TARTU HALDUSKOHUS KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-225/05 Otsuse kuupäev 16.12.2005 Kohtunik Mare Priks Kohtuasi LasComp Eesti AS kaebus Tartu Linnavalitsuse korralduse nr. 112 20.01.2004 peale. Asja läbivaatamise kuupäev Istungil osalenud isikud 27.10.2005 ja 06.12.2005, avalik kohtuistung Kaebuse esitaja LasComp Eesti AS , esindaja advokaat Rene Varul; Vastustaja: Tartu Linnavalitsus, esindaja advokaat Anne Tammer. Resolutsioon Jätta LasComp Eesti AS kaebus Tartu Linnavalitsuse korralduse nr. 112 20.01.2004 peale rahuldamata. Edasikaebamise kord Apellatsioonikaebuse esitamisest tuleb teatada asja otsustanud kohtule kirjalikult 10 päeva jooksul, arvates kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest, so 16.12.2005 Teadet ei ole vaja esitada, kui teate esitamise tähtaja jooksul esitatakse apellatsioonikaebus. Apellatsioonikaebuse võib esitada üksnes teate esitanud isik 30 päeva jooksul ringkonnakohtule sama kohtu kaudu, arvates kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. 26.02.2004 esitas LasComp Eesti AS kaebuse Tartu Halduskohtule, milles taotles Tartu Linnavalitsuse 20.01.2004 nr. 112 korralduse tühistamist. Tartu Linnavalitsuse 20.01.2004 korraldusega otsustati lugeda Jaamamõisa linnaosa 41 kinnistu enampakkumise võitja LasComp Eesti AS müügilepingu sõlmimise õiguse kaotanuks ja temaga kinnistute müügilepingut mitte sõlmida. Tartu Linnavalitsuse 4.juuli 2003.a. korraldusega nr. 2388 otsustati viia läbi 41 korralduses nimetatud hoonestamata kinnistu võõrandamine ühtse paketina avaliku kirjaliku enampakkumise teel alghinnaga 1200000 krooni. Korralduse p.-ga 2.5 nähti ette , et enampakkumise võitja kohustub esitama enne müügilepingu sõlmimist panga tagasivõetamatu garantiikirja kehtivusajaga kuni 31.detsember 2006 summas 2.000000.- krooni. Selle summa peab garant maksma Tartu linnale juhtumil, kui
- detsembriks 2006 ei ole valminud tehnovõrgud (elektri-, soojus-, telekommunikatsiooniseadmed ja –liinid, vee- ja kanalisatsioonitorustik) ja avalikult kasutatavad tänavad, üldkasutatav haljastus, tänavavalgustus ja sademetevee ärajuhtimise seadmed või kui
- detsembriks 2006 ei ole valminud 28 elamut (korralduse p-d 2.5.1 ja 2.5.2). Korralduse p-ga 4 nähti osalejate tagatisraha suuruseks ette 120.000.- krooni. Tartu Linnavalitsuse 11.09.2003 korraldusega 3107 on otsustatud kinnitada enampakkumise tulemused ning võõrandada kinnistud LasComp Eesti AS-le. 28.10.2003.a. korraldusega nr. 3919 muutis linnavalitsus vastavalt LasComp Eesti AS poolt esitatud taotlusele oma korraldust nr. 2388 selliselt, et enampakkumise võitjal võimaldati tagasivõetamatu garantiikiri esitada ka kindlustusfirma poolt. Tartu Linnavalitsuse 20.01.2004 korraldusega nr. 112 otsustati lugeda Jaamamõisa linnaosa 41 kinnistu enampakkumise võitja LasComp Eesti AS müügilepingu sõlmimise õiguse kaotanuks ja temaga kinnistute müügilepingut mitte sõlmida. Nimetatud korraldust vaidlustas LasComp Eesti AS Tartu Halduskohtus 26.02.
- Tartu Halduskohus jättis
- augusti 2004 kohtuotsusega haldusasjas nr. 3-124/04 kaebuse rahuldamata. LasComp Eesti AS esitas apellatsioonikaebuse ning Tartu Ringkonnakohtu 10.12.2004 kohtuotsusega jäeti apellatsioonikaebus rahuldamata. Ringkonnakohus on nõustunud linnavalitsusega, et LasComp Eesti AS poolt esitatud Salva Kindlustuse AS 27.10.2003 garantiikindlustuspoliisiga ning Salva Kindlustuse AS-i kinnitusega selle garantiikindlustuspoliisi tagasivõtmatuse kohta ei olnud täidetud linnavalitsuse korralduse nr. 2388 p.2.5 ja linnavalitsuse korralduse nr. 3919 p. 1 ja 2 nõuded. LasComp Eesti AS esitas kassatsioonikaebuse, milles taotleb ringkonnakohtu otsuse tühistamist. Riigikohtu halduskolleegium leiab(halduskolleegiumi kohtuotsus 16.05.2005), et LasComp Eesti AS kaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada ning asi tuleb saata Tartu Halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohus on asunud seisukohale, et kohtud ei ole analüüsinud Salva Kindlustuse AS-i ja Nordea Kindlustuse Eesti AS garantiidokumentide sobivust , andmaks sellele hinnangut, kas linnavalitsus käitus õiguspäraselt nimetatud dokumente sobimatuteks pidades või mitte. Tartu Halduskohus on taas LasComp Eesti AS kaebuse Tartu Linnavalitsuse korralduse nr. 112 20.01.2004 peale menetlusse võtnud 30.05.2005 haldusasjana 3-225/
- LasComp Eesti AS esindaja on esitanud kaebuse täienduse. Kaebaja esindaja leiab, et kaevatav haldusakt on põhjendamatu ja õigusvastane, mille kohaselt on välistatud kinnistute müügilepingute sõlmimine ning saada tagasi makstud tagatisraha. Võlaõigusseadus (VÕS) § 155 käsitleb garantii andmist ning garandi ja võlgniku vahelist võlaõiguslikku suhet, garantiikirja õiguslikku regulatsiooni VÕS ei sätesta. Kaebaja pool on seisukohal, et analüüsides Nordea Kindlustuse Eesti AS poolt esitatud kindlustuspoliisi, vastab kindlustuspoliis vastustaja poolt esitatud nõuetele: garantii tähtaeg (p.7), garantiisumma(p.2), garantiisumma väljamaksmise juhtumid(poliisi p.2.1,22,3), summade ülekandmise tingimused (p.5), garantii oli antud tagasivõetamatult (p.2) Kaebaja pool on seisukohal, et analüüsides Salva Kindlustuse AS poolt esitatud garantiikindlustuse poliisi, saab asuda seisukohale, et poliis vastab nõuetele: garantii tähtaeg (poliisi p.6), garantiisumma (p.5) ja garantiisumma väljamaksmise juhtumid (poliisi p. 4), garantiisummade ülekandmise tingimused (p.10) , garantiidokument on antud tagasivõtmatult, mis tuleneb Salva Kindlustuse AS kinnituskirjast. Garantiikiri on esitatud enne müügilepingu sõlmimist. Samas ei ole vastustaja väitnud, et kindlustusfirmade garantiikirjad ei sobi ning tuleb esitada panga garantii. Kaebaja taotleb haldusakti tühistamist ning kohtuistungil lisab kaebaja esindaja, et asi tuleks peale haldusakti tühistamist linnavalitsusel läbi vaadata ning linn peaks kaebaja suhtes otsustuse vastu võtma. Kaebaja esindaja esitab kohtukulude nimekirja summale kr. 39.867,
- Vastustaja esindaja poolt esitatud vastuväidete kohaselt tuleb jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja esindaja on seisukohal, et kohus ei saa hinnata ainult kindlustuspoliiside sisu ja olemust, asja tuleb vaadelda tervikuna. Vastustaja ei pea nõuetekohaseks Salva Kindlustuse AS poliisi, kuna Salva Kindlustuse AS poolt garantiikohustus ei ole võetud tingimusteta. Poliisilt ei nähtu, et garantii andja võib võlausaldaja vastu esitada üksnes garantiist tulenevaid vastuväiteid ning garantiikindlustuspoliisilt ei nähtu, et garantii tuleb välja maksta õigustatud isiku esimesel nõudel. Samuti ei ole Salva Kindlustuse AS juhatuse liikmel Andres Lõhmusel õigust üksi esindada aktsiaseltsi tulenevalt registrikaardist, mistõttu ei ole poliis aktsepteeritav. Nordea Kindlustuse Eesti AS kinnituskirjale on alla kirjutanud juhatuse liige Ilona Kuber, registrikaardi kohaselt pidi aktsiaseltsi esindama kaks juhatuse liiget. Kohtuistungil lisab vastustaja esindaja, et kaebaja pool on venitanud asja, kuna pole ilmunud ise notarisse linna poolt kokkulepitud ajal ning on taotlenud pikendada kindlustusfirma garantiikirja esitamise tähtaega, mille kohta linnavalitsus andis korralduse nr. 4445 04.12.2003 jättes rahuldamata LasComp Eesti AS taotluse tagasivõetamatu panga või kindlustusfirma garantiikirja esitamise tähtaja pikendamiseks. Kohtu seisukohad: Tartu Linnavalitsus on asunud seisukohale korralduse nr. 112 20.01.2004 väljaandmisel, et LasComp Eesti AS enampakkumise võitjana ei ole täitnud linnavalitsuse
- juuli 2003.a. korralduse nr. 2388 ja 28.10.2003 korralduse 3919 tingimustest tulenevaid kohustusi esitada tagasivõetamatu garantiikiri ja tasuda ostuhind, mille täitmine on eelduseks kinnistute müügilepingu ettevalmistamisele ja sõlmimisele. LasComp on kinnitanud oma pakkumises 04.09.2003, et osaleb enampakkumisel vastavalt linnavalitsuse
- juuli 2003 korralduses nr. 2388 kehtestatud tingimustel, seega on kaebaja aktsepteerinud linnavalitsuse poolt kehtestatud tingimusi ja nendest kinnipidamist. Kohus nõustub vastustaja esindaja seisukohaga, et asja uuesti läbivaatamisel tuleb lähtuda asjast tervikuna, mitte analüüsida ainult kindlustuspoliiside sisu ning asjaolu, kas linnavalitsus käitus neid dokumente sobimatuteks pidades õiguspäraselt või mitte. Kuna käesolevaks ajaks on müügileping ja asjaõigusleping linnavalitsusel sõlmitud As-ga Vallikraavi Kinnisvara ning Tartu linn on müünud reaalselt oma omandis olevad Jaamamõisa linnaosas paiknevad 41 hoonestamata kinnistut , ei ole haldusakti tühistamise puhul võimalik selles osas tagasitäitmist nõuda – so.linnal ei ole võimalik enam nimetatud kinnistuid müüa LasComp AS-le. Kaebaja pool jäi taotluse juurde, et kaevatav korraldus ikkagi tühistada ja anda linnale võimalus otsustada LasComp AS edaspidine käekäik tulenevalt vaidlustatud korralduse tühistamisest. Tartu Linnavalitsuse korralduse nr. 2388 04.07.2003 kohaselt on toodud kinnistute võõrandamise tingimused: p.2.5 enampakkumise võitja kohustub esitama enne müügilepingu sõlmimist panga tagasivõetamatu garantiikirja kehtivusajaga kuni 31.12.2006 summas 2.000000.- krooni, milles peab olema väljendatud garandi kohustus lepingutingimuste mittetäitmisel maksta välja garantiisumma Tartu linnale p.2.5.1 ja 2.5.2 toodud juhtudel; p.2.6 enampakkumise võitja on kohustatud ilmuma ostu-müügilepingu sõlmimiseks enampakkumise tulemuste kinnitamise korraldusega koos väljastatavas teates näidatud kohta hiljemalt ühe kuu jooksul pärast korralduse teatavakstegemist. Kinnistute müügihind kuulub tasumisele enne ostu-müügi lepingu sõlmimist. Tartu Linnavalitsuse korraldusega nr. 3919 28.10.2003 on otsustatud muuta Tartu Linnavalitsuse 04.07.2003 korralduse nr. 2388 p. 2.5 ja sõnastada see järgnevalt: p.2.5 enampakkumise võitja kohustub esitama enne müügilepingu sõlmimist panga või kindlustusfirma tagasivõetamatu garantiikirja kehtivusajaga 31.12.2006 summas 2.000000 .- krooni , milles peab olema väljendatud garandi kohustus lepingutingimuste mittetäitmisel maksta välja garantiisumma Tartu linnale p.2.5.1 ja 2.5.2 toodud juhtudel. Täiendatud on korraldust p.2.5.3 , mille kohaselt on garant kohustatud tasuma Tartu linnale garantiisumma 7 pangapäeva jooksul alates vastavasisulise nõude saamisest, mille eelduseks on enampakkumise võitja poolt täitmata või mittenõuetekohaselt täidetud punktides 2.5.1 ja 2.5.2 sätestatud kohustused. Eeltoodu alusel nähtuvalt on täiendatud p.2.5, juurde on kirjutatud sõna „kindlustusfirma“ . Nimetatu on muudetud LasComp AS´i volitatud esindaja poolt esitatud avalduse alusel, kuna on tekkinud küsimus garantiikirja andja ja vormi üle, samuti ka garantiikirjas garanteeritava kohustuse sõnastamises ja täpses ajalises määratluses, millise aja jooksul peaks garant garantiisumma välja maksma. Tartu Linnavalitsus on korraldusega 112 otsustanud jätta tagatisraha 120.000.- krooni vastavalt Tartu linnavara eeskirjale AS LasComp tagastamata. 06.05.2004 kohtuistungil on väitnud kaebaja esindaja, et kaebaja loobub (tl 89) tagatisraha tagasimaksmise osas, kuigi esialgselt on seda kaebaja poolt nõutud. LasComp Eesti AS on oma pakkumises kinnitanud, et nõustub osalema enampakkumisel väljakuulutatud tingimustel. Kuna Tartu Linnavalitsuse 04.07.2003 korralduse nr. 2388 ja 28.10.2003 korraldusega nr. 3919 on võõrandamistingimused kehtestatud, nimetatud haldusakte ei ole vaidlustatud, seega on haldusaktid jõus ja kuuluvad kohaldamisele. LasComp Eesti AS´il enampakkumise võitjana oli kohustus peale linnavalitsuse korralduse nr. 3919 kättesaamist ilmuda ühe kuu jooksul lepingu sõlmimisele, olles eelnevalt täitnud kohustuse tasuda kinnistute müügihind ja esitada garantiikiri. Tulenevalt Tartu linnavara eeskirja § 24 lg 1 p. 5 kohaselt enampakkumise võitja on kohustatud ilmuma ostu-müügilepingu sõlmimiseks teates ettenähtud kohta hiljemalt ühe kuu jooksul korralduse kättesaamisest. 26.11.2003 on LasComp Eesti AS teinud taotluse pikendada linnavalitsuse korraldustes sätestatud tagasivõetamatu panga või kindlustusfirma garantiikirja esitamise tähtaega kuni 22.12.2003.a., kuid linn ei pidanud taotlust põhjendatuks ning jättis taotluse rahuldamata korraldusega 4445/04.12.
- Kuna LasComp Eesti AS esindaja ei ilmunud linnavalitsuse poolt määratud tähtajal müügilepingu sõlmimisele, mis pidi toimuma notaris
- detsembril 2003, seega on linnavalitsus lugenud LasComp Eesti AS kaotanuks vaidlustatud korralduse kohaselt õiguse lepingu sõlmimisele ja tagatisrahale. Tulenevalt Tartu linnavara eeskirja § 16 lg 5 ja § 24 lg 1 p. 5 ja korralduse nr. 2388 p. 2.6 ning arvestades korralduse 3919 p.1 , mille kohaselt tuli ilmuda müügilepingu sõlmimisele hiljemalt ühe kuu jooksul, arvates korralduse kättesaamisest, so.
- detsembril 2003, kuhu kaebaja ei ilmunud ning ei esitanud tõendit mitteilmumise põhjuse kohta, kaebaja esindaja kinnituse kohaselt on olnud LasComp Eesti AS esindaja haige. Hilisemalt on väidetud, et kaebaja on 02.12.2003 notari ajast teada saanud ning kuna vastustaja on jätnud kaebaja taotluse tagasivõetamatu panga või kindlustusfirma garantiikirja esitamise tähtaja pikendamise kohta rahuldamata korraldusega 4.12.2003 nr. 4445, seega pidas kaebaja väga vähese aja varuga teavitatud notari aega ebapiisavaks, et uut pangagarantiidokumenti esitada ning kaebaja pidas mõttetuks ilmuda linnavalitsuse poolt määratud ajaks notari juurde, eeldades, et linn ei aktsepteeri kaebajal olemasolevaid garantiidokumente. Samas ei ole vaidlustanud kaebaja Tartu Linnavalitsuse korraldust 4445, millega jäeti pikendamata tähtaeg garantiidokumentide esitamise osas, olles seega haldusakti sisu ja resolutsiooniga nõustunud. Kuna kaebaja ei ilmunud notari juurde müügilepingute sõlmimiseks ja ei ole esitanud ka enne müügilepingu sõlmimist kindlustusfirma või panga tagasivõetamatut garantiikirja summas 2.000.000.- krooni tulenevalt korralduses 3919 nõuetest, mis kuulus täitmisele, ega tasunud müügihinda ning seega asus linnavalitsus õigustatult seisukohale, et LasComp Eesti AS enampakkumise võitjana ei ole täitnud linnavalitsuse korralduste 2388 ja 3919 nõudeid, mida LasComp Eesti AS ei ole vaidlustanud, mille täitmine toonuks kaasa ostumüügi ja asjaõiguslepingu sõlmimise linnavalitsuse ja LasComp Eesti AS vahel. . Kassatsioonimenetluses oli vaidlusesemeks see, kas LasComp Eesti AS poolt esitatud kindlustuspoliisid vastasid Tartu Linnavalitsuse poolt esitatud nõuetele või mitte. LasComp Eesti AS on Tartu Linnavalitsusele nende nõude täitmiseks esitanud kaks garantiidokumenti. Esimesena on esitatud Salva Kindlustuse AS´ garantiikindlustuspoliisi koos Salva Kindlustuse AS kinnitusega selle tagasivõtmatuse kohta. Seejärel, kui linnavalitsus pidas seda garantiidokumenti sobimatuks, andis nõusoleku LasComp Eesti AS-le garantiikindlustuse kindlustuspoliisi andmiseks Nordea Kindlustuse Eesti AS. Salva Kindlustuse AS poolt esitatud garantiipoliisist ei nähtu, et garantii tuleb välja maksta tingimusteta, seega ei ole poliis kooskõlas korralduste 2388 ja 3919 nõuetega. Kuna poliisi punktis 10, 9.
- ja 9.2 on sätestatud tingimused, mis nõuavad täiendavate asjaolude selgitamist, ei ole Salva Kindlustuse AS´i poolt garantiikohustus võetud tingimusteta. Samas ei ole Salva Garantiikindlustuspoliis kooskõlas ka VÕS § 155 tuleneva sättega. Tulenevalt VÕS § 155 lg 1 kohaselt võib majandus- või kutsetegevuses isik (garantii andja) võtta lepinguga võlausaldaja suhtes kohustuse (garantii), et täidab võlausaldaja nõudel garantiist tuleneva kohustuse. Nimetatud sättest tulenevalt kuulub võlausaldaja nõudel garantiist tulenev kohustus täitmisele ilma tingimusteta. Kindlustuspoliisil on märgitud kindlustatud isikuks Tartu Linnavalitsus, kuid korraldustel nr. 2388 ja 3919 on märgitud kindlustatud isikuks Tartu linn, mistõttu on vastuolu poliisil märgitu ja korraldusel märgitu vahel. Vastustaja esindaja on välja toonud asjaolu, et Salva Kindlustuse AS- juhatuse liikmel Andres Lõhmusel ei ole õigust üksi esindaja aktsiaseltsi. Garantiikindlustuspoliisile nr. 2R030178GGI Kood nr. 002RZZ on allkirja andnud kindlustusvõtja esindajana Andres Lõhmus. Samas äriregistrikaardilt nähtuvalt võib esindada aktsiaseltsi üksinda ainult Tiit Pahapill. Üldiselt tulenevalt Äriseadustiku § 307 lg 1 võib aktsiaseltsi esindada iga juhatuse liige, kuid antud juhul on sätestatud esinduse eritingimus. Seega on linnavalitsusel õigus mittenõuetekohaseks pidada Salva Garantiikindlustuspoliisi ka sellest aspektsist. Nordea Kindlustuse Eesti AS näitas valmisolekut anda garantiikindlustuspoliis (garantiikindlustuse kindlustuspoliis nr. 343) enne müügilepingu sõlmimist üle notarile, kes pidi nimetatu peale hüpoteekide seadmise lepingule allakirjutamist edastama Tartu linna esindajale, ei tähenda seda, et kaebaja oli valmis täitma linnavalitsuse korraldustes nr. 2388 ja 3919 sätestatud tingimust – esitada enne müügilepingu sõlmimist garantiidokumendid. ( Nordea kinnituskiri(tl 64) . Vastustaja on välja toonud asjaolu, et Nordea Kindlustuse AS kinnituskirjale on alla kirjutanud Ilona Kuber juhatuse liikmena üksi, kuid registrikaardi väljavõtte kohaselt pidi aktsiaseltsi esindama kaks juhatuse liiget ühiselt. Antud juhul garantiikindlustuse kindlustuspoliisist nähtuvalt on poliisi allkirjastanud kaks juhatuse liiget, seega poliis on väljastatud õiguspäraselt. Kinnituskirja kohaselt on kinnitatud, et Nordea Kindlustuse Eesti AS väljastab notarile enne notariaalse ostumüügi ja hüpoteekide seadmist kinnistute ostmisel garantiikindlustuspoliisi Tartu linna kasuks 2.000000.- krooni. Kuna kinnituskirjast tulenevat ei saadud realiseerida kaebaja esindaja mitteilmumise tõttu notarisse, st. ei saadud realiseerida lubadust väljastada notarile enne notariaalse ostumüügi vormistamist kohustuste tagamist, ei oma Nordea Kindlustuse kinnituskirja olemasolu tähtsust. Samas vastab Nordea garantiikindlustuspoliis kohtu hinnangul linnavalitsuse korralduste nõuetele, mille kohaselt Garant on garanteerinud tagasivõetamatult Garantii saaja esimesel nõudmisel Garantii saajale kahe miljoni suuruse summa maksmise 7 pangapäeva jooksul arvates vastavasisulise nõude saamisest. Nordea garantiikindlustuse poliisist nähtuvalt on õigesti märgitud Garantii saajaks Tartu linn. Samas vastab Nordea garantiikindlustuspoliis VÕS § 155 sätetele. Kokkuvõtteks oli kaebaja teadlik, et enampakkumise võitjana kohustus ta pärast linnavalitsuse 28.10.2003 korralduse nr. 3919 kättesaamist ilmuma ühe kuu jooksul lepingu sõlmimiseks notari juurde, samuti oli kaebaja teadlik sellest, et ühekuuline tähtaeg lõpeb 08.12.
- Vastustaja ei pikendanud lepingu sõlmimise tähtaega, mida kaebaja oleks võinud vaidlustada enese õiguste kaitseks, mistõttu pidi kaebaja olema ka valmis ootuseks tekkinud tagajärgedele. Kaebaja ei ilmunud 08.12.2003 notari juurde müügilepingu sõlmimiseks ja ei esitanud notarile garantiidokumente. Samas, mis puudutab Nordea Kindlustuse Eesti AS garantiikindlustuse kindlustuspoliisi hinnangut linnavalitsuse poolt, siis nimetatud poliisi kohta ei ole linnavalitsus enne 08.12.2003 hinnangut anda saanud. Eeltoodu alusel jätab kohus kaebuse rahuldamata HKMS § 26 lg 1 p. 6 lähtuvalt. Kuna kohus jätab kaebuse rahuldamata, jäävad väljamõistmata ka kohtukulud. Pool, kelle kahjuks kohtuotsus tehti, kannab kohtukulud.(HKMS § 92 lg 1). Kohtunik Mare Priks