Obsah (7)

§ 329§ 327§ 316§ 311§ 312§ 326§ 334

2-05-21424 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht 10. aprill 2006. a Tallinn Tsiviilasja number 2-05-21

§-le 274; 311 lg 1, 2; 312 lg 1; 334 lg 1; 335; 8 lg 2; 76 lg 1; 113; 271 ja AÕS § 39 lg

1. Hageja esitas kohtule tõenditena üürilepingu ülesütlemise avalduse (tl 5), tähtkirja kviitungi ja väljastusteatise (tl 7-9), korteri 64 üüri ja kommunaalteenuste arvestuse (tl 10-17), õiendi (tl 18), üüriteatised (tl 19-24), intressi arvestuse (tl 25), eluruumi omandiõigust tõendavad dokumendid (tl 79-84), arved (tl 85-889 ja võlgnevuse arvestuse 24.03.2006 seisuga (tl 108). Hageja palus jätta kohtukulud kostja kanda. KOSTJA VASTUVÄITED S.B. vaidles hagile vastu. Kostja esitas järgnevad vastuväited:
2. Kostja on endine tööandja eluruumi üürnik. Ta kasutab eluruumi alates 13.06.1988, kui „Eesti Fosforiit“ eraldas talle elamiseks tööandja eluruumi. Kostja töötas Eesti Fosforiidis kuni 19.01.1996, mil tööleping lõpetati koondamise tõttu. Hoone Kallasmaa 3 kuulus Eesti Fosforiidile kuni 1996.a maini, mil see võõrandati hagejale. Võõrandamisel kehtinud üürilepingud jäid endistel tingimustel kehtima. Kostjat ei või tulenevalt

, TsÜS ja RES RakS § 15 lg 4 ja elamuseaduse § 60 lg 4 eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Kostja seletas kohtuistungil, et tal ei ole tõendeid selle kohta, et tegu oli tööandja eluruumiga.

1. Hageja esitatud eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldus on vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühine. Ülesütlemisavaldus on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja ei ole selgitanud, millisel alusel ja kuidas on arvestatud üüritasu ja tasu kõrvalkulude eest. Kostjal ei ole hagejaga kokkuleppeid üüri suuruse ja maksmise korra või kõrvalkulude ja viiviste kohta. Hageja on esitanud üüriarveid Kadrajevile, kes ei ole olnud selle eluruumi üürnik. Alates
2. a juulist ei ole ka Kadrajev üüriarveid saanud. Kuni selle ajani sai arveid administraatori käest, aga alates
3. a juulist administraatoril arveid ei olnud.
4. Viivise nõue on alusetu. Arve tasumisega saab viivitada juhul, kui arve on esitatud ja maksetähtaeg saabunud. Hageja ei ole kostjale arveid esitanud ning kostja ei pea viiviseid tasuma.
5. Kostja ei ole saanud hageja ülesütlemisavaldust ega ole saanud seda vaidlustada. Hageja esitatud kviitungid ei tõenda, et hageja ülesütlemisavalduse kostjale saatis. 2 Kostja esitas 16.03.2006 täiendava vastuse, mille kohaselt:
6. Poolte vahel puudus kirjalik üürileping ning hageja esitas kostjale arveid üürisummaga 175 krooni kuus. 2004.a juunis sai kostja üürilepingu projekti, kus oli üüri suuruseks märgitud 1500 krooni kuus, millega kostja ei nõustunud. Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üürileping öeldi üles kostja mittenõustumisel üüri tõstmisega.
7. Hageja lõpetas
8. a juulis kostjale üüriarvete esitamise, mis ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja ei ole täitnud oma kohutusi kommunaalteenustega varustamisel ja tal ei ole õigust viiviseid nõuda.
9. Kostja taotleb üürilepingu pikendamist. Üürilepingu lõpetamisel oleks kostjale ja tema perekonnale rasked tagajärjed. Kostja on vähe kindlustatud, tema netopalk on 4500 krooni kuus ja tema ülalpidamisel on 13-aastane poeg. Kostjal puuduvad võimalused teise üürilepingu sõlmimiseks. Kostja poeg on haige ja kostja ei tea, palju tal on lisakulutusi seoses lapse haigusega. Kostja võttis kohtus omaks, et on tasunud üüri hilinemisega ning oli nõus tasuma viiviseid. Kostja tasus kohtumenetluse kestel ära hageja nõutud põhivõla. Kostja esitas enda väidete tõendamiseks isikukaardi (tl 37-39), kinnituse elamispinna võimaldamise kohta (tl 40-41), tööraamatu koopia (tl 42-43), tõendi (tl 44), passi koopia (tl 45-46), maksekorraldused (tl 47-66), väljavõtte haigusloost (tl 103), töötasu tõendi (tl 104). HAGEJA SEISUKOHAD KOSTJA TÄIENDAVA VASTUSE OSAS Hageja leidis, et kostja täiendav vastus on alusetu. Hageja esitas järgmised seisukohad:
10. kostja on loobunud viitamast tööandja eluruumile. Hoone kuuulus Eesti Fosforiidile, kuid korterid ei ole tööandja eluruumidena arvele võetud;
11. üürilepingu ülesütlemine on korraline. Kuna tegemist on tähtajatu lepinguga, ei ole hagejal vaja lepingu lõpetamiseks aluseid;
12. kostja ei ole tõendanud oma rasket majanduslikku olukorda. Hageja ei ole ainuke perekonna ülalpidaja. Kostja oleks pidanud lepingu pikendamise taotluse esitama
13. a jaanuaris ning selles osas tuleb kohaldada hagi aegumist. Hageja viitas

§-le 329 lg 2;

1. kostja ei ole viidanud esialgses vastuses hagile hea usu põhimõttele. KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja kasutab suulise üürilepingu alusel hagejale kuuluvat eluruumi asukohaga xxxx. Kostja on viidanud asjaolule, et ta kasutab vaidlusalust eluruumi tööandja eluruumina, kuid ei ole seda tõendanud. Kostja seletas, et tal ei ole tõendeid selle kohta, et vaidlusalune eluruum oleks tööandja eluruumina arvele võetud. Kohus leiab, et kuigi kostja esitatud tõenditest (isikukaart ja kinnitus elamispinna võimaldamise kohta tl 37-41) nähtuvalt sai ta nimetatud eluruumi Eesti Fosforiidis töötades, ei tähenda see automaatselt, et tegemist oleks tööandja eluruumiga ning sellele peaks laienema elamuseaduse tööandja eluruumi kasutamist reguleerivad sätted. Kostja kasutab eluruumi hagejaga sõlmitud suulise üürilepingu alusel tavalise eluruumina. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Poolte vahel sõlmitud suulise üürilepingu suhtes tuleb kohaldada kehtivat võlaõigusseadust. Kuna kostja tasus kohtumenetluse kestel hagejale üüri- ja kommunaalteenuste võla, jäi hageja lõplikuks nõudeks viivised 1182.84 krooni. Hageja palus kohustada kostjat ja kõiki temaga koos elavaid isikuid tagastama hagejale eluruum aadressil Xxxs 3 kuu jooksul pärast kohtuotsuse 3 jõustumist. Eluruumi tähtajaks tagastamata jätmisel palus hageja tõsta kostja koos temaga elavate isikutega eluruumist välja.
2. Viivised Kostja ei vaielnud kohtus viiviste väljamõistmise nõudele ega viiviste summale vastu. Kostja võttis omaks, et ta on üüri tasumisega hilinenud ja oli nõus tasuma viiviseid. Seega on kostja hagi viiviste väljamõistmise osas TsMS § 440 kohaselt õigeks võtnud, õigeksvõtt on protokollitud ning kostja ei ole esitanud taotlust protokolli parandamiseks. Kohus rahuldab selles osas hagi ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivised 1182.84 krooni. Kuna kostja on põhivõla tasunud ja hagi viiviste osas õigeks võtnud, jätab kohus analüüsimata poolte esitatud maksekorraldused ja võlgnevuse arvestuse.
3. Eluruumi tagastamine Eluruumi tagastamise nõude lahendamiseks peab kohus analüüsima, kas poolte vahel suuliselt sõlmitud üürileping on lõppenud. Samuti peab lahendama kostja esitatud lepingu pikendamise avalduse. 2.1 Lepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Hageja soovis esitada kostjale lepingu ülesütlemise avalduse ja saatis selle kostjale tähitud kirjaga. Hageja esindaja seletustest nähtub, et ülesütlemisavaldus tagastati postiasutusest hoiutähtaja möödumisel. Seega kostja avaldust kätte ei saanud. Kostja väitel ei ole ta ülesütlemisavaldust kätte saanud. Hageja avaldus oli lisatud hagimaterjalidele, mille kostja sai kätte 7.12.2005 (tl 32). Tulenevalt

§ 329

lg 1 peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule, kui lepingu lõpetamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ebaõige ja seadusest mittetulenev on hageja seisukoht, et üürilepingu korralist ülesütlemist ei saa kostja vaidlustada.

§ 329

ei piira lepingu ülesütlemise vaidlustamist ning ei sätesta, et vaide saab esitada ainult tähtajaliste lepingute puhul või lepingu erakorralisel ülesütlemisel. Kuna võlaõigusseaduses üürilepingut reguleerivad sätted kaitsevad üürniku, peab vastava erandi puudumisel olema kostjal õigus vaidlustada ka tähtajatu lepingu korralist ülesütlemist. Kostja peab sel juhul tõendama, et leping öeldi üles vastuolus hea usu põhimõttega. Kostjal oli võimalik oma vastuväited esitada hageja algatatud kohtumenetluses. Kostja esitas kohtule 28.12.2005 vastuse, milles leidis, et üürilepingu ülesütlemise avaldus on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja ei ole selgitanud üüri ja viiviste arvestamise aluseid. Kohus andis kostjale tähtaja oma vastuväidete täpsustamiseks. 16.03.2006 vastuse täienduses (tl 9697) leidis kostja, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üürileping öeldi üles kostja mittenõustumisel üüri tõstmisega Kohus leiab, et nimetatud vastulause on

§ 329lg 1 kohane vaidlustus, mis on esitatud tähtaegselt.

Samas ei sätesta

§ 327, et üüri ja viiviste nõudmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Samuti ei nähtu hageja ülesütlemisavaldusest, et leping öeldi üles üüri maksmisega viivitamise tõttu

§ 316alusel.

Hageja leidis õigesti, et tähtajatu lepingu puhul on ta õigus leping korraliselt üles öelda

§ 311

alusel ilma täiendavaid motiive lisamata.

§ 327

lg 1 p 2 kohaselt on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud. Kostja viitas, et ülesütlemine on hea usu põhimõtte vastane, kuna hageja soovis kostjaga sõlmida üürilepingut üüriga 1500 krooni kuus. Hetkel maksab kostja hagejale üüri 175 krooni kuus. Kohus leiab, et arvestada tuleb asjaolu, 4 et poolte vahel ei olnud üldse sõlmitud kirjalikku lepingut ning seega on hageja poolne lepingu sõlmimise soovimine mõistlik. Pooled seletavad, et hageja saatis kostjale tähitud kirjaga üürilepingu projekti (tl 7-9), kuid kostja ei kirjutanud sellele alla. Kostja ei ole näidanud, et ta oleks soovinud hagejaga uue üüri hinna suhtes läbi rääkida ja kokkuleppele jõuda. Kostja ei näidanud, et ta oleks üldse kuidagi reageerinud lepingu sõlmimise ettepanekule. Seega ei saa kohus asuda ka seisukohale, et üürilepingu lõpetamine on tulenevalt

§ 327lg 1 p 2 vastuolus hea usu põhimõttega.

Nimetatud sätte rakendamine eeldab ka kostja poolt hagejaga suhtlemist, mingite ettepanekute tegemist. Seega tuleb asuda seisukohale, et lepingu ülesütlemine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Pooltevaheline üürileping on korraliselt üles öeldud. Kostja sai ülesütlemisavalduse kätte koos hagimaterjalidega 7.12.2005. Tulenevalt

§ 312lg 1 tuleb üürilepingu ülesütlemisest ette teatada vähemalt 3 kuud.

Seega lõppes poolte vahel sõlmitud leping 07.03.2006. 2.2 Lepingu pikendamise taotlus Kostja esitas 16.03.2006 taotluse üürilepingu pikendamiseks

§ 326

lg 2 alusel, kuna üürilepingu lõpetamisel oleks kostjale ja tema perekonnale rasked tagajärjed. Hageja leiab, et nimetatud taotluse osas tuleb kohaldada aegumist. Kohus asub seisukohale, et kostja esitatud taotlus ei ole esitatud tähtaegselt. Eluruumi üürilepingu pikendamise taotlus on iseseisev taotlus, mis tuleb esitada

§ 329lg 1 kohaselt 30 päeva jooksul.

Kostja sai ülesütlemisavalduse kätte 07.12.2005, kuid esitas nimetatud taotluse alles 16.03.2006, s.t seaduses sätestatud tähtaega järgimata. Kohus kohaldab TsÜS § 143 alusel kostja taotluse suhtes aegumist.

§ 334

lg 1 kohaselt on üürnik kohustatud üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna kohus luges eeltoodu alusel pooltevahelise üürisuhte lõppenuks, on kostjal kohustus eluruum hagejale tagastada. Hageja esindaja oli kohtuistungil nõus, et kostja tagastab eluruumi 3 kuu möödumisel kohtuotsuse jõustumisest. Kohtukulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (alates 01.01.2006.a. kehtinud redaktsioon) § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Tsiviilasjas on alustatud menetlus 06.12.2005. Tulenevalt kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS §-st 60 lg 1 mõistab kohus kostjalt hageja kasuks kohtukuludena välja riigilõivu 480 krooni ja TsMS § 61 lg 1 alusel õigusabikulud 4720 krooni. Gerty Pau Kohtunik 5