalu ja hageja ka Vladimir Sõstrekov. Hageja väitel oli tegemist isikuga, kes allüüris elamut alates 15.05.

1. a s.o. ajast, mil kostja oleks pidanud elamu vabastama. Kohus on seisukohal, et kostjal puudus alus elamu kasutamiseks alates 15.05.
2. a. Kostja poolt kirjeldatud olukord tekkis pärast lepingu lõppemist, seega ei saanud see olla takistuseks allüürilepingu järgsete igakuiste üürimaksete tegemisel. 4 Hageja on palunud kostjalt välja mõista tasumata üür ning viivis 7% aastas, kuid mitte rohkem kui 633.30 krooni. Hageja ei soovi hagihinda, s.o. 8 000 krooni ületada.

§ 335

kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Seega saab hageja nõuda üüri ka ajavahemiku 15.05.2004. a – 25.05.2004. a eest, mis moodustab 566.70 krooni.

§ 113

lg 1 alusel võib võlausaldaja nõuda viivitamise korral võlgnikult viivise maksmise kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohustuse täitmiseni. Viivisenõude võib kahjustatud pool esitada ka siis, kui lepingus viivise maksmise kohustust ette nähtud ei ole. Kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele viivis 633.30 krooni. Kohtukulud Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud. Kooskõlas kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS §-ga 60 lg 1 tuleb hageja kohtukulud jätta kostja kanda. Kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele riigilõiv 560 krooni. TsMS (al 01.01.2006. a) § 143 p 4 ja § 162 lg 1 alusel kuuluvad kostjalt väljamõistmisele riigituludesse ka kostjale hagiavalduse ja selle lisade ning kohtuotsuse ärakirja kättetoimetamise kulud summas 247.30 krooni. Karin Sonntak Kohtunik 5