← Eesti

3-04-308/3

Obsah (6)§ 217§ 21§ 5§ 4§ 22§ 9

KOHTUOTSUS

TI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Viive Ligi ja Ivo Pilving Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. märts 2006, Tallinn Haldusasja number 3-04-308 Haldusasi V. K. kaebus kohustada Pärnu Linnavalitsust ostueesõigusega erastama ** * asuvad eluruumid Pärnu Halduskohtu
  2. veebruari 2005 otsus haldusasjas nr 3200/2004 Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus V. K. apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev
  3. veebruar 2006 Menetlus osalised Kaebaja: V. K, esindaja S. K. Vastustaja: Pärnu Linnavalitsus, esindaja M. T. RESOLUTSIOON Jätta V. K. apellatsioonkaebus rahuldamata ning Pärnu Halduskohtu
  4. veebruari 2005 otsus haldusasjas nr 3-200/2004 muutmata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule Tallinna Ringkonnakohtu kaudu 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebus peab ringkonnakohtusse jõudma tähtaja viimasel päeval (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 62). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
  5. 03.
  6. 1997 erastati V. K-le ** *-1 asuv eluruum. Pärnu Linnavalitsuse 28.08.1999 korralduse nr 1682 p 5 ja p 6 on antud Pärnu Linna valitsuse omandisse korteriomand, mis moodustab mõttelise osa kin nisvarast asukohaga ** *, mille reaalosadeks on korterid nr 3 ja nr
  7. 3-04-308 Pärnu Linnavalitsuse 19.09.2003 korralduse nr 1126 p 1.23 anti majandusosakonnale korraldus erastada avalikul enampakkumisel asustatud eluruum ** *-
  8. Eluruumi kasutavale üürnikule teatati 02.10.2003 kirjaga võimalusest kasutada enampakkumisel eelistust. 04.11.2003 on ** *-4 korteri ostuks esitanud avalduse ** *-1 elanikud V. K. ja 05.11.2003 V. K., kes registreeriti enampakkumisele. 12.11.2003 koostatud eluruumi enampakkumise protokolli kohaselt tegi suurima pakkumise V. K., kes kohustus sõlmima ** *-4 korteri erastamise ostu- müügilepingu. 06.07.2004 asustatud eluruumi enampakkumise komisjoni koosoleku protokolli kohaselt on V. K-le määratud ** *-4 asuva korteri ostuhinna tasumise tähtajaks 10.10.
  9. Pärnu Linnavalitsuse 12.11.2004 korralduse nr 223 p 1 on tunnistatud ** *-4 erastamiseks läbiviidud enampakkumine nurjunuks.
  10. V. K. esitas Pärnu Halduskohtule kaebuse, milles palus kohustada Pärnu Linnavalitsust ostueesõigusega erastama V. K-le Pärnus ** *-3 ja ** *-4 asuvad eluruumid. Kaebaja kasutab ** * elamus asuvat korterit nr
  11. Kuna Pärnu Linnavalitsus on arvates ** * korterite nr 3 ja nr 4 kinnistamisest elamu kaasomanik, on viidatud korterid kaebaja ja linna kaasomandis ning kaebajal on kaasomanikuna eelisõigus Pärnu linnale kuuluvate korterite erastamisel. Nimetatud eluruumid tuleb erastada kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse alusel. Pärnu Linnavalitsus otsustas 12.11.2003 erastada avalikul enampakkumisel mõttelise osa elamust ** *-4, mis on alates 22.06.1999 kaebaja ja linna kaasomandis. Kuna enampakkumisel eelistust omava eluruumi üürnik oma õigusi ei kasutanud, avaldas kaebaja soovi erastada korter nr 4 erastamisseaduse § 6 sätestatud korras. Kuid 12.11.2003 asuti eluruumi erastama enampakkumise korras ning sellega rikuti kaebaja kui korteri nr 4 kaasomaniku ostueesõigust nimetatud eluruumi erastamisel. Kaebaja soovib ostueesõigusega erastada põhikorruse ühisköögiga seotud eluruume ** *-3 ja ** *-
  12. Kaebaja soovib elamut ja eluruume korrastada, sest ruumid on ebasanitaarses seisundis ning selline olukord tekitab kaebajale pidevat majanduslikku kahju.
  13. Vastustaja Pärnu Linnavalitsus palus jätta kaebus rahuldamata. Korteriomandi seadmisel tuleb erastada eluruum korteriomandina. Pärnu linna omandis olevate eluruumide käsutamine on kehtestatud korra kohaselt eluruumi võõrandamine (erastamine) ja väljaarvamine eluruumide hulgast. Eluruum on erastamise objektiks, kui see on kohustatud subjekti omandis eluruumide erastamise seaduse jõustumisel ning eluruum erastatakse viidatud seadusega ettenähtud korras. Eluruumide erastamisel ei kohaldata kaasomaniku ostueesõigust. Korteriomanikul on ostueesõigus ainult siis, kui see õigus on antud tehinguga või seadusega. Käesoleval juhul on korteriomand seatud kõigile ** * asuvatele korteritele. Kaasomandis oleva elamu mõtteline osa erastatakse siis, kui elamu ei ole jagatud reaalosadeks. Vaidlusalune elamu ei ole erastamise objektiks kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse mõttes.
  14. Pärnu Halduskohtu 28.02.2005 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 2 lg 1 kohaselt on käesoleva seaduse järgi erastamise objektiks kaasomandis oleva elamu mõtteline osa, mille omanik on riik või kohalik omavalitsusüksus, samuti äriühing, kelle kõik aktsiad või osad kuuluvad riigile või kohalikule omavalitsusüksusele, või eluruumide erastamise seaduse § 6 punktides 4-6 nimetatud eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Nimetatud paragrahvi lg 2 kohaselt erastatakse käesoleva paragrahvi lõikes 1 märgitud kaasomandis oleva elamu mõtteline osa käesoleva seaduse järgi siis, kui kaasomanikud ei sõlmi elamu reaalosadeks jagamise kokkulepet või kui 2 3-04-308 kaasomandis olevat elamut ei ole reaalosadeks jagatud kohtuo tsusega. Kaasomand elamu mõttelistele osadele on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistest osades ühises asjas kuuluv omand. ** * asuvate korterite nr 1, nr 3 ja nr 4 korteriomandite ese ja sisu on kindlaks määratud 26.03.1999 kinnistamisavaldustega. Kinnistusraamatu kannete kohaselt moodustavad korterid nr 3 ja nr 4 mõttelise osa kinnistust ja reaalosa moodustab konkreetne korter. Seega on ** * asuv elamu jagatud reaalosadeks ning seetõttu ei kuulu käesoleval juhul kohaldamisele kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus.

§ 217

lg 1 on antud juhul erastamise objektiks korteriomandi ese, mille reaalosa on erastamise objektiks vastavalt käesoleva seaduse §- le 3, kui kinnistusraamatusse on korteriomandi omanikuna kantud käesoleva seaduse § 214 6. lõike punktides 1, 2 või 3 nimetatud isikud.

§ 21

4 lg 6 sätestab, et viidatud isikuteks on 1) riik, kui eluruumi erastamise kohustatud subjektiks on käesoleva seaduse § 6

  1. lõike p 1 nimetatud isik; 2) kohalik omavalitsusüksus, kui eluruumi erastamise kohustatud subjektiks on käesoleva seaduse § 6
  2. lõike p 2 nimetatud isik; 3) vastavalt riik või kohaliku omavalitsusüksus, kui eluruumi erastamise kohustatud subjektiks on käesoleva seaduse § 6
  3. lõike p 3 nimetatud isik. Korterite nr 3 ja nr 4 omanikuna on kinnistusraamatusse kantud Pärnu linn. Käsitletud paragrahvi lg 3 kohaselt on korteriomandi eseme erastamisel ostueesõigus käesoleva seaduse §-s 5 nimetatud isikutel. V. K. ei ole

§ 5

kohaselt kasutanud ega kasuta vaidlusaluseid eluruume üürilepingu alusel ning ei ole vaidlusaluste eluruumide üürniku perekonnaliige.

§ 4

p 2 ja p 3 ja § 3 lg 5 p 4 sätestatud asjaolusid kogutud materjalidest ei tulene. Seega ei ole põhjendatud kaebaja nõue vaidlusaluste korterite ostueesõigusega erastamiseks.

§ 22lg 12 sätestab, et käesoleva seaduse § 9 1.

lõikes nimetatud eluruumid ei ole

  1. aasta
  2. augustist erastamise objektiks. Nimetatud eluruumidele ei kohaldata käesolevast seadusest tulenevaid erisusi ning neid võivad riigivara valitsejad võõrandada riigi vara võõrandamist sätestavas korras ja kohalikud omavalitsused volikogu kehtestatud korras.

§ 9

lg 1 tulenevalt kuulus avalikul enampakkumisel erastamisele asustamata eluruumi ja eelmise üürniku lahkumise, väljatõstmise või surma tõttu vabanenud eluruumi, kui seda soovivad osta mitu võrdset ostueesõigust omavat isikut, kes on vastavalt käesoleva seaduse § 5 2. lõikele end arvele võtnud, ja üürilepingu alusel kasutatav eluruum, mille

õigusega erastamiseks ei ole esitatud avaldust käesoleva seaduse §-s 5 sätestatud tähtaegadeks, või kui avalduse esitanud isik on tunnistatud eluruumi erastamise õigusest loobunuks. Seega ei ole kaebajal õiguslikku alust taotleda vaidlusaluste korterite erastamist avaliku enampakkumise korras. PROTSESSIOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 5. V. K. apellatsioonkaebuses paluti tühistada Pärnu Halduskohtu 28.02.2005 otsus ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Väär on kohtu seisukoht, et ** * elamu korteriomandiks jagamise puhul on tegemist elamu reaalosadeks jagamisega. Elamu on kaasomandis nii korteriomanditena kui ka elamuna. Erastamise käigus kaasomandi olemus ei muutunud. Elamu kaasomanikud ei ole sõlminud elamu reaalosadeks jagamise kokkulepet. Õige pole kohtu seisukoht, et ** * asuvad eluruumid nr 3 ja nr 4 on erastamise kohustatud subjekti ainuomandis olevad eluruumid. Kuna kaebaja on erastanud mõttelise osa ** * asuvast 3 3-04-308 korterist nr 1, siis on tegemist kohustatud subjekti ja füüsilise isiku kaasomandis olevate eluruumidega. Asja arutamisel tuleb lähtuda erastamise ajal kehtivatest seadustest.

§ 22lg 12 ei rakendu tagasiulatuvalt.

Halduskohus ei ole otsuse tegemisel selgesti hinnanud erastamisega seotud asjaolusid. Otsuse põhjendused ei ole kaasomaniku seisukohast põhjendatud. Samuti ei ole kohus arvesse võtnud reaalset olukorda, mis on viinud valedele järeldustele. Arvestama peab ka eluruumide erastamise

märki, et eluruumide erastamine toimub eelkõige erastamise õigustatud subjektide huvides. Erastamise õigustatud subjektide huvides oleks aga eelkõige eluruumi ostueesõigusega erastamine, mitte erastamine avalikul enampakkumisel, mis oleks kasulikum kohustatud subjektile. Ostueesõigusega erastamist kaasomanikule võimaldab antud juhul kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus. 6. Vastustaja Pärnu Linnavalitsus palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. ** * erastamine on toimunud algusest peale

järgi, kuna elamu ei ole kunagi olnud kaasomandis. ** * on kuulunud Pärnu linnale ainuisikuliselt. Korteriomandiseaduse § 1 lg 2 kohaselt on korteriomandi esemeks korteriomandi seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteri reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada (§ 1 lg 3). Korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada ja lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata (§ 2 lg 2). Korteriomanikul on korteriomandi ostueesõigus ainult siis, kui ostueesõigus on tema kasuks seatud tehingu või seadusega (§ 7 lg 2). 01.08.2004 jõustus

§ 22

täiendamise seadus, mille kohaselt

§ 9lg 1 nimetatud eluruumid ei ole 2004.

aasta 1. augustist erastamise objektiks ja neile ei kohaldata

tulenevaid erisusi ning neid võivad kohalikud omavalitsused võõrandada volikogu kehtestatud korras. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

  1. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu järeldustega, mille kohaselt ei ole kaebajal õigust nõuda ** * asuvate eluruumide 3 ja 4 ostueesõigusega erastamist kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse alusel. ** * elamu ei ole tervikuna kaasomandis, vaid selles asuvad eluruumid on kantud korteriomanditena, so reaalosadena kinnistusraamatusse. Seetõttu ei pea korteriomanikud ole ma sõlminud kaasomandi reaalosadeks jagamise kokkulepet. Asjaolu, et korteriomandi juurde kuulub ka mõtteline osa kaasomandist, nt üldkasutatavatest ruumidest (muuhulgas köök), ei anna alust väita, et kogu elamu on kaasomandis. Õige ei ole seega kaebaja seisukoht, et talle kuulub ka mõtteline osa korterite 3 ja 4 reaalosadest.
  2. Kaebaja on apellatsioonkaebuses rõhutanud, et asja lahendamisel peaks arvestama maja reaalset olukorda ning normide tõlgendamisel tuleks lähtuda sellest, et eluruumide erastamine peaks toimuma eelkõige erastamise õigustatud subjekti huvides. 4 3-04-308 Ringkonnakohus märgib, et kohustamiskaebuse rahuldamiseks peab vastustaja olema jätnud mingi õigusnormist tuleneva avalik-õigusliku kohustuse õigusvastaselt täitmata. Antud juhul ei ole need eeldused täidetud. Ostueesõigusega erastamise õigus peab tulenema seadusest. Ringkonnakohus on eelnevalt juba nõustunud halduskohtuga, et kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus ei ole antud vaidluses asjassepuutuv. Ringkonnakohus ei näe ka ühtegi teist õiguslikku alust ostueesõigusega erastamise õiguse tekkimiseks. Õige võib olla kaebaja väide, et vastustaja ei ole vaja likul määral tege lenud ** elamu probleemidega, kuid see ei tekita kaebajale õigust nõuda korterite 3 ja 4 erastamist.
  3. Kaebaja on esitanud tõendi selle kohta, et korteri 4 üürnik on tema perekonnaliige – kaebaja abikaasa poeg. Ringkonnakohus leiab, et eluruumi erastamise puhul saab teatud juhtudel erastamisõigus üle minna vaid üürnikuga koos elavale perekonnaliikmele (

§ 4ja 5).

Kaebaja ei ela oma kasulapsega koos.

  1. Eeltoodust tulenevalt tuleb esitatud apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. HKMS § 92 lõike 1 kohaselt jäävad kohtukulud kaebuse esitaja kanda.
  2. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et korterite 3 ja 4 omanikuna on linn kohustatud täitma korteriomandiseaduse § 11 lõigetes 1 ja 2 ning ehitusseaduse § 29 lg 1 punktis 4 sätestatud kohustusi. Ennekõike peab linn hoidma korterite 3 ja 4 reaalosad korras, et need ei põhjustaks kaebajale omandi tavakasutust halvendavaid mõjusid. Nende kohustuste rikkumise korral on kaebajal võimalik esitada tsiviilhagi maakohtusse, sest korteriomanike vahelised vaidlused korteriomandi kasutamise üle on oma loomult tsiviilõiguslikud. Viive Ligi Ivo Pilving Kaire Pik amäe 5

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.